第五期　潘石屹：城市不是女人的脚 SOHO中国只盖房

——2004年3月26日潘石屹在SOHO小报网网聊实录

潘石屹：大家好！今天我们在一起对话的还有我们公司分管销售和市场的副总经理苏鑫，建外SOHO三期的项目经理高宏，博鳌蓝色海岸销售总监贺亚楠，一起回答大家的提问。

潘石屹：请你们和大家打个招呼吧！
高宏：大家好!
贺亚楠：朋友们好！周末愉快！
苏鑫：大家好！

城市不是女人的脚  SOHO中国只盖房
主持人：谢谢潘总，在上次聊天中谈到北京市新的总体规划，请问您认为这个规划对目前CBD的建设会产生什么影响（比如基础设施投入是否会减少）？
潘石屹：一个好的城市规划应该是以人为本，符合人的行为。中国人的行为和外国人的行为不一样，今天人的行为和昨天的行为不一样。因为昨天是工业文明，今天和明天是信息文明。好的城市规划要让城市和城市里的人更舒展一些，中国女人的脚有许多年人们说三寸金莲美，从小姑娘的时候就造成骨折，人为的残废，是为了迎合当时人的审美观。城市也是如此，好的城市应该是让它自然的成长，舒展的成长，不能像当年女人的脚一样人为地制造残疾。
　　多少年来，城市的规划都在遵循着许多标准、宪章，只不过是打着美的幌子，换来一个叫“科学”的名词，把城市的功能人为的划分成工业区、教育区、居住区、商务区。人每天都要凌晨即起，先忙着去教育区送孩子，再忙着去工业区或商务去赶点上班。晚上又是重复一次。在严冬如此的重复，在酷暑也是如此的重复，天天重复，月月重复。人最美好的生命中有相当一部分就这样在城市的奔波中度过了。
　　这种功能分区一定要把城市建成某种形状，今天人们已经意识到了它的错误所在，英国伦敦本届的市长组织了一个顾问班子，把功能分区规划指导思想下建成的伦敦城市进行改造，如何克服这些城市规划带来的问题，就像如何撕掉裹在女人脚上的裹脚布一样，让城市解放出来，让城市里的人解放出来，让这个城市更有活力和效率。他们为此做了一本黄皮书，把伦敦的规划做了一些调整，几年的实践看来是很成功的。北京五十年代的规划是参考大伦敦和莫斯科的规划制定的，犯的错误是同样的错误，所以在制定北京新的规划时，应该借鉴大伦敦规划的经验。
　　北京调整新的总体规划，对北京和CBD一样，只要指导思想对头，就会越来越好！北京CBD也不应该是一个独立功能区。

一弘：潘总，能否请教一下。在这次两会上宣布未来五年不再批准新增土地项目，北京又面临奥运会的限制，那么您有没有考虑去西部开发？
潘石屹：北京市政府没有限制在开奥运会期间不准建设项目，我们已经向政府的有关部门确认了，社会上的传言是不真实的。西部的开发还没有考虑。

我无后座力：收购尚都除了因为急需土地、建项目之外，是否也存在SOHO中国与大企业联盟的因素？去年刘晓光与王石谈联手合作搞大项目、做大事儿，听说您也想加入。这次与华远合作，是否迈出了与实力派企业联合的第一步？

潘石屹：分工合作是最有效率的，应该发挥每个企业的优势，我们的优势在于产品的设计和产品的制造，我们的劣势在于和政府各个部门的关系。合作的前提是互补，两个企业要是优势一样，劣势也一样，就根本没有合作的前提。我们愿意和所有和我们有互补性的企业去合作，可是我反对搞任何形式的大联盟，大垄断。

ddz：潘总如何看首创的资本运营？SOHO中国有这方面打算吗？
潘石屹：我们主要的精力放在设计房子和盖房子上，不想在资本运作上面花我们过多的时间，这也不是我们的优势。

看看：您认为北京的写字楼购买力走向如何？是不是想投资的有钱人都买的差不多了？新项目越来越难卖了吧？
潘石屹：北京的写字楼市场是个被扭曲的市场，多年来，政策不支持，银行也不支持。所以多少年来，写字楼的租金回报率居高不下，但市场上面还是缺写字楼，使许多办公室搬到了根本没办法办公的住宅里面去了，这就是北京的现状。所以我认为，在北京投资写字楼回报率是比较高的。我特别想说明的是：今天北京的写字楼已经不是“楼堂馆所”，是人们上班、工作、就业，为自己也为社会创造价值的地方。

阿松：不是每个人都有能力在CBD拿地？也不是每个人愿意住在CBD嘛。
潘石屹：北京的CBD无疑是北京、甚至全中国最国际化，最成熟的区域。在这里住和工作都是非常方便和有效率的。

阿松：欧洲大部分城市都被当地议会禁止修建高楼，因为会遮住蓝天；也禁止用金属、玻璃做外墙装饰，因为太招摇。而潘先生的项目都是在禁区以内（以前面的标准）潘先生怎么看这个问题？
潘石屹：欧洲的城市和北京不同，中国北京人太多，地太少，禁止建高楼不符合中国的情况和北京的情况。

老木：您觉得市场上存在竞争对手吗，你怎么看待敌人？
潘石屹：一般大家都认为竞争对手都是在捣乱，客户在聚众闹事都是坏事情，是麻烦。但是我们有没有想，如果没有敌人，就如同计划经济的工厂，没有了竞争力，也就无发展可言，也就不能够给大家和社会提供好的产品和服务。
　　孟子曾经说过“无敌国外患者，国恒亡”。柳宗元也说过“皆知敌之仇，而不知为益之尤，皆知敌之害，而不知为益之大”，还有“生于忧患，死于安乐”，讲的都是这个道理。
　　温室里的花朵永远无法成长成参天大树，面对竞争对手和市场上的敌人，首先要用平静的心情去看待，这就像大自然中的一场风，一场雨一样。从本质上来说，它会让我们的组织、公司更加的健康，更加的有了竞争力。

老木：SOHO系列产品一直卖得比较贵，面向的是高端的客户，以后会不会调整一下，让众多的白领也能享受这种生活？？比如面积小点等……
潘石屹：这是我们分析北京房地产市场做出的结论，就是不做面积小的小户型。因为市场上面过去几十年建的小房子、差房子太多了，所以我们建的新房子应该是市场中最好的房子。

尚都转手周一签约任志强称有话要说
主持人：北京很多报纸都已经报道了，SOHO中国有限公司收购尚都的消息，请潘总谈谈最新进展，SOHO·尚都预计什么时候推向市场，它的总销售额预计多少？
潘石屹：昨天晚上和华远的任总把最后几个枝节问题都谈妥了。我们的签约时间定在下星期一上午10点，在尚都的售楼处举行，预计的销售在今年的10月份。预计总销售额25亿元左右。新浪网会在星期一上午十点钟做我们签约仪式的直播，欢迎大家参加！昨天任志强说他有好多话要在10点钟跟记者说，先不给我透露，他尤其对我说过“尚都曾经是烂尾项目” 的话大为不满。

我是一只小小鸟：当年万通那块地不也是老潘在任志强那儿买的吗，一平米3000多美元？
潘石屹：不是3000美元，是3000人民币。

看看：尚都比您前两个项目小多了吧，为了这么小的地请大设计师来做，不亏了吗？
潘石屹：SOHO·尚都建筑面积17万平方米，销售面积12万平方米，虽然没有现代城和建外SOHO大，但也是一块儿黄金宝地，我们要把它做成建外SOHO和现代城的升级版，一定要请国际的设计大师来为我们设计。17万平方米的建筑也不是一个小的建筑。

半老笑话：您对即将接手的尚都的整体风格有具体想法了吗？对SOHO以前的产品有继承性吗？
潘石屹：我们的每一个产品都希望有进步，能够上一个大的台阶，我们不做简单重复的事。SOHO·尚都也不例外。

看看：尚都的开盘价格大约在什么档次？
潘石屹：我们现在主要考虑的是规划设计和产品的定位，还没有考虑开盘时候的价格。开盘时候的价格会随行就市，做出好的产品是第一位的。

我是一只小小鸟：您觉得SOHO·尚都最大的卖点是什么？
潘石屹：地段和产品。

我无后座力：据悉尚都是30万平方米，一期开发为10万平方米，二期、三期包括4万平方米商铺和8万平方米写字楼，所有加在一起才24万平方米，那么剩余的面积打算怎么安排呢？
潘石屹：剩下的六万平方米是不能销售的，是车库，是人防，是设备层。

听众123：尚都开盘的时间会在什么时候？
潘石屹：大概会在今年的10月份。我们要花一些时间做规划和设计，规划和设计是一个产品的灵魂，我们愿意牺牲这一些时间和金钱把产品做好。

阳光大道：潘先生：尚都国际有底商卖吗？大概多少钱！
潘石屹：SOHO·尚都有底商，数量还比较多，约4万平米。因为它临着四条街道，是做底商先天独厚的地块。多少钱现在还没有定。

一声叹息：尚都经过四手才到您手里的，是不是意味尚都是一个烂尾楼了？
潘石屹：尚都在我们之前确实已经转了四手，但华远的任总把这个烂尾的项目起死回生了。他做了大量的工作，梳理法律关系和财务关系，这是尚都的幸运；北京其他许多项目，许多烂尾的项目还在法律关系和财务纠纷中不能脱身。当然，尚都经历四手，时间十年之久，并不是说这个地块不好，而是前几手都没有设计好房子和建好房子的能力。

七对：你说“耽误了十年”是指SOHO中国经营能力或资金实力要比华远强呢？？
潘石屹：这耽误的十年不是华远的耽误，是华远之前的耽误。在这种敏感时期，不要拿SOHO中国和华远比，他们很敏感。

灌园叟：尚都不是很大，那老潘是不是还得赶着找别的地啊？
潘石屹：是的，我们正在谈其他的两、三块地，马上还会有结果。

我无后座力：看来，尚都是十年磨一剑!一直以来在前几任手中都是剑走偏锋，这把剑到了您手中除了请名师设计之外，还打算如何炼？
潘石屹：这不是十年磨一剑，是耽误了十年，浪费了十年。这块宝地加上我们设计师的设计一定会成为CBD一个新的亮点，CBD一个新的地标。

great369：老潘为什么没拿铂宫，而拿了尚都？
潘石屹：铂宫我只去看了一次，它是一个已经建成的项目，建筑的风格与我们的完全不同。回来后，我就给魏建军总经理发了封信，表示不考虑铂宫的收购。

老木：尚都卖多少钱大家都挺关注的，可别太贵阿。
潘石屹：不会太贵，我们会随行就市，低开高走。

第一大道即将入住建外SOHO不愁人气
great369：我的一朋友喜欢拿建外SOHO和财富中心相比较，请问您如何看这两个项目，如果您买，你买哪，为什么？
潘石屹：我已经决定了买建外SOHO，将来我也住在建外SOHO，你觉得这两个项目可比吗？

看看：建外SOHO的写字楼和别的写字楼最大的区别是什么？怎么说服别人不买财富中心买建外SOHO的？
潘石屹：建外SOHO的写字楼最大的特点就是让你可以看到更多的景色、天空、阳光，因为它是一个薄板楼，有足够大的表面积。这是和别的写字楼最大的区别。当然它的风格也是独一无二的。

半老笑话：我知道很多写字楼都存在上班高峰挤不上电梯的情况，请问第一大道是怎么解决的？
潘石屹：建外SOHO的写字楼有足够的电梯，在我们设计中，打了很大的富余量，不会出现别的写字楼上下班时候拥挤的情况。

我是一只小小鸟：我觉得你们建外的价格还没达到应有的高度，您估计什么时候能涨到3万五左右！
潘石屹：房地产的价格取决于租金的水平，建外SOHO的租金回报率应该保持在10-15％，你可以自己算算它的市场价格。

看看：建外SOHO写字楼的招租情况怎么样，潘总最近有什么实际举动帮业主出租赚钱？
潘石屹：建外SOHO的写字楼入住的情况请高宏回答！目前招租的情况还不错，我们从4月25号开始举办一些大型的活动，也邀请国内外的名牌，无论是汽车、家电还是服装，到建外SOHO来做活动是免费的，我们提供场地，做推广活动。建外SOHO的玉兰花开了，也希望大家来欣赏，有什么品牌要找我们一起推广。
高宏：写字楼已经进入工程尾期,正在进行验收工作。客户可在4月20日-5月20日入住。
苏鑫：SOHO街从4月25日开始计划在集中一个月的时间搞各种活动，欢迎大家介绍各类产品品牌、展览、活动、Party……，SOHO街将免费提供场地和各种帮助。

灌园叟：上次聊天说去香港销售，结果怎么样？
苏鑫：建外SOHO14号楼是本月13日在香港及北京在两地同时销售，并通过新浪进行了直播。在香港方面情况是不错的，当日总共约有一百二十宗意向查询，约五十宗已缴付意向金，截至今日共成交15套。香港销售是通过中原代理的，我们在香港仅推出20套。

听众123：听说建外的公寓出租并不好，租金低，有什么解决的办法吗？
潘石屹：建外SOHO的出租非常理想，第一季度的目标早已提前完成，租金水平并不低。随着社区的成熟和4月25号的开街，它的前景更加看好。其他一个大的项目，从开始到成熟，需要两到三年的时间，而建外SOHO我想有半年的时间就会走向成熟，就会有足够的人气。

半老笑话：第一大道的停车位有多少？进驻的商家多了，会不会出现无处停车的问题？
潘石屹：建外SOHO的车位是按照规划的标准配制的，不会出现无处停车的问题。

灌园叟：第一大道是什么？
潘石屹：第一大道是我们建外SOHO的两座写字楼。

灌园叟：第一大道租出去了多少？都什么公司来租的？
潘石屹：第一大道最早的一座楼是4月25号才交付使用，但目前已经有公司来开始租了，量不是很大，不到十套。

北斗星剑：潘总：如果建外SOHO租金回报不是业主们所期待的。您认为这些业主还会再跟着买你的项目吗？
潘石屹：建外SOHO的业主很多，每个业主心目中的预期都是不一样的。但从市场来看，建外SOHO的租金回报率是我们满意的，是比较高的。

灌园叟：建外SOHO好像还应该有一两期的吧，怎么不见提起了？
潘石屹：五期大约在5月份开始销售，七期也就是最后一期，要等到一机床工厂的拆迁，时间要到明年底。

寥寥：6、9号楼是SOHO办公，14号楼也SOHO办公了，后面还有4个楼也是SOHO办公，价格已经涨到超过写字楼的价格，潘总后面打算怎么卖？
潘石屹：建外SOHO的市场价格其实是被低估了，现在还远远没有到一个合理的水平。建外SOHO的物业还会有一个很大的价格上涨空间。咱们2004年底再看结果。

阿松：“建外SOHO的租金回报率是我们满意的”，您觉得会长期满意吗？
潘石屹：随着时间的推移，建外SOHO的价值和品牌会逐渐的显示出来，时间越长，它的价值越能够显现出来。因为建外SOHO产品不是昨天的、今天的，而是明天的、未来的。

张三丰：潘先生，为什么香港中原没能在香港很好的推售建外的物业呢？
潘石屹：香港中原的销售，虽然没有我们自己的销售队伍在国内销售的多，但是香港中原已经觉得出乎他们意料的好。香港的市场和北京的市场不一样，因为建外SOHO在北京，我们有一大批非常忠实的客户，香港离我们毕竟比较远。

张三丰：财富中心马上开售其写字楼，你对它的销售前景能作一个预估吗！
潘石屹：我觉得应该不错。北京缺写字楼，北京的CBD缺写字楼。

灌园叟：建外SOHO的商铺入住情况怎么样？什么时候可以开始买东西？
潘石屹：建外SOHO商铺的入住情况很好，现在已经开了28个商铺，欢迎大家去参观，去消费。

张三丰：潘先生，我感觉你的建外在第一大道顺利交房入住后，会很快成为在现代城之后CBD中人气最旺的社区，你对此是否和我有一样的感觉呢？
潘石屹：建外SOHO很快会形成人气，第一大道第二座楼的交付使用是5月20号，我想在今年的秋天，应该是CBD中人气最旺的地方。

我无后座力：有什么办法能让北边的银泰中心盖低点儿，建外SOHO已经成为一道亮丽风景线，被银泰遮挡太可惜，太遗憾!
潘石屹：这不可能，这就是北京的规划。

灌园叟：建外SOHO全玻璃立面，会不会造成过多的能源浪费，产生高费用？
潘石屹：让更多的人可以欣赏到窗外的景色，比在一个黑屋子里面要舒服得多，费用尽管会高一点，但我们认为是值得的。

灌园叟：据说建外SOHO80%的销售都完成了，那接下来会不会像以前一样，销售员没事可干，帮着别的楼盘卖房子？有意向的楼盘了吗？
潘石屹：建外SOHO和SOHO·尚都之间会出现销售的空档。几年来，我们的销售队伍都是在紧张的工作，我们可以在这个空档让他们休息，没有准备帮别的项目去销售房子。

七对：你的公司是不是接下来的几个月没事可干，你有什么打算？
潘石屹：接下来的几个月，因为我们新接手了SOHO·尚都的项目，还有两、三个项目在谈，我们会比平时更忙，只是我们的销售员会销售轻松一些。

亚洲论坛下月召开博鳌蓝色海岸风景独好
老木：博鳌那边最近有什么新活动吗？

潘石屹：据我知道，4月24、25日国家的最高领导人将会去博鳌参加亚洲博鳌论坛，具体的活动请贺亚楠回答。

viper：博鳌蓝色海岸今年五一有什么优惠活动吗？？
贺亚楠：5.1期间是海南的旅游旺季，我们会有针对性的推出优惠活动，如感兴趣，请与北京或海南的销售部联系！

野蛮女友：亚洲论坛期间老潘光临博鳌吗?
潘石屹：会的，我会去参加今年的亚洲博鳌论坛。

野蛮女友：人们都说老潘你的蓝色海岸不足点多多,思想比较超前能符合海南的市场吗?
潘石屹：博鳌蓝色海岸是建筑商最前卫的别墅群，可能跟目前的海南市场有点脱节，但是一个建筑是长久的，我们要看未来，而不是看眼前的一、两年时间。建筑的价值也是长久的，不能只看眼前。
贺亚楠：市场是需要引导的，这样才能进步！

一弘：就公社和博鳌两个酒店性质的经营，在遵循行业规律、借鉴成功经验方面，您怎么看？
潘石屹：博鳌和公社都不是传统性质的酒店，长城脚下的公社更像一个建筑的博物馆，时尚产品展示的平台。博鳌蓝色海岸是一个很好的休闲度假的地方，而不是一般的酒店。

great369：我去过博鳌，觉得很美，但配套设施很不理想，请问公司怎么调整？
潘石屹：最近博鳌的配套有了很大的改善，其实博鳌蓝色海岸最大的配套是自然的景色，大海、万泉河、五指山、无数的小岛、椰林。

great369：听说北京也有博鳌的销售部，异地销售后期服务谁来保证？
潘石屹：我也看到有个博鳌的销售部，但那不是我们的销售，跟我们的销售没有关系。目前北京的中介比较多，也比较乱，我们为了保证现代城、建外SOHO业主的出租，我们成立了租务部，并与有诚信的一百多家代理公司确定了合作关系，并在每个季度评选出最优秀和最诚实的20家代理。我们的租务部是免费给我们客户提供服务的，希望大家跟我们指定的代理和我们的租务部去联系，千万不要打玻璃窗户上贴的电话，也千万不要听马路边的中介去拉生意，也不要跟你打电话的陌生的中介去联系，这些都常常容易出问题，请大家一定留意。和我们合作的优秀的中介有中大恒基、京城地产、恒量地产、中诚地产等等。

great369：据我了解，很多香港客户很欣赏博鳌的房子，公司有没有在香港做宣传的打算？
潘石屹：因为博鳌蓝色海岸被香港评为最佳境外设计奖，所以在香港有一定的知名度，目前没有打算去香港做销售和宣传。

扎哈也要遵循中国规范张欣和我考虑问题顺序不同

听众123：你们总说尚都，请问物流港项目现在如何？
潘石屹：物流港的项目因为政府将物流的功能调整出去了，所以现在正在重新审批规划，很快就会有结果，有结果我再告诉大家。

主持人：为SOHO城做整体设计的扎哈刚刚获得普立特兹大奖，您觉得起用一个艺术色彩浓厚的建筑师做100万平米的大项目，商业上的风险大吗？长城脚色的公社毕竟只有12栋别墅，100万平米大项目却需要近万人认可。
潘石屹：扎哈.哈迪德是全世界最优秀的建筑师，她非常具有突破性的创造力，刚刚我们知道它获得了2004年普利兹克建筑奖，这是建筑界的诺贝尔奖。我们向她表示祝贺，为她高兴。
　　扎哈.哈迪德是我们SOHO城的建筑师，和我们有密切的合作，她在AA和耶鲁的许多学生都在我们公司实习，帮我们公司工作。好的建筑一定会得到大家认可的，这一点我很放心。

neo：扎哈的方案对于中国的建筑设计规范是极大的挑战，您是否感觉在平衡设计师和规范这方面的压力很大？
潘石屹：扎哈的方案尽管有许多的突破性，但是前提是要遵循中国建设设计的规范，不会突破这些规范。扎哈本人和他的团队也都是非常清楚的，这不存在问题。

半老笑话：英国金融时报刊登了张欣的专访，称SOHO中公司是在为“北京快速增长的中产阶层创创造新的空间”。您认可这个说法吗？
潘石屹：前天在《FT》的头版刊登了介绍张欣谈巨变中的北京面貌，题目是《第一位冲破障碍迈向现代化的女性》。从一个侧面看出来全世界对中国变化的关注，对北京变化的关注。北京的巨变确实为我们提供了一个可以投身于建设的大舞台，我们一定要在这个舞台上表演好，做出一些能够经得起历史和时间考验的建筑。张欣曾对我说，任何一个项目和方案她总要问自己三个问题：第一，好不好？第二，市场能不能接受？第三，在历史中的位置。我考虑问题的顺序是第一，市场上能不能接受？第二，在历史中的位置；第三，好不好？。

张三丰：潘先生，如果有可能的话，你接手中央电视台的那块地，与财富面对面再建一个SOHO中心，那将是什么场面啊！
潘石屹：中央电视台那块地在当年是我们和建外SOHO这块地侯选的两个方案，当时两者价格一样，面积大小也一样。但是因为我们的精力和财力有限，只能在这两块地中选择其中一块，所以我们就选择了建外SOHO这块地，放弃了电视台的那块地。今天已经不可能，因为那块地要建中央电视台。

阿松：对希望到SOHO公司做销售工作的人有什么具体要求？
潘石屹：诚实，不说一句假话。

我无后座力：请评价一下您的销售团队和企划团队？
潘石屹：我们的销售团队是一般叫99朵玫瑰，是通过市场竞争末位淘汰出来的。几年的实践证明，他们是最优秀的。企划是什么？我们只有一个推广部，他们也很优秀。

阿松：冒昧的问一下：销售队伍的收入水平在什么档次？
潘石屹：销售队伍中每年都有一批百万富翁产生，税后。

阿松：国外的高层一般都是吃政府救济金的穷人住的，穷人数量不少，就只有重重叠叠挤在一起。潘先生如何看这个问题？

潘石屹：这是外国，不是中国。中国的情况跟他们正好颠倒过来，中国的穷人，尤其是农民都是住的矮房子。

阿松：您以后会出家吗？会看破红尘吗？
潘石屹：红尘现在还没看破。
潘石屹：谢谢大家，欢迎大家下星期一10点钟在新浪网上参加我们与华远的签字仪式！