“我心目中的理想世界是由每一个独立的、快乐的人组成的，而不是一个个强大的组织。”

    上市圈得130亿、在港上市一月后的SOHO中国，于11月8日在北京公馆举行了华远地产——SOHO中国合作新闻发布会，公布了新收购华远的两个烂尾楼，民源大厦和北京公馆，现更名为SOHO北京公馆及光华路SOHO2。

    “发福”的潘石屹用了四十分钟斩获了华远谈了3个月的项目，“相信在未来还会有很多好的消息会陆陆续续公布。”潘石屹说。

    “每天有十几拨，不断接待，因为有一些不是很了解，一些法律程序、财务程序要走。”

    “他跟我说，每天有一百多个项目需要谈。”任志强当面笑谈。

    以传统的眼光打量SOHO中国，土地储备仍是有些单薄。从土地储备数量看，SOHO中国即使在北京市场也在几十名开外。

    上市后，潘石屹多次说，“现在有钱了，希望在座的大地主们能够慷慨一点，多给我们换点鸡蛋。”在高朋满座的SOHO中国上市庆祝晚宴上，潘石屹在极其简短的祝酒辞最后不忘给自己做广告。

    “和所有的人合作，这个年代不合作寸步难行。烂尾项目、在建工程、毛坯房、土地都合作，没有任何条条框框的限制。”在11月8日的新闻发布会上，潘石屹说。

    SOHO中国成功地在香港募资128亿港元，改变了香港地区投资者以往只注重上市地产公司一定要有大规模土地储备的固定思维。

    潘说，尽管土地储备不占优势，但投资者看中的是SOHO中国的优质品牌、高盈利能力和创新的产品。“目前，我们的土地储备是够我们今后5年开发的。”

    但是，正是因为SOHO中国的土地零储备战略，直接导致5年前上市折戟。

    土地薄弱，商业模式来拯救

    熟悉香港房地产市场的人都知道，由于香港是一个土地极为稀缺的城市，所以大大小小的房地产公司、尤其是上市的房地产公司，都非常看重自身的土地储备，把大量的土地储备视为企业生存的安全阀，这也就直接影响了包括散户在内的各种投资者的投资口味。而SOHO中国的土地战略显然成了香港投资者眼中的另类。

    在今年年初拿下北京三里屯47万平方米的商业项目之前，SOHO中国已经经历了3年的“地荒”，对于一个即将在香港上市的大陆房地产企业来说，这是很让人费解的一种“无为”。无论是已经功成名就的万科，还是刚刚名声大噪的碧桂园，这些大陆的“明星地产企业”无一不是以大量的土地储备为根基的。

    潘石屹不得不为此展开平生以来最密集的游说攻势，不厌其烦地论证自己独特的商业模式独具优势和将来带给投资者的益处。

    如果说土地储备是一个房地产公司生存发展的支撑点的话，那当这个支撑点不够坚硬的时候，以何种商业模式进行运作就成了维系其生存和发展的血脉了。让潘石屹创业十二年来日益坚定的一个信念就是，SOHO中国找到了一条他自认为独特的商业模式，并且他一直在努力让更多的人接受这个信念。

    “在核心地段盖好房子，然后卖给投资者，最后我们负责出租管理，这就是SOHO中国的商业模式。”潘石屹相当精炼地解释道，“SOHO中国首先是一个商用物业公司，其次SOHO中国是一个专注CBD项目的商用物业公司，这就决定了我们只能在黄金地段拿地，而要看到利润，就必须快速完工、快速交易。所有拿到的地都盖了房子，所以看起来似乎永远是土地零储备。”

    为何不把SOHO中国在前门的土地存起来。潘石屹的回答道出了问题的关键：“现在前门大街已经封闭了，如果再等上两年开发的话，土地可能会有所升值，但政府会有耐心等吗？”按照潘石屹的说法，一个房地产商可以把他在内蒙的土地存上十年八年都没问题，但在北京，在CBD是不可能的。这种独特的市场环境决定了SOHO中国只能走“快速拿地，快速完工”的土地战略。

    在潘石屹看来，SOHO中国的商业模式实际上是一条自上而下的价值链。在价值链上游，由SOHO中国进行搭建平台；在中端，由投资者进行资金“加油”；而到了末端，才是真正创造价值的力量：这就是千千万万有租用需求的商家和企业。

    “商业模式决定了我们不可能在CBD范围内进行土地囤积，这既在政策上通不过，也在经营上不划算。”

    而在CBD之外，潘石屹正在试图寻找另外一种商业模式来为新项目解套。在今年年初拿下的“前门大街复兴”项目中，他正在尝试从设计风格到业态内容的彻底革新。“这是一个非常中西结合的项目，从设计上来看，它是典型的中式建筑，但招商对象却会包括Apple这样的时尚公司。”

    “如果说宏观环境为SOHO中国的上市创造了70%的有利条件的话，那剩下的30%其实也是非常关键的。这30%对于欧盟投资者来说，就是我们的盈利能力和商业模式。欧美市场对一个即将上市公司的衡量标准最主要的就是看你有没有一个独特的商业模式，因为一种商业模式独特与否直接关系着你的盈利能力。”

    潘石屹也是用他的这种商业模式说服了无数的投资者。

　　独立、快乐组成理想世界

    “我心目中的理想世界是每一个独立的、快乐的人组成的，而不是一个个强大的组织。”

    三年没有拿到地，外界都在猜测其中原由。

    “他自己没本事拿地，我拿到了，他只能从我这里拿。”任志强笑谈。

    有人质疑，是不是应该加入组织，这样能够拿到项目，不用被人摆刀？

    潘说，我加入组织人家不一定要我啊，由于爸爸是右派，从小想加入组织的心愿被拒，幼小的心灵受到伤害，以后也不再争取，再说，我心目中的理想世界是每一个独立的、快乐的人组成的，而不是一个个强大的组织。这可能是我的一个人生观。

    拿到任志强的两个项目也是因为潘石屹出的价格高出国外银行基金的出价。

    潘说，虽说这两个项目被任总整了一刀，但是关键也是能赚钱。

    任志强说，所谓的宰刀，是他不行了，但是他现在还好好的，我们只是取得我们的劳动报酬，双方都认为是合理的价格，合理的就不是宰刀，各取所需，共同获利。

    潘也多次承认自己对金钱和财富的狂热追求，但是他在追求利润的过程中也积累了很多创富的经验。

    潘说，“成功不是从教条主义中能得来的，而是一种在现实中获得的经验主义。”

    让他更得意的是，没有多少人看到这么明显发生在身边每个普通中国人身上的需求，即使包括那些有学问、有思想的学者。“建外SOHO后的几个项目基本上就没怎么打广告，会展也是在早期去过两次，我们根本没有发现与其竞争的同类产品。”潘石屹解释说，“大家可以看一下，现在已经上市的和即将上市的房地产公司，都是些什么类型的公司呢？这些老板基本上都是包工头出身，但企业做得非常成功。我就想，他们的骨子里是经验主义和机会主义的代表；而反观另外一些人，从国际大势、国内政治、企业战略、产品市场、资本市场，说得头头是道的，世界上的事情全让他想明白了的人，在我看到的过去10年时间，无一例外地碰得头破血流。”