第二个如何提升竞争力，长跑你只要是最快的速度跑到你就能赢，那我们怎么最快跑到呢？如何提升竞争力，因为我们在座都是代理商，也许你不了解市场，但是没关系你是开发商，开发商资源整合了你有能力找到最好的代理商，一样有竞争力，并不意味着所有的开发商都要做产品，都要做市场，如果你有能力发现最好的代理商，代理商帮你干也很好，这是两个层面的意思，所以我可能说的意思，我们今天讨论这个题目最好先说，我们说竞争力，哪些是开发应该具有的竞争力，第二个层面才能有竞争力，或者怎么样才能把竞争力更好的提升，这个我觉得是两个问题，第一个层面是说竞争力是什么，刚才提到了很多我觉得都是，比如说它是不是有很好的融资能力，它是不是能够做出一个好的产品，在产品一定的情况下它能不能成本更低，包括它应该了解客户。第二个层面我刚才说了，怎么样才能做到这一步呢？是不是开发商都要自己去做呢？我觉得不一样，可能我们说的他达到竞争力的条件，可能是自己的，如果这个开发商没有能力是不是没有竞争力？我觉得不一样，在我的概念里开发商其实应该是一个资源的整合者，如何他有很好的组织协调能力，包括分辨能力，他依然是有竞争力的，那就是他需要找到最好的合作伙伴，包括谁在资金上和他合作，谁在市场层面跟他合作，如果他能做到这一步，其实他也可以有很好的竞争力，他也可以提高他的开发水准，这个我说的比较虚一点。可能这个阶段要我感觉，开发商只要有两个能力基本上就行，两个能力还必须有，第一是你必须有钱，没有钱是不行的，你明知道这个项目能挣钱，你依然拿不到。第二是光有钱也不行，刚才李总说你傻有钱，你算不清这个地到底有多少钱，你如果真的不知道水深谁浅，就是说你对市场不了解，你没有专业的能力，尤其你没有超过正常水平以上的竞争力你可能真的不敢比，说白了你手里有十亿，这块地就需要五个亿就够了，虽然只花五个亿，这五个亿是成本，最后还要挣回来。如果你判断这个地方房价最多只能卖到六千，成本已经是六千了，这个不是有钱就能解决问题，是需要专业水平的问题，就是你对市场的判断包括你对市场的能力，这些东西都在一起了。我想大家讨论这个问题会不会更清楚一些。

　　主持人：感谢林总很精采的演讲，竞争力可以说是一个相对抽象的一个概念，在不同的大势背景下，在不同的市场环境操作下，根据每一个企业的发展状况，可能对竞争力都会有自己不同的诠释。今天我们创造城市价值年度论坛，我们拿出一个下午在直播间大家共同讨论一个话题，刚才林总开了一个好头，下面我们把让位的鲁总再一次请出来，阐述一下您的观点。

　　鲁应红：其实我个人认为，谈竞争力之前先谈一个生命力的问题，现在房地产市场逐渐明朗，传统的房地产企业我想每天都有一些倒下去，每天都有一些新生的，在这个环境下要有一个生存的问题，所以我在想，我个人谈一点体会，包括我们最近去外地做一些开发，转换一些角色，需要生存，怎么样竞争，怎么样发展。现在林总谈到，开发公司最大的特长是资源整合能力，这种资源整合没钱权圈钱融资，找到一个好的代理单位，销售单位和物业公司整合在一起做这个项目，进行开发，在整个过程中其实我觉得最大的一个问题是人才问题，我最近听说万科王石做了一个很明确的规定，人事部的经理有一票否决制，比如说外地看一个项目，谁都通过了，如果人事部经理说没有合适的人那对不起，就否决了。确实我觉得现在拼的时候，以后的项目大家通过招拍挂拿到以后成本是一目了然的。打一个比方，比如说像首创，大家拼到最后拼什么？我跟老总聊，我派谁做，同样一个项目9个亿，我派谁做？我盈利情况怎么样，我成本怎么样？所以我觉得第一个核心竞争力是人的问题，没有人我觉得现在一切无从谈起。包括北京很多的地方，很好的位置，盖了一些生命力很短的一些建筑，我觉得是跟老板本身和团队的素质问题，所以我个人认为第一个是人才。第二个我认为现在可能还有一个问题，就是一个决策速度的问题，我发现现在开发公司拿地以后推出地非常快，去年之前我觉得顺驰速度是非常快的，你看大兴的地拿地半年之后产品推出来，当然背后有资源整合能力和团队建设，我觉得今天很多项目也快了，就是说大家在想，尤其北京的城市2008年以后的市场预期不是很明朗的情况大家怎么办？你决策速度慢，那对不起，你可能很多预期利润挣到，支撑决策速度的因素你的人才，你的组织，你的团队，所以这个问题说回来还是一个人才的问题。还有一个我想谈我个人的体会，包括最近的王石，包括冯仑也在研究客户现象，超女现象，因为我看了很多报告，说80年代出生的人会成为2008年房地产市场的购买主体，据一些心理学家分析他们的购买是不同的，这些80年代人出生的人跳槽率是最高的，他们的要求是不一样的，我最近发现北京朝阳路一些小区，我看他们的一些分析，一些年轻人买房的要求，和传统的开发要求不一样。我在研究一些客户，而且在研究一些朝前的客户，我们下一代的消费能力和消费心态，可能刚才李总也谈到了，只有把客户研究透了，这个发展商下一步才可能有他持续的竞争能力和生存能力。其实大家可能都知道北京星河湾的项目，我个人看了七八次，在一个不被人看好的区域里，人家能做出一个一万六的豪宅出来，如果在座的代理行里面，如果让我们拿这个地的时候会不会拿这个产品，我不知道有没有，但是人家做了，而且据说卖的不错，其实我觉得这是一个公司的综合能力问题，星河湾的一个结论，星河湾的专业程度，这个公司定位定的很明确，我觉得以前北京的发展商，包括外地的发展商也是一样，先拿地，拿了的以后再决定做什么，再临时招人，刚才谈到了万科，万科根据他自己的特长，去找地，这是一个相反的操作过程，我适合做什么，我提供哪个位置做，我做什么产品，这个产品在什么方位，他是按照这个模式做事，包括现在很多的企业先拿地，拿了再说，不行我转出去，转给别人做，这个年代不相信以后不会再有。在这种情况下，你一个公司本身专不专业，你定位明确不明确，我觉得是比较重要的问题。现在很多开发商逮到写字楼做写字，逮到别墅做别，觉得这就是找一个施工队，找一帮人做，我觉得以后不行了，就是说你公司的优势是什么，这个很重要。代理公司也面临这个问题，做别墅，开发公司业一样，能不能把专业化做的很透，在这个区域里形成一个优势，对下一步的发展很重要。所以星河湾对大家的启示是什么，在一个领域里做的很精，很专，也能够得到超额的回报。我想作为开发商来说，可能需要把这个优势做到最大化。