此时，潘石屹在路上。

　　5年前，SOHO中国有限公司的上市进程戛然而止。5年后，SOHO中国卷土重来。这一次，不会再有意外了。预定在香港联交所挂牌的时间是10月8日。

　　虽然此前潘石屹、张欣夫妇一直想方设法规避各种财富榜，但上市之后，他们将不证自明地进入内地富豪榜前几位。

　　募资额直逼碧桂园

　　SOHO中国（0410.HK）公开发售于2007年9月21日开始，9月27日中午截止，此前，该公司于9月17日在香港举行投资者推介会，公司董事局主席潘石屹、行政总裁张欣随后奔赴欧美，展开IPO全球路演。高盛、汇丰银行和瑞银担任SOHO中国的保荐人、联席账簿管理人，其中瑞银是后来的加入者。

　　根据SOHO中国有限公司的招股说明书，全球发售15.4942亿股，占发行后总股本的30.99%。其中90%配售给国际机构投资者，10%在香港售给散户。但这一比例已有所调整。瑞银亚洲执行董事、中国股票资本市场部主管朱俊伟先生于9月20日晚上在飞机上透过手机告诉本报记者，SOHO中国决定“留多一点股份给散户”，发售比例将由原定的10%增至15%。

　　SOHO中国每股定价区间为6.30至8.30港元，最终定价将于9月28日确定，按定价上限最多集资128.6亿港元，其募资额略低于今年4月在香港挂牌上市的碧桂园控股有限公司（129亿港元）。

　　SOHO中国如获得全面行使超额配股权（公开认购部分超额认购100倍以上，香港市场俗称穿上“绿鞋”），公司可额外发售原发售股数的15%，即232413000股。

　　朱俊伟说，目前机构认购已超过15倍，散户认购将更加踊跃，SOHO中国穿上绿鞋、高端定价基本已成事实。也就是说，SOHO中国最大募资额将达19亿美元。

　　值得注意的是，多名香港地产大亨和知名投资机构成为SOHO中国的基础（战略）投资者。目前已确定的基础投资者达到7家，共认购23.4亿港元（3亿美元）。其中郭鹤年及嘉里建设（作为同一个主体）共认购6亿港元，占已扩大股份的5.4%，九龙仓集团主席吴光正亦认购6亿港元，占已扩大股份的5.3%，荣智健及中信泰富、华人置业董事长刘銮雄、渣打银行直接投资公司，中国银行直接投资公司以及新加坡政府投资公司分别认购2.28亿港元，分别占已扩大股份的2%。禁售期6个月。恒基地产董事局副主席李家杰也表示有意认购。

　　根据招股说明书，SOHO中国募集资金主要用于收购未来的前门项目、建设三里屯SOHO项目和光华路SOHO、开发长城脚下的公社项目等。

　　潘石屹夫妇身家暴涨至500亿

　　SOHO中国上市的日期从原定的6月一再延期，北京业界的说法是源于上市保荐人与潘石屹夫妇在定价上存在分歧，即潘石屹夫妇认为上市保荐人的定价偏低。

　　据最接近SOHO中国的业内人士称，高盛对SOHO中国的估值“比较保守”，因而定价较低。潘石屹后来将瑞士银行增加作为IPO联席牵头经办人，就是因为瑞银相对高盛在定价上更为激进。

　　SOHO中国预测2007年综合利润不少于16.24亿元人民币，比2006年3.4亿元增长337%。2004－2006年，SOHO中国的营运利润为8.06亿元、16.47亿元、7.71亿元人民币，净利润分别为4.24亿元、8.65亿元、4.10亿元人民币。尚无人解释2006年综合利润3.4亿元与净利润4.10亿元的差别。

　　SOHO中国预测2007年全国摊薄后每股盈利为0.324元人民币，市盈率为18.9倍至24.9倍。与此相对应，定价6.3-8.3港元的定价是高还是低？

　　朱俊伟说，由于机构认购和潜在散户认购积极，SOHO中国倾向于高端定价，即接近8.3港元的上限。与北京部分业内人士认为SOHO中国定价偏高相反，即使最终确定为高端定价，朱俊伟仍然认为SOHO中国定价偏低，他们完全可以提价，但潘石屹的说法是“我们不要太贪心”。

　　朱俊伟认为其定价偏低的原因是，SOHO中国预测2008年的市盈率为15.2倍，而碧桂园的市盈率已达30多倍，富力等也有20多倍。所以，比照碧桂园、富力的股价，朱俊伟预估SOHO中国上市后一段时期会有较大的升幅。

　　SOHO中国于2002年在开曼群岛注册，最终控制人为潘石屹、张欣。据朱俊伟透露，潘张夫妇占SOHO中国总股本的“百分之七八十”。未正式交易前，SOHO中国的总市值约为60亿美元，上市后，以上涨30%计算，市值可达70-80亿美元。据此推算，潘氏夫妇身家很快可达500亿元人民币以上，直追碧桂园最大股东杨惠妍。

　　朱俊伟说老潘“赶上了好时机”。2002年SOHO中国上市折戟，因为当时内地房地产市况不好，香港投资机构和基金经理又是以PA（市净率）来看待内地的地产企业。今年年初以来，投资机构转而以PE（市盈率）来看待地产企业，更加注重企业的成长性，这才会有今天投资者对SOHO中国的踊跃认购。

　　任志强曾经对本报记者说，地产资本化最直接效应，就是地产公司的资本呈几何倍数的快速增长，当然也包括公司所有人个人财富的迅速增长。但有一点他没有说：潘石屹是这样，任志强自己也是这样。

　　SOHO中国商业模式：新鸿基？

　　与碧桂园高达5400万平方米的土地储备相比，SOHO中国区区100万平方米的土地储备实在过于寒酸。朱俊伟认为，有的企业土地储备可能达上千万平方米，但都是位于郊区，可能有的企业中心城区100万平方米的土地储备就超过它1000万平方米的价值。这是两种不同的商业模式，不能以传统的靠土地储备发展的模式来看待SOHO中国。

　　潘石屹多次对本报记者宣扬过他的创新、有活力的商业模式：专注于中心城区，以商业地产开发为主。在SOHO中国开发的总楼面面积中，住宅项目仅占21%，写字楼占53%，零售商铺占23%，酒店项目占3%。

　　在SOHO中国已开发的商业地产项目中，基本以售为主。但潘石屹此前告诉本报记者，SOHO中国将转变其运营模式，三里屯SOHO是个开始。总规划建筑面积为465680平方米的三里屯SOHO，SOHO中国自持物业面积将大幅增加，最高持有面积可达50%，而前门项目将以自持为主。

　　朱俊伟对本报记者说，北京前门项目是导致SOHO中国从6月延期至今的主要原因。现在，前门33幅土地已归到潘石屹名下，剩下11幅土地将走公开招标程序，若不出意外，将由SOHO中国取得。朱俊伟说，前门项目暂未装入上市公司，预计年底以前SOHO中国将通过收购的方式将这些地块装入上市公司。

　　北京前门综合改造项目规划建筑面积36万平方米，预计年底基本封顶，明年5月营业。

　　到去年底，SOHO中国在北京CBD已经或正在开发项目的建筑面积达到155万多平方米，占北京CBD总规划建筑面积的19%。朱俊伟评论说，SOHO中国的土地储备不多，但都位于中心城区，价值高，SOHO中国以后将大幅增加物业自持面积，其商业模式就与香港置地、新鸿基和太古集团类似。据朱俊伟分析，以每年30-40万平方米的开发规模，SOHO中国现有土地储备可供4-6年开发。SOHO中国上市募得的资金可以购买更多土地用于开发，土地储备无须担心。

　　另据不愿透露姓名的人士说，SOHO中国未来仍以北京为主，但不排除会进入上海。