——2004年2月27日潘石屹在SOHO小报网网聊实录

寻找新项目

主持人：我们先请潘总回答一个问题：很多记者很关心你目前在找新的项目。报纸上报道了你有意向收购铂宫、尚都，能不能借今天这个机会透露一下您的想法？

潘石屹：我们公司现在正有点像任志强幸灾乐祸地说的那样断顿了，原因可能是因为我个人的判断失误。我反省了一下，第一个失误就是2003年初非典来临之际，我过于悲观和保守，对整个经济形势和房地产形势的判断有一些失误，把整个公司的节奏调整放慢了，没想到2003年非典之后，经济形势好，房地产形势更好，北京市商品房成交超过了1000亿，比前年增长了30％。这是我们造成断顿的原因之一。

第二个就是我的判断根据2002年国土资源部11号文件，我认为一定会在全国范围内所有的经营性土地都会公开交易。我不愿意承担把庄稼种在别人地里的法律风险，所以在大家圈地的时候，我一直没有拿地。到了2003年后期，全国圈地之后，我认为还是法律和政策不清楚，我不愿意摸着黑走路。

现在北京市颁布了4号文件，所有的政策规定都清楚了，我们也快断顿了。所以我们需要新的开发项目。新的开发项目来源有两点，一是政府公开招标拍卖的土地，二是政府允许继续开发的项目。

主持人：听说您最近一天要看二十几个项目，您对现在北京的房地产市场有什么认识？

潘石屹：自从报纸上登我们公司快要断顿之后，许多人都拿着地来找我们，每天接待的量很大，为此我们还专门临时成立了一个部门。但是这些项目和给我们地的人中，90％以上的人不懂房地产的法律和政策，是白跑，是乱跑，手中根本没有地，大部分都是中间人，抱着一个想赚钱的梦想到处跑。另外余下的10％的人中，有90％以上的项目都是只有一个政府立项或者规划的批文，就是我们说的“粮票”，根本没有钱和能力去开发。这个就是目前的现状了。

主持人：昨天市房地局开了4号令出台后第一次大型新闻发布会，说有好多地，规划建筑面积8800万平方米，够好几年开发了，潘总如何看待这个问题？

潘石屹：这个数字8800万平方米第一次得到北京市土地部门的证实，以前的传说都是一亿平方米左右 ，这些项目一部分是只有立项，另外一部分——可能有一半吧——是已经跟政府签了土地出让协议。实际上在我们最近跟这些项目接触的过程中发现，还是“粮票”找不着钱，钱找不着“粮票”的局面。手里面有这些规划面积的人没有钱，有钱想开发的人又没有这个批文，很难在未来形成集中的供应量。保证未来五年的住宅投放量，这个可能还是有一些问题。因为政府公布了处理遗留问题的四条原则。其中第一条原则是要批准文件，立项批复和规划批复的有效期内办理协议出让。立项的批复都是两年时间，现在大部分都是一年时间已经过去了，应该在一年之内取得立项的来办协议出让手续。

主持人：请问潘总，自从放出要“粮票”的话来，关于收购现有项目如铂宫、尚都的传闻不断，如果是真的，您是否相信你有点石成金之术，把模样已定（现房）的女子易容嫁出？

潘石屹：尚都和铂宫是我们最近看到众多项目中的两个项目，我们都认认真真考察过这两个项目，从地理位置来说，我们觉得都是非常好的地段。

主持人：您对地块的位置有所要求吗？有些项目建筑已经封顶成型了，还可能造一个销售新奇迹吗？

潘石屹：在北京的任何地方都可以。我们的条件第一个是4号文件允许办土地出让的地，第二个是建筑面积超过20万平方米，第三个就是中间人太多了，我们不和中间人谈。封顶成型的项目很难，因为我们的销售好主要是因为我们的产品好。

主持人：现在什么样的人想卖地，什么样的人想买地？地产界整合后会不会出现大房产公司垄断的局面？既然政府在控制土地，北京许多土地又到了开发商手里，那么会不会出现开发商之间买卖地的高潮？

潘石屹：有地的人想卖地，没地有钱的人想买地，现在市场上是有地的人多，有钱的人少。北京的房地产公司非常地分散，4号令之后将是一个整合的过程。从1月9号开始北京所有的圈地都将停止。形势就是转让房地产公司，或者转让房地产公司的股权。

主持人：那么您用鸡蛋换粮票的事情进展到哪一步了？如果北京没有合适的，有没有可能去外地发展？比如上海？

潘石屹：十几年前，我们都用开过期的粮票换过鸡蛋，今天北京房地产的情况同十几年前一样，立项的批复和规划的批复，两年之后都会过期。在没有过期之前，因为我们缺地，缺项目，所以我们愿意拿出钱去换。很多地块我们都很满意，现在只是个价格问题，我们希望在未来的10天之内能够敲定我们新的项目，十天之内见分晓。去外地发展也有可能。 

建外SOHO的租售

主持人：现在我们说一些客户和租户关心的问题。潘总能不能现在向客户透露一下建外SOHO的出租情况和前景？还有就是网友关心的第一大道，您能不能估计一下第一大道的出租水平？

潘石屹：建外SOHO的出租非常理想，从去年的年底交房以后，从圣诞节到春节这一段时间是出租的淡季，过了正月十五之后，每天都有五、六套房子出租，出租的租金水平也比想象的高。到了5月1号，大概所有的店铺基本上全开业了，入住的人我们现在一、二期入户到接近90％了。第一大道的租金应该不错，因为现在还没交付使用，我很难预计。从目前的情况来看，租金回报率，在建外SOHO的租金回报率最高的是商铺，其次是写字楼，再其次是公寓。

主持人：听说您手下的销售员卖房都先去雍和宫求签，以求自己的客户中签，是真的吗？

潘石屹：我们新推出的6号楼，9号楼因为客户太多，一直是采用抽签的办法。所以我也听说有好多销售员在抽房号之前先到雍和宫去抽签。

主持人：今天下午将要对建外SOHO的九号楼进行网上无底价拍卖，您对结果有信心吗？实行网上拍卖，是不是以后销售员也不用要了？

潘石屹：应该没问题，我觉得用新的技术给大家提供一个新的购买房子的途径，让大家购买房子的时候更加公平、更加简单。销售员当然还要，他们是公司和客户联系的一个重要通道。

主持人：财富写字楼的开盘对建外有什么冲击？您今年的销售计划将达到40亿吗？

潘石屹：建外的写字楼早就销售光了。我们04年的计划是超过36亿。如果有新的项目，我们估计销售额还会更高一些。

主持人：有人说建外有品味没品质，潘总如何看？

潘石屹：我和一个客户一起去看建外SOHO，看完后这位客户对我说，人比人就得死，货比货就得扔，房比房就得拆。

主持人：去纽约的人都会SOHO区看看，将来建外SOHO是不是也可以成为一个外地人或外国人来北京的一处景点？

潘石屹：其实北京是一个国际化大都市了，它应该有它的丰富性和包容性。建外SOHO既是北京人的，也是外地人的，也是外国人的。

地产大腕之间

主持人：今天早上据称任志强有个新闻发布会，和sohochina有关吗？

潘石屹：昨天晚上我跟任总一起在国贸吃了顿饭，吃饭的时候他拿给我一个新闻通稿，好象是针对我的，让我看，我说这我不用看，你想说什么，就说什么吧，我想可能是与SOHO中国有关。

主持人：去年12月20日知道万科王石与首创刘晓光密谈合作，刘晓光说老潘也想加入，听说潘总一直在联系，不知进展如何？是和刘合作还是与刘、王合作？

潘石屹：进展得很顺利，具体的细节现在还不便透露，因为首创是上市公司。

主持人：前天刘晓光说四月份要请克林顿来北京给北京人讲讲什么是富人区的概念，报酬是一套房或者是20万美金。绝非传谣。

潘石屹：昨天我也听朋友说起此事，我是不同意富人区的概念，这个社会应该是混合的，民主的，富人和穷人应该住在一起的。

主持人：张宝全把老潘卖了，据说张是报一箭之仇，因此有人认为老潘是想哄抬楼价。老潘正好借此机会做个解释嘛。

潘石屹：我把任志强在张宝全领奖时说的话写在了网上，网上互相转载，最后被《晨报》采用，我从心里觉得很对不起张总。所以张总出卖我一次他也平衡了。商场上，房产商之间都是一种游戏。最重要的是要造出好的产品，这才是根本。 

SOHO中国的发展方向

主持人：建外SOHO的项目建设已经尾声，您对公司的下一步发展有什么打算？

潘石屹：我们公司还是聚焦在房地产行业，我们整个产品的指导思想还是SOHO。我们从SOHO现代城开始，一直在实施我们SOHO的指导思想，使现代城成为了房地产史上的一个里程碑，购买我们房子的几千个客户也都赚到了钱，现在出租率和入住率几年来一直保持在97％以上。

SOHO现代城只是一个房屋空间的SOHO。建外SOHO扩展到了一个小区。建外SOHO的市场接受能力和市场的认可程度远远地出乎我们的意料，新的项目我们将继续做，完善SOHO的指导思想和产品。因为SOHO是这个时代的一个新产品，它可以解决城市的交通问题，也可以解决城市的污染问题，可以使这个城市很有活力，有效率。

主持人：SOHO这种形式的项目是否已经过多了？再进一步发展SOHO这个概念，是不是困难很大？您有做新形式项目的打算吗？

潘石屹：SOHO这种形式不多，是太少了，这种项目形式是未来。发展的困难也不大，认可的人越来越多。

主持人： SOHO中国会往别的领域发展吗？比如文化娱乐？SOHO中国何时上市？

潘石屹：SOHO中国将聚焦在房地产领域，不会在别的领域发展。上市还没有时间表。

主持人：公司为什么不多项目操作？万科模式不是也挺好吗？

潘石屹：房地产的开发要聚焦，把一个项目当成一个艺术品去做，多了的话一定会分散注意力，项目做不好。万科的模式是标准化、连锁店，麦当劳的模式，也是一种成功的模式，但和我们走的不是一条路。

主持人：您的公社现在也火了，听说每天好多人去。你认为你们长城脚下的公社有没有做到建筑与自然风景的结合？今年的威尼斯你们还去吗？

潘石屹：现在公社每天有好几百人参观，我们希望在4月底之前让大学生、设计师能够更多的去参观， 让公社真正做到名副其实的奉献。我认为是一个很好的结合，获得国际大奖就是对这个结合的肯定。今年的威尼斯我们还是计划去。

主持人：能不能系统地透露一下你对房地产发展的想法？北京的房地产热能持续多久？

潘石屹：2004年北京的商品房的成交额会在2003年1000亿的基础上增加20％以上，超过1200万平方米。北京市房地产的价格2004年上涨应该超过10％。

主持人：看到您出了不止一本书了，您觉得自己是地产界人士（商人）还是文化圈的人士？下一本书什么时候出？还是摄影集吗？

潘石屹：不是，是本辞典，大概9月份出。人为什么要把自己限定在一个小圈子里呢？

主持人：我们来回答一个天水网友的提问：天水在建设过程中拆了很多古建筑，建了很多仿古建筑，你作为开发商做过这样的事情吗？

潘石屹：天水是我的家乡，是一个古老的城市，我非常关注天水的变化。我的观点是：不要拆了真正的古董做一些假古董。在我的开发历史中没有做过这样的事情，我们要建这个时代的建筑，不要简单地去模仿、复制，更不要拆了真古董仿造假古董。

主持人：今天聊天到此结束，感谢大家的参与，欢迎参加下次聊天！再见！