编者按

　　上市的话题不说，房价的问题不谈，政府的做法不论……2006年，一向被媒体称之为爱作秀的北京房地产大佬潘石屹似乎淡出了媒体视野。

　　老潘拥有生意人的精明和狡黠，当他背负太多的时候，反而去找最简单的方式释放。

　　心底最真的那份淳朴使老潘在情感纠葛上选择退让。偶尔地阿Q一下，似乎使他更能有所反省和觉悟。

　　Pan Shiyi, doing business under some belief

　　2006年终于过去了。

　　对于房地产商来讲，2006年是他们想说又不敢说话的一年。违法土地的收回和腐败官员的落马使得房地产开发商人人自危，地产新政接二连三地出台，让开发商们变得异常谨慎和低调……

　　近日，SOHO中国赴港上市再次成为业界关注的焦点。而在其上市传闻的背后，还紧跟着华远地产、中远地产、方恒地产等众多北京房企谋求上市的消息。这些涉及上市传闻的房地产公司对上市二字毫无例外地选择了沉默，潘石屹也不例外。

　　前车之鉴 绝口不提上市

　　无可奉告，我们这次访谈可以结束了。采访刚刚开始，老潘便让记者吃了闭门羹，他明确表示，上市的话题一概不提。

　　潘石屹回避的话题恰恰是证券市场投资者关心的问题。采访潘石屹之前，记者采访了一些机构投资者和股民，他们对SOHO中国迟迟不上市表示质疑。企业上市不仅能够筹集发展资金，而且能建立一个融资平台。哪家企业能保证每时每刻资金充足？又有哪家企业会嫌融资渠道太多呢？

　　其实，SOHO中国早在2002年就打算在美国和香港同时上市，但潘石屹当时的高调并没有给SOHO中国带去良好的预期，最终上市计划流产。

　　有道是一朝被蛇咬，十年怕井绳。有了上次的教训，对传闻中的SOHO中国上市，潘石屹此次谨慎再谨慎应对也就可以理解了。近几年，房地产界政策变幻莫测，老潘一改此前的处事风格也情有可原。

　　中信证券研发中心总经理王德勇表示，作为地产企业，现在应该抓紧上市了，因为今后房地产的发展主要依靠资本力量。王德勇建议房地产企业最好选择在境内上市，因为当今境内的资本市场融资环境远远好于境外，融资效率也非常高。无论是在发行价格还是融资成本方面，境内市场都具备相当大的优势。

　　房地产一直属于负债率较高的行业，融资对于地产企业而言已是迫在眉睫。而潘石屹似乎从不为缺钱发愁，我们近四年半的时间，资产负债率是零，这四年半，我们没借过银行一分钱。虽然最近刚向银行借了一些钱，资产负债率也就是20%～30%。

　　对于如何控制资金风险，老潘觉得自己做得好就行，给别人出主意，别人也未必会听，每家企业都有自己的融资手段和独门绝活。为了表明不是在敷衍记者，老潘举了顺驰中国董事长孙宏斌的例子，他就有自己的融资办法。

　　乐得其所土地增值税

　　影响不大

　　2007年1月16日，国税总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求自2月1日起正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。清算土地增值税的消息一出，中国股市可谓是春江水暖鸭先知，68只A股房地产股票中有26只跌停。同时，香港股市也有十几只房地产股下跌，仅一个上午，100亿港币市值付之东流。

　　第二天，十几家上市公司发布公告，政策的出台对我们没有影响。有没有影响，股民一目了然。据专家介绍，土地增值税清算会普遍加大房地产开发企业的资金压力、压缩利润空间，使行业毛利率平均下降10个百分点左右。

　　对SOHO中国没有任何影响。潘石屹看出记者的半信半疑，继而解释，第一，SOHO所有的项目都是预提，土地增值税这个文件下发之前（2月1日），我们已经主动按照原来的土地增值税条例上缴了，所以对我们影响不大。比如，我们去年就把现代城这个项目的土地增值税全都交完了，一分钱不欠。第二，SOHO的会计事务所是毕马威，他们的预提额都非常保守，所以对我们现金流量不会有什么影响。

　　起初，潘石屹对毕马威的严谨并不认同。在得知同行中很多地产公司没有预缴土地增值税，而毕马威却要SOHO中国按照100%的比例预提的时候，潘石屹曾觉得不公平，因此多次与毕马威讨论此事。但是毕马威一直坚持，认为必须按国务院1993年12月下发的文件执行。

　　其实，土地增值税是个被束之高阁十多年的老税种。毕马威所指的文件就是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，早在1993年即已经出台。当时出台该文件的目的是为了抑制海南疯狂的房地产投机，短期效果十分明显，沉重打击了投机商。但是，该文件出台以后并未得到严格的贯彻实施。

　　至今，房地产公司清缴土地增值税非常少，大都采用按照销售额的1%预缴的方式。潘石屹解释，清缴是一个特别复杂的技术问题，熟悉这个过程的人会发现，各个地方的政策都不一样，但都不是用清缴的方式，而是用预缴的方式。

　　按销售额1%计提够交土地增值税吗？记者从几个专家处得到的答案都是远远不够。从几家上市公司的三季度报告来看，即使按照30%的最低税率计算，应缴土地增值税平均占到销售额10%以上。高利润的商品房、别墅、高档公寓项目应缴纳的土地增值税就更高。

　　王德勇告诉记者，这个政策对预提了增值税的地产企业影响较小，但是也有影响，即使是按照1%的税率足额计提，企业的现金流和日后的土地储备也都有影响。据了解，68家A股房地产上市公司中，已经进行预提的还不到一半，其中，大部分预提也是近几年才开始的。难怪会有如此多的房地产股票大惊失色。

　　毕马威的谨慎得到了好的结果，让SOHO中国避开了此次清算风险。任凭外面人喊马叫，老潘现在心里美滋滋的，跟没事儿人一样。

 

　　痛斥潜规则 坚守房地产

　　近几年地产界风云变幻，很多地产商就此打起了转行的主意。今典集团的张宝全要去拍电影，万科的业务更是涉及了物业管理、旅游、金融投资等多个领域。看着身边的人不务正业，小地主潘石屹依然选择坚守地产这个领域，他的理由很简单，我对房地产的发展很乐观。

　　潘石屹给记者列举了这样几个数据：2006年，北京一手房的销售额超过2000亿元，新房售出18万套，其中不包括写字楼。一年2000亿元的销售额，这是多大的购买力啊，全中国哪个行业年销售额能超过2000亿元？潘石屹的感叹说明他对这种市场表现非常满意。

　　地产市场的销量带给潘石屹充足的信心，同时，潘石屹看重的还有二线城市的潜力。中国的房地产业刚刚发展，城市里虽然高楼密布，但是农村里还都是土坯房。中国房地产还有特别大的发展。现在北京、上海的市场发展起来了，但是二线城市还没有发展呢！

　　地产市场的发展前景让潘石屹选择了坚守，但也有让他感觉受束缚的地方，比如土地交易价格的不透明。

　　2003年以前，房地产商异地发展处处撞墙，其中大部分原因在于土地政策不透明。如今，这种情况更是王小二过年，一年不如一年。

　　潘石屹给记者列举了广渠路地块的例子。负有地王美誉的广渠路36号地段是众地产商追求的对象，这场招标引来了十三家地产诸侯竞逐。其中包括华润置地、世茂集团、富力地产等。

　　但是，最终的招标结果却让业界大为不满，出价的第一名到第五名都没有中标，中标的第六名是北京城建和城开公司联合体，这两家公司均是北京市国资委的旗下公司。有媒体报道，这家公司没有能力进行一次性付款，而一次性付款却是招标前的明文规定。

　　事隔多日，潘石屹依然对此事喘不匀气，排名靠前的都是实力雄厚的公司，拿着真金白银去竞标，第六名没有资金，没有能力，为什么还会把项目交给他们？现在这样的事情接二连三地发生。

　　潘石屹很明确，无论政府'招拍挂'的标准有多极端，只要之前定下了一个标准就行。价格的不透明对整个地产界不公平，政府税收也会减少，对消费者也不公平。占了便宜的就只有一个，就是中标者。

　　2004年后，协议出让的土地交易方式基本上不再采用，招拍挂成为主要交易方式。这对于提高土地交易过程的市场化、透明度和公平性均大有裨益，在一定程度上遏制了土地交易中的腐败，减少了国有资产流失。但是，招拍挂机制虽然总体上优于协议出让，却并不能保证解决土地交易过程中存在的所有问题。

　　一个制度的设计和执行如果出现不当，会扭曲一个行业的游戏规则。老潘希望地产界不会像娱乐圈那样，形成一个潜规则，否则将对行业贻害无穷。