第八期　项目租售皆顺利，公司前景更看好
                      ——2004年4月30日潘石屹在SOHO小报网网聊实录

潘石屹：大家好，上个星期我去博鳌参加亚洲论坛，耽误了一次聊天，在五一节前的最后一天，我来补上。

主持人：我们先问潘总一个问题，五一前政府出台了一些限制经济过热的措施，包括提高四个行业投资项目资本金的比例和各商业银行停止发放贷款。您怎么评价这些措施？它们会对SOHO中国公司下一步的经营造成什么影响？
潘石屹：最近种种迹象表明，政府要限制经济过热，这次在亚洲博鳌论坛参加会议，有位美国记者给胡锦涛主席提了一个问题，就是关于中国经济过热。胡锦涛主席说中国会采取经济的手段，法律的手段和必要的行政手段来限制经济的过热。过完五一，估计中国人民银行会出台一些具体的信贷政策，包括提高基准利率。经济的过热曾使中国的原材料、运输和能源造成了短缺和紧张的局面。随着政策的出台，和舆论对人们预期的影响，钢材的价格在大幅度的下跌，最近几天，钢材的价格已经从每吨四千多元降到了两千九百元，下降的幅度之快，出乎人的意料，这说明政府的政策和舆论的引导已经在发挥着作用。
　　具体对房地产公司而言，那些把公司发展建立在市场需求基础之上的公司，无论政府采取什么样的政策，他们都是健康的，不会有太大的影响。因为中国经济总体是在发展，是健康的。但对那些不顾市场需求，也没有市场需求，而把公司的发展建立在银行贷款基础上的公司，政府这些限制经济过热的政策，将会对它们产生很大的打击。
　　我们公司是一家比较保守的公司，现在没有银行贷款，政府限制经济过热的政策，从某种意义上来说，对我们是好事情，会给我们提供更多的机会。

主持人：如果是银行提高了贷款利率是不是会对投资类的客户造成一定的影响呢？
潘石屹：会造成影响。但影响并不大，因为要提高基准利率，最多也是1％到2％，而北京房地产投资的回报率一般都在10％以上。像我们的项目，SOHO现代城、建外SOHO，自有资金的回报率都超过15％，所以对投资客户的收益的影响，不是非常大。

主持人：25号建外SOHO举行了一次很盛大的开街活动，您对这次活动满意吗，建外SOHO开街以后还会采取哪些举措来保证这里的人气呢。
潘石屹：25号的活动大家做了很多的准备工作，但是不巧这天下了大雨，我们公司的员工都感觉到非常沮丧，人气没有当初想象的热闹，但这是自然现象，我们要尊重自然，刮风下雨不见得是坏事情。按中国人传统的风俗习惯，开张之日下大雨是一个好兆头。建外SOHO经过短短的两三个月时间，已经有了初步的人气，我想再过几个月会是一个非常热闹的街区，我们不愁建外SOHO没有人气。

主持人：博鳌蓝色海岸最近的营业状况非常好，这是不是和博鳌亚洲论坛有直接关系，如果博鳌亚洲论坛结束以后，还会维持这么好的营业状况吗？
潘石屹：这次的博鳌亚洲论坛无论主办方、参会代表还是媒体评价都很好。第一届人太多了，很乱。第二届人太少了，有点冷清。这一届正好。尤其是中国和境外的所有媒体这次都住在博鳌蓝色海岸，他们离主会场的距离很近，可以及时地报道会议的情况。大家也可以从媒体及时、大量的报道中看到记者的努力。博鳌蓝色海岸在接待过程中，尽了全力。会议期间，许多工作人员每天只休息两三小时，他们非常辛苦，也得到了所有境内外媒体的好评，做到了零投诉。博鳌亚洲论坛之后，有许多跨国公司和国内大公司的会议，要在博鳌蓝色海岸举行。未来的两三个月生意会相当不错，但随着夏天的来临，博鳌蓝色海岸可能会进入一个比较清淡的季节。博鳌蓝色海岸地处海南岛，它的生意对季节的要求，还是比较敏感的。

主持人：建外SOHO的写字楼第一大道已经开始招租了，您能不能分析一下整个CBD写字楼的供求状况，另外能不能介绍一下第一大道主要适合哪一类型的客户，现在很多写字楼都在打总部基地这张牌。第一大道是这样的写字楼吗？
潘石屹：建外SOHO写字楼第一大道在市场上的知名度非常的低，许多专业的分析报告上面居然都没有建外SOHO第一大道写字楼的名字，原因是我们在销售的过程中，推广的力度不够，没有打多少广告，房子就销售结束了。现在建外SOHO第一大道的写字楼，已经百分之百销售出去了。下一步，我们会投放一些广告，提高第一大道写字楼的知名度，帮助我们的投资业主出租，第一大道的写字楼有近十万平方米，是一个不小的规模，从设计风格到建筑质量都是非常现代化的写字楼，适合各种公司去办公。它和其它的一些总部基地有非常不同之处，就是它地处在CBD的核心。
　　北京的写字楼市场供应量是比较少的。主要表现在租金过高和很多公司不得不在住宅里面办公，这就是北京写字楼市场的现状。我们看好第一大道写字楼的出租情况。相信用不了几个月时间就会租满的，投资者也会得到比较满意的回报。

主持人：《新京报》报道说SOHO中国公司参加了CBD第一块招投标地块的竞标，您能介绍一下这个地方，对它的前景做一个预期吗？
潘石屹：CBD招标的地块和SOHO·尚都紧邻，是非常好的一块地。我们也非常看好，想积极地去参加投标，SOHO·尚都二、三期建筑面积仅有17万平方米，如果和CBD招标的这块地连在一起，就会形成一个比较大的规模，有近30万平米的建筑面积。
　　这块地的建筑面积是11万平方米，对我们来说是最理想的一块地。第一，我们有在CBD开发这种类型物业的经验，我们曾经开发了现代城、建外SOHO和SOHO·尚都。我们知道市场上需要什么。开发这样的地块，是我们的长项；第二，可以和SOHO·尚都的二三期连在一起，形成一个比较大的规模；我们预计这块地的价值每平方米的建筑面积在六千人民币到七千人民币之间。

主持人：您能不能告诉我们一下SOHO·尚都设计方案的报批进度和开盘时间是不是在按原计划进行？另外SOHO城的设计方案的报批和重新规划的时间表是怎样的？
潘石屹：SOHO·尚都我们选择了澳大利亚设计师彼得·戴维森的方案，这是一个很有意义的方案。这个方案相对华远原来的方案，面积没有增加，但整个的体量降低了不少，我们把做一个好作品放在第一位。不是简单去追求容积率和使用率的高低。所以我们想很快就会通过政府的审批，所有的工作正在按照原计划进行。SOHO城的规划设计方案，扎哈和她的同事们已经做完，在等待政府的审批。

主持人：下面我们来回答一些网友的提问。有网友问，在25号的中外建筑师对话活动中，外方建筑师透露在北京的天安门要做一个城市规划展览馆，里面选用了SOHO城的样板间。您能介绍一下是怎么回事吗？
潘石屹：北京要在天安门广场的东南角建一个建筑博物馆，其中有一项内容是未来家居，由我们公司负责设计和建设，我们请扎哈·哈迪德来设计，预计五月二十号工程将结束，这是一个非常奇妙的房子，欢迎大家去参观。

主持人：有网友问，SOHO·尚都的开盘价会有多高？
潘石屹：我们所有的项目，制定价格的原则都是“低开高走”，开盘的价格要比以后的价格低一点。SOHO·尚都在第一次开盘时，会照顾一些我们的老客户，因为现代城和建外SOHO有几千名客户，几年来，我们之间已经形成了一种信任关系。具体的价格，现在我们还没考虑。预计开盘的时间在今年的十月份。

主持人：有网友问，SOHO·尚都的设计定位和建外SOHO相比有什么突破？
潘石屹：SOHO·尚都的设计和建外SOHO有明显的突破，是完全不一样的两种设计风格，但我们觉得他们二位都是很好的设计师，他们的作品都是非常优秀的，具体的方案等我们公布时，再和大家见面。

主持人：最近一段时间CBD区域内交通压力明显加大，您认为随着CBD周边项目的陆续建成，会不会对使用这里的物业的人们造成很多不方便。
潘石屹：CBD现在是一边建房子，一边修路。前几年建房子占的比重比较大，修路的投资相对来说比较少，从今年下半年开始，CBD中的几条主要道路将陆续开通，明年五月份之后，通惠河北路将开通，这些道路的开通，将大大地缓解CBD的交通压力，尤其是通惠河北路，对CBD南部的交通缓解将起到非常大的影响。

主持人：您在去博鳌之前回了一趟老家，您对西部和东部的经济发展和生活的比较有什么感想？
潘石屹：去甘肃之前，我是先到上海，从上海到西安，从西安到兰州，从兰州到天水。我感受到现在的中国整体差距还是很大的。无论从富裕程度，市场化的程度，到人的观念，都非常的不一样。尤其是我的老家天水，相对这些大城市，国际化的城市，非常的落后，有种天上和地下的感觉。

主持人：有网友问，潘总您已经是房地产界名牌公司了，您会为老百姓开发中低档的住房吗？
潘石屹：我们国家实行了二、三十年的计划经济，已经给城市建了许多中低档的房子，现在市场上需要的是好房子，作为一个公司要遵循市场的法则，缺什么补什么，缺什么建什么。所以我们公司的理念是给中国的老百姓，给中国的城市建好房子、建好建筑。

主持人：有网友问，北京CBD目前存在着哪些有利条件和不利因素？
潘石屹：CBD是北京甚至全中国最国际化，最有效率，最成熟的一块区域，这是它的优势。它的不利因素，我想主要是交通，这不光是CBD的问题，也是全北京的问题，全世界的大城市在现代化的建设中，都绕不开交通这个问题。北京的CBD能不能很好的发展与能不能很好地处理交通问题有很大的关系。

主持人：有网友问，请潘总帮助分析一下CBD的核心价值。例如产品、环境、市场、人文角度。
潘石屹：北京的CBD最核心的价值是它的规模和效率，在CBD里面办公和做生意的人，会得到更多的机会，会提高他们的效率。这也是规划设计和建设CBD的初衷。但CBD的规模也不宜太大，北京的CBD确定在三点九九平方公里的范围之内是合理的。因为CBD的品牌效应，许多不是CBD的项目也傍大款，都说是CBD，甚至说是CBD的核心区，这些都是对市场和消费者的误导。北京的CBD没有那么大，有许多项目是在挂羊头，卖狗肉，他们根本不是CBD的项目。

主持人：有网友问，有人认为CBD的建设已误入为房地产的建设？潘总怎么看。
潘石屹：在北京要建设CBD首先要做的事情是修桥、修路、建房子，这是最根本的，是基础，是CBD的平台，我不认为北京CBD的建设误入了房地产的建设，看看世界其它城市CBD的建设，也都是走这样一条路。巴黎的拉德芳斯、香港的中环、新加坡的莱弗士仿都走了这条路。

主持人：有网友问，目前北京CBD到底发展如何，主体产业会是什么，潘总怎么看？
潘石屹：传统的CBD总是以金融、保险，贸易行业为主。但北京的CBD是21世纪建设的CBD，时代不同了，所以北京的CBD除了国际大的跨国公司之外，有了更多的传媒产业，如CCTV，北京电视台，这些都是时代的要求，这些将形成北京CBD的主导产业。

主持人：有网友问，我认为地产界应该有新的概念出现了，不仅是风格，更应该有技术的，你认为呢？
潘石屹：确切地说应该是建筑，地产只是实施这些概念，21世纪确实应该有新的风格出现，新风格更重要的是能够吸纳21世纪各行各业为建筑提供的技术、设备和材料。

主持人：有网友问，建外SOHO五期马上要开盘了，潘总能不能预测一下销售情况？
潘石屹：这基本上是建外SOHO的最后一期，我们对销售情况非常乐观，因为我们建外SOHO五期的产品的设计、材料和设备吸取了前五期（1、2、3、4、6期）的一些经验。在市场的产品定位中会定得更准确。所以我们对五期市场很看好。

主持人：有网友问，潘先生你认为是CBD提升了建外SOHO的知名度，还是SOHO提升了CBD的知名度？
潘石屹：应该是互相提升，北京的CBD是一个大的区域，我们开发的现代城、建外SOHO，和SOHO·尚都是CBD中的具体项目，这三个项目加起来，在CBD中举足轻重，过去的两年时间，我们公司的销售额都超过CBD总的销售额的50％，也给政府交了不少税。今年，到现在为止，共给政府交了1.59亿元的税，当然这些税收反过来会改善和提高北京CBD的交通和基础设施。所以SOHO中国和CBD是互相依存、互相促进的关系。

潘石屹：今天就聊到这地方，马上要过节了，希望大家在放的长假中过上一个愉快的国际劳动节！