焦点PK台第五期现场

　　8月15日，央行发布《2004年中国房地产金融报告》建议取消现行的房屋预售制度，一石激起千层浪，开发商、专家学者及各界业内人士纷纷就此发表意见，一场激辩就此展开，要不要取消期房预售成为媒体关注的焦点。

　　以潘石屹、任志强等为代表的开发商迅速作出反应，反对取消期房预售。潘石屹认为，如果实行现房销售，一段时期内市场上会出现没有房子供应量的情况，这对稳定房价不利，世界上没有一个国家限制期房预售。任志强更是发表万言书直指央行报告逻辑混乱，认为期房销售是必然。

　　赞成取消期房销售派则主要是从规避银行风险和减少交易纠纷等角度考虑。实行现房销售可以提高开发商的自有资金比例，降低银行的贷款风险。

　　北京市消协副秘书长张明认为，一张图纸、一个沙盘，一个对房地产项目的描述，这个"商品"对消费者的伤害是不言而喻的。期房销售制度种种弊端引发大量投诉、潜伏着社会不安定因素。以牺牲消费者权益为代价来加快行业发展是对消费者权益的不尊重、漠视。

　　中国社会科学院经济学者易宪容指出，开发商反对期房预售是将风险推给民众，购房民众看到的所谓期房价格低，实际上是一种幻觉。在现房销售中，房屋的状况一清二楚，只要房屋质次价高，就卖不出去，价格自然下跌。

　　就在各界争论无休无止之际，8月24日，建设部新闻发言人明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度。

　　事实上，期房销售还是现房销售是市场自行选择的结果，制度中从来没有说过只能进行期房销售。象在广州、深圳等房地产相对成熟的地区，“准现房”倍受市民青睐。

　　既然任由市场抉择，关于期房和现房优劣的讨论便不会结束，始终让老百姓感到疑惑的是期房究竟是不是比现房便宜？

　　为此，11月11日下午1:30-3:30搜狐焦点网地产PK台将邀请嘉宾对此话题展开辩论，为老百姓细细算笔账，提供参考，以下是现场图文实录，网友可继续参与投票，焦点网将继续后续报道！

▲ PK嘉宾：

北京建华时代房地产有限公司董事长 庄宗汨

家春秋置业投资顾问公司总经理 黄岚

█ 现场图文实录

　　【莫春】：各位网友，大家好！欢迎来到搜狐嘉宾聊天室。

  各位搜狐网和焦点房地产网的各位网友，大家下午好！您现在看到的是我们时隔两周又再次上演的激烈的PK的现场，今天焦点PK台锁定的话题是期房和现房的PK，就是说期房买合算不合算，还是现房买更加合算。

  今天也请到了业内的专家和开发商的代表，先请我们正方介绍一下我们今天正方的代表。

　　【银鹏】：各位网友，大家好！今天是我们PK的第五场，PK这个词在《超级女生》的时候特别流行，我们借用了这个词但是绝对没有娱乐的意思，而是真正的观点交锋。我们这次的嘉宾是来自家春秋投资顾问公司的黄岚总经理，欢迎您！

　　【黄岚】：大家好！

　　【银鹏】：我首先对黄岚总经理进行一个介绍，他是业内的知名策划人士，他1993年进入房地产市场，已经打拼了12年了，他成功运作了几个比较成功的房地产项目，比如枫桥别墅等等一些项目，还有像格调这样的项目，打出了人文地产的理念，还有房地产基因工程这样的理论，黄岚先生对房地产的策划、开发、销售环节都有深刻的理解，待会儿PK的时候我们就能深刻体会到黄岚对市场的了解，凭借10几年积累起来的对市场的判断和洞察力。

　　【莫春】：刚才介绍正方有一点广告的嫌疑，就是说有丰富的实践经验。今天我们反方是说买期房合算，我们请到的是北京建划时代房地产公司总经理庄宗汨先生。

  他是1985年毕业于建设工程管理专业，九十年代初就涉足房地产行业，SOHO现代化城是参与开发的，之后开发了蓝宝公寓，现在在做一个大盘。同样有很强的房地产开发经验，同样对现房和期房也有深刻的理解。

  今天我们PK的主持，依然是由我新闻中心的莫春和新闻中心的银鹏担任。我们分为两组，一组是和黄岚先生一组，是认为期房不合算的，一组是我和庄宗汨先生这一组，就是认为期房合算。

  我们也请到了五家媒体，北京青年报、新京报、北京晚报、北京晨报，和北京娱乐信报的记者。同时还请到北京师范大学土地资源管理专业的大学生们。

  有关期房和现房的讨论应该说延续了很长时间，主要是央行金融小组8月份出台的报道，叫做2004年中国房地产金融报道中建议建议取消期房预售的制度，之后建设部作出回应，目前我们不取消期房预售制度。

  最近我们看到有一些经济学者在撰文，其中有一些非常值得我们关注的话，就是说民众看到的所谓期房价格低其实是一种幻觉。是不是幻觉呢？今天就成为我们第一轮PK的话题，请两位嘉宾在题板上写出期房便宜还是不便宜。

  在两位嘉宾写题板的时候，我们也看看在网上投票的结果，我们之前在网上做了投票，让网上参与，一个问题是你认为期房真的便宜吗？

　　【银鹏】：我这边宣读一些网友的声音，我们这个调查是，您认为期房真的便宜吗？选择便宜占14.71％，不便宜的占60.97％，还有一部分选择说不清楚。

　　【莫春】：也就是占到绝大多数的网友认为期房不像看到的那么便宜。

　　【银鹏】：这边我们也说一下，感谢网友的参与。因为我们五期以来的PK都是提前做了调查和网友的投票，在搜狐的页面上都有入口，前几期的PK都得到广大网友的响应，网友在这个过程中可以随时给我们投票，也可以随时发表你们的意见，包括向我们嘉宾提出质疑，我们选择有代表性的观点在这里与大家进行交流。

　　【莫春】：我们现场开通了投票，现在支持庄宗汨买期房合算这一派比例占到33.86％，支持黄岚买期房不合算派占到66.14％，从现在的情况看应该说大多数网友是支持买期房不合算这一派的。

  两位嘉宾写好了题板，请同时亮一下。

  先请我们正方的嘉宾说一下，我看正方写的是期房其实未必便宜，他来解读一下这个未必便宜。

　　【黄岚】：刚才网上的调查其实也看出来了，网友对期房的警惕性是比较高的，期房实际上最大的诱惑点就是价格，但是这个价格我们认为实际上是一种表象，因为价格的因素对于客户而言只是针对一套房屋的时候有效，房地产的商品价格实际上综合价格，对客户报会报起价、均价。

  第二，所谓价格低，实际上在于你买的是期货，作为一个期货的价格是预计市场未来空间，比如今天买的可能是未来三年、四年才交，我们这里有很多因素，这些如果考虑进去之后有时候未必便宜。

　　【莫春】：请反方再亮一下题板，就一个字“低”。我觉得庄总在写这个字的时候也是踌躇很久，您来给我们解释一下。

PK第一轮：期房便宜不便宜？

　　【庄宗汨】：刚才黄总讲了觉得是未必便宜，我可以告诉大家一定便宜，为什么？房地产是一个特殊的商品，这个特殊的商品体现在人们居住上本身的需求，这个和一般的使用功能没有什么区别。

  还有另一层意思，就是说价值量最大，无论单位价值还是从一套房子来讲，对于家庭每个人的生活来讲，都是最大的资金投入。

  说投资也好说什么也好，无论如何都是家庭最大的开支。在这种情况下如何在最好的一个时机进入买一个比好的商品，同时又获得一个比较好的回报。在这点上我和黄总有比较大的分歧：

  第一，资金是有价值的。这个资金实现价值体现在房屋上，也就是期房和现房上这个资金的实现价值必须要体现。如果否定期房和现房的价格差异，实际上我觉得从这个角度上讲是否定资金的实现价值，这是站不住脚的。

  第二，期房和现房之间的价格差有多大。包括投入资金的成本，我还要说一点，可能黄总忽略了一点，土地的增值。土地是一个稀缺资源，我们国家讲中国国情的时候都会讲到一点，就是说地大物博、人口众多、人均资源少。人均资源少这是我们的一个国情，我们国家的人口确实众多。

  土地的稀缺性必然导致在市区在城市中心区土地地价高速增长的趋势，也就是说你买期房的时候你投入资金的时候，你的财务费用、财务成本，就是说你存在银行的存款利息，和土地增值的速度是不能相提并论的，这一点的差异是巨大的。

  我这里有一个表，这个表数据来源是搜狐焦点网，我可以给大家念几组数据，我分了东部、南部、西部、北部，各挑了五项。SOH现代城，期房价8千2，价格的时间是2003年1月，现房价是1万2千5，价格时间是2005年3月份，涨幅52％。这个涨幅决不是说房子本身在升值，我们干房地产的非常清楚，房子本身从建房那天起就一定是贬值的，为什么？固定资产在折旧，房屋使用年限在缩短。

  为什么在增值，是周围配套设施的完善，导致土地大幅度增值，因为我们土地和房屋是一个整体，它价值的体现肯定在地面的房子上，从此得到的一个涨幅。实际上涨了52％已经抵消了很多贬值的因素在里面。

  环保中心也是涨得过快、过高了，这两个是比较极端的，我并不是说支持一定要涨那么高，但是我们离不开现实的观点。每个人都希望最好买现房跟买期房的价格一样，但是愿望归愿望，现实归现实。

  珠江绿州，期房价5千1，价格2004年9月份，现房价格6千5，价格时间2005年11月份，涨幅27％。国美第一城也是涨幅19％。

  后面就不一一列举了，这个表如果方便的话可以作为资料放上去，包括南部、西部、北部，西部我说两个比较大的，像远洋山水，期房价4千5，价格时间2004年1月，现房价5千7，价格时间2005年，涨幅26％。

  我们考虑通胀因素、考虑财务成本，无论如何是跟不上这个涨幅的速度的，对于客户来讲结论只有一个，期房销售的时候进入买卖。可能买的时候还不是挑讲诚信的发展商，我希望大家在选择品牌的时候还是要慎重的，该做的事情还是要做。

　　【莫春】：好，可以看出来我们今天反方表现的非常充分，以数据来说话，庄总拿了厚厚的一摞数据。

　　【黄岚】：庄总讲的数据应该说没有错，但是这个数据据此说期房比现房更加实惠我觉得还未必，因为这有两个问题。

  第一，刚才庄总提到了土地的升值。我觉得土地的升值历史的发展肯定是这样的，这个不用争论了，但是我们现在讨论是对消费者而言期房和现房，消费者买现房的时候这个土地的升值，开发商买这块地已经算成本了。

  第二，刚刚提到个案的升值只是表价的价值，不是真正意义的价格。开盘的价格肯定是5千、6千，收盘的价格可能卖了7千、8千，这是发展商的策略。

  第二，这是供求关系决定的，当消费者购买这个房屋的数量多于开发商供应数量的时候价格必然会上升，这个博弈过程消费者是被动的，因此这个价格是被操纵起来的，不能真正反映价值。

  商品房的价格必须在二手市场体现出来，一手房即便是从5千升值到1万5，但是如果在二手房上反映不出来也没有意义。

  我可以举个例子，个案的操作也就是一年、两年，应该看近期周期。怎么看？比如我们1993年开始卖的热潮，到1994年、1995年宏观调控之后，那个阶段北京价格是怎么表现的，大家可以看到，二手房的转让价远远低于一手房的标准，租金也就是从十几美金攀升到二十几美金。

  房地产大的经济周期可能时间更长，不是一个个案在项目运作过程中从开盘到封盘的过程，可能是五年、七年或者十年的时间振荡，所以这个资产价值的评估也不能以资产表面上的价格说明问题。

  再比如说刚才提到SOHO现代城，的确开盘的价格是比较低的，这显然是政策，其实价格低的时候反而卖得不是太好，但是通过种种运作之后价格越高反而卖得更好。但是收盘之后租金价格却反映出了一路下跌，今天我所知道的三居室的租金价格目前是7千到8千，可是刚封盘的时候三居室租金价格是1万5左右，到现在建外SOHO的租金回报也是一个问题。

  我们讲一个房地产项目所谓的升值来源于两点，一个是怎么在二手市场上反映出来，如果二手市场反映不出来在一手房即便上是买了很高价格的房屋未必体现出价值来。

  第二，租金市场能不能体现出回报。即便是这两年、三年租金比较高，因为很多高档楼盘前三年、五年的租金价格都很高，但是随着同类型产品的大量供应之后，市场供需发生变化之后，租金价格会有变化。

  我认为在所谓期房价格当中也含有一定的性质，对于消费者而言要尤其注意，我不是一味地说买期房不好，但是如果仅仅从价格方面表面考察期房和现房的差别的时候，我倒建议两者之间要做一个比较。买现房固然价格比买期房的时候价格高一些，如果买现房比买期房还低了你也不会去买，但是这个高有高的道理。

  第一，入住可能就有把握了，也许买的是现房，但是在今年可能这个月就能入住，对于消费者而言买这样的项目安全性就不用说了。

  第二，价格水平和租金水平是可以马上反映出来的。因为是现房应该租金是在市场反映得出来的，我觉得对消费者的信息会更加准确一些。

　　【莫春】：刚才正方至少有一个观点印证了，黄总说现房应该比期房价格高一些否则这个项目就死掉了，那就是同意了我们这个观点，这一轮您认为期房比现房的价格是低的，这点您是同意的是吧？

　　【黄岚】：这里有一个误区在哪儿，你不能简单的从价格说有没有信誉在里面，你买现房的价格和买期房的价格只是在绝对值上是有差别的，但是相对没有什么差别。

  现在来说期房的价格制定的时候我认为是发展商价格操作的结果，不是市场反映的价值，所以消费者不能冲着便宜去买，这是发展商的一个我不能说是圈套，但是是一个策略。他往往是利用价格低来吸引大家买期房，降低开发商开发的风险，所以才采取了这样一个价格策略。

  当市场上出现了预售制的时候，期房自然会推出来合理的政策背景，自然不同的阶段推出产品的价格是有差别的。但是今天看到，我觉得不能从简单的开盘到收盘看价格高低，而应该看究竟值不值这个价格。表面从高低看不出真正的价值，作为消费者买的是值的产品而不是价格高低的产品。

　　【银鹏】：我们黄总一直在讲，开发商的价格合谋，就是低开高走。

　　【庄宗汨】：黄总是做顾问服务的，我是做开发商的。这里面黄总也讲了开发商销售的策略，就是低开高走。低开意味着什么？就是开发商低开，这一点黄总已经承认了。关键就是说高走走到什么程度，我可以讲作为一个开发商来讲前期的投入量是非常巨大的，从价格来讲，大家都明白价格是由供求关系决定的。但是从另一点来讲，影响价格的因素还有一点，就是成本，你说抛离成本来谈价格我觉得是不可能的。供求关系本身是一方面，成本是另一方面。

  为什么开发商期房的时候销售价格便宜，现房的时候价格高？因为作为开发商来讲也有一个成本。但是从另一个角度来讲，我还是强调土地的增值速度，实际上大家已经有目共睹，以北京为例，陆续公开招标拍卖的土地地价的增值幅度是多少，和原来周边地区已开发项目的成本不构成对比的条件。

  以清河为例就是这样。我们往回倒退一下，5千多如果是毛坯房，减去成本，减去市政配套，减去财务费用，我估计成本不超过4千多元钱，也就是说可能有不到20％的毛利，扣掉税金，扣掉其他的，一平米可能四五百元的毛利。

  假设说3850土地费用加上市政配套、社区配套，加上建材成本，我说他的成本，考虑财务费用，因为一次性投入最大，我们至少给他算两到三年的财务费用，他的成本可能就要6500到7000，你说他的房子卖多少钱？我想不会低于7500，最后应该平均下来8000以上。

  也就是说卖到这种价格水平和原来的土地没增值之前的收益差不多，也就是说实际上大家现在已经看到了，在这个地区正在销售的楼盘提价的速度非常快，前一阵我去转了一圈，有6千多，有直逼7千去的，这意味着什么？实际上告诉大家土地增值的速度非常快。

  假如说站在客户角度上讲，站在我们想买房子人的角度讲，我是买期房合适还是要等到现房。刚才黄总讲不是因为房子增值，是因为开发商怎么样，这个东西一家开发商、两家开发商是控制不了的，不可能主导市场给市场定价。正是由于土地成本的快速增长，导致人们的预期对未来判断的一个决定，大家说我一年前在那儿买房子可能4千多就买到了，现在买可能5千多，等华润开发出来我得花8千元去买，你说他买期房还是买现房。

  这里面我觉得撇开开发商怎么操作这个不谈，为什么？基本成本在那儿，我们只要相信一点且不会赔钱，咱就说打平手也不会去卖4千多，为什么？他还要向国家交税呢，比方说6千元的房子，5.5的营业税，他就要交300多的税，你说这个差价怎么来，利润从哪儿形成？

  我觉得很重要的一点，我们面对现实情况，现实情况是什么？市场的供应和巨大需求之间有一个缺口，供求关系本身有矛盾。

  第二，成本因素。无论是现在拆迁，大家也知道拆迁的难度有多大，被拆迁户现在的拆迁补充标准已经远远超过了2年前。

  我举个例子，在国贸地区过去拆迁大概可能7、8千元就下来了，现在1.2万依旧拆不动，你说成本不在增长吗？也就是说最大头的拆迁补偿费、土地地价都在快速的增长，你说房价不涨？我有点儿看不懂，就不合理了嘛。

  也就是说你的价格构成主要因素，供求关系和你的成本构成因素都导致推动你在涨价，就算你开发商再有良心说涨价因素消化20％，已经很不错了。我是一个比较现实的人，就是说那些高举着旗帜、高喊着口号，没有意义。我们得面对现实，如果说哪位先生告诉我说，这个期房比方说卖6千，盖成现房了还卖6千，那我赞同黄总的观点，这个项目多半出问题了。

　　【莫春】：黄总还是要反驳一下是吧？

　　【黄岚】：对。

  刚才庄总也提到了开发商的成本问题，开发商的确现在的成本比以前加大了，土地成本和拆迁成本一次性投入，但是反过来站在消费者的角度说，他买期房也是对成本一次性投入，这里也是成本非常大的，而且他这个成本风险是无法控制的，因为他毕竟买的是期房，这点对消费者尤其是安全问题，这个下面再谈。

  最重要还有一点，刚才谈到了买期房和买现房有没有差别的问题，其实现在大家看到的差别就是价格上，纯粹以价格上的高跟低来看，我认为消费者有一点没有注意到，我们知道商品房在中国大陆的使用年限是有年限的，70年。70年是从开发商购得土地使用起算下来，但是到消费者手上这70年就打折扣了，房子盖3年到5年，也就是说从开发商预售的第一天开始买这个房子，你可能使用的年限未必是到70年，而我如果买现房，我买的是多长时间用多长时间，虽然我价格高了但是我使用年限是一样的。

　　【庄宗汨】：我更正一下，黄总这个观点严重错误，为什么？按我们现行的土地出让制度和管理办法，从签订出让协议那天起计算70年时间，不以买现房和买期房来划分，买现房依旧是按签订出让之日起来计算70年使用时间。

　　【黄岚】：我正是要提醒这一点，我可能买现房的时候我使用年限就是只剩下不到70年。

　　【庄宗汨】：你买现房比如说剩68年，2年建设期，买现房也是68年，买期房也是68年，这个没有变化。

　　【黄岚】：但是我这68年，我买期房是提前花了2年的时间买了68年的使用权。

　　【庄宗汨】：从价值上是可以换算的，对于消费者的投入可以折算成资金量的多少。

　　【黄岚】：对，但是这里我要提出一点，我买现房的时候是买实实在在的使用年限，买期房的时候我可能提前去买了一个，因为我要供两年、三年的楼，按揭也好一次性也好，因为只有在我入住才能使用，入住的时间有可能是3年，也有可能是5年，但是我现在买现在使用，买期房的时候我可能是买了未来的期货。

　　【莫春】：黄总的意思是说不要眼看现在的价格，要跟整个房屋70年相比看合算不合算。

　　【黄岚】：我现在买现房价格最高，我认为也是值得的，从这个使用年限上就不一样。

  第二点，最重要的地方，刚才我提到的，这个时候肯定这个房屋的价值就有标准了，因为进入现房了，进入现房了就可以进入二手市场了，价格、价值的反映就可以出来，这个时候买就更加安全、更加踏实，有的项目物有所值，的确值这个价钱。

　　【庄宗汨】：我实际工作当中碰到的情况是这样的，对于投资型的客户也就是说比较有前途，买房子的时候对价格的敏感度相对弱得多。而对于真正居住的和有实际居住需求的，不管是白领也好、工薪阶层也好，他对价格非常敏感。这一点是我实际工作当中跟客户谈的过程中有切身体会的，像黄总刚才说的，比如说现房这些因素我可以考虑回避风险我就买现房，对于投资型客户来讲，比如像大量外地的客户进入北京买房子，可能山西的、山东的，据我所知潘总接近50％是山东、山西两省的人买房子，对于他们来讲价格明显的不敏感，但是对于可能我们年轻人，大学毕业生可能毕业三五年，刚刚有一点积蓄，买房子还要靠父母资助的，我们的价格很敏感。甭说一万两万，两千、三千都是钱，我都要计较、都要讨价换较，从这个角度来说期房从价格体系上具有明显的优势。

  因为什么？假如说同样这一栋楼，我就看好这个项目，假设说，我也看好这个户型了，你说让我现在买，比方说刚刚有了期房，我看图纸，我买，如果是5千元，可能到竣工交付使用的时候变成6千5，对于工薪阶层对于这样的群体来说我想绝大多数还是愿意买期房，因为价格涨幅不是他工资涨幅能够支撑得上去的。

  所以我觉得我们谈了期房跟现房，包括购买的群体也是分开的，因为对于投资型客户，对于有钱的，包括那些比如说买别墅的，一掏几百万，五百万、六百万，说实话对一千块钱、两千块钱的单价根本不敏感，他追求就是我就要最好的，我就要追求最舒适的，价格对他绝对不是第一因素，但是对于绝大多数人来讲价格是决定购买房子的第一决定因素。

　　【黄岚】：刚才庄总讲了一个别墅的例子我觉得很好。我对庄总总结一下，庄总的意思就是说买高档房屋是现房比期房好，他说高档房屋客户的资金实力比较雄厚，价格不敏感，这样的现象比较多。

　　【庄宗汨】：确实有一部分从投资的角度来讲，因为本身他也不在北京，他很难了解这个项目到底进展如何，他避免操那份心，我也别提心吊胆的，我就找现房买，如果有现房我就掏钱买现房，价格高低对我来讲无所谓，确实有这样的客户。因为我盖的房子有高档的，也有普通商品房，两者判断的依据截然不同，因为普通商品房这边来讲，价格就是他决定的第一要素。可能你们都没想过，我碰到那么几个客户，总价差一百元钱，非要跟我见面谈。并不是我说他为这一百元钱怎么着，而我得到一个什么信息，在这个客户群体当中他确实是靠我日常生活节省得来的钱，非常珍惜，非常不容易。

  实际上另一个角度告诉我，好好把房子盖好，给人家好产品，给人提供良好的服务，人家不容易。

  当然，对于高档商品房来讲，依旧是买期房的人多，为什么？真正到现房的时候我们会发现没剩几套房子，也就是说高档商品房存在买现房的群体，但是量还是少。毕竟谁对价格不敏干啊，能省点儿钱谁不愿意省点儿钱啊，都愿意省点儿钱，毕竟有的人觉得在价格和风险之间我选择回避风险。这个风险是什么呢？因为我盖房子过程当中总有客户在问你能按期完吗？你能按先期承诺实现吗？你会不会变更啊？总有担心的地方，买现房就没有了，我买的就是这个，这个就是现状。

  我刚才表述一下黄总在有意的曲解我的意思。

　　【黄岚】：不过庄总刚刚也提到了一个风险的问题是客观存在的，只不过对于高档客户来说，宁愿选择规避风险买现房。庄总的意见是说，对于工薪阶层来说可能买期房更加核算，价格便宜。我认为相反，对于工薪阶层来说买现房更安全，现在目前来说，我们讲北京的市场，不要说其他的地区，我们就说北京市场，入住之后的纠纷机会是频繁发生，只是量多量少的问题。最近还出现了集中的投诉，排队投诉开发商，其实这都是期房惹的祸，如果期房当中消费者一味的被价格所迷惑，我们刚才说价格低其实就是幻觉，因为消费者要算一个很实实在在的账，你花两年、三年的时间买到价格便宜要付出什么样的代价？

  首先，你要把现在购买这套房屋的成本一次性的投入进去，无论是按揭还是一次性付清，这笔钱是交给了发展商，等于说拿这笔钱是给发展商规避风险，开发商高谁规避呢？是靠市场，你能卖出100％、80％，还是50％，开发商是不能承诺的。目前表面来看我们楼盘卖得很好，是在这个周期内是需求量非常旺盛。不要忘记，我们也曾经有过很多房屋卖不过去的，有很多房屋到现房卖不出去，在那个经济周期出的现象是不能规避的。就像北京、香港的牛市和熊市，很多人是负资产，你当时买的价格比现在还高，曾经香港就有这种现象，很多家庭都是负资产，在经济不好的情况下很多人就要跳楼了，所以不要看现在表面经济周期，房地产这个市场是要看几十年的。

  所以买期房和买现房要看。

  另外，你买的期房，我讲了，不单纯是你这个楼的现房，有可能你买的还是期房社区，就是你把这个楼买了现房，表面这个楼竣工了，依然存在着遗患，所以对于消费者是控制不住的，等于你把这笔钱开发商，开发商去盖房子，说是有合同，但是合同中未必对消费者是很公平的。所以这个过程中，他真正到现房的时候有很多的问题，更糟糕的是规划也变了，在种种规划变的前提下土地成本是有相应改变的。

  比如说，当然这种情况少了，前面是绿地或者说一块什么环境，开发商最后也架了一个楼上去了，可是他价格又上去了，消费者这个时候合算吗？当然现在政策比较规范，这种事少了，过去这种事很多的，消费者买房子的时候不确定因素非常多，因此表面上的价格低是未必的，何况我还强调价格是被做出来的，因为这个价格是封闭的，他只是相对于这些房屋来说，实际上我们说房地产商品是一套房子一个家各，我们讲起价、均价也好消费者是不明白的。比如说我均价是8500，但实际上价格是千差万别的。

  而且价格暗箱的东西特别多，真正的价格是多少你未必知道，这是操作问题，你要购买的风险是很大的。

　　【莫春】：在两位嘉宾激烈的PK当中也有很多网友发来了PK，我们也在这些评论当中分为正方的后援团和反方的后援团。

  有位网友发来这样的评论，说从算账来说期房合算，但是有风险。所总价低了，收费和贷款都低了，购房门槛低了，按照有关规定和正常的工期，期房的交房期不影响超过一年，及时延期交房也有违约金的保证，谁能保证现房的质量？现房的产权证就能办得快吗？这是认为买期房核算的后援团。

　　【银鹏】：我从这里也挑了挑支持我们观点的网友评论。

  他说这其实不是期房和现房哪个便宜的事，而是花钱就要买一个自己放心的产品，期房出了那么多问题买房人找谁理论，即使现房贵一点，但挑的是现货，他心里舒服。

　　【莫春】：我们网友也发来不同的评论，我们之所以PK让嘉宾经过多轮的交锋，是因为在合算不合算当中价格肯定是一个非常重要的因素，我们也知道之前北京的主流媒体《新京报》做过非常大篇幅的期房和现房的比较，今天我们正好也请来了《新京报》的资深记者张学东，从您算账的角度来看哪种更合算？说说您的观点。

　　【《新京报》记者张学冬】：其实关于合算不合算我们算过一笔账，基本期房变现需要这个房屋的价格提高18％，就是说很简单我算过一个，均价8千的房子，买50平米是40万，如果变现2年需要付3.5万的按揭款，还有这两年相同成本的房子供应价格，如果8千元的房子，我们按一个月1千5，2年下来也达到了3.5万，如果千房变现需要多交7万1元，这样销售价格达到9千多才能平衡。但是这种房子毕竟很少，大部分产品上涨幅度达到18％很少，一般是15％到16％。

  上个月北京房管局发了一个文件，上涨的幅度并没有达到18％的幅度，所以大部分来说从期房变现很难达到。比如说期间的按揭款还有租房的价格，你必须考虑到租房这两年也要花钱的，即使这两年房子租出去也是挣钱的，意思是一样的，所以应该整体考虑，我们认为有一部分收益比较高一些，但是大部分期房变成现房很难取得赢利的。

  期房的制度取消不取消，其实是学了香港应该是1953年，当时香港的房价特别紧，需求庞大，当时霍英东，他提出分期付款卖房子，当时得到了很多开发商的响应。但是中国在引进期房销售制度的时候，并没有引进期房销售的监管政策，以及开发的新的政策和新的问题，但这些都没有得到很好的重视，所以纠纷是非常多的。

  而且发展到这个阶段的时候，其实我国大陆卖期房这个政策更主要的一点是房地产起始阶段政府是扶持政策，当时就是为了降低房地产的开发成本，大量的商品房迅速的推向市场，大家到了这个阶段市场逐渐规范，而且开发商已经占有一定主导的时候，期房这个政策应该是怎么做好规避应该是提到一个层面上来。

　　【银鹏】：张学东在里面提到一个问题，就是租赁成本，买期房会涉及到一个租金，不管是自己要租房子还是租出去都有一个成本在里面。不知道庄总这边怎么回应？

　　【庄宗汨】：我没太听懂他说的。

　　【《新京报》记者张学冬】：最简单的以8千元按平米为价格，50平米的房子，总价是40万。如果按揭贷款的话，这两年你要多交按揭款是3.5万，同时这两年期间你要租房子，如果按8千元的房子来看，我们租赁价格按一个月1千5，两年下来也是3万多，整体价格就是7万元。

　　【庄宗汨】：我想说一点首付不是20％嘛。

　　【《新京报》记者张学冬】：你多交两年按揭款啊，已经接近3.5万了，你租赁房子的价格也差不多了。

　　【庄宗汨】：算租赁不合理，难道说过两年买房子，这两年你不租房了吗，这租房子不应该算在买房子的成本里。

  假设说这个房子是2年以后交付使用，和你2年以后买房子，现在这两年是不是都要住房子，本身你的住房需求按道理讲你应该买现在是现房的房子，也就是说这个租房子本身并不因为你买期房和买现房而发生，而是说本身你就要发生，这个成本算在这里面了，被合理。

  这是一个偷换概念的事，为什么？我们谈的是同一项目的期房和现房。

　　【黄岚】：不是同一项目。

　　【庄宗汨】：假如不是同一项目就不存在期房和现房的问题了，为什么？你拿这个项目的期房和这个项目的现房有可比性吗？不是一回事。

　　【黄岚】：我认为买任何楼盘的期房都相对表面便宜一点，你的意见是买期房，但是我买市场的现房好像价格贵一点。

　　【庄宗汨】：那他的计算更有问题了，你买现房的价格就不是买期房的价格，我现房的价格本身比那个高，你拿高的东西再去算资金投入的成本，现房一次性付清了吧？

　　【《新京报》记者张学冬】：不是啊，按揭。

　　【庄宗汨】：我认为这个差价不存在啊。

　　【莫春】：可能庄总的意思是说，你如果算买房变现的话，就应该算期房买房变现和买这个现房变现，是这两个相比看哪个合算。

　　【庄宗汨】：你把别的揉进来不对的。

　　【莫春】：这是引入了一个算法，你是说我们如果买房之后再把房子卖出去哪个合算，我觉得这个是各有各的观点。

　　【黄岚】：我觉得这里还是可以探讨一下的，实际上刚才这个算法是说如果买期房期房中相关的成本算进来了。

　　【莫春】：但是这个成本是不是都合理的？

　　【黄岚】：应该是合理的。怎么合理？说我自有的房子我是有收益，但是我期房是没有收益的，而且还支出。

  再者一点，说这两年按揭我预交了，因为我买的是2年后的期房。

　　【庄宗汨】：我再说一点，我们学经济学的时候有一点很重要的，就是机会成本，如果把机会成本的概念引入的话这个账更算不清楚。假如你买房子的钱、买房子的款不去买房子，我租房子，我把买房子的钱用于其他投资，我可能收益更高。因为你现在谈的是投资问题，就是说你要把它变现，你要把它卖掉，我换句话说我不投资房产，我干别的，是不是有更高收益的可能性。如果存在这个，我觉得你的立论就有问题。

　　【黄岚】：我们讲收益不是主要的出发点，只是说相关的会受到影响。

　　【庄宗汨】：我最反对的一条是什么，说租房的成本要算进去，咱说我不买期房，我也不买现房，但是我要解决住的问题我是不是要租房，就是说这个费用是你生活需要本身需要支出的，并不是说因为你买期房或者买现房增加的费用。

　　【黄岚】：这是因为选择买期房和选择买现房发生不同的成本。

　　【庄宗汨】：肯定不同，你买现房一次性本价高，投入大，他说我买期房也是按揭，买现房也是按揭，如果两个都是按揭，那利息那个东西根本就不存在，两个是同样的情况下，假设天气都是一样的，约束条件是一样的，两个怎么会形成利差呢，不可能啊。买现房也是付按揭，按揭也是那个利率，买期房也是按揭，也是那个利率。

　　【莫春】：这轮讨论特别激烈，我们刚才在场的学生我看也是窃窃私语，有一些话要说，请一个代表简单的说两句。

　　【北师大学生】：我觉得刚才《新京报》的记者同志也说这个问题，其实我们是买期房划算还是买现房划算，什么叫划算呢？就是整个过程中你获得的收益减去你的成本是大于零的，至少是等于零的。今年买期房和两年后买现房，之间我们肯定会投入成本的，一个成本是有首付，首付本身占用资金，战胜利息，另外还有付按揭，这是一个成本。还有一个成本，因为现在没住的房子，你得付租界，租房，这块叫机会成本，因为你付了款却没有享受这个房子带来的好处，所以你现在必须租房子，租金也可以算进去。

  总的成本有三块，一块是首付，及带来的利息。第二个是按揭，第三是两年你需要付的实实在在的租金。

  什么是收益呢？谁也不是傻子，不会把钱白白投进去，我没得到任何收益，这不可能。收入就是，现在买的期房如果是8千元，可能2年就是1万，你这收益就是2千。问题是如果房价上涨很快，增值的速度非常高，很可能就是赚的，如果市场比较箫条，需求不是很旺，供给偏大的话，房价上涨的速度很慢，很可能你的成本入不敷出，这种情况下你可能投资买期房不划算。

  相反，如果房屋上涨很快，像利率现在不是最高的，现在我们宏观调控的周期、通货膨胀率不是很高，所以我们利率不是很高的情况下换句话说你成本是比较低的。现在房价上涨的速度你是目瞪口呆，这种情况下收益是较高的，那现在买期房是很划算的事情。

  另外，我觉得刚才双方辩论还忽略了一个非常重要的地方，如果我们假设一种情况，我们现在所有人都不买期房，或者说取消期房制度，那将会变成什么后果呢？所有的顾客都会买现房，就是把现在可能买期房的那部分人变成买现房，把可能提前的需求往后推了，就会形成一种爆发的效应。这种效应爆发出来的时候，房价会不会上涨，房价涨到什么程度就很难说。而供给这方，相对稳定，供给是刚性的，需求可能短时间急速放大，这时候上涨多少不固定。

  《新京报》做的调查却忽略了这点，这个是动态的，你没有考虑到期房变成现房的时候，现房的价格会不会因为这部分消费者变成2年以后的真正消费者的时候可能提高房价，所以这是动态的。

　　【莫春】：这是我们北师大研究房地产的大学生，从理论的角度参与了我们的PK，刚才的这个话题就进行到这儿。

  刚才黄总也说到了北京可能说是房地产的牛市，也就是说股票说是牛市，即使现在有些人想买现房在市场上可能也买不到，这是从我们调查当中得出的，所以我们第二轮PK的话题，希望大家写题板，现房买得着买不着，这是第二轮的PK。