9月21日开始，SOHO中国启动挂牌前的公开招股程序，为期一周。根据招股文件，公司拟发售股份15.49亿股，每股定价区间是6.3~8.3港元。根据每股定价上限8.3港元计，SOHO中国本次IPO将募资超过128亿港元，在内地黄金周假期后的第一天(10月8日)挂牌，上市代码为0410。

　　尽管主要项目集中于北京，但无论是SOHO中国还是潘张二人都已成为国际化的符号：他们出身草根，白手起家，受益于市场经济，在中国市场化的浪潮中崛起；他们不仅有钱而且时尚。在西方人眼中，SOHO中国是转型期中国公司的一个样本。

　　3年前，潘石屹和张欣搞了一个名为“符号”的展览。而就在下个月，国际资本市场将把SOHO中国这一中国“符号”成倍放大。

　　最后的动员

　　一位接近SOHO中国的人士对本报称，“定价极有可能采用区间上限。”而在内地比较关心的市盈率上，有香港消息称，这一数字可能在19~25倍之间。

　　而根据公司披露的招股书，SOHO中国承诺在2007年全年盈利不低于16.24亿元。

　　本次募资金额中，约有44.76亿元用于未来项目发展及收购之用，21.63亿元用于收购北京前门项目，7.72亿元用于发展三里屯SOHO项目，3.02亿元用于清偿光华路SOHO的债务，7800万元用于长城脚下的公社，其余则作为一般运营资金。

　　根据多项公开的财务数据，SOHO中国是北京地区最大规模的商业地产开发商，在公司历史上第二次冲击资本市场之旅中，各类投资者将对以下议题进行公开投票：SOHO这个英文简称是一个什么东西？潘、张二人的标志性笑脸价值多少？已经连续8年创造销售神话的潘石屹能否一如既往？

　　至少，各类重磅国际投资者投出的是昂贵的信任票。上市前几个月，SOHO中国的股份已经成为抢手货。

　　本报获悉，嘉里建设主席郭鹤年、九龙仓主席吴光正成为SOHO中国的一级投资者，分别认购约7500万美元，而中信泰富荣智建、GIC、渣打银行、中银国际和华人置业主席刘銮雄分别认购约3500万美元。

　　记者通过其他渠道了解到，包括渣打银行的陈凡、李兆基等人都希望通过潘、张的私人渠道，获得更多的认购份额。

　　9月17日，在SOHO中国举行的香港投资者推介午餐会上，面对全场地产名流，潘石屹就最后的“投票”进行了最后演说与动员。

　　“北京的制高点又在哪里呢？”他问道，“在CBD，在三里屯，在天安门广场周围。中国其他城市都在快速增长，但当我们占据了地段的制高点时，在未来的竞争格局中，就具有了居高临下、高屋建瓴的优势。”他说，“SOHO中国会飞得更快更高。”

　　制高点与中国梦

　　在潘氏热情洋溢的祝酒辞令背后，展示的是一幅现代中国的财富地图。潘石屹期望以“中国梦”的宣言带给投资者新的想象。

　　招股书写到，截至2007年3月31日，SOHO中国的现金及现金等值物达到14.7亿元。截至2007年5月31日，世邦魏理仕对SOHO中国持有的房地产权益的估值为233亿元。

　　承载SOHO中国IPO的主要项目储备分是三里屯SOHO和前门项目。SOHO中国坚持多年的核心区域、集中发展的战略也是公司IPO的重要原动力。

　　三里屯SOHO项目位于北京著名酒吧区、第二使馆区，体量在SOHO中国近年来获得的项目中属于较大的一个，规划面积达46万平方米。在SOHO中国的招股书中，这个项目被描述为“在该项目完成时，将成为北京市中心其中一项可供出售的最大型商住综合发展项目。”

　　而重中之重落在了SOHO中国近期得手的北京前门项目。

　　依据招股文件，当前，潘石屹控制的北京丹石投资管理有限公司持有北京天街置业49%的股份，而具有国资背景的北京天街置业持有前门改造项目中33块土地的所有权，规划建筑面积共计16.5万平方米。而公司上市后，这些地块的相应权益将由北京丹石投资管理有限公司转让给SOHO中国。

　　与此同时，在前门改造工程中，北京市政府将在今年下半年公开招标出让剩余11个地块，SOHO中国称，将全力参与竞标，假如竞标成功，公司将再获得规划建筑面积19.5万平方米的项目储备，这将使公司在前门项目中的土地储备上升至建筑面积36万平方米。

　　前门项目是北京市旧城改造中的重点工程，该地块位于北京市最大的一个胡同保护区内，未来，此项目内的建筑物将以胡同形式兴建，而且将兴建一条845米长的步行街。

　　本报记者从知情人士处获悉，SOHO中国在前门项目中的楼面均价约2.6万元/平方米。“该地块未来的公建成本非常高，历史背景下的先天基础设施条件太差了，需要很多投入。”该人士称。

　　对于该项目的销售前景，SOHO中国在招股文件中写到：“我们目前计划出售少于50%的可销售建筑面积，并保留余下物业作中长线投资。”

　　这一表态将是SOHO中国成立以来在销售战略上的重大调整。从SOHO现代城到光华路SOHO，SOHO中国的一个鲜明特点就是通过市场散售获得远远超过同行的高利润，同时，通过其风格独特的产品吸引投资性的资金。事实上，这也是SOHO中国仅凭在北京一地发展、土地储备仅仅近百万平方米，却能从京城诸多地产豪门中脱颖而出，持续站稳实力榜前列的商业策略。

　　《FinanceAsia》在一份研究中强调了SOHO中国的资产周转率，预计2007年将达到87%，仅次于碧桂园。撰写这一报告的分析师预计，2006~2008年，其净利润的复合年均增长率将达到179%。

　　“正是这种突破传统的方式让SOHO中国明显地与其他公司区分开来。它将成为首家为投资者提供这种投资概念的香港上市开发商。”该杂志写道。

　　财富观

　　一旦上市完成，SOHO中国将从个人色彩浓厚的家族公司变身为一个公众公司，虽然此次IPO对外发售的股份比例不会超过30%。

　　上市之后，潘张二人的身价几何？在过去数年间，受地产巨头对接资本的潮流影响，人们已经历了太多的地产财富膨胀个案。然而，在此前一次私人聊天中，潘石屹的回答却让人非常意外：“未来我们绝大部分的钱都将捐献出去，比如通过SOHO基金会捐资办学等。留给孩子的是非常少的一部分。”笃信宗教的潘石屹表示，这是张欣力主做出的决定。

　　本次上市将使张欣个人的身价达到一个新高，此前在各种各样的财富排行榜上，潘、张二人虽偶尔有上榜，但是位次均比较靠后。而据本报了解，SOHO中国的股权绝大部分掌握在张欣之手，另有两位姓名不详的英国人，这两个人自从SOHO中国创建以来就一直投资该公司，目前总共持股比例在5%左右。

　　潘石屹认为，上市后的身价都是纸上财富，他更关心公司能够在上市后获得一个更稳定的未来，“这一次上市，对于公司治理和产权关系的梳理，无异于一场体检。”