中国房产商探寻美国模式--天水在线

　　“短、平、快”的项目型房产是中国市场的一个特征，仅仅依靠人脉资源获取土地就可以从事房地产投资，土地一直以来就是中国房地产商的命根子。但随着内地房地产商拿地程序日趋透明化，房地产融资渠道凸显。

　　就在国际投资机构纷纷涌入中国抢摊地产市场份额的时候，国内的地产企业万通集团却来了个惊天大逆转：进军美国曼哈顿写字楼，欲经营开发“中国商务中心”项目。

　　对此，万通集团与香港仲量联行内部人士分别给予了证实。万通打算在曼哈顿市区寻找１０万平方米的办公中心，目的是为那些准备在美国设立海外分公司的大陆企业提供办公空间及商务设施。

　　“万通集团董事局主席冯仑进军美国曼哈顿写字楼市场是对美国模式的投石问路。”业内观点认为。

　　向美国模式看

　　自２００２年“地产教父”冯仑提出“中国应该由香港模式逐渐转变成美国模式”以来，国内开发商已有不少尝试走美国模式，在最近地产金融地位不断提升的状况下，美国模式再度引起关注。

　　万通采取资本运作为主，以国际融资私募基金打包上市为目标的运作模式，有别于内地开发商以土地运营为核心的香港模式。

　　然而，提升资本运作的地位，尝试新的经营方式的并非万通一家。合生创展集团朱孟依先生向淡马锡和老虎全球基金大幅出让股权。新近发生的软银、凯雷注册顺弛置业，大连万达通过出让股权从美国一个基金获得超过５０亿元人民币资金，以及国内房地产开发企业欲纷纷上市，土地运营向金融运营转变的特征趋向明显。

　　“向美国模式靠近是早晚的事情”，某地产商对记者说。但他认为从中国的企业现状还不成熟，就国内的写字楼销售来看一般散卖而让资金滚动起来，而真正美国操作模式是出租或者不散买。

　　模式之辩所谓香港模式是指以开发商为中心的一条纵向价值链，从买地、建设、售房到后期物业服务，主要融资渠道是开发商向银行贷款和通过预售收取客户定金的方式获得。一直以来，内地开发商的做法被约定俗成为“香港模式”。

　　而“美国模式”专业分工细致，每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的主导者是资本和发达的基金，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。

　　美国模式和香港模式区别在于：整个政策配套设施和整个金融政策措施不同，目前中国在这两块基本是空白。

　　首旅华远董事总经理徐培建认为，从中国的现状来看，只能探索“中国模式”。他认为，现在执行的这一套也并非是多数人所称的“香港模式”。

　　香港模式和目前的“中国模式”在环节开发上并没有太大的区别，“看似香港模式，但配套设施不一样”。

　　曾经与美国摩根打过交道的富力地产商务部总经理关卓鹏认为，即便美国模式来到中国也必须适应中国的市场环境。他介绍说，摩根在与中国公司合作的时候不断地调整了原有思维，目的是把美国公司变成适应中国市场的中国化公司。

　　“中国的房地产还很不成熟，政策变脸，销售市场不规范，消费者也不成熟，向哪个模式靠近要靠经济的发展”，徐培建认为。

　　金融空间缺失

　　“短、平、快”的项目型房产是中国市场的一个特征，仅仅依靠人脉资源获取土地就可以从事房地产投资，土地一直以来就是中国房地产商的命根子。但随着内地房地产商拿地程序日趋透明化，房地产融资渠道凸显。

　　“中国根本不存在房地产金融市场”，一位业内人士说，“而美国模式下金融环境政策复杂。”

　　通常情况下，在资金方面，美国的房地产资金只有１５％左右是银行资金，７０％是社会大众的资金，其中３５％是退休基金，３５％是不动产基金，房地产基本上是私人投资。而中国的房地产投资８０％都与银行有关系，如消费者的按揭贷款、施工单位的贷款，还有开发贷款。

　　美国模式下，房地产的核心是金融运作，房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者，地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。

　　而中国房地产市场明显地缺乏金融市场环境，房地产金融服务还不完善，《产业基金法》尚未出台。美国模式所强调各个环节由不同的专业公司完成，而在我国基本上由一个地产公司全能完成。

　　即便中国房地产市场缺少成熟的金融市场，冯仑仍坚信走美国模式只是时间问题。

　　“全能型开发企业治理结构很难做好，财务风险非常大。所以，我们要做这种转型，我们希望能成为房屋供应商和服务商。”冯仑在解释经营模式转型时说。

　　万通的做法旨在谋求长远利益，提前完成开发商的角色转换，同辈中人的潘石屹却不认同。

　　“中国的房地产发展商不能自己长期拥有土地，两年不开发就要收回，所以不可能走香港模式；而中国的资本市场与美国的资本市场相比，差距非常大，所以中国不可能出现美国模式。”

　　“中国没有长线资金，融资渠道不多，而新兴商业地产市场不能占主流，因而美国模式生存空间较小”，西南证券分析师段海瑞认为。

　　这种情况地产商们更愿意“沿着市场环境走，而不是模式走”。

　　香港模式和美国模式

　　目前房地产开发主要有两种模式，一是以卖楼花（预售）的客户融资和银行按揭融资为主的香港模式，和以市场化资本运作为主的美国模式，代表了当今国际上两种典型的地产发展模式。

　　所谓的“香港模式”，即储备土地、挖坑卖房、炒卖楼花，大陆老牌地产公司几乎都采用香港模式。香港模式是以开发商为中心的一条纵向价值链，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，房子建好后，地产公司不持有物业，直接出售。

　　特点：香港模式中突出的一个特点是，房地产开发商更多依赖于银行提供资金。内地开发商普遍追求利润最大化，不愿意与旁人分享，因此乐意采用香港模式。

　　所谓的“美国模式”，是强调房地产开发的所有环节都应由不同的专业公司来共同完成，比如房地产投资公司只负责融资投资项目，项目开发则由专业开发公司建造，其他销售和物业等环节也由不同公司完成。在美国，融资方式除银行提供贷款外，还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具等综合运用，美国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资。由于全民参与化解了资金高度集中带来的危险，也容易抵御由经济周期带来的风险。

　　特点：美国模式专业分工细致，每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的幕后主导是资本（一般就是基金），开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。