北京明年房价可能还要涨普通住宅租金或将上升--天水在线

　　伟业所据

　　从近几年的房地产市场供需数据对比来看，2003年上市2354.6万平方米，2004年为2665.1万平方米，2005年预计为2200万平方米；而2003年的成交规模2507.4万平方米，2004年成交规模3182.7万平方米,2005年预计成交规模3300万平方米。新增供应一直低于成交规模，亦即持续性呈现出消耗历史存量的局面。这是造成北京市房地产市场供不应求的最主要原因。从下图的数据可以看出，仅在考虑供求关系的影响下，2005年同期同质价格指数比2004年上涨10%以上。

　　中原所据

　　由2005年价格走势线我们可以看出，年初住宅市场价格上涨很快，3月份价格更是达到了历史最高点，增幅高达20.2%，而从4月份开始，国家宏观调控政策对市场的影响开始显现，住宅市场销售价格开始下降，增幅明显放缓。2006年住宅市场销售价格稳中有升，增幅继续放缓。

　　
　　共识三：二手房交易量回升

　　伟业观点

　　客户认知归于理性，一、二手间藩篱渐破

　　宏观调控后的北京房地产市场，购房客户逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理性认知，如房地产短期投资行为逐渐减少，购房者对欲购房屋的面积、总价都即将回归到合理的范围，购房甄选中的影响因素逐渐理性，开始拒绝概念的引导等。同时，购房者对于购买二手房的心理芥蒂正逐渐淡化，加上北京城市中心区可开发土地的减少，使得二手房正成为一手房强有力的补充。

　　中原观点

　　“寒流”过后二手房交易量回升明年交易量将继续增加

　　虽然消费者需求量对年度二手房总成交量起着主导性作用，但由于2005年整体房地产市场的动荡，购房者对市场的消费信心还要慢慢恢复，再加之国家宏观调控已进入周期性调整阶段，2006年二手房成交量的增幅会趋缓，中原地产预计2006年北京二手房市场总成交量的上升幅度在50%左右，即95000套左右。

　　伟业所据

　　据伟业顾问市场研究中心日常客户需求问卷抽样调研数据统计显示：43%的受访者表示，当一手新房中不能选出自己满意的房屋时，他们会考虑购买二手房作为一手房的替代品，二手房市场正在逐渐成为新房市场的强有力补充。

　　中原所据

　　从历年北京二手房市场交易情况来看，2003年至2005年二手房成交量一路高涨，2003年成交量达到34703套，2004年达到57554套，2005年截止到10月，成交量已经55000套左右，预计2005年全年的二手房交易量可达65000套，由此可见，二手房年交易量的上升幅度都非常明显。从2006年二手房市场需求情况来看，未来的市场需求依然会保持一个强劲的态势。

　　共识四：投资渠道多元化

　　伟业观点

　　资金渠道多元化，投资、融资两紧两松

　　宏观调控政策之下，房地产发展商的资金链一再地被收紧。面对此趋势，2006年房地产市场投融资渠道将持续多元化发展格局，REITs、基金、整售等仍是房地产金融的热点话题。同时，境内金融机构的投融资控制会相对较紧，境外投融资渠道会相对更多；国内银行针对发展商的贷款相对依然较紧，而针对购房终端客户的贷款则有望相对放松。

　　中原观点

　　融资需求增加，融资渠道多元化

　　资金信托计划是近年来最活跃的地产融资工具，虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅约占1%，但是它所表现出来的创造性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。为了改善房地产融资市场的疲弱局面，2004年10月银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，该暂行办法将对符合规定条件的房地产信托业务放宽限制，这将有可能把资金信托计划变为真正意义上的房地产信托。

　　此外，上市也是近年来业界非常关注的一个融资话题。上市融资虽然门槛较高，而且上市后要接受较严格的监管，但是从规范经营管理，实现企业长远发展战略规划的角度看，走上市的道路是一个必然的选择。

　　伟业所据

　　自2003年以来，国内银行针对发展商的贷款规模不断紧缩，贷款门槛不断提高，使得发展商越来越难以从银行取得贷款支持。在此背景下，国内发展商不断拓展融资渠道，如上市、与境外房地产投资基金合作、股权转让及企业联盟等；而“212”号文件的颁发与实行，使得发展商从信托公司获取融资的门槛被大大提高，对发展商而言无疑是雪上加霜。

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