第二期  寡头垄断是不可能的

——2004年3月5日潘石屹在SOHO小报网网聊实录

潘石屹：大家好！

新项目尚未揭晓

主持人：潘总，距离您上周在聊天室说的新项目将在10天之内见分晓，还有三天时间，今天能不能先向大家透露一下您的新项目进展情况？

潘石屹：我们的新项目已于昨天下午最后敲定，具体的法律和财务的细节由我们公司的CFO牵头进行，并起草合同。签合同时，我再告诉大家。

主持人：有一位网友问，上次聊天时您承认对形势判断有失误，这种失误在您寻找新项目时增加了多少机会成本？或者通俗地说用鸡蛋换粮票贵了多少？

潘石屹：大概30％。

主持人：还有网友关心，新项目是沿用原设计还是移植建外SOHO的设计，还是准备重新设计，这个项目是临时性补空档还是要全力以赴做成里程碑的项目？

潘石屹：我不愿简单地重复，简单地重复太疲惫了。每一个项目都应该是一个新的里程碑，马上要签约的项目也不例外。

主持人：中国房地产报《新北京楼市》记者问，据了解，目前购买尚都双方争论的焦点主要是在价格上？任总不满您想用粗粮票的鸡蛋钱买他的细粮票，能否透露一下您的鸡蛋钱是多少？任总的粮票要价又是多少？

潘石屹：具体的项目和价格现在还不能透露。

主持人：您最近十多天接触了多少人？请问您对什么位置的土地更感兴趣？一定要是类似CBD这样的黄金地段吗？

潘石屹：为了找地，接触了无数的人，为此，我们专门成立了一个临时的部门。我们找地的原则是20万平方米以上、4号令承认的项目、中间人免谈。

主持人：现在有很多人没有钱开发项目，但他们有地，我想请潘总谈谈，那些人拿到了地，然后因为两年内要开发，他们面临怎样的境况？他们手中的土地有几条出路？比如自主开发，转让，被政府收回？随着两年期限的临近，他们手里的地是不是也会贬值？

潘石屹：两年期限到，这些粮票将被收回，他们手中有的是粮票，不是地，不存在地的贬值，是粮票的贬值和作废。

主持人：为什么有那么多人来找您？是因为他们的土地出不了手吗？这些有地没钱的人是什么心态？

潘石屹：有钱的没地，有地的没钱。有地没钱的人当然很着急。但也很复杂，尤其是股权关系、法律纠纷，使这些土地交易起来非常困难。

主持人：会不会出现有趣的局面——想开发项目的忍一忍，粮票的价格就会不断下降？不知潘总喜欢吃粗粮还是细粮？

潘石屹：是会下降，会越来越不值钱，但是我们现在是等米下锅，我们也着急。但是手里有粮票的肯定比我更急。我喜欢细粮为主，粗细搭配。

主持人：报上说您去尚都“挖”销售人员，是真的吗？

潘石屹：项目交易时期是个敏感时期，所有的小事都是大事。

行业联盟和寡头垄断

主持人：潘总，您是否有意加入任总目前正在筹划的行业联盟？而这场鸡蛋换粮票的事件是不是其实就是您和任总事先“串通”好的一场媒体秀？谢谢！

潘石屹：这种行业联盟我是不会参加的。鸡蛋换粮票的事，等我签完合同再告诉大家。是不是作秀，让大家随便去说吧。

主持人：任志强所谓的整合行业，您怎么看？您认为任志强想做垄断吗？

潘石屹：今天的社会就是个大分工的社会，行业之间的联合和行业内的联合都是必要的，但我反对垄断。任志强想，但是他办不到，北京的房地产市场目前还是太分散。

主持人：垄断联盟，好吓人！潘总预计联盟中的寡头有哪些？

潘石屹：在北京的房地产市场想搞垄断联盟是办不到的。联盟着的寡头都是一些自以为是的人自己想象的。在未来几年的市场中是不存在的。

主持人：潘总太武断了吧，如果联盟实现，SOHO，张宝全之流怎办？华远任总裁放言，如果联盟成立，那些不加入联盟的公司将很难在北京的房地产市场上拿到地，对此您有什么看法？

潘石屹：我们照样建我们的房子，卖我们的房子。垄断是他自己想象的，市场不是这样。

主持人：但目前他正在积极地与那些手里拥有协议出让土地的公司谈判，并希望把所有的协议出让土地都抓在手中，您觉得他的想法有可能实现吗？

潘石屹：他是谁？不可能把所有协议出让土地全都拿到一个人手里面，无论他是谁！

主持人：还是想问问土地的问题，请问8000万平方米协议出让的建筑面积在哪些人手里？土地市场近期供求关系会有什么样的变化吗？

潘石屹：我最近十多天的接触，90％手里有协议土地的人是没有钱的人。8000万也好，1.2亿也好，都是一个纸面数字，要形成真正有效的供应量还很复杂。

主持人：对于银行业一再收紧房地产贷款规模、控制风险这一趋势，潘石屹先生怎么看？这是否会对京城的房地产市场购买力、价格走向造成影响？SOHO是否有相应的策略应对呢？

潘石屹：中国的银行收紧信贷应该放开国外的银行来做人民币业务，分散风险。国外的银行正在外面等待。银行的收缩不会影响购买力，SOHO中国不需要什么对策，因为SOHO中国没有从银行借款。

主持人：潘总能否用一个比较全面的角度对4号令做一个通盘的利弊分析？对北京市未来的房地产发展将会带来什么样的消极和积极影响?

潘石屹：4号令是北京土地市场化的标志，在未来的两年时间，北京的土地市场就会真正的市场化。认钱不认人，认钱不认关系。4号令的实施细则规定在立项的有效期办理协议出让，立项的有效期最多是两年。

建外SOHO的前景

主持人：您对建外SOHO上次拍卖的结果感到意外吗？有人认为是假的，您怎么看？

潘石屹：我对上次的拍卖结果感到满意，结果是真实的。

主持人：这次的拍卖，您的心理预期是不是增加了，那您理想的价格是多少？上次拍卖会不会拉动建外SOHO的整体房价？

潘石屹：拍卖就是让市场和客户决定价格，我心目中没有预期，价格高低我都可以接受。房价是由市场确定的，以前建外SOHO的房价被大大的低估了，通过上次的拍卖表现出来了。

主持人：通过早几天和今天的网上拍卖，您认为现在的网上竞拍进入了一个理性时期吗？

潘石屹：互联网是一个好工具，各行各业都要很好的使用它，销售也不例外。

主持人：建外SOHO商铺的规划是什么？有人负责敲锣打鼓吗？现在竞争那么激烈，作为业主，都有点担心，您知道吗？潘总能不能给说说推广规划。

潘石屹：建外SOHO是中国最时尚的展示场，全公司都在敲锣打鼓。市场经济就是竞争，希望业主不要担心。今年我们推广的重点是出租，出租的推广，房子的销售今天已经不用推广了。

未来公司的发展

主持人：对公司的前景有什么看法？未来一两年会迅速铺开更多的项目吗？你会开发经济适用住房吗？如果没项目做，不就意味着员工们回家放大假吗？

潘石屹：现在我们应该是中国一流的房地产公司，希望通过全公司的努力，今后做得更好。昨天确定了一个项目，但还不够，我们还要继续走，我们可能会在第一赛季结束没有项目销售的时候，给销售人员放一阵假，但不会做经济适用房。

主持人：报纸上说物流港换地方了，您的项目很受影响吧，您怎么看？

潘石屹：物流调整到了南六环，我们项目的规划就需要重新审批，需要一些时间。大概晚半年时间。

主持人：将来在物流港的新项目用途是办公还是公寓?还会采用扎哈的设计吗? 是分期开发还是整体一次性开发？

潘石屹：都有，还会采用扎哈的设计。分期开发。

主持人：扎哈的设计太前卫，采用扎哈的设计，您考虑到能够接受并买房的人,能有多少? 而且，她的设计从未在大规模住宅采用过，有评论说，中国成了外国设计师的试验田。您怎么看？

潘石屹：很多，我想主要是年轻人。前卫就是代表未来，代表未来的东西才有市场。这是一个国际化的时代，全世界的先进技术和优秀的设计都应该为中国的建设所采用。

主持人：潘总：您为对博鳌蓝色海岸的前景怎么看？

潘石屹：博鳌是个很特别的地方，面朝大海，春暖花开，前景看好。下月马上又要召开博鳌亚洲论坛。

主持人：听说长城脚下的公社最近很多人去参观？这个项目卖吗？

潘石屹：是很多，我们在4月底之前欢迎学生和设计师去参观。给大家创造一个学习和交流的机会。长城脚下的公社不卖。

主持人：潘先生有意出京，一展宏图吗？例如深圳。或者因为世博会，去上海发展？

潘石屹：目前还是在北京开发，不准备去深圳。有去上海这方面的想法，但没有具体的目标。

主持人：老潘怎么看待最近SOHO小报论坛上关于贵公司租务部所谓黑幕的帖子？如果一个公平的竞争环境没有了，那老潘的公司不会垮掉？

潘石屹：对公司任何环节的管理问题，都可以向我们投诉，但我们坚决反对任何方式的人身攻击和造谣。我们尽力在创造一个公平的、平等的竞争环境，无论是在公司内部，还是在公司外部（和我们合作的单位之间）。

主持人：您公司里有职业经理人吗？您如何看待职业经理人？您将来有退隐江湖，移居海外的计划吗？

潘石屹：有职业经理人，他们是公司中非常重要的一部分。我也不会说外国话，更不爱吃外国饭，所以，没有计划移居海外。

主持人：老潘，有朝阳法院的朋友说，几乎每一个民庭的法官都审过你的案子，你怎么看待诉讼不断的情况？能透露你一年用来打官司的费用吗？

潘石屹：这很好，这就是法制社会的标志，我们跟客户之间所有的纠纷都能依据法律去解决，这也是我们所倡导的。具体的费用我不清楚，在我的印象中很少。输掉的官司更少。

主持人：听说您的夫人张欣女士获得了万宝龙艺术赞助大奖，什么时候颁奖？奖金打算怎么处理？

潘石屹：最后的时间还没定，下次聊天再告诉你。至于奖金我们准备再贴点钱，捐助给那些对艺术有贡献的人。

主持人：SOHO通过什么渠道把意见和建议反映给主管机关?政策对房地产的影响太大，你想过参政，影响政策的制定吗？您对福布斯富人榜怎么看？听说您一直很反感这个榜？

潘石屹：意见和建议可以通过会议反映。我本人是不加入任何组织、派别、宗教团体的。我对这个榜没兴趣，也谈不上反感。

主持人：您本人有什么办法保持现在的体态不发福？平时体育锻炼吗？都说四十不惑，您除了事业有成，对自己还满意吗？如果满分100分，你给自己打多少分。

潘石屹：工作。有时锻炼，最近忙着找项目，体育锻炼就中断了。我已经过四十了，对自己基本满意，打个85分吧。

主持人：对于辛辛苦苦挣钱养家，梦想幸福致富提高生活品质的人，您有什么建议？

潘石屹：生活的品质就在你梦想和辛辛苦苦赚钱的过程中。

主持人：今天时间到了，今天到此结束，欢迎大家关注我们下次聊天时间的通知。

潘石屹：谢谢大家！一小时过去了，下次再见！请大家留意正在新浪网上拍卖的建外SOHO9号楼。