第六期　十年交往铺垫鸡蛋换粮票
                      ——2004年4月2日任志强、潘石屹在SOHO小报网网聊实录

任志强：各位网友大家好！

潘石屹：大家好！

鸡蛋粮票的幕后故事

主持人：我先问一个大家都关心的问题，最近媒体都在谈论鸡蛋换粮票的事，有一种观点认为，潘总、任总你们这次的合作其实跟4号令并没有直接的关系，只是一个很正常的企业间合作，你们二位怎么看？
任志强：我认为和四号令还是有点关系，没有4号令的话，大家都可以随便轻易的用协议出让的方式在市场上取得土地，小潘就没必要采用这种方式了。

主持人：这是不是本身也证明了潘总在土地储备，包括拿地的能力上有欠缺。
任志强：不能这样说，小潘原来准备建外SOHO卖五年的，因为市场好，一年就卖光了。
潘石屹：作为我们公司，我有一个原则，就是不愿意冒法律的风险，北京市在33号文件之后，不知道哪些土地是合法的，哪些土地是非法的，严格说不是土地，是粮票，就是政府的批文。而4号令和这些附件就规定了，把这些粮票划分了四大类，其中三类是有效的，在4号令出台之后，我才动手去找政府认可的有效粮票。

主持人：北京的发展商可以分成两类，一类是投资型的，另一类是地主。像潘总应该属于投资型的开发商，任总应该是属于地主型的，4号令出来后很多观点认为，像潘总这样的，应该是欢迎4号令的，但是像任总你们这样的公司，是不是以前的优势就会退化。
任志强：我不承认这种观点，2001年跟华润分手之前，我们是属于地主型，1992年、1993年做了大量危房改造，旧城区改造的土地是用划拨形式先进入到公司的，92年以后实行土地出让制度，又陆续把土地从划拨改到转让。很多有政府背景的公司，实行土地出让制度之前已经取得了大量的土地，大量的是划拨再转入协议出让的土地。
　　2001年我们跟华润分手了以后，完全是按公开市场，去用鸡蛋换粮票的方式获得大量的土地，我们已经不再是地主了。所以现在我们仍然在用4号令允许的方式获得其他的土地。比如说我们昆泰的项目就是用挂牌的方式取得土地，是公开市场转换的，而不是我们原有的，也不是是通过划拨土地方式取得的。

主持人：现在可能很多业内的人包括媒体都比较关心尚都这一次合作的实际成交价格，任总挣钱了还是潘总占便宜了？
任志强：应该说我们是一种双赢的局面，小潘认为这个价格不管有多高，他都是可以接受的，而且还是可以赚钱的，我们也肯定是不会做赔本的买卖，具体价格按照我们双方的协议保密，所以不宜对外公开透露。

主持人：成本会超过四千吗？
潘石屹：这是一个秘密。
任志强：这是商业交易行为的东西。

主持人：CBD区里面还有很多项目，除了这个之外，潘总还会有别的目标吗？
潘石屹：CBD的项目已经非常少了，基本上土地都在开发，可能还剩下两块，就是下个月会拍卖一块，就在尚都的对面，离得很近。还有一块儿是CBD的核心区，估计整个总体规划还要一段时间，离实际进入真正开发还有一段时间。
任志强：小潘选择的第一个是位置问题，第二个是价格问题，第三是法律纠纷问题，和能不能及时进行开发的问题。如果我的项目不能马上进入开发阶段，或者是要拖一个比较长的时间的话，小潘可能也是不要的。

主持人：再问一个跟尚都有关的现实问题，SOHO•尚都潘总要卖到什么价格呢？
潘石屹：随行就市，现在还没考虑，我现在第一位考虑的是规划，第二位是这个产品的设计，这个产品一定要是一个好的产品。宁可面积低一点，任总可能卖给我一个面积，我最后可能达不到也不要紧；宁可使用率低一点，但是在未来市场竞争面前一定是一个好的产品，使用起来要是方便的。不能像前几年一样，只是追求使用率和面积，结果产品不好用，这就卖不上去价格，到现在我们请了几个设计师在做方案，4月5号第一轮方案就能出来。
任志强：我同意小潘的观点，地点、位置基本确定之后，大的环境条件已经具备的情况下，就是产品的特征问题。如果在这个地区建了一个不太好的产品的话，他很难卖出一个合理的价格，甚至于不被消费者所接受。但是如果遇到一个好的产品的话，就会有特殊的价格。我们大家买西服都知道，好的西服两三万块钱一套，不好的西服两三百块钱一套，最主要的是在于它的质量，品牌，被大家认可的程度，所以不能单纯凭一个房子就应该是一个统一的价格，而是要看它的产品内在品质来决定它的价格。
潘石屹：我希望把尚都的价格卖上一个新高，但是价格不是我说了算，是市场说了算，市场上的客户能接受一个比较高的价格，证明我给市场、给社会制造了一个好的产品。这不是计划经济的价格，说计委定一下价格就可以销售了，它取决于客户的选择。

主持人：任总您要是自己留在手里做的话，没法做到更高的价格吗？
任志强：我认为我能做到更高的价格，所以我才给他很高的价格，如果我不认为能做到更高价格的话，小潘也不会接受我向他转让粮票时很高的价格。我们一期的销售情况已经很好了，应该说我们是在一个不太好的基础上创造了一个比较好的产品。我们接手这个基础的时候，进行了一些改造，在原有的基础上，尽可能把这个产品做得更好。但是二、三期不同，是在平地上开工的新项目，所以不像一期这么困难，所以它完全具备更好的条件。
潘石屹：这一点也是我们看好尚都的地方，尚都的二、三期，所有前期准备工作都已经做完了，还是一张白纸。有很多项目是前面做完了，但是多走了一步，哪怕多做了一个地基就有了很多限制，你没办法再做了，投入再多时间精力也修改不回来。

主持人：刚才任总无意当中有一个误导，他说尚都卖两千美金，实际上没有这个价格，不要虚高，给潘总太大的压力，现在均价在一万三左右吧？
任志强：不对，我们前期把一些相对不太好的楼盘销售的平均价格定在一万三左右，实际上后来这些楼层和后来成交的价格呢，包括商铺的价格都是比较高的。

主持人：您说的是商铺的价格，写字楼呢？
任志强：写字楼都是越来越好的楼层，越来越好的条件，所以价格也是在不断的提高。

主持人：有网友问，为什么潘总刚开始找地就和任总联系，最后还绕那么大圈才成交，是巧合，还是有预谋的炒做。
潘石屹：作为这么大数额的成交，为什么我能和任总成交？我看过接近两百个项目里面，还有一些可能比任总地段比不上，但是有价格上更好，或者性能价格比更好的项目。我觉得这样大的生意，和人还是有很大的关系，因为我和任总打交道十多年了，双方性格都很坦诚，就是让你觉得放心。如果是一个刚认识的人，就要请会计师，律师去查财务报表，我想建立人和人之间信的任关系还是需要一段时间。

主持人：任总以前一直对您持批评态度，为什么这次合作感觉是一种这么深的感情因素呢？
潘石屹：不是感情，是相互了解。最基本的一点，我知道他不会给我设一个圈套把我骗进去。
任志强：不是感情，是信誉，我们可能在商业上的一些看法不一样，对楼盘设计看法不一样，但是我们严格遵守了一个商人必要的商业信誉，这个商业信誉是双方可以互相信任的。起码我很守信，我说出来的算数，他可能也守信，我们不会担心他明天不给我钱了，或者我明天不给他地了，没有这些政治上或者是交易上的信任风险。
潘石屹：我的CFO是从美国投资银行过来的，他说超过一亿美金的一单生意，要一个月的时间把所有生意搞定，他从来都没有经历过。在美国华尔街的效率应该是比较高的，他从来都没有碰到过。最后有几个障碍，我就去跟任总见面，只要他承诺了，我就让步，他说能办到，我就在合同条款上让步。

主持人：任总以前批评潘总，一直认为潘总在建筑方面，产品方面有欠缺，您不担心这些方面对您造成信誉风险吗？
任志强：我不担心，人总有一个学习的过程，我第一次跟他交易的时候，他什么都不知道，连“七通一平”也不懂。现在完全不一样了，从整个中国的市场来看，发展商进步的速度非常快。过去我们请一个国内的设计师，他还要和你砍砍价，但是现在，全世界最优秀的设计师都来到中国市场，而且尤其是在好的公司里面，特别典型。这时候已经用国际国内两种不同的进步来弥补了设计上的缺陷，或者说建筑上的一些差异，尤其是国内的好多地产商，一般更能了解国内的产品需求和人性化的需求，所以恰恰能把国内的设计师引导到和中国的文化相结合的程度，这都有一个过程。恰恰是在不断的批评的过程当中取得的进步。
潘石屹：任总说的这个，也反应出了我的一个优点，就是虚心好学，十一年前我不知道的时候就问他，他趾高气昂地说你什么都不知道，你还卖什么项目。我不懂可以学呀，学会了照样能卖好价钱。

主持人：现在潘总进步很多了，任总对潘总这次合作的经济回报，是不是期望就更大了？
潘石屹：市场不一样，现在整个发展商的水平提高都很快，总体的提高跟11年前是没法比的。
任志强：对，价格也和那时候没法比，那时候的价格可能是比较低的价格，现在的价格来看，已经大大提高了。产品的价格也大不相同了，那时候的产品水平和现在的产品水平也完全不一样了。人们的需求也不一样了，所以这几种情况的变化，随着时间的推移，我认为潘总取得的利润是越来越多，而不是越来越少。

主持人：实际上潘总做现代城和建外SOHO的时候，业内有很多不同的观点，很多人批评建外SOHO，认为建外SOHO选用的建筑材料，配制的标准不够好，我记得很清楚，第一次现场开放张宝全看了样板间后，跟我发了一通牢骚，说你看潘总的样板间做的都是什么东西，肯定跟我们苹果社区没法比。现在SOHO•尚都在产品品质方面，是不是会有一个升级？
潘石屹：都11年了，市场都进步了，以前说你穿的布衣服不值钱，你看我穿的的确良衣服多值钱，现在这个年代已经不比这个了，现在比什么牌子的，谁设计的。所以比较建筑的时候还说，你用布做衣服，看我用的确良做衣服，这就掉价了。每一个材料都是美的，作为建筑师来说，什么时候能把水泥的美表现出来，什么时候把石头的美表现出来，这些事情是设计师的事情，我们在材料的采用上面要尊重设计师。
任志强：这里面有些东西是在不断的发展变化过程当中，比如说现代城，我们上电梯的时候，等电梯的时间比较长，因为作为商品楼的设计，电梯的配制少了，而这是一个必要的东西。作为材料本身，并不是最贵的就最好。我刚刚从美国回来，美国人常说开发商把金子贴在屁股上，把很多很好的材料用在不该用的地方。我们建筑外立面的时候，更喜欢贴大理石，花岗岩，有些建筑是需要，或者是需要一部分，有些建筑并不需要，这要看市场接不接受。但是硬件的功能要在新的项目中逐渐的改善，有一次在出租车上，我们俩聊天，都认同很重要的一点——作为以商为主的商住物业，要增加它的交通容量。所以我们尚都最初有六部电梯，现在增加到了十四部电梯，这个矛盾在解决的过程当中就会大大改善传统概念。比如说现代城现在电梯上下班的时候很拥挤，但是在以后的项目当中，尚都二、三期就不会出现这样的情况，因为我们会根据已知的情况来判断，所以它和材料是不是最贵的可能是一个不同的概念。

主持人：这说明张宝全现在还陷在一个误区里？
任志强：我们也不能这么说，他可能是更注重一些细节，我们可能不注重在毛坯房里去安什么东西，或者是装什么东西。有的人愿意装得好一点，有的人愿意装得次一点，他提供的苹果社区可能更注重我给你做一次性精装修，精装修做得更贵一些，材料更好一些，各有各的特点。盲目的去批评别人这么做就不对，我想也不合适。
潘石屹：前两天我到苹果社区的样板间看了一下，他整个样板间不能说张宝全还在误区里面，他也是充分的利用材料的美，是张永和给他设计的样板间，钢筋，水泥，木头也裸露出来，我觉得是非常漂亮的。第一个我不知道他是什么时候说的那样的话，可能是好多年前说的。
主持人：是去年建外SOHO第一次样板间开放的时候。
潘石屹：可能因为是竞争对手吧，说这个话也正常，同行是冤家，这你还不知道。

主持人：你没考虑跟张宝全谈谈，收购他的苹果社区吗？
潘石屹：他现在就一个项目，我收购他干嘛，和他也没有互补性，我和任总之间有很强的互补性，他手头的项目比较多，还有几个项目还正在谈着，我这儿正好缺项目，我要是收购张总的苹果社区，这是要他的命的事情，你不是给人家断了顿吗？商业上的东西是要互补。

主持人：现在广渠门有一块儿原来北京化工厂工建用地正在竞买中，有人出价13个亿，二位对于这一块儿认为价格值吗？
潘石屹：我知道这个项目已经好长时间了，规模也比较大，好象是五十万平米左右，它的标底是十二亿多，现在网上有人出到十三个亿。第一点，从整个北京来说，缺写字楼，政府的和银行的政策都不鼓励建写字楼，所以多年下来形成的写字楼的租金回报率要比公寓的租金回报率还高，这是北京整体的情况。从化工厂这块地来说，因为它的规划性质是做写字楼，这个位置我觉得不是一个做写字楼的地段。尽管北京总体来说缺写字楼，可是写字楼它对地段的要求又是很敏感的。

苦口婆心细说房价

主持人：你们二位认为现在怎么评价北京跟上海的房价？
任志强：去年房价上海有三个数字，一个是21，一个是24，一个是27，就是增幅，今年提出一个说法，既不想让上海的房价降下去，也不希望它的上浮超过12％，但是还是可以明显看出上海的房价是在逐步升高。
应该说北京从土地供应和市场供应情况来看，房价也是逐步提高的。去年全国平均起来，房价增长的速度并不高，大概平均只有3.9％，这样一个低的增长速度比较我们的收入增长，实际上收入增长的幅度是远远大于房价增长幅度的。而从目前北京土地供应的情况来看，1、2月份，投资增长百分之五十几，房地产投资增长百分之四十几，销售也增长了百分之五十几，这样的增长速度充分说明了市场是供不应求的，或者说房价依然会继续上浮。

主持人：潘总您认为北京现在房价上升的空间还有多大？
潘石屹：我年初就说了，至少上涨10％吧，一年内，2004年一年至少上涨10％。
任志强：从北京的情况，作为一个国家首都，和世界上同类的首都或者是发达国家的首都相比的话，北京的房价是非常非常低的。比如说纽约的CBD平均好的房子要两万美金一平米，最低的类似于中国经济适用房的房价也要在三千到四千美金一平米。这也说明美国的经济发展情况和中国不同，同样也说明在各个国家的首都和各个国家CBD相比来看，北京的房价还很低，还存在一些上升的空间。

主持人：您认为北京的房价会出现像上海那样的快速大幅度提升吗？
任志强：上海的房价它的提升主要是靠外来投资和周边地区的发展来决定的。北京吸引外来投资的速度也是在加快，特别是进入WTO之后，可能吸引了国外的投资者会越来越多，也必然会带动北京房价的增长。其增长速度很可能要看2004年北京市在4号令之后，土地供应的总量和房屋的总量情况来决定。
　　目前我们的消费毫无疑问从统计数字上来看是增长的，北京到现在为止，今年还没有新的土地增量，虽然有些挂牌的土地，但是这些挂牌土地基本上都是原来已经批准作为建宅用地的土地，是存量土地再交易的过程。去年北京有两千万平米的建设量，需要两千多万平米的土地，才能保证这样规模的开工。今年即使维持去年的量，政府起码要向市场供应的土地总量大约应该在两千万平方米左右。否则的话，就可能会在今年或者说明年爆发出土地的供给不足的毛病。
潘石屹：北京的房价我就说了几个理由，我再重复一下。第一我担心北京的土地的供应量在2004年的时候会减少，当然政府采取了一些措施，可是到现在为止，我们在北京土地储备中心的网上，没有看到新推出多少土地来。而且从土地供应计划来看的话，大部分是汇集在郊区。因为主要是三环内的房价要涨，只增加郊区的土地供应量并不会平抑房价。
　　第二，作为一个房子的价格，实际上它跟这个区域经济的发展，政治环境，安全不安全有很大的关系，目前这三点中国都是最好的，经济增长速度是最快的，这是世界经济发展史上的一个奇迹，政治是最稳定的，中国也是最安全的地方，现在世界好多地方有恐怖主义，可中国是最安全的地方。
　　还有一点，作为北京的房地产，跟别的城市比较的话，租金回报率高。租金回报率太高就一定要回归到一个正常水平，这就是应该房价涨，租金跌，才能回归到一个正常水平。这个地方我要重申一点，实际上北京的房屋价格跟房屋的成本是没有关系的。

主持人：还想问一个上海和北京的比较，这是作为个人投资者来说最关心的问题，上海买房的人在最近这几年全都挣钱了，而北京就几乎没有出现过这种情况，是因为所谓的这种炒房市场实际上不存在吗？
潘石屹：上海这个城市更商业化一点，如果是说的直白一点，就是有炒房的气氛。从炒房的人到房地产发展商都提供这样一种可能性，最简单的办法就是更名。

主持人：这跟政府的政策有什么关系吗？
潘石屹：没有太大关系，主要是房地产发展商和投机者之间的配合，别的地方的项目我不知道，北京的CBD和CBD周围地区，没有一个项目愿意让这些炒家过来把这个气氛搞热烈，留一个烂摊子给开发商。所以都采取措施，限制买家更名。更名的意思就是我跟你签了一个合同，是一个低的价格，你把房子炒给别人，换一个名字，炒家把中间差价拿走，这样的方式具备炒的条件。所以北京目前的开发商有成熟的心态，不具备炒起来的条件。

任志强：我不太同意刚才主持人说的北京买房人没挣钱的观点。
潘石屹：我也反对，购买现代城的三千多个客户，和购买建外SOHO的客户，过去五年凡是购买我房子的人，没有一个人是亏过钱的。
任志强：北京炒房的气氛首先要从二手房开始，上海二手房的交易量是北京的几十倍了，数量非常大，所以上海人首先解决住房是从二手房开始，形成了一个卖了再买新的概念，哪怕都是自己住，他也会不断的进行交易，所以总交易量大大提高了，这和政府是有关系的。政府在二手房的交易过程中，契税的减免和办理手续的快速性，以及房产证交易的简化，律师费用的降低，都使上海具备一个更多的进行交易的过程。
　　而北京政府在二手房交易的手续上，虽然去年做了一系列的改革，但是仍然还有很多障碍性，尤其是北京央产房还没有完全能够进入市场，所以二手房的交易量是比较低的，它炒的程度也比较差。但是作为投资者购买了房子，就像小潘刚才说的，我们也认为很多人赚了钱，他不用炒，租的方式也是赚了很多钱的。比如说我们最近刚刚交付的海龙国际公寓，出租的收益是非常高的，这个可能比炒房子赚得钱更多。
　　炒房子是简单的拿一个差价，一次性交易，而租用房屋，自己留下了房产，中间可以连续不断的长期获得一个比较好的收益，这就是小潘刚才说的，北京在租赁上所获得的收益还是比较高的，而且这个利润率累计起来，一年两年，三年五年的时间，会远远高于炒一次房而产生的差价。

主持人：两位别曲解我的意思，我说的炒房是指上海在买卖当中的炒房获利，当时我记得现代城卖的时候，炒房很盛，我知道我的几个朋友在现代城买房子的，很多都是买到的二手房，前面的下家有非常丰厚的利润。业内很多人认为现代城潘总之所以挣钱，之所以出名，之所以成功就在于炒房炒得好，有这个关系吗？
潘石屹：一开始可能会发生这样的事情，可是量很少。我们发现这个事情后坚决的制止了，我们的原则就是不给更名，除非是夫妻之间，以老公的名义买了一套房子，过了一段时间要过户到老婆的名义下，我们可以办，其他的情况都不给办。
任志强：如果北京的出租收益低于炒房收益的话，大家可能就炒房了，如果出租的收益远远高于炒房的收益，大家就愿意继续保留这个房产，继续出租。所以这两个条件是互换的，比如说你的朋友里面有很多人买了华清家园的房子，从他们买的价格到现在的价格中间已经有很大的差价了，但是他们认为出租收益的价格涨得更多，所以他们就没有把它及时按一个高价卖出去，形成一个差价，而是寻求多年的，长期的高租金回报。所以这两个差别也是对买了房子再卖，还是买了房子用于租产生的一个利益驱动。

主持人：刚才有一位朋友找我，在中关村核心区边上，有一个现房已经入住了，原来投资商是自己持有的物业，商住，他现在因为对银行还有一些拖欠款，现在银行资金压力比较大，他想把整个房子，整个项目转让出去，大概定的价格在一万二左右，实际房屋出租率是在80％以上，像这样类似的项目有投资价值吗？
潘石屹：在房地产市场上面，单独看售价是意义不大的，最关键要结合租金，就是这个售价我把房子买过来，每年能够收回来多少租金，根据这个租金回报率再来确定售价值多少钱。
任志强：国外的售价是以租金判断房价，而不是以房价确定租金。所以国外都是以租金，租约作为基础条件的。比如说在美国，一个大的公用建筑银行贷款的取得依赖于60％的租约，而不是说我盖这个房子以后什么租约都没有，我就可以从银行取得贷款，这个差别恰恰是中国过去没有很好的租赁市场，所以很难和国外的基金，和专门这些相结合的一个结果。所以国外大的公司和大的基金他们的基础都是以租金为财务判断的一个基础。

模糊不清的土地政策，蠢蠢欲动的境外资金

主持人：国土资源部和监察部有一个最新的通知，协议出让经营性土地使用权规定最后期限是到2004年8月31号，这是不是在政策上又有一些新的变化？
潘石屹：昨天我在报上看到了这个消息，今天看到了这个文件，还是出乎我们意料的。北京市政府4号令认可的有效的粮票，有效期大概是两年时间，因为所有规划和立项的有效期都是两年时间，北京市政府4号令规定是在有效期之内办理协议出让手续。可是昨天我们看到的国土资源部和监察部文件，在全中国所有的粮票应该从9月1号开始起全废除了，这就是对手里面有粮票的人是一个更大的压力，它的有效期只是到8月31号。
任志强：我可能和小潘的理解还不太一样，按照文件是8月31号以前要把历史遗留的问题解决掉，这是毫无疑问的，文件是这么规定的。但是解决有几种方式，有的解决是指在这个时候，你办到什么手续阶段就算解决了，等于和4号令是不交叉的，4号令已经把北京所有现在的历史遗留问题已经解决掉了。一个是纪委的立项，一个是规划的审批，没有这两条的就不能作为历史遗留问题再继续延续。办理手续的时间有可能超过8月31号，解决办法，解决手续可能在后，从全国的情况来看，房地产法应该是国家来办，不能由一个部门来决定房地产法。
　　第二个就是政府不能把应该政府解决的问题变成市场性的一个操作。本来监察部要解决的是政府在土地供给行为上的腐败和暗箱操作问题，不等于协议出让就完全是暗箱操作，所以单纯靠监察局或者是土地资源部，认为用这样的一个招拍挂的方式就能解决所有的土地腐败的问题，我觉得是不切实的想法。尤其是要解决政府腐败问题，影响到市场的时候，应该服从于市场，而不是服从于政府内部的管理。
潘石屹：这就是对昨天国土资源部文件的理解分歧了，是把遗留问题在8月31号之前解决掉，还是把解决的办法制定出来就算解决掉了，还是从这一天开始就不许让协议出让国有土地。这就是大家各自理解还是不一样。
任志强：对，文件上说解决历史遗留问题，并没有说是要解决完，还是解决方法出台了就算解决了。

主持人：这个和北京市的4号令有冲突吧？
任志强：我不认为有冲突，4号令更严格，1月9号没取得手续的就不得再继续参与协议出让，或者是不给你解决了，等于比8月31号还早。但是按照小潘的理解，1月9号这个限制性的条令即使出台了，也必须在8月31号之前把所有的手续办完，这是两种不同的理解方式。所以我们现在还不知道正确的理解应该是什么样。

主持人：潘总，4号令出来了以后，您找的项目，包括找来门来的项目大概有多少？
潘石屹：基本上北京遗留的项目扫了一遍，除非是特别偏远的。

主持人：多大的量？
潘石屹：一百多接近两百个项目。

主持人：那平均下来一天要谈三个项目？
潘石屹：有的时候一天谈十个项目，一天来了十几拨人，有时候是三拨人，五拨人谈的是同一个项目。股东不一样，中间人不一样，非常复杂。

主持人：任总呢，跟您谈项目的有多少？
任志强：我们2001年和华润分手的时候就有很多的项目在找我们，包括我们最后选择，现在正在进行的一些项目，也是通过这样的方式在谈判过程中获得的。连续将近两年多的时间里，我们一直为增加土地储备努力。
　　一方面我们在关心网上，或者说政府公开的一些土地供应的情况，也同时关心在33号令之后协议出让的一些土地，和4号令出台之后，仍然允许继续按4号令的要求进行办理的一些土地。这个数量也应该说是很大的，但是每个企业可能都有对项目的不同选择方式，所以有些项目可能不列入我们选择范围之内。
　　潘石屹：这地方我想补充任总提的一点，在公开的招标，拍卖，挂牌的时候，也可能存在腐败，我找项目的时候，很多人手里根本没有有效的粮票，他说，我肯定可以给你搞定，我听了以后，心里还是挺发虚的。政府工作人员受到很大诱惑，所以在招标，拍卖，挂牌的时候，能不能坚持原则，公开性，透明性，这也是非常关键的，因为整个量很大，很快就会起来了。

主持人：想在这些方面能够规范的话，至少还应该做哪些方面的工作？
潘石屹：我的原则是信其无，认为这些人都在瞎吹牛，政府的空子不是这样好钻的。可是我又想，在招标，拍卖，挂牌的过程当中，照样会出现腐败，所以在整个大的利益的诱惑面前，希望我们的政策是能够很严格，公开透明的去执行。
任志强：我们现在招标，拍卖，挂牌的管理方式我不认为是科学的管理方式，所以里面一定会有可能出现腐败的环节。比如说一般挂牌的项目要先经过土地评估，而土地评估是不透明的，或者土地评估的阶段就有可能出现腐败，从而造成土地评估的价格或高或低了，因为这个价格是没有标准的，只要市场能接受，也可能是土地低拍了，也可能是土地高拍了，这两种可能都会存在。
　　另外一个，挂牌价格之上的，超出的价格归政府所有，所以仍然可能在中间出现腐败，因为政府如果想获得高于挂牌价格的其他利润的话，就可能把评估的价值做低。要使这一过程成为法定的程序，完全能够公开，其他的程序部分也能受到监督，才有可能防止这一过程中的腐败。实际上现在不是，各种其他的环节造成了可能不是完全公开的。

主持人：SOHO中国在赴美和香港上市有没有时间表？
潘石屹：没有时间表，因为一年半以前我上市的心情很迫切，有两个目的，第一个是我缺钱，第二个是我想国际化，到今天为止，我第一个目标不是非常强烈，就是缺钱不是非常迫切。

任志强：他可以用非上市的方式去解决了。
潘石屹：另外我们公司现在的负债是零，没有一分钱的负债，本身公司如果有20—30％的负债也是合理的，所以只剩下一个国际化的问题。

主持人：您觉得现在的公司还不够国际化？
潘石屹：还不够，资本上还不够。

主持人：现在上市的念头已经没有了？
潘石屹：还没有完全破灭。

主持人：据说今年是最好的机会在香港上市。
潘石屹：这个无所谓，不一定要投机，抢一个时机去上市。

主持人：现在有一个现象，海外的，包括一些基金，对国内的不动产有很高的投资兴趣，据说是几大银行的不良资产，摩根士丹利收购了很多，而且是以很低的价格收购的，这个会对整个市场有什么样的影响？
任志强：从去年年底，我们已经接触了很多境外的基金，越来越多的国外基金准备进入到国内来，就是因为中国的经济发展这几年都是非常好的，人民币也存在升值压力。同时未来几年的经济发展情况也被境外投资者看好，加上现在中国房子租金回报率是比较高的，所以他们更有兴趣持有一些大型的物业，而不断的使这些物业升值，或者是取得好的租金回报。如果这些大量基金现在从准备转入实施，就必然会产生北京的房屋可能供应量更不足，就有可能产生房价的提升。

主持人：这些海外投资机构的介入对我们国内的这些开发商来说，有没有带来压力呢？
潘石屹：两种情况，一种情况是对一些规模比较大的，有品牌的，专业化的房地产公司，这些国外基金的介入是要来跟它结合的，因为对整个市场的操作能力，基金还是比较弱的，他们的优势在于资金量比较大。所以可能对应这些成熟公司来说，会获利更多，如虎添翼，发展的速度更快。另外一批比较小一点的公司，没有规模的，没有知名度的公司，他们的处境就更加困难，竞争更加激烈。
任志强：境外投资者首先会从公司的专业化程度来考虑，专业化程度可能分为两个，一个是技术方面的专业化程度，就是对地产的操作能力，市场的把控能力，市场的定位能力等等，另外就是他的内部管理机制和财务状况。国内大部分企业的财务状况很难跟西方的财务接轨，中方会计和西方会计原则是不一样的，如果你不能适用于国际会计原则进行结算和财务论证的话，国外的基金很难跟你接轨，他可能不接受你这套东西。所以对于好的公司来说，常常已经先把自己的财务制度和西方的财务制度接轨，能够适应基金的财务要求，这样才有可能更好的结合。这两种差距就造成了好的企业可能更能利用国外的资金，更多的和资本市场结合，而财务上没有接轨，或者是专业化程度不够，企业内部管理机制不够的话，这些企业很难创造一个良好的机会与境外基金接轨。

主持人：我刚才所说的外来投资的压力，竞争的压力，他们从银行接手的不良资产打包价格能打到两折三折的价格，收回来之后，又在整个经营、开发、管理上相对于我们内地的发展商，物业管理公司有丰富的经验和市场客户资源，这个可能对于市场，包括房价在内都会有影响。
任志强：不一定，他们用比较低的价格去收购的时候，可能也会用一个合适的价格去适用市场，而不一定用高的价格。因为这些烂尾楼盘常常是在处理环节上也比较困难的，如果一个楼盘本身就能产生很高价位，即使成为银行的不良资产，可能也会有其他的产业看中这个楼盘而进行收购。没有产生这样的二次交易过程，就是因为这个楼盘太烂，存在的问题比较多了，很难产生比较高的，对市场构成冲击的价格。因为它是低价格收购的，所以可能能够处理掉，或者说是以比较合理的价格处理掉，所以不一定会产生比较大的冲击。

主持人：今天机会非常难得，把现在全北京城最关注的鸡蛋换粮票的两位主角请到这里跟大家直面交流。大家可能还有很多问题，但是这两位老总都很有经验，他们该说的说，不该说的一个字都不漏。大家有什么问题可以再找他们交流。此次聊天到此结束，谢谢大家！

任志强：谢谢各位！

潘石屹：谢谢大家作客小报网！下次再见！