俗语有云“前车之鉴，后世之师”，以前我们建设国家，一段时期内惟“苏大哥”马头是瞻。而今房地产业亦是如此，万通高唱“学习万科好榜样”，万科则立言“以美国普尔特为目标”。市场化至今，中国香港模式一直被业界奉为圭皋，突然有人振臂一呼“美国好，抄美是正途。”一时间业界哗然更兼茫然。

　　地产风向　向左走还是向右走

　　对于中国房地产这艘被列为国家经济支柱的产业巨轮的航向，业界人士都想能站在“好望角”上，以便看得更远。嗜“港味”者多矣，冯仑首发“捧美”，潘石屹则把“港式”和“美式”各打五十大板。地产大腕们尚且意见相左，其他“小辈们”只能是一头雾水。好在，理不辩不明，且待笔者以“小刀解大牛”。

　　既起争端，必有因缘。近三年中国地产江湖看似风平浪静，实则暗流潜涌。能量累积至今年春夏之交，终于集中释放，宏观调控“巨石投湖”，激起浪千尺。一些涉及中国地产行业深层次的问题，也由沉淀层中搅起。其中就包括有关行业整体发展模式的这一最大课题：向左走，还是向右走。所谓“左”是有点计划经济色彩的“香港派”，所谓“右”是指市场化专业化的“美国派”。

　　“港式”地产　鲜明的计划经济特点

　　香港地产模式的背景及特点：

　　其一，地皮最值钱。中国香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的弹丸之地，而作为内地人口密度最高的上海，1700万人却拥有6340平方公里。这就跟解放前的中国农民一样——一辈子的梦想可能就是置下五亩地。对香港地产商而言，有地才是生存的硬道理。

　　其二，长期作为支柱产业。作为亚太地区的国际贸易、金融和航运中心，城邦经济的特性使港府财政长期倚重房地产业。二战至今，香港房地产业经历了五次盛衰，虽然几经起伏，但却一直是香港经济的支柱之一，占GDP比重的20%以上，是香港经济的“晴雨表”。

　　其三，土地垄断性经营。政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财富自动如“苍蝇叮蛋”样聚拢而来，想不赚钱都难。

　　其四，地产巨头全能运作。即开发商利用大量银行资金拿地、盖房、销售、物管一条龙式的敛财滚动开发模式，可称作“全能开发商”。长江实业、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等十家地产集团开发量约占香港总开发量的80%左右，市场集中度非常高。比如，善于“逆市拓展”的李嘉诚在目前宏观调控之下，反其道而上，以和记黄埔为载体在内地囤地已达600万平方米，其策略为逢低建仓，坐等地价上涨，寄望中国经济发展的大势。

　　其五，期房预售制。1953年，在香港严重供小于求的买方市场下，李嘉诚首创卖楼花的游戏规划，从而在资金要求上大大降低了开发商的入行门槛，有效提高了开发速度，扩大开发规模。

　　总而言之，香港地产模块式具有土地开发的垄断性、融资渠道的单一性、项目运作的全程性、经营暴利的独占性等几个鲜明特点。

　　“美式”地产　市场化、专业化的长期投资

　　美国地产模式的背景及特点：

　　其一，土地自由供应。理论上讲，在上世纪90年代初日本地产泡沫最大的时候，有人戏言如果把东京卖掉就可以买下整个美国，由此可知日本地价之高，美国地价之低。若再追溯一下历史，当年美国西部大开发时，只须交纳10美元手续费就可以免费获得无人居住的土地160英亩，只要定居和开垦5年，土地就永远归私人所有；由此形成美国62％土地私有的格局，政府无力如我国那样严控土地供给。

　　其二，高度专业化。开发模式走的则是另一条专业化道路，投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。专业化程度越高，社会化大生产的效率也就越高，同时也是充分市场化的明证。

　　其三， 融资多元化。在美国，融资方式除银行提供贷款外，还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具，只有15％左右是银行资金，70％则是社会大众的资金，其中35％是退休基金，35％是不动产基金。