建设中的CBD，建设中的SOHO尚都
——2006年4月14日潘石屹在SOHO小报网与网友聊天实录
北京不会重复上海抑制房价的老路
网友：“北京市建委、统计局、国土局、发改委四部委发布的房地产市场运行情况显示， 2005年北京商品住宅期房均价达到6725元/平方米，而上海公布的商品住房销售均价为6698元/平方米，这就是说，3年来，北京房价首次超过上海，而进入2006年，这一势头依然不减：最新的四部门公布信息显示，1到2月份京城房价以17.3%的速度疯长。有人担忧，北京会不会成为第二个上海！”您怎么看？
潘石屹：今年一二月份以来，北京住宅市场的气氛和两年前上海住宅市场的气氛非常地相像，就是住宅价格上涨速度非常快，所以有人担心北京会不会成为第二个上海，我认为这种担心也是有道理的，但有一点，在抑制房价上涨上，我想北京不会重复上海抑制房价的老路，会采用更智慧，更有效的办法来抑制北京房价的高速上涨。
网友：对于这一轮房价的增长，任志强撰文《一个危险的信号》，延续他惯有的观点：政府管得过多是出现现在问题的根源，潘总怎么看？
潘石屹：我看了任志强的文章《一个危险的信号》，从这篇文章中也看出，任志强对北京过去一段时间住宅价格上涨过快非常担心。
网友：您怎么看“预售收入税率提高”的政策？会否继续提高房价？
潘石屹：房地产的税收一向种类繁多、复杂。在两年前我看到媒体上报道政府要改革房地产的税收，让它做到更简化、透明、公平，这样也有利于征收和监管，对所有的房地产公司也都会一视同仁，使大家的竞争在同一个起跑线上。但两年时间过去了，尽管在税收上，尤其是在交易的税收上做了一些调整，但没有看到一个整体的、系统的改革方案出台。
网友：近期，建设部官员在广州称新一轮宏观调控即将开始，老潘对今年的房地产调控怎么看？你预测会出现像05年那样再次遭遇房地产市场的寒冬吗？
潘石屹：经济在发展的过程中，房地产在发展的过程中总会出现一些不平衡，需要政府不断地调控市场的供求关系，让这个市场能够平稳的发展，不要大起大伏。去年，五月份之后，有几个月的时间不是房地产的严冬，而是观望期。因为不知道还有多少政策会出台，今天出了政策，不知道明天还会不会出来新的政策，各级政府在不断地出台政策，政府的各个部门也在不断地出台政策。当建设部的官员宣布再没有新的宏观调控政策出台时，市场就趋于稳定，观望期结束了，所以不能说2005年房地产市场是寒冬。
不要让经济适用房变成房地产发展商手上的粮票
网友：国外的房地产开发已经高度产业化，相对来说国内的开发模式还比较原始和粗放。现在万科宣布要大力推进住宅产业化。请您谈谈您对中国现阶段推进住宅产业化的看法，您认为时机是否已经成熟？难度有多大？贵公司是否也会积极实践产业化的新标准和新技术？
潘石屹：我在一些发达国家参观了他们的房地产开发项目，他们的专业化程度非常高，专业分工也很精细。这是西方成熟的资本主义社会发展多年的模式，相对来说中国的开发模式还比较原始。万科在前许多年就开始大力推广住宅产业化，取得了一些成绩，这和周围的市场环境有很大的关系，但这一定是一个发展的大趋势，只有专业化的分工才可以提高产品的质量和建房子的效率。
目前房地产还没有专业化的另一个比较重要的原因就是土地，房地产发展商花大量的精力和时间耗在取得土地上了，没有把真正的精力和时间放在应该做好的产业化上面。随着土地的公开“招拍挂”，以后取得土地所耗的时间和精力就要少得多，所以未来房地产发展商真正要能够立足于市场，就要建好房子，采用新的标准和技术，把全社会最优秀的技术、设备和材料都吸收进来。
网友：最近大家在探讨一个“北京是否宜居”的话题，请问潘总对此是怎么看的？
潘石屹：对绝大多数的人来说，居住和工作是分不开的，有没有就业机会，有没有工作对许多人来说还是很有吸引力的。北京作为首都，国际化大都市，给许多人提供了工作的机会和施展才能的舞台。所以单纯从气温、气候上来看，北京可能比不上其他的城市，但综合来说，北京还是许多人向往的城市，尤其是北方人向往的的城市。这个城市中的文化设施、教育设施、医疗设施都是北方其他许多城市无法比的。
网友：业界频繁爆出“开宝马住经济适用房”，你怎么看待这一现象？经济适用房本是建给穷人的，而现在却成了富人的产物，你认为这是政府政策的疏忽还是市场监管的失灵？
潘石屹：在两会期间我看到有政协委员建议，应该把建经济适用房的这些钱作为房子的租金直接补贴给没有房子住的人；形象地说就是要用补人头，而不是补砖头的方法解决中低收入人群的住房困难。我认为这位政协委员的建议是有道理的，或者是把建经济适用房的权利由政府去掌控，公开招标，由社会上的施工单位去建设，建完之后由政府收购，否则经济适用房又成了一部分房地产发展商手中的一张粮票。
网友：您前段时间号称进军商业地产，不知道什么时候会有具体项目出炉？
潘石屹：其实我们现在开发的SOHO尚都、朝外SOHO，以及我们马上要做的下一个项目都是商业地产。在北京商业地产的回报率比住宅要高出一倍，而且住宅的价格上涨过快，潜在着很大的危险，这是我们半年前决定转型的一个重要原因。
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