一个时代的转变常常是从最小的变动开始，而最初只有很少的人能感觉到。

　　林梅从深圳回北京探亲，看到父母单位的房改房折合900元一平方米出售而硬是没人要，她对父母说：一定要买，没钱我借给你们，这房子以后一定会升值。

　　那时是1995年。现在，属于她父母的那幢位于北京朝阳区东大桥的旧楼房每月给他们带来1500元的租金收入，她的父母在郊区又买了一套大房子。

　　而在1994年初，一个名叫陈基强的25岁的香港人来到北京，当时他是香港梁振英测量师行负责商业地产的销售部主管。他惊讶地发现，这是一个从来没有见过的火爆的卖方市场。

　　“市场真的非常好啊，中粮广场每平方米租金每月60美金，现在的国贸也不过是这个价钱。这还是预租。写字楼还没有内装修好客户就会提前一年付你三个月的租金。中粮、光华长安都是这样供不应求。”

　　这个名不见经传的小伙子很快成了业内名噪一时的“楼霸”。他和另外两个香港人一起成为当时有名的“房地产(中介)三侠”。在两年多时间里，陈基强完成了四个大项目，他的职务也从部门主任升到梁振英测量师行助理董事。2002年，陈基强开办了以自己名字命名的房地产投资银行——基强联行。

　　从90年代初到今天，有很多中国百姓像林梅的父母那样，在不经意间成了拥有不动产的“有产者”。也有不少人借着房地产市场的发展，从包工头、教师、机关干部、文人变成了真正的地产大亨。还有像陈基强这样的外来者，在十年间从一个大公司里的小职员做起，成为地产经纪行业的领先者。

　　一个从无到有的新兴市场，支撑了国民经济发展的半壁江山；一群各式各样的奇人，造就了一个波诡云谲的江湖。

　　房地产是个很特别的商品，一头连着金融市场、GDP等宏大主题，一头连着老百姓的身家性命。古人云成家立业，而房子就是每一个中国人梦寐以求的最古老、最传统的基业。那一幢幢拔地而起、千姿百态的房子，改变的是一个个城市的风貌，更是一代人的生活方式，一批人的命运。

　　市场是不太可能人工造出来的，也不太可能人为地消灭。在上世纪90年代初的海南，我们看到了政策造市带来的疯狂投机和毁灭性失败。而几乎同时，在那些不为人知的城市工地上，那些笨手笨足的工人们建起了现在看来式样颇为简陋却足以让当时的大多数人羡慕的新楼房，新建的写字楼里，老板们为多拉一条电话线和物业吵成一团；在拆除旧街区的空地上，白铁的棚屋在火热招商……那才是中国房地产市场真正的起源。不是起源于某位领袖的英明决断，而是起源从外企白领到贫嘴张大民们对房子的需求，对生活的渴求。正是这样的需求，创造了一个史无前例的房地产牛市，创造了年GDP增长超过7%的经济奇迹。以上海的楼市为代表，中国的房地产市场不但成为区域经济增长的支柱，而且吸引了国内外资本的不断流入，成为整个亚洲地区最吸引人的地产投资热点。

　　但是走到2005 年的时候，中国房地产市场却似乎成了众矢之的。高房价、野蛮拆迁、银行骗贷……房地产商们成了童话中的巫师、戏剧中的白脸。人们把因房子遇到的愤怒、挫折、不公，一股脑地发泄到他们身上。

　　把一类人揪出来做罪人是容易的，但这并不能改善房地产市场的现状，也不能使你买到更合适的房子。

　　中国房地产市场从无到有的15年，有太多的传奇、血泪、歌哭。现在更多的主体涌进来要分享这个市场的高成长，他们要求公平的机会。要求这个市场从一个原始、初级、血腥的市场升级为一个层次更丰富、功能更完整、效率更高的市场。这个转变需要智慧也需要勇气。更需要的是一种最基本的合作与互信。它不是一场互相PK的游戏，而是一个充满争吵与妥协的名利场。

　　海南造梦北京造房

　　对房子的真实需求，是中国房地产市场真正的起源

　　-本报记者 石玉

　　海南在1988年建省之前，对于很多人来说只是“天涯海角”，然而近些年来，“海南”已经成为中国房地产市场的一个标本性概念。上台的主角是如此之多，以至于可以为他们列上一个长长的名单。

　　疯狂梦想弥漫海南

　　站在17年后回望，我们几乎难以理解那个迷人的夏天所发生的事情：每天过海的轮渡上挤满了讲各种奇怪口音的外乡人，他们抛家舍业来此淘金。“十万人才下海南”，大量资金涌向海南，首先烧热的就是地产。香港南洋银行和海南珠江实业公司在海口市兴建的28层的南洋大厦和龙珠大厦，让当时的海南人大开眼界。

　　在上个世纪90年代初地产最为火爆的时候，在海南注册的房地产公司达到惊人的15000多家。在海口和三亚等有限的区域内，只要是持有与房地产沾边的文件，哪怕还没见着具体的土地和图纸，隔不隔夜都可发财。

　　到了1993年和1994年，海南地产投资额分别增长14倍和13.9倍，地产投资总额连续两年超过57亿元，达到投资热的顶峰。大量的资金都仅用于炒地皮，炒楼花，真正买来用于居住和商务活动的只有30%左右。在这种投机比开发更有利可图的风潮中，大部分人都被卷入“击鼓传花”式的地产投机中。

　　1993年下半年，就如同海南这个热带岛屿时常出现兜头浇来的对流雨一样，随着国家加强对宏观经济调控的力度，海南的房地产热突然来了个大刹车：大量资金沉淀了，一大批被套牢的人和企业叫苦不迭，悔之不及。绝大多数的房地产企业，要么人去楼空，要么债务缠身，很多老板开着奔驰、宝马四处躲债、要债，却无力缴纳电话费，甚至连汽油费都成了负担。

　　房地产泡沫留给海南的遗产是数目巨大而不详的金融不良资产。到目前为止，无论是政府公布的统计数据，还是人民银行提供的信息，或是媒体披露的资料，数字都不一样，仅海南发展银行关闭时，就留下200多亿的窟窿。

　　这次代价昂贵的财富之梦，造就了中国很多百万、甚至是千万富翁的同时，也使更多的人血本无归。在此赚得第一桶金的人，在后来中国地产市场的发展中，很多成了领军人物。

　　拆出“官商”任志强

　　任志强还不懂什么是房地产的时候，已经干得比当时的大多数房地产商聪明。因为他炸过油饼。

　　任志强对《时代人物周报》说：“刚开始，我们早晨4点多要炸油饼，晚上11点关门后才开始算账，可那么多钱数着数着就睡着了。一个油饼六分钱，一碗糖浆才三分钱，我们收来的全是一分一分的，你得把钱摞成一摞儿，排一桌子去数。”

　　北京市西城区政府为实施旧城改造，利用借来的20万元于1983年成立了华远公司。其时，能说会道的任志强抓住机会认识了华远首任总经理戴晓明，由此进入房地产界，这是他人生一个转折点。

　　刚到华远，戴晓明让任志强组织施工改造地安门商场，对房地产还了解甚少的任志强成了施工队的队长，没成想一炮成名，于是涉足房地产的脚步一发不可收拾。

　　华远最辉煌的年代，应是90年代中期前替代政府进行旧城和西单商业区改造。1985年，北京市西城区政府委托华远以企业运作的模式对西单进行改造。然而很快国家对大型建设项目全部喊停，已经拆为平地的西单因为无法投入项目而引致拆迁户的连锁反应。

　　对房地产还不甚了解的任志强却精通店铺的经营，他将拆出来的空地改为小商品市场，这就是后来闻名全国的“百花市场”，这在全国也是第一个小商品市场，百花市场经营得风风火火，引得全国各城市都到百花市场来取经。此后西城区政府委托华远集团进行全区的土地一级市场开发。

　　任志强坐倚京都，背靠政府，充分发挥政策优势和良好的人际关系，占尽了天时、地利、人和，加上他的个人才能，使其在政府划拨用地，政策利用渠道等方方面面，都拥有超出常规的运作能力。

　　华远走的路线可谓两头开花，要么是建设大型的献礼工程，像西单文化广场，要么是成本低廉的拆迁房和集体住宅。这是许多开发商可望不可及的肥差。

　　任志强毫不介意地说：“我们传统上就是官商”——像这样的官商，在全国各大中城市都有不少。他们是中国房地产市场最早的一批开路者。这种政府拆迁、企业运作、集体购房的模式曾是90年代中期以前最主流的商品房营销模式。

　　直到今天，国有的本地企业仍然占据着北京房地产的主流。

　　万通与万科转身

　　在第一轮幸存者游戏中，跑得快的人赢了

　　-本报记者　张春霞

　　万通系、利达行系、万科系、清华系，在房地产界，这是四家素有“黄埔军校”之称的公司。

　　万通——万科，从名字就能看出它们之间的相似之处。这个相似，可以从它们那次由南向北的大挪移说起。

　　不约而同的抉择

　　当北京规划建设的住房面积只有人均7平方米的时候，海口这一数据已经达到了50平方米，作为万通六兄弟之一的潘石屹预感到危机，决定北上，于是1990年就出现了北京万通实业股份有限公司。

　　万科是上市公司，1994年以后的宏观调控和股市熊市，让多元化发展的万科开始感受到资金寒流。因此在北京房地产市场刚刚打开的时候，北上无疑是明智之举。在相差无几的时间里同样选择了挥师北上，虽然原因不尽相同，但从现实来看，它们一样在低迷的市道中完成了各自精彩的转身。

　　“万通地产是第一个引进‘按揭’的大陆房地产商；在万通新世界广场开发中第一个引入香港专业营销代理机构的公司，最终成为北京写字楼市场的里程碑项目；随后万通地产将发展大厦整盘销售给国际航空公司，创造单笔销售最高额记录。”到今天，提起万通的这些成绩，盛世品牌战略研究所所长夏忠群感叹不已。

　　“说起来，万通与万科的共性还表现在他们的学习型态度。他们能毫不讳言自己在向同行学习，甚至是向对手学习，这是一件很难得的事情。”中国房地产业协会秘书长顾云昌对《时代人物周报》说。

　　万通集团董事局主席冯仑在电话里一副心态很平静的样子：“我经历过离婚，家庭变故，现在已能很平和地去看待一切。他们说我是地产界的哲学家，我无非是地产界董事长里面上学时间比较多的。”

　　冯仑从不介意暴露自己对万科的崇拜及学习。2003年的新年到来之际,冯仑写了一篇文章作为公司的新年献词，题目就叫做《学习万科好榜样》。

　　“对于企业来说，树立榜样很重要。找到一个值得你全面学习的标杆是幸运的事情，现在，美国同行普而特是我们学习的榜样。我们要发现他的长处，认清自己前进的标向。”郁亮的回答干脆而直接。

　　郁亮的平衡术

　　在万科创始人王石眼中，现任万科集团总经理郁亮是典型的“苏州才子”，他“细腻、踏实，是一个进取心和自律能力很强的人”。

　　或许正是由于这些，2001年的年末，王石交出手中权杖，将这家中国地产业中最具实力的明星企业，交到了郁亮手中。那一年，这位小个子的苏州人年仅36岁。郁亮说，万科在这一轮有质量的增长中应该扮演什么角色，这是他当下面临的一个大问题。

　　“目前，万科的品牌架构已初现雏形”。另一种声音也同时回响在耳边。“万科的品牌诉求过于空洞。”一位不愿透露姓名的媒体同行认为，万科面临着产品品质和道德上的风险。这样，曾经被包括王石和郁亮在内的万科人引以为豪的“集团化标准”就成了人们诟病的地方。

　　郁亮认为，万科能做到今天的规模，是在做减法的过程中实现的。“我们的先天并不好，诞生在一个没有规则的时代，幸好，我们在专心致志做地产，并且有自己的追求与制度。”

　　在万科公司内部小范围地流传着一个郁亮“爬山喝水”的故事——“永远不要把水喝光”：郁亮每次爬山时尽管汗流浃背，不管多渴他都不会把水全部喝光，直到下山，还留着一小瓶水，在确认没有什么问题了才放心喝掉。

　　郁亮说：“做企业其实和爬山很相似，你会不断面对新目标，你需要学会稳健行进，合理分配资源、珍惜资源和节约资源，及时处理各种意外。”

　　与频频出镜的王石相比，郁亮显得“默默无闻”。郁亮却表示，他领导下的万科，将坚定不移的沿着王石的路线走下去。