主持人杨大明(《财经》杂志主编)：没想到大家对房地产市场的热度与现在这样一个寒冷的冬天形成强烈的反差，非常荣幸今天我们请到了业界的专家，也可以说是我们的主讲嘉宾，请他们参加《财经》年会的论坛，这个话题看起来好像很简单的几个 字，“房地产与资本市场”，从《财经》杂志办年会来说，我大概描述一下它的目的，或者说为什么要办这样一个年会？大而化之，大概是这么几个，一个是年会本身还是侧重于探讨产业和资本市场的关系。第二，剖析微观产业和宏观经济趋势的关联。第三，《财经》年会的特点是对未来进行预测，我们今天准备了这样几个题目，在讨论之前，我先介绍一下五位嘉宾的简单情况，第一位哈继铭，中国国际金融有限公司首席经济学家。第二位许小年先生，北京高华证券有限责任公司副董事长。第三位房超，北京国华置业有限公司董事长兼总经理。第四位，蓬钢先生，美林集团全球资本投资部中国区总经理。第五位，扈企平先生，标准普尔中国区总裁。他们的简历我就不详细介绍了，但是我想他们大家都很熟悉了。

　　在展开话题之前，我想大概整理一下第一个问题，请几位专家对于大家比较关心的近年来国家的宏观政策调控对于地产的影响，或者说在一年结束的时候，我们用一些比较简捷的语言，加上专家的心得对市场一年来的回顾，主要是政策调控，以及我们对于投资体制方面的影响。

　　第二，想就这个题目我们再讨论一下这些影响，特别是对于房地产企业，对于这些，开发商他们更加切身的感受。

　　然后我们可能转入地产企业与金融机构之间的关系，或者说现在大家都在谈地产市场和资本市场的联系上现在越来越呈现一种多元化的趋势，这些趋势都有什么样的特点，需要什么样的条件。

　　第四个问题，中国的房地产企业在利用外资方面或者说在和国际的海外资本市场联系上大概有些什么样的机会。

　　我们先简单回顾一下市场，或者说2005年马上过去了，我们对于中国房地产市场的一些简单的概括。五位嘉宾先用比较简练的语言，每个人大概用几分钟的时间做这样的描述，有些专家可能有一些不同的准备，没有关系，先各抒己见。首先请哈继铭先生来谈。

　　哈继铭：就第一个问题，今年上半年政府陆陆续续出台了一些调控政策，看到有关的文件，老八条、新八条，然后七部委的一些政策。总的来说，我觉得今年的这些调控政策是起到了一定的效果，房地产价格涨幅可以看到，明显不如去年涨得那么快，并且有些地方量有缩小，价格有的出现一些下降，原先涨幅比较大的一些地区和城市，价格涨幅现在明显有些回落。

　　但从整个情况来看，有些地区由于我们这些调控措施，一个还是行政方面的手段用的比较多，另外一个可能在执行力度上，各个地区可能都有不同的执行力度和办法。最近我们看到深圳有些地方的房价涨得比较快，出现房价涨幅，各个城市参差不齐，也有人说是泡沫此起彼伏，这个地方下去，那个地方上去。先是上海，后是深圳，接下来是哪个城市不知道，可能这个现象还会持续一段时间。

　　鉴于这样一种情况，我觉得明年的房地产从全国整体来说，不会出现很大的下滑，会是一个温和的上升，但不排除某些城市的涨幅会远远高于全国平均水平，这是我们现在的一个特点。为什么我说明年房价不会有很大的上升，通常是这样，只要是房价在哪个城市涨得飞快的话，这个城市的调控力度可能就会有所加强。包括决策者也觉得泡沫不是全国性的，是区域性的，涨得太快，有必要降降温。我觉得这也是应该的，其实中国的房地产价格不应该涨得太快，涨得太快，从目前来说，对于拉动内需都没有什么好处。因为中国的房地产市场特点和国外不一样，一般国外房地产价格涨的快，拉动内需其实是一个最好的龙头，美国也是这样，其他国家也是这样。中国还有一大部分人还是想买房，这样涨得太快，积压其他的消费，买房所跟进的汽车消费、