问题在哪里？问题是国内上市的公司是中国公司，它的主要业务在中国境内，H股公司也是中国公司，它的主要业务也是在中国境内。为什么H股公司它的资产可以得到准确定价？为什么H股公司在香港上市它的融资额在不断地上升？也就是说，在香港的市场不但具有给资产准确定价的功能，而且香港市场具有可持续融资的功能。问题在什么地方？于是我们就比较了一下香港和国内的区别，这是在第三张表上给出的，区别我不加评论，这里只是把事实列出来。香港是完全开放的国际市场，国内是基本封闭的国内市场；香港是一个充分竞争的市场，国内是一个受到行政保护的市场；香港是一个放任自由的市场，价格由市场决定，机构、个人这些市场参与者都是自负盈亏，国内是一个政府频繁干预的市场；香港是一个独立的监管体系和一个独立的监管当局，而国内监管是在政府，在金融机构，在股民的影响下，带着多重的目标进行着非常吃力的监管。

　　在香港市场，媒体是进行监督，国内媒体则进行炒作，资本市场的问题在香港是一个纯商业问题，到国内不知道为什么变成了社会问题，互相评论。给出我所看到的香港市场和国内市场的区别，结论是什么，2006年的市场展望是什么，市场的展望是大陆市场应该越来越像香港市场，只有这样才能够准确地为资产定价，只有这样才能够实现可持续的融资。如果我们在制度改革方面推进速度慢的话，如果我们在制度改革方面不得力的话，这一趋势会继续下去。也就是香港在回归祖国以后，不仅加强了国际中心的地位，而且香港会变成国内金融中心，会有越来越多的国内企业到香港去上市，这个趋势已经没有办法避免。所以，2006年我们希望我们国内的市场在制度建设上多学习香港的经验，能够在制度建设上步子跨的更大一点。

　　杨大明：谢谢许小年先生，他刚才给我们分析内地和香港两个市场的区别，这里面有一些是制度方面的，也讲到了我们媒体。可能在某种意义上也是对于刚才哈继铭先生和房超先生从另外一个角度做的阐释。我昨天晚上查了美林集团在房地产方面的动作，知道你们在北京也有一些举措，特别是我想作为像美林集团这样的投资机构来说，他怎么来看待中国国内市场的形势，另外，蓬钢先生能不能解释一下，通过你们的合作的街头案例，一些金融机构和房地产市场之间的关系，能不能给我们做一个解释？

　　蓬钢：谢谢杨先生，很高兴今天有这个机会跟大家交流一下我们作为国外的房地产投资机构对于国内市场的一些看法，就像刚才杨先生说的，在跟国内的企业接触过程当中有什么样的感受？其实我们在中国的市场开始投资业务有两到三年的时间，在过去的两年里，其实从政府对房地产行业的政策调控方面主要有这么两大政策调控，一个就是前年底、去年初对于银行在房地产项目的贷款方面的宏观调控，另外一个就是今年年初去年年底开始对于房地产市场里的泡沫的打击，这两大政策上的宏观调控。第一个应该说是国内供应方面的限制，因为当时国内房地产市场供应量非常大，现在供应量也非常大。另外，银行在与房地产开发过程当中的参与量非常之大，一个房地产项目里面银行贷款占整个资金的比例非常之多。

　　今年打击泡沫的政策应该从市场需求角度又重新给予一定的限制，这两次限制从外资的角度和我个人的角度来看，第一是减少供应和降低银行对于房地产开发项目过程当中的贷款支持，这是一个非常明智的做法。因为我觉得中国的房地产市场主要的问题在于供应，而并不在于需求。中国实际上房地产市场需求量是非常健康的，而且它的需求主要来自这么几大方面，一个是人口的城市化，包括城市的重新建设，经济转型，还包括整个城市人口对于住房、对于写字楼、对于生活空间从无到有的一个积累过程。这和西方比较成熟的房地产市场对于房地产或者对于生活空间的需求完全是随着经济的浮动而改变的需求是完全不一样的，这一点是经常被西方的经济学家所忽略的地方，我们的需求跟西方已经达到的经济平衡的市场需求很不一样。但是在供应方面的确存在相当大的问题，这个问题主要来自整个房地产供应链的管理，还有房地产供应链里面的银行钱来的太容易这几个方面引起的。的确在早一两年的时候，我们看到市场上很多开发商都是头一次做项目，以前不是专门做房地产的，通过各种各样的关系找到一块地，他以前是做其他的行业，突然间觉得房地产这个行业因为利润率比较高，从其他行业积累了一点资金，通过各种各样的关系找到地，然后通过各种各样关系从银行找到钱，这样一个项目就轻而易举上马了，结果生产出来很多并不被市场所接受的产品，这样造成相当大规模的浪费。 我们最开始进入中国市场的时候，是从做不良贷款业务开始的，我们的确有机会看到在银行体系里面，因为项目上马的草率，造成了很大量的不良贷款，由于对于项目的市场接受能力的错误估计而造成的。所以，我觉得这两次宏观调控，一次是对于供应的调控是非常明智的，因为银行的确没有承受项目开发的能力，对于一个项目在资金上的支持不应该达到那么高的比例。尤其是房地产行业里的人应该很清楚，前几年一个房地产开发项目里面开发商自有资金所占的比例非常小，这是行业里面大家引以为荣又是存在很大风险的常见病，大家认为做房地产就是自己出很少的钱，用其他人的钱来获得利润。 这是很不健康的想法。银行如果能把为房地产项目提供80%、90%的资金支持，降到40%、50%的资金支持，这是一种很健康的趋势。从这个情况来分析，我们倒是觉得控制供应、控制银行对于房地产行业的贷款，这样的宏观调控会持续比较久的时间，从银行对于本身体制的贷款状况控制，提高他们的资产质量，降低不良资产的比率，这是一个非常重要的措施，我们觉得这个措施是会持久的。相反，对于市场需求方面的一些限制，应该是一个暂时的现象，因为政府也未必不希望有一个非常繁荣的市场，也未必不希望房价卖的越来越高，房地产价格越来越高，这对于政府土地价格越来越高，尤其是以后要是有了房地产税以后，尽量从税收上提高政府的收入，这都是一个很积极的事。