其四，收益大众化。美国的房地产行业是长期投资型的，基本属于全民投资型的产业，追求股东权益的最大化，由于利润被民众摊平，所以开发商难以敛聚暴利，也就不会出现“丧心病狂式”的危害行业健康的行为。

　　总体来说，美国的房地产行业是长期投资型的，具有土地开发的自由性、融资渠道的多元性、项目运作的细分性、经营权益的分散性等突出特征。

　　“美式”与“港式”　适合度的区别之分

　　大哲人萨特语：存在即合理。“美式”和“港式”模式均是“一方水土养育下的产物”，二者皆臻成熟，对我们而言，只有适合与不适合的区别。之所以十余年来中国地产企业的运营模式学习“港式”，首先是因为“近水楼台”效应。在内地房地产市场化初始阶段，开发商眼前一抹黑，“香港经验”轻松越过深圳河，自然被嗷嗷待哺的深圳开发商顶礼膜拜；其次，随着大批港资地产商深入内地攻城拔寨，其运营模式影响了内地开发商；最后，带着计划经济余威的生存环境，也就让内地开发商在囤积土地、倚重银行、预售制度等多方面与港派一见钟情。

　　但是，当中国地产业的脚步迈进2005年的时候，“美国地产模式”突然成为中国地产圈内的高温词汇，有远见的品牌开发商趋之若鹜。而“融资”问题成为这次集体转型的一根导火索。

　　《2004中国房地产金融报告》显示，开发商通过各种渠道从银行获得的贷款占总投资的70%，如此高的比例世界罕见，由此可以看出开发商对银行的倚重程度，也可以说明为何央行把房地产列为高危行业。而随着银行的紧箍咒越念越快，开发商们渐渐由不可一世的“齐天大圣”变成了抱头窜跳的“小毛猴”。这一过程，最早始于2003年央行“121”文件的颁发，加速于2004年国务院关于房地产开发项目自持资本金比例提高到35%以上的通知，而今年国家对房地产信贷监管的大幅加强，最终促使这一转变从量变跃进到质变阶段。

　　在银行断新奶催旧账、市场低迷、销售资金回笼停滞、承建商咸鱼翻身再不愿全程垫资等诸多利空挤压之下，许多开发商的资金链已变得岌岌可危。于是，对开发商而言，融资问题首次成为压倒一切、生死攸关的关键所在。融资渠道的单一性是“香港模式”的一大致命伤，因此房产新政自然引出对以往追随“香港模式”的全面而深入的反思。

　　模式急变　中国地产转型大趋势

　　反复比较之下，前进的方向已经比较明朗，中国地产发展趋势与美国地产模式具有更多的相似性。大致可剖析如下：首先，从土地资源上讲，两国皆土地资源丰富，城市和乡村、东部和西部之间存在极大的地租差，因此中国也应适当放开土地供给，实行适度的多元化土地制度。最近《物权法》第四次审议中对住宅用地70年使用权限的解禁，已反映出这一趋势。其次，从融资渠道上讲，中国的金融体制改革势在必行，银行要规避风险，开发商以后只能走多元化融资道路，金融将统领房地产开发的各个环节，在信托、基金、REITS等方面可借鉴美国经验。最后，从提高行业的专业度上讲，中国地产业正经历急剧“洗牌”，行业门槛必将进一步提高，随着地产开发各环节专业分工的加速，投资、管理、经营将实行“三权分离”，只有美国模式，才能充分体现高度的市场化、社会化和专业化。

　　中国的房地产业正处于发展中的阵痛期，专业化程度越高、产业链上的单元愈细分，愈有利于整合资源和组织社会化大生产；从构建和谐社会、增强行业稳定性上讲，美国模式也显示出了优势。我国房地产的周期一般为4～6年，香港为7～8年，美国则长达18～20年。万科为何以普尔特为标杆，不仅因为它是美国最大的地产商，更因为专业细分的苛求，比如其对客户实行真正的终身服务，光是客户细分就达四大类11项，因此企业才能连续52年赢利。

　　当然，向“美式”转型，仅靠开发商的热情还远远不够，从宏观政策法规方面，政府也须创造良好的外部环境，比如土地制度完善、信托基金立法等，才能保证模式移植成功，否则极有可能是“强扭的瓜不甜”，或者“淮南为桔，淮北为枳”。