SOHO中国董事会主席潘石屹（资料图）

　　除了自己的一套房子，我们把所有的东西都放在上市公司里去了，我们的招股书后面有几十页是我的名字，各种各样的字形和脸谱都放进上市公司了。我们没有一个自留地，这样的结构是让投资者最放心的结构，因为我赚钱了，你也跟着赚钱了，若是亏钱了，我亏的钱比你还多。

　　借势中国房地产新一轮上升狂潮，土地储备不多的SOHO中国日前在香港成功上市，并惊人地募集到逾128亿港元资金。SOHO中国董事会主席潘石屹巧妙地向海内外投资者诠释了公司有别于同行的三大卖点，就是地段、品牌和最高端产品。 　　

　　10月16日，这位因特立独行而闻达中国地产江湖的老板，在他的成名作SOHO现代城中接受了本报记者独家专访。 　　

　　潘石屹说，尽管市场竞争激烈，他还是打算专注开发繁华地段的最高端产品；他也不赞成具有法律风险的跑马圈地，更不愿意让自己的土地在晒太阳的闲置中实现升值：“除了自己的一套房子，我把所有的东西都放到上市公司里。”潘石屹说。理由是，这样的股权结构可以让投资者更放心。 　　

　　1“沙特王子是SOHO特级投资者” 　　

　　南方都市报(下称南都)：SOHO中国这次募集到这么多资金，是不是超出你之前的预期？ 　　

　　潘石屹：一开始我没有预期，大家在媒体上说的5亿美金、6亿美金，都是自言自语。是到了9月16日，我们才跟投资者确定了定价区间。最后我们募集了19亿美金。 　　

　　南都：据说，9月下旬路演初，市场反应热烈，UBS(瑞士银行，编者注)建议你们可以加价，从8.3加到每股8.8港元。你为什么放弃？ 　　

　　潘石屹：当时我们的定价区间让香港媒体透露出来了，如果再加价，就加5毛钱，可以多募集到7个亿元，最后我们商量了一下，还是算了。因为消息透露出去了，再加价给大家的感觉不好。但从法律程序上来说，我们是可以加价的。 　　

　　南都：今年SOHO中国的经营业绩将达到怎样的水平？会不会考虑在A股上市？ 　　

　　潘石屹：今年的利润将会达到16.24亿人民币。回A股上市也考虑过，但从目前的政府监管部门来看，估计审批有一定的难度。 　　

　　南都：SOHO中国的上市也吸引了沙特王子，如何看待你们之间的关系？ 　　

　　潘石屹：沙特王子是SOHO中国上市最大的机构投资者。我们把公司的机构投资者分成五类，从特级、一级到四级，沙特王子是排在特级，公司分给他的股票是最多的。他们还来考察过公司，很认可我们的商业模式。目前沙特王子对我们主要是投资，不是建饭店、管理饭店。 　　

　　南都：国庆前夕，你们去全球路演，还专门去了迪拜，这在其他IPO公司中很少见。出于怎样的考虑？ 　　

　　潘石屹：一般的公司上市，都是考虑美国、欧洲的资金。可是我们这次专程去了迪拜，发现中东的资金对中国市场的发展非常看好。科威特王室基金经理也参与了我们的认购。 　　

　　南都：很多人评价你和张欣是中国地产界的“绝代双骄”，很好的搭档。你们夫妇作为上市公司联席主席，怎么分工？你们在生活中怎么理财？ 　　

　　潘石屹：她更关注产品及其设计，我更关心市场和财务。 　　

　　在理财方面，我觉得从股权上来说是非常超脱的。除了我们自己的一套房子，我把所有的东西都放在上市公司里去了，我们的招股书后面有几十页是我的名字，各种各样的字形和脸谱都放进上市公司了。我们没有一个自留地，这样的结构是让投资者最放心的结构，因为我赚钱了，你也跟着赚钱了，若是亏钱了，我亏的钱比你还多，因为我是大股东。大家的利益紧紧联系在一起。这是我们的原则。 　　

　　2“我们只开发繁华地段最高端产品” 　　

　　南都：传统的地产商大都是以住宅地产起家的，SOHO公司较早开始做品牌物业发展运营商。在当时来看，选择“窄众”消费群体这个观念有点超前，因为中国的住宅需求远远大于商用。为何最终选择了这种商业模式？ 　　

　　潘石屹：我们公司的商业模式不是凭空想象出来的，其实我们一开始也是做住宅，现代城就是我们最早做的住宅。那时候中国对住房的需求是非常大的，我们做现代城的时候，北京人均住宅还不到10平方米。可是慢慢地商业需求就起来了。我们就开始转变思路专注做商业，真正大规模做商业是在3年前。 　　

　　南都：商用物业给你们公司的回报有多大？ 　　

　　潘石屹：其实回报率、利润率是市场发给我们的一个信号，哪个产品的回报率高，利润率高，就说明这个产品紧缺。我们在现代城时期，发现建筑很少的商业面积却给公司带来的利润非常高。在过去的几年里，SOHO中国从预售收入来看，一直排在北京前两位。盈利数字在整个地产行业遥遥领先，并且我们的纳税额也排在行业前列。 　　

　　南都：近年转型切入商业地产的大型房企，开始尝试自身持有物业，SOHO中国这么做么？ 　　

　　潘石屹：我们现在还没自持物业，未来可能会考虑，但量也不会非常大。我们现在的商业模式是一边建商用房子，一边销售房子。这跟香港人开发商业物业的做法不一样，他们建一个房子留着慢慢出租。 　　

　　在SOHO中国的发展过程中，我们已经拥有了5800多个投资型客户，一直在买我们的房子。 　　

　　南都：SOHO中国上市的前夕，一直向投资者强调，公司的产品及品牌创新，是有别于同行的一个制高点。但是记得你们最早推出这一产品的时候，备受业界质疑和攻击。 　　

　　潘石屹：我觉得任何一个创新的产品，都是会有争议的，会在视觉上、观念上对已有的东西进行冲击。一般来说，我们的产品出来，争议五年后就没有人再质疑了。当然，还有的产品，从头到尾都在争议。喜欢我们产品的人就会特别喜欢，不喜欢的人就不会买。 　　

　　南都：现在不少大型房地产商，已经有比较“格式化”的产品模式。在产品设计上，往往根据城市、地段等综合因素开发出高、中、大众化类产品品种，然后在细节上略微调整创新，并快速地在其他地域/项目上进行复制。SOHO中国是不是沿用同样的模式？ 　　

　　潘石屹：我们还没有发展这么多的产品线。我们只有一类产品，就是在城市最繁华的地段开发最高端的产品。未来三五年也是这样。 　　

　　3“跑马圈地不是我们的商业模式” 　　

　　南都：你曾经对外界说过，你不赞成土地储备？国内一些大型房地产商拥有大量的土地储备，并且大家还在持续跑马圈地，因此，外界有种说法是土地储备一直是SOHO中国的短板。 　　

　　潘石屹：我不是不赞成土地储备，我赞成的是在合法情况下的土地储备，因为中国法律规定两年不开发的土地要无偿收回。如果你的公司有3年的开发期再加上2年的土地储备，不开发的土地最多存2到5年的时间，再多下去的话，就会存在法律风险，此外资金效益也会很差。 　　

　　所以，我们不会走这样的一条路子。跑马圈地不是我们的商业模式。 　　

　　南都：然而现在多数行业都在强调“规模为王”，如果土地储备没有一定的规模，会不会让SOHO中国变成“中规中矩”的中型房企？ 　　

　　潘石屹：嗯，我想不见得。在中国，包括房地产在内的很多行业，受制约的是资金，而不是土地。当然，这些公司都会有自己的考虑，也不用我一个同行去担心。人家爱圈多少平方公里的土地就圈多少。但我们的经营模式不一样，我在北京最繁华的地方，怎么可能把CBD的地块放两年在那里晒太阳呢？所以，开发的产品不一样，决定了走的路子不一样。 　　

　　南都：会不会有一种可能性，随着城市中心的饱和和地块的稀缺，你们拿不到CBD以及繁华中心的地块了？ 　　

　　潘石屹：这个我不担心。繁华地段会不断产生出来的，像王府井、西单这样，现代城这块以前也不繁华。未来还有一些区域会逐渐变成繁华地段。