京城地产烽烟图

　　与上海相比，北京地产界的政治家、理论家似乎太多了一些

　　-特约记者 李乐

　　对于所有与地产行业有所牵涉的人来说，今年的秋天来得相当特别。

　　任大炮两上万言书

　　华远集团总裁任志强在今年夏天无疑最为忙碌。就在短短的4个月当中，任氏便有两部“万言书”出炉，而这一切，无不缘于今年4月开始的专门针对地产行业的集中政策调控。

　　在北京地产圈中，华远集团总裁任志强是出名的“大炮”，由此，任氏得到了“最像政府官员的地产商”的普遍评价。

　　任氏的第一份万言书出炉的时间是今年4月。那个时候，几乎见证了北京房地产市场全部发展历程的他，切身地感觉到“麻烦可能真的来了”。让他产生这样忧虑的是4月中旬，新华社发表的一篇评论员文章，就在那篇文章中，房价问题首次被提升到了政治高度，其中甚至出现了“住房并不是完全意义上的商品”的表述。

　　“房地产的问题被政治化了。”当时任不无担心对记者说，“我觉得，对房地调控应该是一种理性的态度，要细化，不要因为局部的问题而打击一大片。”他在第一封万言书中就政策中的若干问题提出了尖锐的批评。

　　在此后7部委联合出台的一份通知当中，上述问题都得到了细化。此时的任志强，相比于第一次万言上书时已经平静了许多，或许他已经意识到，调控已经势不可免，惟一可以期望的是，调控能够本着客观，理性的思路进行。

　　但到了9月，央行的一份《2004年房地产行业金融报告》令他再度“出山”。这次刺激任氏神经的，是央行提出了“取消期房预售制度”的一则建议。

　　显然，这一建议触碰了地产商们最基本的利益底线。任志强在随后建设部召开的一次关于预售情况的闭门会议上拿着自己的研究报告，声色俱厉地指出，“取消预售，在任何国家都是没有的先例。”

　　陈鹰苦练过冬术

　　华润(北京)总经理陈鹰或许是这次调控中最为风光的人物，与任氏两上“万言书”的“愤青”行为相比，陈的行动显得更为老练与圆滑，就在地产商们感受“冬天来了”的时候，陈鹰早已有了自己的“过冬术”。

　　8月1日，北京市国土资源局二层交易大厅，半个小时之内，华润让清河地块的价格狂飙8亿多元。当标价25亿6500万，35万平方米的清河地块最终归属华润，已经很少有人将顺驰2004年夺下大兴地块的9.5亿称做天价了，

　　如果将陈鹰的“过冬术”简单地概括为“疯狂拿地”显然过于简单。在陈的心目当中，调控的当口或许就是扩张的最佳时机。尽管在付出25亿6500万的之后，楼面成本价已经高达3700元/平方米。

　　然而，在此之前，陈鹰也在经历着自己的尴尬——华润在北京已经没有新的土地储备入账。他无法否认，在得到清河地块之前，华润并无新土地储备进账的事实。“在西单和昌平，我们都一直有地块在运作，但也只是前期工作。” 陈鹰向记者坦承。

　　除了土地之外，在销售方面，陈鹰也有着自己的过冬术。就在5、6月间，北京部分高档住宅出现滞销态势的情况下，华润旗下的凤凰城果断地把主攻方向转向海外。事后，就连华润(北京)主管销售的副总经理谢骥也承认，海外推广的销售收入，在那一段时间起到了相当关键的作用。他告诉记者，天价的地价款中，就有相当一部分来自于海外销售的收入，可见“过冬术”的效力所在。

　　与华润的“过冬术”相比，“联盟”似乎在地产界内十分流行。就在清河地块拍卖之前，一贯“疯狂”的顺驰终于做出了一次理性的举动，与首钢地产结盟，组成北京首钢顺驰房地产有限公司，尽管双方对外一致宣称，双方各占50%的股份，但记者了解到的情况是，至少在清河地块上，土地成本将由首钢方面负担，而顺驰所负担的，仅仅是建安成本而已。

　　面对土地价格的高涨和调控带来的资金来源紧缩，结盟或许是一条最为高效的捷径，然而，中国企业合久必分的特性，也为这种“过冬术”的失败打下了伏笔。

　　“2005年到2008年，北京房产应该是一个跳跃式发展的过程。房地产销售每年应该有10-12%的增幅。其中国内消费占90-95%。”陈基强预测——这也是他最近将北京作为公司业务重心的原因。

　　都来撕扯房产圈

　　外部环境的变化，有利于逼迫房地产市场和地产商进化

　　-本报记者 张雁

　　“中国房地产市场最大的问题是市场专业化分工不够，房地产商既做开发又做销售和运营，力量过于强大，业主无法与之抗衡。”中国人民大学金融信息中心主任杨健说。

　　这种形状有一点像全盛时代的恐龙，看似不可一世，但在迅速变化的环境面前就有灭顶的危机。也有些聪明的恐龙会进化成新时代的强者，不过它已经不再能独霸食物链的顶端，而要和很多其他的动物分享资源。

　　闯入者于凌罡

　　凭着一个简单的信念，32岁的软件工程师于凌罡像一只鲁莽的野兔闯进了房地产这块白菜地 。2004年11月，在经过几个月的网上宣讲之后，于凌罡在媒体上公布了他的合作建房计划。短短几个月之后，北京合作蓝城咨询服务公司成立了。200多名支持者每个人向于凌罡交了500元作为他的活动经费。

　　2005年8月份刚开始的时候，于凌罡似乎成功在望。在他看中芍药居甲2号的地块时，支持他的100多位合作者们每人都向指定账户打进了15万元，他们一共筹集了4000万元。

　　但是那块地还是归了别人。有人说因为那块地并不是完全整治好的“熟地”，有人则说这是竞争对手和土地出让方做好的一个“局”，于凌罡差点做了一回傻根。

　　“我们没有失败。谁说我们失败了？”电话里于凌罡的声音一下子提高了，“我们没有经验，但我们不傻。经过这一次，我们学到了很多东西。”

　　他对“拿地难”提出的解决方案是：放弃直接投拍，通过中介公司去拿地；或是与政府谈判，以较为优惠的条件拿地建房。

　　“现在我每天什么都不干，就是找地、找钱。”他说。

　　在2005年上半年，像于凌罡这样的“傻根”(冯仑语)一下子钻出了一大群：上海、深圳、重庆、西安……也真有一大批捂着钱袋眼睁睁看着房价上涨的人，宁愿拿出几十万元的积蓄委托一个陌生的外行帮自己实现梦想。

　　于凌罡像一面镜子，照出了房地产业的很多潜规则；“只能成功一次”的于凌罡改变不了中国百姓住不上可心房的现实，他是那个在公司会议上提傻问题的职员，只要他不被不由分说地踢出去，这个公司就还有救。

　　央行面孔吴晓灵

　　在上一轮的房地产泡沫中，商业银行是一个被拖下水的受害者。现在他们仍然是房地产业最大的债主，在紧锣密鼓的银行改革和宏观调控中，中央银行对房地产业一直密切关注。

　　当房地产的热度一再升高，银行对房地产业的依赖程度让央行感到担心。除了三令五申商业银行提高对房地产信贷门槛以外，央行试图以金融手段对房地产热釜底抽薪。金融市场的缺陷自然应当以市场的改革和规范来改进。当然，对楼市调控并非央行分内之事，所以它的某些越界举措招致市场的强烈反弹也不奇怪。

　　11月5日，央行副行长吴晓灵出现在“房地产金融年会”的会场上。她没有像以往的央行官员习惯性地批评房地产过热，反而提起了1998年央行支持房地产发展的信贷政策。同时她承认，国家在停止对房地产的投资之后并没有放开相应的融资渠道，是导致房地产发展过度依赖银行资金的主要原因。她建议大力推进房地产企业的股权信托、私募、上市和发行企业债，促使房地产资金来源多元化。

　　“国内房地产企业是很奇怪的，它只跟银行打交道。但这是不对的。一个行业融资怎么能全靠银行呢？”陈基强说。

　　他介绍说，全球房地产的资金来源是多元化的，在纽约，一般房地产投资只有10%来自开发商，10%来自投资商，10%是夹层贷款，10%来自股权私募和发行公司债，其余60%是银行贷款。另外海外上市、股权私募、地产基金在国外都有很成熟的模式。

　　放开管制是一条活路，只是以国内 资本市场的现状和房地产企业的成熟度来看，这条路还相当狭窄。

　　看不懂就不投资

　　“旧城改造里边有很多政策不透明，按我们的习惯，我们只投我们看得懂的项目。”美林的蓬刚婉转地对一位国内地产商说。

　　“外国投资者的钱不好拿啊。”首创的刘晓光感叹。

　　外国投资者大概是这样一种人：你有本事，可以拿走我200亿的投资，但你要想骗我200万，没门。

　　对于渴求资金的国内地产商来说，这种来自资本的硬约束是从来没有过的——他们习惯于用各种手段弄钱、弄政策优惠，惟独不习惯公开透明地运作自己的企业。不习惯向出钱的人汇报自己都拿这些钱做了些什么，为什么没有好的投资回报。而政策公开、运作规范透明恰恰是一个行业健康成长的标志。

　　对于本土的地产商来说，来自香港新加坡等地的发展商还是他们的直接竞争对手。君不见，和记黄埔、新鸿基等港资地产商在全国各地攻城掠地，屡夺土地“标王”。他们的建筑品质、运营能力、资金实力都对内地企业构成了挤压和挑战。

　　游戏中的幸存者

　　自从宏观调控实施以来，不时传出某项目由于资金问题易手的消息。

　　“如果将世界上各种各样的发展商的案例拿出来看的话，让发展商灭顶之灾的不是价格下跌了。而是资金链断了。”曾痛批上海楼市八大罪状的瑞士信贷第一波士顿首席亚洲分析师陶冬说。

　　奇怪的是，在地产金融年会上，没有一个开发商说自己缺钱，倒是融创的孙宏斌一再声言：我不缺钱，好公司不会缺钱的。

　　那缺钱的在哪呢？“都在下边坐着呢。”一位中介公司副总笑着指一下黑压压的来宾席。

　　谁是幸存者游戏中的胜者？谁是地产界的真英雄？