房价上涨和地王事件的原因都是土地供应不足

　　记者：一线城市由于地价的增长使得开发商的利润有所减少，所以很多人把目光投向了二、三线城市。如今，二、三线城市的房地产市场比起一线城市来似乎更为火爆。您认为二、三线城市的房价为什么会暴涨？其房价还会升高吗？二、三线城市的房价的走高趋势对一线城市的房价是否有影响？

　　潘石屹：从中国目前情况来看，二线城市和三线城市的房地产是中国房地产市场的新兴市场，新兴市场的特点是利润率高、风险大、规则不是很清晰。但我想，随着中国经济的发展，用不了几年时间，二线和三线城市的房地产一定会发展起来，同时市场规范和销售规模也会随着放大。至于谈到房价的暴涨，一线城市、二线城市、三线城市都是一样的，原因就是因为土地供应的不足。

　　记者：从焦点网发布的12城市楼盘涨幅榜可以看到,全国各地的房价在近一年多的时间内加速上涨,有的楼盘从06年1月至今涨幅高达200%;在北京,单价在15000元/平米以下的普通住宅中,有的涨幅超过100%.而日前建行研究部的报告也指出,如果政府不出台更有针对性的调控政策，下半年房地产价格将加速上涨。

　　您是否认同当前房价上涨过快的说法?您认为这种上涨速度还是合理的吗?防止房价如此快速上涨还有何良方?

　　潘石屹：房价快速上涨的原因是前两年土地供应不足，在需求一定的情况下，供应就决定了市场的价格。而房地产的价格主要是取决于过去两年时间里土地的供应量，因为从市场上来看，土地的供应转换成房子的供应，需要一到两年的时间，这一、两的时间一半是政府的审批，另一半是房地产商规划和设计的时间。要扭转目前地价和房价暴涨的根本办法就是增加土地的供应和拿出未来可以供应土地的办法来。有些城市出现了囤积房子不销售的现象，根本的原因还是认为未来土地供应一定会不足，房价还会上涨，在这种预测下才出现这样的怪现象。消除这种怪现象的办法也只有一条，就是增加土地的供应。

　　记者： 过去一周多时间，全国接连出现不同版本的当地土地地王事件。但是，与此相伴随的是，政府在这些"地王"中，施加了苛刻的资金交付条款，因此，这很可能对一些公司，即使是上市地产公司产生严重影响。请问，您如何看待这种现象及可能出现的后果？

　　潘石屹：在过去的一、两个月时间，许多的大房地产公司，包括香港的房地产公司，都在不断地坐飞机从这个城市飞到那个城市参加土地的“招拍挂”，同时，土地的价格也不断创出新高，这其中根本的原因是因为土地供应的不足。我在媒体上看到政府有关部门在增加土地的供应量，并列出了许多计划数字。其实，土地的供应与市场上彩电、猪肉的供应是完全不同的，因为土地是不动产。比如在新疆供应土地对北京是不会造成影响的，同样，在北京的密云、门头沟增加土地的供应量，对市中心的房价也不会造成多大的影响，所以我们研究土地供应计划，不能仅看一个总的数字，而要看这些土地分布在什么区域，这些土地的用地性质是什么，是商铺、写字楼、住宅、双限房、经济适用房还是政府建的廉租屋。政府提出新的、可以实施的土地供应计划，使市场上房屋和土地的供求关系能趋于平衡，就会抑制地价不断创新高，房价不断创新高的局面。

　　尚都遇到的问题是成长的问题

　　记者：据了解SOHO尚都停业的商家已经开业了，但尚都商业模式引发的讨论却很有意义，散售商铺目前看还没有很成功的先例，作为一贯的行业先锋，您觉得您能找到一条将尚都及其他散售商业带向繁荣的新模式和新途径吗？

　　潘石屹：对一些刚刚开始成长，经济刚开始发展的城市，散售的商业并不多。但是，我们看一看成长了几百年的那些比较成熟的城市和区域，他们最繁华的商业街区无一不是分散的产权，都是让商家自然地成长，自然地去适应市场的变化和人们瞬息万变的流行和时尚。一个人或者一个机构的智慧总是有限的，要让一个商业繁华起来，一定需要每一个商家的智慧和他们的创造力。我始终相信，如果将眼光放长远，用每一个商家的智慧和市场自然调节的模式会比统一规划的模式更有生命力。

　　记者：上次看您在博客中表示会投入600万为SOHO尚都作推广，现在开始实施了吗？近期会有哪些活动？听说"大声展"将在SOHO尚都开幕，您觉得这些能带来人流的推广活动能解决尚都的经营问题吗？

　　潘石屹：我们所能为SOHO尚都做的，一是尽快地完善周边的基础设施和配套设施；二是进行推广和宣传，提高SOHO尚都的知名度和影响力，让更多客户和更优秀的商家来到这里。

　　第一期600万的推广计划已经开始实施，其实尚都的推广活动自7月开业以来一直没有中断，一个商业项目开业后，人流和知名度的提高也需要一个渐进过程，进入8月以后活动的规模和密集度都会进一步提高。“大声展”将在8月16日在尚都开幕，这是这个展览的第三站，前两站在广州和上海，参观人数都超过了10万人。在第一阶段计划实施之后，我们会根据反馈情况再调整我们的推广重点、推广方式和我们资金、精力，以及投放力度。同时，也会认真地听取各个商家对第一阶段推广计划的意见反映。具体的商家经营状况，只能靠商家自己去努力了。商家要在市场中生存，不变的法则是要不断地为社会提供最价廉物美的产品和服务，商家要想生存和发展下去也只有这一条路，就是比别人更价廉物美的更有特色的产品和服务，除此，没有其他任何路可走。

　　记者：您觉得尚都遇到的问题在您未来的项目，比如朝外SOHO中还会遇到吗？现代城和建外SOHO在开始时都遇到过不同程度的经营难度，但现在已经成为人流旺盛的成熟商业区，您估计SOHO尚都会用多长时间走出低谷？

　　潘石屹：SOHO尚都目前遇到的问题是成长的问题，是任何一个商业项目成长过程中所必须面对的问题。现代城、建外SOHO的商业当初遇到的困难比SOHO尚都今天遇到的困难严重得多，尤其是建外SOHO东区，刚开始四边全是工地，这个困难期就显得非常长，但通过大家共同努力，我们同舟共济渡过了困难。在这个过程中也一定有一些商家会受市场的考验而被淘汰。比如有的商家是第一次做生意，没有经营的经验，或者是在别的地方有经验，到了一个新的地方没有及时调整而无法生存等等。这些都是市场“优胜劣汰”的自然法则，也是任何一个商家都无法回避的事实。而我们开发商所做的事，就是要认清商业发展的大方向，尽快地完善并促使政府完善周围的环境和配套设施，帮助形成人气和提高知名度。同时团结和联合那些积极的力量把商业氛围在短时间内培养起来。希望商家在这刚开业的培养期，能配合我们做一些促销，让利的活动。我们相信“种瓜得瓜，种豆得豆”，有付出一定会有回报的。我们的倡议得到了大部分商家的响应。

　　SOHO尚都有个别的商家提出要我们减免商铺的租金，因为我们不是业主，不是商铺的产权人，我们没有这个权利去减免租金。但我们会建议业主在SOHO尚都商业的培养期中，与商家一起协商减免部分的租金，减轻商家的负担。目前据我所知已经有一些商户和业主就减免租金进行了沟通，也得到业主的理解，取得了双方满意的结果。

　　我们会向所有优秀的公司学习

　　记者：请潘总列举几个当前业界商业地产运作相对成熟和规范的公司？SOHO中国有志于在商业地产领域做大做强，可以从上述公司学习到什么？

　　潘石屹：商业地产公司，包括开发商铺和写字楼为主的公司并不是很多。在中国过去房地产发展的过程中，大部分房地产公司都以开发住宅为主，因为商业地产从政府土地政策的支持到银行按揭贷款的支持都远远不如住宅房地产。例如商业用地的适用年限是40年，而住宅的是70年；银行按揭贷款的成数，住宅也比商业地产高得多，这也是许多大的房地产公司不愿意做商业地产的原因。例如万科，几年前一直集中在五环之外开发房地产，目的就是规避商业地产所带来的风险，从事商业地产的开发相比从事住宅地产的开发，最大的一点不同就是：商业地产对地段非常敏感。这样的局面持续了近十年时间，目前来看，尽管政策环境没有多大变化，但市场的供求关系发生了比较大的变化，越来越少的房地产公司去开发商业物业，市场上的商业物业就越来越短缺，同时，商业地产开发的回报率相对要高一些，所以我们选择来做商业地产。我们会向所有优秀的公司，优秀的思想学习，不管他们是不是商业地产公司，并在学习的基础上创新。每个人成长的道路不同，同样每个公司成长的道路也各不相同。但我们始终牢记孔子的一句话：“三人行，必有我师。”