由全国房地产业权威机构――全国工商联房地产商会、地产界新锐和权威强势媒体――《蓝筹地产评论》杂志和国内最大专业房地产网站――搜狐焦点房地产网、国内首个不动产专门学院--北师大珠海分校不动产学院四方共同主办的“创造城市价值”2005中国地产年度论坛盛大启航，本次论坛旨在开创城市价值新取向，提升城市核心竞争力！

　　21世纪是中国全面走向现代化的世纪，中国进入了前所未有的“建筑时代”。今天的建筑要体现了一个城市积极的、健康的、向上的时代精神，代表了对未来的精神向往；今天的建筑不仅能够改变一代人的生活方式，也奠定这个城市未来几百年的生活格局；今天的城市的价值决定地产的价值，而城市价值的提升有助于地产价值的提升，创造城市价值能够更好的实现地产行业的经济利益，房地产的发展又能够创造社会价值。因此，城市价值具有战略性、长期性，是城市当前价值和未来潜在价值的统一。

　　主持人：大家好，访谈稍候开始！ 主持人：很高兴今天大家来到这里，我们论坛开始了。各位搜狐网、焦点房地产网的网友大家好，欢迎光临我们2005年中国地产年度论坛，在开始之前介绍一下聊天室的嘉宾们，首先介绍一下和我合作主持有李文杰先生和刘春生先生，李文杰先生是中原房地产经纪有限公司董事总经理，刘春生先生是《蓝筹地产评论》理事会执行秘书长，我们今天主题是如何提升房地产竞争力与房地产开发水准，我们首先有请刘春生先生介绍一下今天到场的嘉宾。

　　刘春生：我首先补充一点，今天参与我们论坛的主持人没有介绍，是搜狐公司焦点房地产网的美女总监，我把今天出席论坛的嘉宾名单简单介绍一下，北京思源宏业房地产有限公司总裁李国平先生，北京中原房地产经纪有限公司董事总经理李文杰先生，也是我们的主持人，还有我们北京锋华兴业房地产经纪有限公司董事总经理鲁应红先生，北京理想阳光房地产经纪有限公司总经理杨乐涛先生，北京瀚潮智业房地产经纪有限公司总经理李忠先生，北京诚必达房地产经纪有限公司总经理程崇利女士，北京家春秋置业投资顾问公司总经理黄岚先生，北京上古房地产经纪公司董事总经理吴江先生，北京朝阳大地房地产经纪有限公司董事总经理段枚焱先生，北京华业行房地产经纪有限公司总经理张伟东先生，北京华源房地产经纪有限公司总经理金鑫先生，北京金网络房地产经纪有限公司副总经理林金城先生，北京中广信房地产经纪有限公司副总经理李国平，北京伟业房地产经纪有限公司营销总监张帆。感谢大家的光临。我们今天一块儿探讨如何提升房地产竞争力与开发水准，大家都是行业的老大，也是行业的排头兵，可以畅所欲言，很轻松的进行对话和聊天，请我们李总，我们的嘉宾主持给大家说一下。

　　李文杰：今天的题目是如何提升房地产竞争力，题目也非常大，能不能再给我们具体一点，比如说房地产的竞争力，比如说企业，还是说房地产企业的开发水准，按照我们大家的理解来说。我最后发言，请他们先发言。

主持人：我们嘉宾主持非常高姿态，把先发言让给大家，我们请北京思源宏业房地产经纪有限总裁李国平先生为我们发言。

　　李国平：我觉得今天这个场合，那么多代理行的朋友在这里，大家有一个交流。因为我觉得这个题目是这样，上午通过一个电话才知道要讲这么一个话题，而且这个话题就是说，咱们代理行是为发展商服务的，这个命题其实是发展商的，我倒觉得这点好谈了，实际上涉及到咱们怎么看发展商如何形成竞争力和提高开发水准。实际上我觉得，包括在去年我发表过一篇文章也有一个观点，实际上我觉得如果土地的供应，如果房地产的开发，如果供求关系不做很大的改变，我觉得可能这个话题还是提的为时过早，现在土地供应都有问题了，大家想北京这种情况，上个礼拜在PK关于炒房团的问题，我说炒房团都死决了，房价该涨还得涨，如果供求关系假定像原来没有大改变的话，我想也没有问题。现在可能要考虑，下一步我认为大家在同样一个起跑线上，包括现在很多的发展商第一轮竞争先是在拿地的环节，在拿地的环节大家都举牌，有时候我们外人看起来比大家谁有自杀的勇气，一个价格比一个价格高，看不懂这个价格在网上走。但是有一个问题就是说，当这个价格别人还敢拿还敢往上举牌的时候你为什么不敢？其实这就是一个问题，或者说别人拿下来以后，别人能做，还能盈利，但你的帐散下来已经是没法做了，实际上下一步大家都在同样一个起跑线上，同样拿地的机会，假设大家多钱，或者说你没钱，你有一个好的开发模式，你能算上帐钱也会找你，如果你有钱，你觉得怎么做都是亏本谁都会把钱往里栽，这种情况下就比地产的核心竞争力，这时候比同样的价格和土地你能做，我不能做，这是什么？我想这就是所谓企业的核心竞争力。我想无非是几个方面看这个东西，一个说如果在同样拿这个东西的情况下，土地情况确定了，市场的情况也确定了，但我在运作的过程中我降低运作成本，也许我就比别人有钱，这个怎么做出来？可能某种专业化，可能就是一种方向，比如说万科，我上次也举过他们的例子，万科提出二次专业化，所谓提出二次专业化的意思，上次到深圳座谈的时候我也问他二次专业化是什么意思？实际上二次专业化的意思接下来写字楼也不做了，肯定是做住宅了，而且住宅里面高档住宅也不是他们主要做的方向，可能以后也是面向所谓中产阶级所谓城市终端的住宅，再一次的细分，再一次的专业化，可能他们这次又做出一点事来，万科以前在做骏源的时候也做不太好。现在专注做这个东西有什么好处？我想有几个好处是显而易见，一个是万科做产品方面的专业化，他做了很多模板式的，同样的墙，同样的材料，如果说他全国开发了很多的产品，在这方面投入了很多的研发，窗，材料，在这种情况下做到同样一个东西我拿来我能做下来，你拿下来做不下来。真正万科发现自己有的时候不太懂他的客户，不一定很明白他的客户，虽然已经做了那么多年，平台已经建立起来的，所以他专注于做城市中产阶级，他实际上没有真正把部分客群搞明白，在产品的研究上可以真正做到对。其实我们有的时候拿一块地，为什么发展商会找我们，就是让我们帮他们做，其实这个过程挺漫长的，发展商每次一上来就是一个月给我做报告，他逼的你很急，你如果一个月出来的定位还会进行反复，而且交到设计师还有几个月的反复，其实半年就过去了，但是像万科这样的公司只做某一类的客群，所以这方面很快。在这种情况下拿了一块地，我可以把图纸都翻过去，但是万科也有一个缺点，这样的话在万科内部搞设计比做市场的人还牛，说话声音还要大，起码成本的控制在开发的速度上，有时候在形成竞争力的时候要差异化，要创新，这个很难，拿了一块地要创新是很难，所以差异化往往很难做，但是如果降低成本往往能显出效益。当你的公司越大的时候，你做的越专，你面向的客群越集中，可能形成一个很好的竞争力，我觉得可能这是一个提升竞争力的方向。