第四期　潘石屹：北京房地产最大的风险是发展商的违法

——2004年3月16日潘石屹在SOHO小报网网聊实录

潘石屹：大家好！上次聊天的时候有许多网友的问题没回答，今天我和我的几位同事一起回答大家的问题，他们是我们公司的常务副总闫岩，“长城脚下的公社”销售总监温锋，还有我们的租务总监范晓梅。

房地产市场

主持人：潘总您好，我们先问一个问题。你在年初曾经预测2004年北京房地产将要发生的事情里面提到“房价一定会涨”，现在已经一季度了，您认为您年初的预测准确吗？
潘石屹：北京房地产的情况我最相信的数据是北京房地产交易网上的数据，因为它是按照每套合同进行统计的。从金额上看，一分钱也不会差。在时间上面可能有一定的滞后性，但是，是可比的。
1月份，北京的房价总体上是下降了。但是从商品住宅来看，从2003年12月份的每平方米6074元上涨到了6189元，一个月之内商品住宅上升了1.9％。总体下降是因为经济适用房价格的下跌，写字楼商铺价格的下跌造成的。
2月份，北京商品房的单价比1月份上涨了4.15％，这些数据都是在北京市房地产交易网上的数据，是公开的数据，大家都可以去查阅。网址是www.e-fdc.com

主持人：涨价是老潘今年的主旋律，可是租金受到更多已经建成楼盘的牵制，目前还没有多少变化，也许不会涨？如果租金不涨是不是意味着投资房产的回报会降低？
潘石屹：北京的租金回报率目前是太高了，租金的下跌，尤其是商铺和写字楼租金的下跌是正常的。一般能够维持在8％以上的租金回报率就已经是相当不错了。

主持人：前一段时间网络上投票选出十大暴利行业，房地产居首位，您怎么看？
潘石屹：网上的投票应该是有范围的，不能什么事情都投票，尤其是评选暴利行业，腐败行业，更不能用“公投”的办法。这样的“公投”和台湾的“公投”一样的荒唐。之所以房地产被“公投”为暴利行业和最腐败的行业，我想可能与电视剧里面房地产发展商多数是反面人物有关。

主持人：请您谈谈对北京这些年的发展的看法。您觉得北京的新规划合理吗？比如多中心，修建大七环。
潘石屹：中国这些年是政治上最稳定，经济高速增长和最安全的地方。北京作为中国的首都，这几年的发展速度很快，也很健康，未来的几年也会如此。
传统的规划受雅典宪章的影响，把城市要分几个功能块，这种规划观点现在看来是落后的，是错误的。给我们的城市造成了好多不便和麻烦。好的规划应该是相互融合的，把城市人为的划出各种各样的形状是很累的，生活在城市里的人更累。

主持人：有报道称北京CBD规划有所变更，原规划将被砍掉200万平米，这对CBD是一个利好消息吗？另据媒体报告，国土资源部将把开发用地压缩20％，这个消息确实吗？
潘石屹：我从报纸上看到，CBD的规划要砍掉200万平方米，这主要是从缓解北京交通来考虑，我想政府是反复考虑过的。因为北京的CBD正好卡在长安街和东三环两条交通大动脉上。这一做法对CBD的市场也会造成一定影响，最直接的影响就是供应量的降低。
我也是从报纸上看到国土资源部把2004年建设用地的指标准备压缩20.3％，这是一个宏观的政策，这给市场造成的结果，也是降低土地和房屋的供应量。

主持人：公司和CBD管委会关系好吗？为什么不充分利用政府资源？
潘石屹：关系不错，我们许多事情都是和CBD管理委员会一起协商去解决的，房地产的发展离不开政府的支持。

主持人：您认为北京房地产界未来5年面临的问题是什么？
潘石屹：北京房地产最大的风险是房地产发展商的违法，主要表现为：把商品房建在农民的土地上，没有许可证进行销售等等。
主持人：请问现在是开始全用套内面积来计算房子了吗?和以前有什么区别吗?
潘石屹：没有变化，只是计算单位上的变化，就像从原来的斤换成公斤一样。

主持人：如果换粮票比公开拍卖获得土地合算,而潘又成立了“找地办”,是不是不局限于获得一块临时接续地,而且也包括后续开发储备地?
潘石屹：目前公开拍卖的土地太少，鸡蛋换粮票只是一个过渡的办法，不到两年，北京的土地都应该是公开交易的。

主持人：新项目重新规划需要多长时间？会不会造成公司的财务紧张？
潘石屹：我本人寻找新项目的工作已经完成了，条件也与对方谈好了。我们的CFO正带领中伦律师事务所和KPMG毕马威的律师和会计师们正在紧张的工作，等他们工作结束后我们就可以正式签定合同，告诉大家我们的新项目。我们的新项目准备请澳大利亚的设计师Peter Davidson和欧洲的设计师赫尔佐格（奥林匹克大鸟巢的设计师）和日本设计师山本理显（建外SOHO的设计师）来设计，赫尔佐格本月14号已经到了北京和我们进行了交谈，其他两位设计师也很快会赶来。新项目不会造成资金问题，我们目前的财务状况很好，目前没有一分钱的银行贷款。

主持人：是任志强找的你，还是你找的任志强？
潘石屹：这重要吗？这不重要！

主持人：今天在报上看了篇报道,说老任要联合冯仑及刘晓光搞什么联盟，实行土地垄断，如果不是联盟成员别想拿地。太狂了吧!不知潘总加入否?
潘石屹：我不会加入这种联盟，同行之间的联盟总是非常脆弱的。

主持人：潘先生，有人认为目前CBD的房地产价格是你说了算，你怎么看？
潘石屹：市场经济的价格是市场说了算。

主持人：请潘总谈谈去年SOHO中国上市失败的原因？
潘石屹：美国的投资银行要我们按照美国的标准，去做生意，去做土地储备，这是不符合中国法律环境的。在中国这块土地上做生意有中国的标准，有中国的法律（比如两年不开发的土地政府要依法收回），我不想去迎合投资银行的分析员、基金经理，我要按照我们自己的路子去发展。以往的实践证明，这条路子是对的，学别人的做法我怕会东施效颦，自己不会走路了。

主持人：刚刚结束的全国人大修改后的宪法中加入了“依法保护公民私有财产权和继承权”的条款，对于有产者而言意味着什么？
潘石屹：“公民合法私有财产不受侵犯”不光是对中国的民营企业家有利，是对整个社会所有的人都有利，可以消除许多人对财富的恐惧和不安全感。当然，修宪会对房地产产生积极的影响，许多赚了钱的人愿意在中国投资、置业，而不是把钱换成外币存到外国去。

主持人：坚石事件现在进展怎么样了？
潘石屹：感谢公安人员的努力，把坏蛋从天涯海角的海南抓到了，天网恢恢，疏而不漏。公安人员目前正在全力抓捕其他坏蛋。

主持人：您是以什么样的身份参加兰州十大名盘颁奖的呢?
潘石屹：以一个房地产发展商的身份，以一个甘肃老乡的身份，去兰州看一看，和兰州的房地产发展商交流交流。我没有听说过要参加兰州十大名盘颁奖。

建外SOHO

主持人：如何看待建外一期的绿化率过低？建外显的很空旷。
潘石屹：建外一期的绿化包括了沿通惠河北边的绿化带和东三环西侧的绿化带。河边的绿化已经开始了，但最靠河边是一条大的马路，是通惠河北路，政府马上也会开工的。现在显得空旷是因为正在入住，到时就不空旷了。

主持人：我是建外的业主!不知咱家的“中央公园”怎样了？
潘石屹：我们已经给政府交了绿地的配套费，这个“中央公园”是由政府来建设，朝阳区区长曾两次提到要尽快把这个中央公园建好，我们会与政府的有关部门尽快联系，列出一个时间表，争取早日建成。

主持人：很多业主对会所整体出租给中体倍力很有微辞。听说现代城的会所也要换成中体倍力了。
潘石屹：管理一定要专业化，尤其是会所的管理，我们有许多的经验教训，倍力是一家全世界知名的品牌，有好的管理经验，我们相信他们一定会管好。现在只是刚刚开始，也希望大家能够提出意见。对现代城，我们要寻找一家更有经验的管理公司来管理，为大家提供好的服务！

主持人：我是建外的业主，建外SOHO提出的口号是办公或居住，但对于办公者来说很不方便：主要原因就是有门禁卡。可不可以考虑取消。
潘石屹：这个问题请闫岩来回答。
闫岩：SOHO办公是一种灵活的方式,我们会在如何保证住户安全,又方便办公人士进出上想办法,取消门禁系统还不是最好的方式。

主持人：为什么那么多人对建外的质量提出置疑？
潘石屹：建外是精装修的房子，又全采用白色，总体的质量是好的，入住时虽有投诉，但很快就都解决了。如您有具体的问题，请跟我们的客户服务部和工程部提出来，他们会帮你解决。

主持人：请问有考虑过起用内地的设计机构，为您将来小区规划设计？或者网上提出方案公开设计竞标？
潘石屹：我们对设计师没有国内国外之分，只有好坏之分，我们会用好的设计师，不用差的设计师。

主持人：听说新项目将会引进世界顶级大牌入驻？
潘石屹：是有一些世界顶级的大牌，对我们的新项目感兴趣，如PRADA在意大利的大老板14号也来和我们谈过合作问题了。

主持人：有媒体称春节后温州炒房团热度再度上升，建外SOHO是否有温州资金大举进入？请问现在能转售房赚钱吗？
潘石屹：我们也发现温州炒房团进了北京，进了建外SOHO，我们的态度是不鼓励。我们具体的措施就是不让我们的客户转手、更名。从制度上限制炒楼花，否则最终的关系是我们和最终客户的关系，中间钱让别人拿走是不划算的。我们不希望炒楼花，让这样一种繁华的假象造成我们项目的泡沫。我们希望真正的投资者和自用者来买我们的房子，而不是今天买了房子，明天就想赚钱走的人。

主持人：建外五期七期什么时间可以推出，会不会和新项的销售有冲突。

潘石屹：五期大概在2004年的5月1号开始销售，七期的销售要到明年了。

主持人：你老说涨价，怎么除了建外没见别人涨啊？

潘石屹：北京从2004年的1月份到2月份，商品房的房价总体上涨了4.15％，单月上涨4.15%是个相当大的涨幅了。这表明不光建外SOHO在涨，其他的项目也在涨。

主持人：通过建外SOHO，可以看出您还是很尊重设计师的想法的，请问如果公司规模扩大，项目多了，这种让建筑师自由发挥的管理模式是否能够应对公司专业资源愈加分散的局面？是否会对入市的时机、整个项目的进展产生比较大的负面影响？

潘石屹：不会改变，我们还会延续我们过去的管理模式，因为实践证明，我们这种管理模式是成功的，是可以发挥设计师和规划师的创造力的。

主持人：你估计建外商业何时能够全面开始正常运营？现在建外SOHO整体出租一般，是这个市场的真实状态吗？
潘石屹：请范晓梅回答这个问题。
范晓梅：我有个好消息告诉大家。建外SOHO4月25号将有大型SOHO街开街活动，届时将有50家商家开业，恭侯各位光临。将有好多惊喜等着大家。
在短短的2个月内，建外SOHO收楼7栋公寓85个商铺。目前出租势头较好，但是需要一个市场消化的周期。目前公寓成功出租142套，商铺出租53套。这个绝对值体现出建外soho出租市场状态。还有一些整租的客户，像8号楼就有。不是所有的公司都租写字楼办公，客户将根据自己的需求以及租金预算来决定选择公寓还是写字楼。

主持人：请问潘总：去年你们不是开过街了吗？怎么又开呢？
潘石屹：去年的开街是邀请商家进来，今年的开街是商家入住之后真正的开街。
闫岩：4月25日要搞的活动,是在50家商业店铺开业的基础上,我们组织各种活动和邀请各路明星,成千上万的人流,是为把建外SOHO 的人气带旺,而且这种推广活动我们会不断的搞下去,使建外SOHO 真正成为北京的时尚中心和消费中心。欢迎有兴趣参加我们开街活动的大品牌、大公司和我们推广部联系，电话：010-65673333-151，E-MAIL：fanruxin@sohochina.com。

主持人：上周六建外SOHO在京港两地同时推出新盘，为什么在北京已经很热销的项目还要拿到香港去呢？是和公司未来要去香港上市有关系吗？
潘石屹：香港和北京这两各城市有很大的互补性，北京刚刚开始发展，香港的发展已经成熟了。香港有雄厚的资金、专业的经验、专业的人才，这些正是北京房地产发展缺乏的。所以要加强两个城市之间的了解和联系。在商业社会中，最好的了解和联系就是做生意，相互卖点东西，所以我们带了20套房子去香港销售。

主持人：听说六、九号楼很多是整层购买！目前其他楼座有整租的客户吗？建外能涨到2万吗？
潘石屹：六号，九号楼销售的快，确实有一部分客户是整层购买的，他们主要是长期投资，出租的客户。房子的价格主要是取决于租金的价格，建外SOHO在我心目中能维持在10％以上的租金回报率。你可以通过租金推断出来建外SOHO的房价应该是多少。

长城脚下的公社与博鳌蓝色海岸

主持人：上次聊天时曾提到张欣获得了"万宝龙艺术大奖"，能介绍一下这个奖项吗？
潘石屹：万宝龙的大奖是一个国际艺术赞助的大奖，已经颁发了12届，华人圈子中获奖的人有杨紫琼，小香玉，刘德华。

主持人：能够把公社里面的那个农村房子铲平了吗??实在是太有损公社的形象了。
潘石屹：长城脚下的公社是建在中国这块土地上的房子，这就是现实。

主持人：长城脚下的公社复活节有搞活动吗？
潘石屹：请温锋回答这个问题。
温锋：我们这次复活节准备了活动。来自世界各地的孩子，身着本国或本民族的传统节日盛装，走出千篇一律的学校，来到群山环抱的公社，由可爱的复活节兔子引领着，参加长城脚下的公社精心组织的别致游戏和节目，在欢笑声中结识新的朋友，过一个快乐的复活节。复活节活动的价格是成人：RMB288/人儿童RMB188/人

主持人：长城脚下的公社可以做烧烤吗？可以爬长城吗？
温锋：我们公社内有非常好吃的烧烤，做活动的客人都非常满意。我们是在公社景观最好的山景餐厅给客人提供烧烤，欢迎大家来公社做客。也可以爬长城。

主持人：五一有什么活动吗? 全家人去休假是不是可以给些折扣啊?
温锋：五一是我们公社住宿预定客人最多的时候。我们会有相应的打包价。

主持人：博鳌蓝色海岸听说是一个梦幻般的地方是这样吗？
潘石屹：博鳌蓝色海岸的规划师和设计师，香港建筑师严讯奇在看到博鳌这块土地的时候，曾引用了陶源明在《桃花源记》中的两句话"不知有汉，无论魏晋"。博鳌确实是一个非常特别的地方！

主持人：潘总是海南通,对三亚有何看法?
潘石屹：在海南岛，五指山把北方的寒流和南边的冷湿气流隔开了，三亚的气侯与五指山北边的海口，完全不一样。三亚这些年发展得很快，有许多旅游项目，都很有特色。

潘石屹：谢谢大家！今天的问题多，没有一一回答，来的朋友中有我的客户、同行、记者朋友和我们的员工，如果客户有投诉的问题请投诉给我们的客户服务部，他们会帮你们处理。其他的问题请E-mail给推广部，我们下周再见！