空置率到了危险边缘

　　近年来，国内房地产投资一直保持了近30%的快速增长势头，商品房销售价格一路攀升，商品房空置面积总量曾一度明显下降。然而，从今年5月始，居民住房消费预期有所改变，市场购买力萎缩，致使商品房空置面积有所增加。

　　目前，国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。

　　事实上，空置率直接体现着供需比例，综观国内一些城市的房地产市场，中低价位的楼房都成为抢手货，尤其是低价位和经济适用房供不应求。一方面是许多城市中新建住宅，尤其是高档住宅乏人问津；另一方面，是广大中低收入者，望房兴叹。在一些城市火火红红的房市背后，出现了中高档房过剩，中低档房短缺的现象。拿北京来说，商品住宅的主要空置是价位在每平方米售价在4000元以上的中高档住宅。而售价在3000元/平方米以下的商品房则空置较少，这说明目前市场的产品结构存在严重失衡，造成这一现象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外，也与开发商过分乐观的利润预期有关。这就形成了一些大城市房地产的特殊现象，即定位于普通老百姓的经济适用房或中低价位的商品住宅，一推出往往被抢购一空，而那些所谓面向都市白领阶层、企业主、社会成功人士的中高档住宅却乏人问津。因此，如果说当前房地产有泡沫的话，那么在一定程度上表现为总量不足、结构失衡。

　　中国社会科学院金融发展室主任易宪容表示，我国空置率已经到了危险的边缘。按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区，国家就应该采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济发展带来一系列的严重问题。

　　空置与房价同升

　　在商品房空置率大幅上升的同时，房价也继续保持上涨态势。北京大学城市与区域规划系董黎明教授认为，商品房市场有效需求不足是商品房空置率高的重要原因。一是过高的商品房价格，二是偏低的居民收入。前者抑制了城镇居民对商品房的需求，后者制约了城镇居民购买商品房的需求。

　　值得警惕的是，在楼盘空置率与房价走高的同时，国内平均薪酬首次下跌。面对房地产市场的预期风险，照理来说开发商应该早就忍痛割爱，降价销售了。然而，为什么一些开发商和专家学者还要信誓旦旦地说“房价不但要涨还要猛涨”？

　　关键在于房地产企业不同于其他一般企业。对于房地产企业来说，一旦决定其停止房地产开发，其结局往往是企业生命走向终结。按照经济学理论，房价最终应该是由最终真正使用者的消费能力决定的；但是，对开发商来说，其最终产品的价格却是由土地成本、建安成本、各种税费及开发商利润构成的。所以，当其取得高价位的土地后，开发商为了确保其自身利润的获得，势必会把在招拍挂过程中抬升了的地价成本转嫁到购房者的身上，并竭尽全力想法抬升房价。因此，开发商往往越是心虚，越是内心对预期房价能否上升心中没底，往往越是要高喊、并且设法使一些专家学者也一道高喊“房价铁定要涨”，以便造出声势，迫使那些尚在观望之中的人们赶快购房。而一旦实在销售不动，那也只能让它闲置着；如果他们一旦降价出售，亏本就会立即显现，今后若想再获得银行贷款就绝非易事了。而让它闲置着并一路涨着，至少在账务报表上看企业还是赢利的。至于以后怎么办，那就只能等到以后再说了；眼下最要紧的，难道不是应该竭尽全力度过当前的危机？