低价房涨幅变小　高价房涨幅变大

――北京市2006年不同价位房价分析

　　春节期间，我对北京2006年房价按不同价位分区间与2005年的进行了比较，分析的结果没有公开地挂在博客上。原因有二：其一，我只做了不同价位的分析，而没有时间对北京市不同区域及每套房子总价进行分析，而这两部分的分析我认为也是很重要的。“一年之计在于春”，因为最近一直忙着公司的业务，没能抽出时间来做这方面的工作，总觉得是一缺憾。其二，房价是当下社会最敏感的话题，关注的人很多，又正赶上国家两会，不想在这期间给社会造成过多的争论，添太多的噪音。但有一些朋友知道我了这个分析后，就向我要这个分析结果，我就只好不断地从电脑中调出这个文件，通过Email发给这些需要的朋友，这些朋友当中也有很多是媒体的记者。仔细一想，这个分析结果可能会对那些真正关心房价的朋友——无论开发商，普通的购房人，还是想对房价进行分析研究的其他朋友都会有一些参考作用，因为所有的数据来源都是北京房地产信息网上实时的数据。原始的数据我们已经在春节前出了一份报告，如哪位朋友想核实，可与我们公司市场部马志鹏联系：（马志鹏E—mail：mazhipeng@sohochina.com）。

　　根据上述数据，我所得出的基本结论如下：

　　第一，北京2006年房价涨幅最大的是超过2万元/平方米的房子，涨幅达到26.4％；而小于5000元/平方米的房子没有涨价，反而下跌了0.8％，主要原因是，这个价位所供应的房子的区域越来越远离城市中心；5000—8000元/平方米的房子涨价幅度为10.4％，造成这个波动的主要原因是由于在这个区间中，2005年“国美第一城”的销售量非常大，而2006年它的销售进入收尾阶段而使得其销售量大幅度下降，同时其他项目也未出现可与其05年相比的销售量所引起的。除去5000—8000元/平方米这个价位区间之外，北京市房价的基本规律是：“低价位的房子涨幅越来越小，而高价位的房子涨幅越来越大”。我想这与北京市这两年进行宏观调控，大幅增加了低档房的供应量；同时北京又是一个国际化的大都市，有许多外地人和外国人购买高档房有关。低档房供应量增加会导致低价位房子涨幅变小，而外来购买的增加，会形成高档房的需求空间，导致高价房涨幅增大。

　　图一：北京市06年房价涨幅最大的区间是2万元/平方米以上的房屋

　　第二，从北京的价格区间房子涨幅来看，房价低于8000元/平方米的房子，比2005年仅上涨了2.4％，而普通老百姓关注的住房问题也主要集中在8000元/平方米以下的房子，超过20000元/平方米的房子，大部分是别墅、高档公寓、商铺和写字楼，与普通老百姓所关心的住房问题基本没有太大关系。

　　图二：北京市06年比05年低于6000元/平方米的房价下跌了4.3％！

　　第三，表一中列出了不同价位的房子在2005年、2006年房价的涨跌率；表二则是小于一定价格的房价的涨跌率。预计这种趋势在2007年还会继续加大，即低价位的房子涨价幅度会越来越少，因为政府在竭尽全力增加这部分土地和房子的供应量，而高价位房子的涨幅还会增加，原因还是那句老话：“价格取决于供求关系”。在过去几年间，北京市公开出让的高价房土地很少，供应量会影响价格的变化。

　　这只是我的分析结论，公开出来供有需要的朋友参考。

　　表一：2006年与2005年北京市房屋销售不同均价下的数据分析对比

　　表二：2006年与2005年北京市房屋销售不同均价下的数据分析对比