北京明年房价可能还要涨普通住宅租金或将上升--天水在线

　　有共识有分歧各持所据五大共识测定明年走势

　　伟业顾问中原顾问两大报告出炉———

　　明年的房地产市场到底是什么样？

　　无数人在想，无数人在说，无数人在迷茫。

　　事实胜于雄辩。北京两家颇负盛名的房地产顾问公司年底拿出了他们的预测报告。虽然不是百密无疏，却也是有理有据。

　　最有意思的是，这两家的报告不仅在大方向上颇有默契，而且在同一方向上用不同的思路得出了不同的结果，耐人寻味。哪些数字更有道理？

　　还会有公司拿出他们的成果，我们还会关注。但面对烟雾缭绕的房地产市场，每个人都不能缺少的是智慧。

　　共识一：政策平稳细微调控

　　伟业观点

　　政策趋于平稳，调控精细入微

　　2006年房地产市场在政策层面的关键词主要是“平稳”和“细化”，尤其是针对北京地区不会出现更为严厉的宏观层面政策。然而，2005年的若干宏观调控政策可能会有一些后续的具体执行细则出台，进而对市场产生局部的影响，例如税收等政策的细化可能对二手房市场带来不确定因素。总体来看，宏观调控转向“微观”调控，平稳的政策环境将使得房地产发展商及购房客户均有较大信心，对年度市场的发展保持乐观积极的预期。

　　中原观点

　　明年的宏观政策将稳中微调

　　国家发展和改革委员会已经表示，明年中国既要继续加强和改善宏观调控，又要坚持稳定政策，同时要适时适度进行微调，以提高宏观调控的预见性、科学性和有效性，总的倾向是实现宏观调控和市场调节相互补充和良性互动。因此，我们预计明年的房地产宏观调控政策将保持连续性和稳定性，其中住宅产业政策形势谨慎乐观，以结构性微调为主。土地政策不会有根本性的调整，而信贷政策将在银行房地产信贷资产证券化方面。

　　伟业所据

　　回顾2005年全年市场表现，可以认为宏观调控在华东等地区产生了十分明显的效果，而在北京虽然一段时间内出现十分浓厚的观望气氛，但总体而言政策影响并没有预期的大。据北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合公布的行业统计数据来看，1-10月北京市全市期房价格同比上涨21.4%，普通住宅的价格涨幅也达到11.3%；另据预测，全年商品房的交易量也会比2004年有所上升。这主要是由于北京市场刚性需求的特点造成的。

　　中原所据

　　国家统计局公布的数据显示，2005年10月份“国房景气指数”为101.10,比9月份回落0.47点，比去年同期回落3.84点，已经接近不景气区间。国家统计局发布的国房景气报告指出，今年前10个月，房地产投资增幅呈现持续下降趋势。今年1-10月，全国完成房地产开发投资11769亿元，同比增长21.6%，1-9月房地产开发投资同比增长22.3%，1-6月房地产开发投资同比增长23.5%。此外，土地开发面积出现下降，商品房空置面积增幅较大。

　　统计显示，今年前10个月，全国完成土地开发面积13271万平方米，同比下降1.3%。10月末，全国商品房空置面积达到1.12亿平方米，同比增长14%。其中，商品住宅空置面积6204万平方米，增长8.3%。

　　共识二：市场价格稳中有升

　　伟业观点

　　市场供不应求，价格借势上扬

　　2006年北京新房市场将出现总体上供不应求的局面。由此带来的房价上涨，将不低于2005年的市场涨幅(20%左右)。二手房买卖价格也将随供不应求格局的加剧、新房市场价格上涨而有所攀升；租赁市场则细分为两大类，普通住宅租金水平普遍上升，而高端物业租金将呈现稳中有降的趋势。

　　中原观点

　　住宅市场销售价格稳中有升，增幅继续放缓

　　从土地供应结构上看，明年住宅市场销售价格将会继续上涨。但是房价的走势最终取决于两个因素，即供应和需求，2006年住宅市场将会出现项目的集中供应现象，而今年抑制的需求也将在明年有一个明显的释放，这将使供需在量上达到一个平衡，而供应结构则直接决定了明年房价的走势。2006年住宅市场销售价格将继续上升，但是由于宏观政策的延续性决定了其增长幅度继续放缓。

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