因为住房价格问题，房地产企业的一举一动，几乎都受到社会各界的严密“监视”。但在兰州市，很多人都对甘肃路桥宏大房地产开发集团有限公司感到陌生。而其开发的“路桥音乐广场”，尽管有着不同凡响的名字，也同样属于兰州市大小楼盘中比较“寂寞”的那一类。

　　大概正因为这一点，路桥宏大公司董事长张黎明和其他房地产企业的老板表现得有点不一样。几乎所有的房地产老板对楼盘价格的来历、企业利润的高低都讳莫如深，他却很愿意让记者对他的楼盘进行全面调查。

　　“我想说的只有一句话，房地产暴利在我这里不存在。”在提到房地产富豪时，张黎明有一个观点，他说，其中相当一部分人，与其说他们是从事房地产业的，还不如说他们是炒作地皮的。

　　张将房地产暴利的来源归结于三点，第一就是炒卖土地过程中获得的巨额差价；第二是临街商铺出售或出租收益；第三才是商品房出售带来的利润。

　　他说，第一，我们的土地是通过公开拍卖获得的，没有差价，更何况“巨额”；第二，我们的小区不临街，没有开发一间商铺。我们的利润来源只有一个渠道，那就是商品房销售。“所以，我想说的也只有一句话：房地产暴利在我这里不存在。”１．地价分摊到我们的房子上，每平方米有８００元之多，占到整个房价的２７％。

　　所谓地价，即开发商获得土地的成本。在实行招标、拍卖、挂牌出让制度之前，房地产开发商获得土地的途径是与政府协议作价。因为是协议，所以开发商就有可能获得价格低廉的土地。正是这些价格低廉的土地，首先造就了相当一批房地产大亨。

　　张黎明提供的统计资料表明：１９９９年，房地产已经进入了中国收入最高的行业；而从２００２年《中国１０大暴利行业》第一版到２００４年第三版，房地产行业已连续３年蝉联榜首；在２００４年胡润版中国百名富豪榜中，有４５位房地产老板名列其中，差不多占了半壁江山。外国研究机构曾作出“中国房地产暴利为全球之冠”的判断，这些数字与之相呼相应。

　　张黎明说，这些富豪虽然被列入房地产行业，但相当一部分其实是靠炒卖土地发家的。一宗区位较好的土地，几经倒手，房子的影子都没有的时候，却可以造就了好几位房地产“富豪”。之所以会出现这种情况，最关键的是，国家房地产政策、制度的极度不完善，以及实际操作过程中权钱交易、官商勾结现象的大量存在。一些人投入少量资金，甚至以一分钱不花就可以圈到大块的土地。稍等一段时间以后，再以高价转让给有能力的开发商，就可以轻而易举地打入房地产界，并成为富豪。在房产界，一个人的地位和影响，往往与他的富裕程度成正比。张说，靠炒地富了，却可以在房地产领域叱咤风云，这是一个很有趣的现象。

　　路桥音乐广场建设用地是原兰州市橡胶制品厂厂区。因为历史原因，兰州市橡胶厂退出了市场竞争，为妥善安置原厂８００多名职工，兰州市于２００２年３月对该厂区１８．４４６亩土地使用权进行公开拍卖。当时，天庆、沛丰等８家房地产企业参与竞拍，路桥宏大公司最终以３４１２万元的价格一举夺标。

　　张想说明的是，不管这宗土地的价格是高是低，从土地获取方式上说，他们没有从土地上获取暴利的机会和可能。

　　２．路桥音乐广场不临街，没有开发商铺的条件，自然也不可能因此获利。

　　在路桥音乐广场的宣传册中，关于地理位置，有一段诗情画意的文字：周边有多所规范教育机构，为您的子女从幼稚园到高中提供良好的教育环境；各大购物中心及金融机构为您的生活提供便捷的服务，使您的生活更加丰富多彩；甘南路———特色西餐厅、酒吧一条街，为您的生活平添一种独特的娱乐气息……显然，路桥音乐广场处于兰州市繁华地带，但这一切，并不能掩盖一个最重要的事实：不临街。

　　路桥音乐广场地处甘南路以南，皋兰路以东，四周都是不同层次的住宅楼，没有任何一处临街靠路。不论从主门还是次门进入，都得穿过一条长长的巷道。

　　对于住户来说，不临街可能会享受到一份安静；但对于开发商来说，却是一个实实在在的缺陷，没有条件开发商铺，就会失去了一个很重要的获利机会。

　　临街商铺的另一大功能，就是用它所获得的收益来平抑房价。路桥音乐广场没有这一份收入，开发商挣不到这份钱，也就不可能用它冲抵房价。

　　３．路桥音乐广场的利润，就只能靠商品房销售这一块了。

　　２００４年６月１８日，路桥音乐广场正式开盘，以一房一价的方式面向社会公开出售。其实，那个时候，还没有盖成一栋现成的房子。作为期房，最低房价定为每平方米２６５８元，最高者为３４１８元。

　　在当时，这个价格已经处于兰州市中等偏上的水平。许多人因此议论，一个名不见经传的房地产企业，开发了一处名不见经传的楼盘，却一下子赶上了兰州市最有名气的房价水平。

　　今年１０月份，记者采访路桥音乐广场的时候，小区围墙还没有砌好，道路也没有全部打通，一间早该拆迁的民房还挡在步行道上，院子里仍有许多工人在整理草坪、清理垃圾。但所有的房子都达到了“现房”条件，许多住户已经入住，物管人员也开始在设备很简单的办公室里开展工作。

　　这个时候，房价也做了适当的调整。

　　目前，路桥音乐广场最低房价为每平方米３００８元，最高者为３７４８元。

　　他们说，调整以后，仍然处于兰州市中等偏上的水平。张黎明称，路桥音乐广场的主流户型，其建筑面积在８５平方米—１１０平方米，是面向工薪阶层开发的，家庭人均年收入达到万元左右就可以住得起。

　　目前，小区建设已近尾声。

　　预计整个工程完成后，总投资将达到１．３４亿元。

　　但销售并没有他们想象的那么理想，目前刚刚过半。经初步核算，全部房子售完后，销售额大概为１．４５亿元。

　　照此推算，路桥小区的简单利润是１．４５－１．３４＝０．１１亿元。按照一般人的理解，利润率为０．１１÷１．３４＝８．２％。

　　但张黎明说，达到这个利润率的前提是，必须在今年年底前将全部住房售空。但据张预计，等到全部住房销售一空的时候，他们的“年平均利润率不到３％”。

　　这一观点，张在此前接受媒体采访时，已多次提到。

　　“我们是后来者，一切都很低调，没有也不敢人为加大成本。”但是，张黎明还时常能听到路桥音乐广场房价过高的抱怨声。他说房价过高是“多因一果”，土地成本提高，建筑材料价格上涨，建设周期延长，设计规格提升等多种因素共同作用，最终在房价上体现了出来。

　　１．土地供应方式的转变，让路桥音乐广场取得了兰州市第一例高价建房用地。

　　路桥音乐广场建设用地，是兰州市第一次公开面向社会，实行“招、拍、挂”市场手段出让的第一块住房建设用地，张戏称为“兰州市第一高”。

　　路桥宏大公司是兰州市房地产企业中为数不多的国有企业，也是出道不久的房地产企业，此举可谓“一鸣惊人”。

　　这一价格意味着，路桥音乐广场每亩土地的成本已经逼近１８５万元。

　　路桥音乐广场包括四栋住宅，建筑面积５．３万平方米。这一价格也意味着，要买路桥音乐广场的房子，每平方米就得承担近６５０元的地价。公司财会人员计算，加上土地使用过程中产生的其他费用，分摊到每平方米房产上的地价可高达８００元。

　　张说，一般地，如果地价在房价中的比例达到６００元以上，开发商就会面临很大的风险。当人们抱怨路桥音乐广场房价偏高的时候，张黎明首先想到并不是企业能赚更多的利润，而是有更多的风险需要承担。

　　２００４年８月３１日以后，商品房建设用地由协议转让全部变为“招、拍、挂”出让，大大降低了房地产企业“靠土地致富”的可能，也使兰州地区商品房建设用地价格与路桥音乐广场达到了同等水平。虽然商品房价格因此普遍提高，但路桥音乐广场的地价再也不会“出人头地”了。

　　２００５年４月３０日，国家建设部等七部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中提出，要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。“囤地”现象因此被列为重点整治对象。好多人因此简单地认为，住房建设用地价格会降下来，其实这只是一个错觉。

　　惟一可以肯定的是，土地交易由过去的暗箱操作变成了阳光下的交易，土地出让过程中的人情因素、权钱交易现象会越来越淡，囤积土地、炒买炒卖行为会越来越少，终结土地差价造就房地产富豪历史的那个句号也将渐渐封口。

　　张说，对于路桥公司来说，获得高价土地其实等于自置于劣势。但商品房建设用地供应方式的转变，却使因首尝螃蟹而担当更多风险的路桥宏大公司感觉到了一种心理上的平衡。

　　２．由房地产业抬高的生产资料价格，最终把房价抬起了一大截。

　　路桥音乐广场建设高潮期是２００４年。

　　那一年，正是生产资料价格猛涨的一年。

　　２００３年以前，钢材价走低时，每吨在２５００元以下；２００４年走高的时候，每吨最高价一度达到４２００元。

　　建房用生产资料价格之所以涨势凶猛，房地产业发展速度太快是一个不容忽略的原因。据省统计局公布的数字，２００３年，全省完成房地产开发投资５０．８０亿元，增长３４．７１％；２００４年，全省完成房地产开发投资７２．０８亿元，增长４１．８９％。

　　两年时间，均在各类投资涨幅中独领风骚。

　　一方面，钢材价格上涨。另一方面，因为设计标准提高致使钢材用量不断增多。据介绍，整个路桥音乐广场用钢材量已超过５４００吨；而用最高价购买的钢材就达２０００吨。张认为，房价持续飙升的原因，３０％是需求拉动，７０％则是成本拉动。

　　２００２年３月，路桥宏大公司就取得了路桥音乐广场建设土地的使用权，但由于拆迁等方面的原因，２００３年７月该块土地才达到开工条件。这时，据拿到使用权已经过去一年多的时间。就是这一年多的时间，恰好把路桥音乐广场的建设高潮拖入了钢材等生产资料大涨价的漩涡，同时也使路桥广场的建设销售周期延长到了５年时间。多出一年时间，光资金成本就是一个不小的数字。张坦言，消费者都希望房价低一些，但所有这些都得在购房者那里体现出来。

　　３．房子是贵是贱，还要看房子本身的品质和功能。

　　记者到路桥音乐广场采访时，正值兰州大降温时节，供暖已成为热门话题了。张黎明随记者入户调查过程中，始终对小区的供暖系统特别自信。在一户刚刚搬入不久的住户家里，张让户主打开供暖开关，让记者体验室温的变化。不一会儿，挂在各个厅房的供热片即开始发挥作用。张介绍，这种采暖方式叫做“壁挂炉分户计量采暖”，它可以避免集中供热过程中发生的各种麻烦，比如因为供热计量不准而产生的资费纠纷，比如个别住户不交采暖费而影响其他住户正常供暖等等。而且，一户之内，既能做到随开随关，也能做到厅室之间有开有关。

　　谈到小区的品质，张提到了很多颇具专业的词句：人车分流式出入、门车智能化管理；烟感智能化消防系统、门禁对讲式防盗系统；视频有线化网络、电脑宽带网信息……当然还有地下停车场等等。

　　提起“音乐广场”的命名，张说，这只是为了和兰州市其他楼盘表现得不一样，他不承认这是“哗众取宠”。他领着记者走遍了整个小区，不停地指点与“音乐”有关的东西：中心广场的音乐喷泉，小道上的琴键式地砖……

　　而任何一栋楼的周围，都是草坪和花丛。按照他们的话说，这叫做“彩虹花带”。

　　谁都喜欢好一点的房子，谁都喜欢大一点的房子，谁都喜欢好一点的居住环境，正是这种需求，刺激了房地产业的发展，或者说推动了房价的上涨；另一方面，由于城市建设步伐日益加快，拆迁户不断涌现，也促进了被动性需求的快速增长。张黎明说：“市场就是这样，需求增长，必然价格上涨。”他称，相对于东南沿海一些城市，兰州地区投资性和投机性购房并没有形成气候，囤积房源、恶意炒作等现象并没有出现，所以兰州房价基本上还是“温和性上涨”。

　　４．“路桥音乐广场的营销费用只占销售额的１％，这可能是兰州地区最低的。”２００４年４月，路桥音乐广场开盘前夕，路桥宏大公司从其总公司所属各产业单位抽调了１０名员工，参加了为期一个月的房地产经纪人培训班，通过层层考试，最终６名员工成为路桥音乐广场的“售楼小姐”或“售楼先生”。当年６月，路桥音乐广场正式开盘，全面进入销售阶段。

　　到了这一步，如果参照其他房产地企业，路桥音乐广场就应该铺天盖地地做广告，跑前跑后地搞炒作。但张黎明并不主张多花钱。他们没做过一次户外广告，没有做过一次电视广告。做得最多的是报纸广告，但选择的都是广告价格相对较低的都市报纸。就是在都市报纸上，也没有做过一次整版广告，最“铺张”的报纸广告是二分之一版，更多的是小小的豆腐块。而之所以在电台做连续广告，惟一的原因就是广告价格更便宜。

　　关于路桥音乐广场的营销费用，２００４年实际花费４２万元，２００５年核定７６万元，两年总计不过１１８万元。张预计，到全部销售完毕，整个营销费用也不会超过销售总额的１％。

　　他说，在其他房地产企业，这一比例一般都在３—５％之间。

　　张的意思很明确，他们没有靠炒作自抬房价，而打入成本的营销费用也不多。

　　“房地产暴利正在远去，但房价会继续走高。”房子是生活必需品，所以，即使耗费一辈子的财力，也得买一套房子。国家连续出台抑制房价政策以后，相当一部分人都认为，房价会出现下降趋势。所以，今年五六月份，好多人都产生过是持币待购还是趁早下手的疑问。张黎明说，其实，这种顾虑太天真。国家政策本身，强调的是稳定住房价格，其实质是控制房价上涨的幅度，并非降低住房的实际价格水平。

　　从这个角度上说，路桥音乐广场的房价实际上起到了一个承上启下的作用：在土地供应方式为协议出让的时候，路桥音乐广场的房价处于中等偏上水平；在土地供应方式转为“招、挂、拍”出让的时候，路桥音乐广场的房价仍然处于中等偏上水平。张说，这个价格基本上与兰州地区经济发展水平相匹配，而且对消费者的房价预期心理起到了一定的调节作用。对于将来的房价走势，张黎明作出了三个判断：１．房地产行业是一个关联度非常高的行业，可以确定地说，只要物价总水平是上升的，住房价格水平必然会持续走高。而且，兰州地区作为典型的投资拉动型经济，房地产行业正逐渐成长为拉动经济增长骨干力量。在这种背景下，想让房价岿然不动，显然缺乏经济学上依据。

　　２．由于国家出台了一系列规范房地产行业的政策措施，炒卖土地现象将逐渐消失，囤房待售行为的风险越大，所以，房价也逐渐开始反应正常的供需关系，回归正常的市场价格水平。也就是说，即使房价持续走高，房产暴利也不会有多少机会。

　　３．国家对商品房和经济实用房建设和购买已经采取了不同的政策，也就是说，并不是所有的房地产开发商都可以获得经济实用房建设土地使用权，也不是所有的人都可以买到经济实用房。所以，需要房子的人，如果一味地等待低价的房子，很可能越等越远。