我们在嘉宾写题板的时候我们看一下我们调查的结果。

  在这期PK之前做了一个调查，如果市场上有足够的供应量，你会选择现房吗？这个比例是超乎我们的想像，是96.64％的网友选择了想，就是说他想选择现房。但同时我们另外一个调查的问题是这样的，在同一地段你不买现房而买期房的主要原因是什么？第一比例的选择是可选择的面少，大部分都是期房。也就是说在大家做选择的时候，即使他心里想买现房，但同时他还要买期房，为什么？是因为我们没有这样现房的供应量。

　　【银鹏】：其实刚才那位同学说的我还想问，他说市场上可能需求特别大，因为大家都买现房所以现房会上涨，但是2年之后可能现房供应反而非常大，有可能造成房价急剧下挫。

　　【庄宗汨】：其实我们媒体报道的时候，目前房价快速上涨有一个很重要的因素没有提到，这个中国因素就是说我们政策上的调整倒戈一刀切的供应量突然短缺。

  831之前，由于有大量新盘入世，基本上执行低开高走的政策，由于总量和加权平均的结果，房价在统计报表上反映增幅相对缓慢。而831之后，相对新盘入世急剧减少，停滞了一段时间，这时候统计上反映的数字，开发商在售的楼盘都处在高走的阶段，由于缺乏大量却与新盘上市推出这个数据使它稳定，在统计上反映出涨幅快速增长。

  也就是说一项政策的出台、一项政策的变化，因为我们很多事情还是一刀切的，定完这个时间表、定完这个时间段之后，立刻我们就会看到政策制定的效果，包括之后的效果。也就是说你现在说期房停止销售，改成现房销售，我们在所有工作没有做好准备之前，市场的供应量立刻就不行了，有这么多人买房子怎么办？大家就等着现房。实际上这个东西不存在，一定还是追着喜欢的期房，你给我保留一套，现房的时候我再买，但是我觉得这个意义不大，也就是说我们制定政策希望有一个时间段的平稳过渡。

  打个比方说，比如说三年后或者五年后，由期房销售全部转为现房销售，开发商也有准备了，政府管理部门也比较从容了，消费者心里也踏实了，是什么样的过渡阶段，把这些程序性的东西该准备的法规、调整的东西都做了，可能自然而然过渡到现房销售阶段了。而不是说拍脑袋，因为我看下面提问的还有说，我回头再补充，就是说有关部门出题的有关建议，我自己有点儿糊涂，因为他们两面话都说了。

　　【莫春】：先请我们两位嘉宾亮题板，话题是期房买得着买不着，庄总的观点是满意的产品买不到。

　　【银鹏】：我们黄岚总的观点是可以买得到。

　　【莫春】：请黄总说从哪儿买得着？

　　【黄岚】：任何市场都有期房卖，都有现房卖，不是买不到。

  在今天PK过程当中有两个问题，比如说刚才我们讨论现房的问题，实际上在一个预售制的政策下面，现房本身在市场上的供应量就不多，因为有预售制，市场当然在同步消化这些产品，只是说今天消费者一旦发现购买期房的风险远远大于购买现房的风险的时候，他会停滞或者减少购买期房的量的时候现房的量就会释放出来，是这么一个关系。

  实际上是来自于两个方面，一方面，如果还是继续提升下去的话，消费者只有通过自觉行为来减少对期房的购买，从而造成现房增多。

  现在这几年以来，应该从1999年到现在，这个市场一直在蓬勃的发展，但是也出现一些虚热，这个情况在上一轮经济周期是有表现的，在1999年以前市场现房是很多的。另外，这里的现房不单纯支一手，更多的还是二手房，这就是更多了。这些东西都是我们要看的问题，所以我认为现房是可以买道德。

　　【莫春】：我觉得有点儿偷换概念，把二手房也算期房里多少有点牵强。

　　【黄岚】：二手房就是现房市场。

　　【莫春】：庄总认为满意的产品买不到的理由是什么？

　　【庄宗汨】：中国目前处在经济高速发展时期，包括人们对生活的追求、生活理念、居住环境的追求，包括我们科学的进步，实际上基本上一天一个样，就像电脑这样的产品，一年可能换一带甚至换两代这种速度。对于现房，我觉得明显的落后于我们时代发展变化的需求要求，比方说我现在去找现房，我很难找到户型、居住环境、设施都非常让我满意的产品，为什么？人们在这两年当中，随着经济收入的增长，改革对外开放，我们对外接触事物的扩展，使我们了解了更多中国以外西方国家他们一些很好的居住生活的理念，包括规划、配套、服务这一系列的内容。

  我拿一个比较现实的例子，我们今天看现在已经建成的住宅小区，和回过头去看十年前建成的小区，差距是巨大的，是非常明显的。

  也就是说，用人们今天衡量这个房子好坏的价格尺度、价格标准来选现房的话，现房实际上是两年前、三年前的服务标准、规划理念、配套设施，他很难做到满意。更何况从选户型来讲，从楼层来讲、朝向来讲，更是寥寥无几。所以我为什么写满意的产品买不到，原因就再次。

　　【黄岚】：刚才庄总说到买现房的时候产品满意度会降低，对于买期房产品满意度就高了吗？同样存在的。

　　【庄宗汨】：如果说我们规划的理念和居住的理念，像西方发达过程，像我们在美国、在欧洲看的房子，今年盖的和五年前该的没什么差别，是一样的，已经进入类似于像标准化产品这种阶段的时候，而我们这边还是处在一个发展阶段，这样就导致两边的不平衡，就是说人们买房子的时候想的是，别这个房子两年以后、三年以后成了一个落后的产品，跟不上时代发展的潮流，跟不上历史的进步，可能到时候我这个房子说保值、增值都保不了，可能我都得降价出售。

  为什么我讲这个？我们的产品很多项目，像过去咱们统一分配住方的时候，像我们过去盖房子标准化图纸，也就是说大家说的火柴盒的时候，我印象当中那时候没有什么人挑社区环境、挑规划，根本没有，他挑的就是朝向、挑的就是两居室、三居室，那时候也没有客厅。这点来讲，我们现在现房的满意度还达不到人们需求要求的时候，就是说你让大家都买现房，从那个角度来讲，我刚才说了期房更是市场化，实际上期房是变动的，这个变动来源于需要，就是说客户的需求是变动的源泉，客户说了我需要这样的房子，开发商就会转化。你让开发商蒙在鼓里头，市场满意你的产品吗，要你的产品吗？等于我们又回到计划经济年代。

　　【黄岚】：我觉得这是一个有一个误区，正是因为买现房的时候会发现产品的满意度会降低，我认为更能证明买期房的风险更高，在现房的时候发现所有的瑕疵暴露出来，你买期房的时候说没有，不是，是因为没有暴露出来，从这点来说我觉得买现房更加具有安全性，这毫无疑问。

  只是说这个市场上有没有现房买得到，我也认为不是买不到，只不过说这种现房挑选余地好像没有期房那么大了，因为这正是在这样一个预售制的前提下造成的，不是说买不到现房、买不到期房造成的，如果预售制还继续下去的话，肯定挑选余地期房比现房大，这点我是承认的。但是买现房能发现这么多问题，不是因为现房的问题，是因为这个项目本身的问题。

　　【银鹏】：我也是觉得从庄总刚才说的可以得出另外一个结论，买现房更能看到产品什么样子，比如说今年看是这样的，也许一两年之后项目就变了，那我还不如等一两年之后再买那个现房呢。

　　【莫春】：但我想有一个无情的现实，市场当中有这样两句话形容期房和现房，一句话就是“卖房、卖现房”，第二句话“除了期房就是危房”，第三，现在我们市场当中有一些项目在说，我是“现房、豪宅”，基本上是楼市非常大的新闻，成为古董性的东西了。我觉得现在现房少很多，能有三分之一的比例已经非常乐观了。

　　【黄岚】：那只是现在的现象，实际上现在也有很多开发商进入现房市场的运作，他们操作还是较为成功的。第一，他们向市场反映了他们的实力，第二，这个时候即便价格卖得高，消费者认可。我认为对于消费者而言，他买这样的现房更踏实，而且他投资回报更稳定。

　　【庄宗汨】：我接着黄总说，世纪城这个，我觉得不能作为一个特别典型的例子，因为它是特殊情况，它和土地合作方是分层制，这就决定了世纪城的投入非常低，是把房子卖出以后再给土地房分钱，这个是其他项目就不具有的条件，这和我们商品房的开发进程不一样。

  第二，回到世纪城来讲，世纪城一期的房子，刚才黄总也讲了，分期、分区，也就是说我一期的房子可能楼基本上起来了开始卖了，让你看到整个现状，实际上整个世纪城分若干期，从最早的4500到4600到7000多差距有多大，而时间间隔了，所以我想每个人都会算这个账，到底是期房还是现房。从4500到8500，4千多的价差，而且整个社区基本上完成了。

  对于客户来讲买期房是存在风险的，风险是什么？当面对不守信用、不规矩的开发商的时候客户的风险就很大。实际上就是什么？买期房应该说还附带一个条件，买有信用，过去有信誉记录，就像银行贷款似的，有信誉记录，重视客户服务，这样有良好信誉的发展商去买期房相对风险就非常低。当然我不排斥和你心目当中的美好愿望有差距，这个差距每个人的看法不一样，有的人可能过去买个房子，他的心里预期不是非常高，他有一个基本素质，为什么？因为他知道我这个房子不像工业产品，自动流水生产线，像我们电路板自动焊接，一个工人一个工人干出来的，每个工人素质又不一样。

  就像我们自己家里装修，我们可能都做过装修，当你亲自盯着的时候做出来的活你还有不满意的地方，为什么？我们技术进步的时代就是这个时代，就是这个阶段，这个阶段是要越过去的，是要走过去的，但是我们这个年龄段的人，我们目前在工作当中这批人就处在这么一个时代当中，可能历史就我们做一些有关的工作，做一些有益的尝试。

  你说理想状态，每个人的理想状态是不一样的，每个国家有每个国家的追求，每个阶层人士有每个阶层人士的追求。

  打个比方说，说我一个小学生，讲的就是我好好读书将来考一个重点中学，我们工作当中，你现在是工程师，他想的就是我能够晋升高级支撑，专业上有提高。搞行政管理的，他可能想我今天是部门经理，明天能不能做副总，他这个想法是阶梯状的在进步。

  就像我们电视机，最早我记得是9英寸的黑白电视，我记得我们家买一个全楼道的人都来看。随着进步的，变成12寸、14寸，到19英寸彩电，到21寸彩电，到现在等离子的，是一个进步的过程。

  我想说的是，现房销售也好，期房销售也好，都是特定阶段特定的方式，并不是说将来永远是期房销售，而是在目前阶段，期房销售有它的长处、有它的优点，而现房销售目前来讲，黄总也在讲，现行的体制，现行的供求关系，一系列因素，现房实际上现在大家可以实地了解一下，每个项目都盖完了之后入住了，你再问这个户型还有吗，绝大多数都买不到。

　　【黄岚】：庄总刚才提到的，一个是生活方式我们就不谈了，一个是开发商的风险问题，你说世纪城的价格，举了这个例子，从最初的4千多卖到8千多，为什么？因为是跟土地方是分层的，投入的成本低。假使这个成立的话，其实隐含着另外一个可能性也是成立的，发展商降低风险、转移风险方式是期房，期房销售是开发商转移风险挣钱的方式。

　　【庄宗汨】：我还是不同意这个观点，为什么？首先大家都明白一点，你买期房的时候我们的预售制一定是开工了，拆迁都完成了，而这个时候最大风险本身是开发商自己，他已经投入了最大资金拆迁土地、市政介入，他已经做了大量的工作，而这个时候业主有没有风险？有，实际上开发商的风险和业主的风险是共同的，并不是说开发商把风险转嫁给业主身上了，没有，实际上是大家共同承担这个风险。

  实际上最大的担心项目做不好、不能如期建起来、不能把资金回收回来的还是开发商自己。

　　【黄岚】：这点我是赞成的，但是规避风险的方式是根据期房销售转嫁出去的，消费者怎么转嫁风险就是靠合同，这个合同约束力是较低的，这时现实。

  还有说期房和现房有差价，比如说表面应该买5千元的期房比买8千元的现房要核算，但是这里忽略一个问题，你5千元买的是什么，8千元买的是什么，是不一样的东西。我们现在也进入另外一个误区了，老是对一个产品的户型来谈，有可能这套房屋的价格开盘的时候是5千，收盘的时候是8千，是没有问题的，这种价格也是成立的。但是有一个问题，我买5千的时候买到的是什么，你只是买了一个不成熟的，是楼画，你买6千的时候是买一个准楼画，你买7千的时候是买的准现房，你买8千的时候是买社区成熟的环境。不是说5千、8千就买同样的房子差3千元钱，是过程当中的一些东西。

  刚才说了承认一个社区分一期、二期，一期我是买了7千元钱，可是我买了很多噪音吧，我买了8千，可能我配套都齐全了，我买8千值啊，所以我愿意买这样的现房，不是说单纯买的价格。

　　【莫春】：您还是说综合算起来考虑合算与不合算，刚才两位嘉宾在PK当中反复提到一个风险，就是购房风险，我们也要进入第三轮的PK话题，在房地产市场当中我们看到很多纠纷的出现，延期交房、规划变更、面积缩水等等，这些都是充斥在房地产当中的问题，进入我们第三轮PK的话题，请两位嘉宾在题板上写出目前购房风险是不是期房惹的祸。

  我们和东方时空也做了一个调查，我们请银鹏说一下调查的内容。

　　【银鹏】：我们调查几个题目，比如期房收房时您是否遇到过与承诺不同的情况。选择有的，到目前为止的占到88.63。发生的几个问题，有几个多选的选项，里面最大的就是开发商更改规划，占了很大的比例。

　　【莫春】：也就是说这些目前房地产存在的问题，是不是都罪归期房呢，我们看看两位嘉宾亮的题板。

  认为买期房合算的庄总写上两个字“不是”。

　　【银鹏】：我们黄总说，“一定是合算惹的祸”。

　　【莫春】：庄总，您认为不是期房惹的祸的理由是什么？

　　【庄宗汨】：买期房阶段后续发生的问题有些是买现房以后依旧会发生的问题，买现房后边依旧会发生的问题我觉得跟期房就没关系，不沾边了，可能产权正这些东西，跟这个就没关系了。我为什么要说呢？每个行业、每个企业，由于他管理制度、管理办法、政府监管行为，包括一系列对企业的监督行为，不带一样。

  事实上大家也看到，事实公司如此严格监管条件下，依旧有众多的企业违规操作、违规行为，难道你能说是上市公司这种管理体制有什么重大的问题吗？其实很重要的一点是这个企业存在的问题，就是说这个企业负责人他的不守规矩的行为、他的违法乱纪的行为，并不是反过来归咎为这个制度本身产生的行为。

  也就是说我们期房预售有没有守信用的企业？我看各项调查里头百分之十几、百分之二十几，还有众多比例的企业是守规矩的，也就是说他卖期房本身没出问题。

  我拿蓝宝举例子，那蓝宝是我盖的，可能有做广告嫌疑。我精装修的房子，一次交付使用率97％，还有3％延迟收房，说你工程有问题，我们马上处理，马上维修，调整好。

  也就是说，众多的期房没出问题，出问题的毕竟是少数，而出问题的我看也挺离散的，我们数学讲离散，从这个角度来讲并不是很集中。从统计学来讲、从各方面来讲，我们拿经济角度来讲，我做这个决断必须是有一个因果关系、有一个连带来处理这个问题，我们现在看到的这种因果关系，跟期房我觉得没有直接的关系，期房是一种销售制度，是一种预售制度，这个预售制度本身跟工程质量有直接关系吗？工程质量是你管理过程当中的问题，是你这个企业经营过程当中，对施工单位控制过程的问题，跟预售制度不沾边。

  比方说我们精装修的房子为什么交得好？我也不隐瞒大家，我也不怕我的股东家说你照顾人情，我就用固定的那些队伍，从一开始一直跟着我干，他的人员相对稳定，他的管理跟我们的管理已经是一个完整的管理体系，大家衔接得很好，包括分阶段、分层次的验收、责任制、签字的情况、质量的控制情况，因为什么？他已经控制得很好。

  我觉得就是说，无论是工程质量问题也好还是什么问题也好，跟预售制不沾边。说面积缩水，我觉得这个事没什么说的，就是开发商自己不诚实行为，这个东西也跟预售制没关系。你要碰到这样的企业，你现房就有问题了吗？

  我再说一个，像我们都做过什么事情，降低分摊率，怎么降低的？我们给政府管理部门写了承诺，按规定是参与分摊的，我们写的承诺是什么？我们同意不参与分摊。我知道不光我一个人这样做，有很多企业也这样做了。如果说现房和期房在分摊上头，如果说不是按一个市场的准则、按一个市场的规矩做事情、按政府管理体制要求去做的话，也就是说这个企业负责人他到哪儿都要干这个事，因为什么？有些情况是开发商很难左右的，比如市政配套，期房在最后面积交付使用的时候为什么和现房有差异，在配套上这不是开发商决定的，比方说供电局有关的专业管理公司、专业管理集团，他有他的规范要求、有他的技术要求，这是在所有手续都办完之后他们后介入倒戈的一些变化、一些变更。

  在这点上我知道有些开发商信守原来的承诺，比如说原来分摊50平米，后来说80平米，那30我们自己承担了，我就是这么干的。比如说有些按政策可以分摊，他把那部分就加进去了。所以我觉得就是说要具体情况的来定，并不是因为预售制度产生这个，而现行工作流程导致有一些细微的变化，当然不是重大的变化。

　　【银鹏】：我这边在黄总发表观点之前，有一个数据可以分享一下，前不久的时候在中消协举办的研讨会上面，当时张明提出了，从2001年至今北京消协收到的投诉是358件，其中有90％都是期房引起的，这个情况在四川也是差不多的，因为四川的消协也提到了。这是不是至少期房发生这种风险的机率会大很多？而且还有一个数据就是，九大风险，质量风险、面积风险、虚假宣传风险、规划风险、定金风险、产权风险、售房欺诈风险、合同无效风险、延期交房风险，你也提到了期房和现房也有类似的风险，但是有一些风险就是期房有的，比如规划变更、产权风险、延长交房、售房欺诈风险，可能就是期房特有的。

　　【莫春】：刚才庄总的意思，如果这个数据是中消协提供的这个是权威的数据，但是庄总提到的，期房还是要看信誉好信誉差的企业。

　　【庄宗汨】：不是因为这个制度产生了这个问题，而是因为企业的不守信的问题，是企业的问题。就像刚才讲了，股市上那些上市公司有违法乱纪的，包括上市公司老总被抓进去的，能说上市公司不该上市，就取消融资这个渠道，不对的，就是说没有根本的因果关系。

  比如像工程质量问题，跟期房有关系吗？是施工单位质量控制、质量管理没做好，作为监理公司、开发企业，在监管方面有缺陷，是这些问题产生的，并不是说我期房就一定工程质量出问题，不是这个概念。

　　【黄岚】：我接着庄总的话说。其实话再绕半圈就绕回来了，怎么说呢？正是因为这个问题不一定是在期房或者现房的时候一定会产生的，所以就更应该买现房。因为我们不能把行业的问题转嫁到企业信誉和个人道德操守上去，无法衡量，对消费者来说，消费者承担的风险就更大，无法界定企业，企业还好界定一点，多少有一些知名企业了，但是知名企业也有问题，也不乏投诉。我们当然有好的企业倒戈约束，能承受，但是在整个社会公信力还没有起来的时候，期房更加滋生了这种不诚信的行为和机会，对消费者而言他的损失就更大了。

  因为有种种原因，比如说在期房当中客户最难把握的几个问题，为什么我觉得跟期房有一定关系？比如说质量问题，质量问题表面看是管理问题，实际上有一个市场问题、成本问题在里面。为什么这么讲？很简单，开发商在做建设的时候，他的资金也是逐步投入的，开发商没有这样去要求自己，我也一次性把资金投入了，你也一次性把资金投入了，没有，他都是逐步投入的。在这个逐步投入过程中，他资金主要来源，除了自身的启动资金，更多的来自于期房预售的回笼资金，占了百分之六七十。在这样的前提下他才能克服自身面对市场的风险，但是这种风险有时候不可克服在哪儿？比如说材料，材料成本也是浮动的，当你遇到材料成本突然涨价的时候，开发商就很被动了，这个时候他发现在这个成本控制中开发商不能完全控制这个成本，只能控制土地成本，因为已经发生了，但是建设过程中的一些成本控制不好，这些成本要转移到房价中去，所以会使房价增高。

  但是有一点，如果说房价转移不过去的时候他会采取什么办法？他会退而求其次，他会降低质量，所以在建设过程中我们看到，当然不是所有的，有些企业就发生这种行为，他的工程质量自己就降低标准了，为了维持他前期的预算成本，这就是消费者无法控制的，这就跟开发商的成本有关系。他要控制成本的话，当其他成本控制不下来的时候，他只有退而求其次，降低质量。

  再比如说精装修，精装修更是一个无法控制的环境，庄总就不用说了，那是个人行为和个人操守能力的问题，如果市场都是庄总的话就不用讨论了。

  但是问题精装修这块为什么无法控制？因为这是一个，尤其是在我们目前大陆环境下，我不是说所有的地区，在成熟地区精装修还是可以控制的。这个过程当中材料的成本容易发生变化，他装修的要求、工期，以及遇到的装修的时间段会有问题，开发商都无法控制，本来他预计的装修时间应该是开春以后，如果延长工期的话，如果延长了一个季节、两个季节，正好工程交楼到了秋季，装修要到冬季，这时候容易出问题，这个东西是无法控制的，谁愿意在冬季搞装修啊，这个是无法控制的，各方面的变数在里面。

  更大的在期房遇到的问题，更改规划，变动一些地方，因为这一点在开发商能做的时候都尽量去做，因为追求例如。比如你的会所开始要建两个、建三个，后来看能少一个少一个，配套设施能减多少降多少。这样是收入提高了，但是这个小区居住的舒适性被破坏了，这些东西都是开发商去做的，但是做的未必是违法，但是跟当初的承诺是不一样的。

  在这些风险上消费者是被动的，由此可见期房容易滋生开发商去做一些不诚信的行为。

　　【银鹏】：我们在碰到一些维权的事情中，很多购房人买期房即使发现期房变更，但是真正放弃这个房子也是特别难，因为期待了那么长时间，也付出了一些成本在里面。

　　【庄宗汨】：刚才提到工程质量问题，我觉得现房也会遇到工程质量问题，为什么讲到现房也会遇到工程质量问题呢？我说几个点，比如外墙的保温、厨房卫生进的防水都会遇到问题，比如北方常见的墙面开裂的问题，买现房并不能回避解决这些问题。

  就是说我们看工程质量问题，第一，你如何来界定说这个东西跟期房有直接的关系，真的没关系。

　　【黄岚】：但是有一点，我买现房可以规避风险啊，如果有这个风险可以不买嘛，消费者可以保护自己啊。

　　【庄宗汨】：但是我想说一点，我举个例子，大量的项目墙面、门框、窗附近，也就是说出现墙面裂缝的问题，这是北京地区从建委那儿下通知是质量的问题，由于北方温差比较大，导致墙体收缩，导致发生这种现象，不以期房和现房的情况来发生，发生这种一定是在现房阶段发生的。为什么？期房还没盖到这儿呢，不可能发生，一定是现房入住之后才会发生，为什么讲在门口、窗户上下角周围地区发生这个，因为我们的门一般叫后塞口，立完门框之后砂浆再往里填材料是不一样的，由于门的震动、窗的震动，这种情况属于工程质量问题，但是跟现房、期房有关吗？没关系。

  第二，屋面漏水。屋面漏水并不意味着工程交付质量不合格，为什么？做完屋面防水，做避水实验，有关的单位都验收完了，交付质量合格。但是由于人的活动，可能有人上去安装什么东西，或者人上去走动，导致可能在某些地方把防水层破坏，到下雨的时候漏雨，这也是在现房阶段发生的。

  我只举这么两个例子，当然我不排除黄总刚才讲的我不买，我看房子有这个问题，但是现房看的时候也没问题，你看不出来的，因为我是搞工程出身的，我说的这两个问题你现房绝对看不出来，可是等你住进去的时候翻新透了，为什么？墙面裂，越修越裂。

　　【黄岚】：刚刚庄总讲的是专业的问题，但是买现房有什么好处呢？除了这些极个别隐蔽性的阶段在现房的时候也本容易发现之外，何况还是通过调查了解到的，因为现房至少有一个调查的目标，更重要的是你可以选择买和不买，另外你可以就此跟开发商砍价，很买衣服一样嘛，我认为还是买现房好。

　　【莫春】：我们这一轮的争论我想各位网友都有自己的观点，我们接着进行我们第四轮话题的PK。

  第四轮的话题设定的，刚才几位嘉宾也是问题直指我们的预售制度，也有刚才张学东发生的观点，预售制度是不是到了应该改变的时刻了。也是根据今年8月份央行报告提出来的，央行的理由是现在房地产的资金实力已经达到一定程度了，他们建议取消商品房的预售制度，从目前的情况看应该说是期房的牛市，请两位嘉宾在题板写出，现在是不是到了期房销售和现房销售的过渡了，就是说能不能市场走到现房销售的时代，请两位嘉宾在题板上写出来。

  同时也关注一下网友的评论。我先念一下支持买期房合算网友发来的听论，他说期房出现的前提，第一，中国政府的政策允许。第二，中国老百姓经济状况决定，因为它是比较便宜的。第三，中国房地产的状况决定的，也就是说在2005年的5月份之前谁还能买到现房呢，连期房都墙不到。确实是说出了我们目前一些购房人的心声，有买期房不合算的后援团吗？

　　【银鹏】：大部分都是说支持买期房不合算。

　　【莫春】：我们可以看到我们目前的选票依然是买期房不合算占到64.5％的比例。

  两位嘉宾亮一下题板。

  庄总一个问号。

　　【银鹏】：我们黄总是“可以进入准现房时代了”。

　　【莫春】：我们先解释一下问号是什么含义？

　　【庄宗汨】：刚才你说央行工作小组提出的这个建议，对这个问号非常大。同样的政策都来自央行，出台121文件的时候开发商自有资金不足，大量向银行贷款，金融风险容易增大。时隔一年之后有一个意见，说开发商有钱了，可以支持到现房销售。我想一定有一个错的，到底哪个错了我不知道，我为什么说问号，这个错需要央行来解释。

  就是说往东是你说的，往东也让你说了，里外里两头都让你占了，就没别人的理了，我这个话可能说的绝对一点，但是我觉得从逻辑上这两个是两个方向的问题。为什么你说没钱，说靠预售资金支持是央行121文件时候讲的，时隔一年之后你说开发商有实力了，预售制度不需要了，需要进入现房销售。我不知道是政策制定的时候有问题，还是两拨人得出两种不同结论，这个地方我很困惑。

  从我实际了解的情况来讲，现房销售应该是未来发展的一个方向，并不意味着今天的预售制度永远的就预售下去。从社会进步的角度来讲、社会发展的角度来讲，是应该往这个方向走的，但是走的前提我觉得重要的是金融体制的改革、金融产品的推出。因为大家也知道，过去说风险都是国有银行的，发行信托，所有人都知道有关信托的法案、法规都明确了信托是有风险的，也就是说购买信托的人知道收益率高的同时是存在着购买行为风险的。现在银监会新出台的政策，这个政策是什么呢？把发放信托的标准跟银行发放贷款的标准几乎一样了，也就是说信托实际上这条路我给你变相的换了方式，我不说不能做，我变了方式给你堵起来，你做不成。本身金融专家、金融学者、政府官员、银行工作者都知道，我们金融产品太单一，是由于金融产品太单一导致了银行风险的提高。

  比方说转成现房销售，有多少个企业拿着银行的开发贷款，能否支撑下去，最终的风险还会转嫁到银行去，为什么？我们过去走过这条路就决定了，目前的银行风险高不高？我承认，银行风险很高。用银监会副主席的话讲，“房地产业是银行业主要的利润来源”。他已经把这个话挑明了，已经明说了，就是说大量的银行贷款放给了房地产。

  我记得在博螯开会的时候，樊刚先生说了这么一句话，说不是因为房地产引起的宏观调控，而是集中在房地产上，也就是说钢铁、电解铝这些行业向银行的抵押物全部是房地产。实际上就是什么？是我们金融产品太单一，实际上银行也好、银监会也好，更更加注重的就是丰富我的金融产品品种，开放各种投资基金、风险基金，也就是说才能分散你的金融风险、分散国有商业银行的金融风险，不是靠一纸行政命令说我不放贷了，反正我知道银行行长追着问我，为什么？我们老百姓储蓄存款在银行，那个钱你是要向老百姓付息的，他钱贷不出去他拿什么收益给老百姓付息。

  所以我觉得在这一点上来讲，对于央行这个建议我有点儿看不懂，为什么建设部立刻就反驳了？因为毕竟我的意见就是，我们中国还没有形成像美联储那样的机构、那样的体制，葛老一句话可能全世界都发抖。我们央行给这么一个建议，房地产宏观经济控制，建设部门、计划部门还没有意见的时候央行给这么一个建议，是否合适，我觉得这是值得商榷的。

　　【莫春】：也请认为买期房不合算这一派的黄总来说一下这个观点。因为刚才庄总说到，说未来会实行现房销售，那未来到底有多远，是不是现在？可以进入准现房销售了吗？说一下理由。

　　【黄岚】：因为咱们的房地产市场启动有十几年了，有一个算法说有十几年了，经过十几年的起步、发展和成熟，我觉得预售制度在这个阶段启动了这个产业，对这个产业的发展是起到推动的作用。

  现在面临着一个很尖锐的问题，就是房地产的投诉在消费者当中一直是前三位，这也是有调查数据的，因此问题也难以得到合适的解决方式。

  现在其实从正常说也逐步出台了一些政策，比如说对预售证的发放时间和工程挂钩了，达到什么工程阶段，多层、高层达到什么阶段都有很明确规定的，就是往这方面发展，实际上已经迈入了准现房的阶段了，的确这样卖也对他有好处。这个阶段至少让消费者感觉到买到一个半现房，有一个安全性，和资金投入的效益对称一点。

  第二，完全进入现房阶段我们目前的市场还不能允许，因为市场的需求量城市化进程当中有大量的人口进入城市，不是一下子房屋就过剩了，房屋缺乏。第二，房屋的改造释放出很多量出来，因此必须通过期房的调剂把供需调节一下，但是现在完全取消现房我觉得不合适，但是完全到准现房也不对，现在是要求逐步准现房的阶段会更高，甚至有的要封顶，可能将来的政策会更加严格，比如说能够把外立面做完，什么时候把环境做到什么程度。这些东西的逐步出台会更加规范，我觉得这是对产业化更好的。

　　【莫春】：在这一轮PK我发现两位嘉宾对这个问题形成了某种一致，认为未来是期房销售的一个状态，但是从现在目前市场上看，目的供应量和需求相比，可能现房还不到这个时机，可以从加强和严格这个预售制度方面来严格这个管理。

  这轮PK应该说没有交锋，形成了一致，我们要看一下现场今天请到的媒体记者和我们北师大的大学生，经过我们几轮PK之后，你们的选择，你们支持哪方，然后再简单的发表观点。

  我们先问一下北师大的学生，你们现在同意买期房合算这一派的请举一下手。一个是三位，就是占到50％，那就是五比五，形成了对局博弈。

  我们再看一下媒体，现在还有三位媒体记者在现场，支持买期房合算的示意我一下，有一位。

  我们再请一位媒体的代表给我们做一个发言，有请周红上台。给我们说一下今天听PK的感受和你的看法。

　　【《北京青年报》记者周宏】：从最基本的买房人的角度来看，买房人可能不会考虑那么多，尤其是大多数的买房人觉得不是这个行业的，他们买房只考虑我兜里到底能掏出多少钱，可能掏少的就合适了，可能不会考虑那么多。总的来看，期房的价格比现房低一点。

  另外一点，随着市场的逐步成熟，开发商的水平也不断提高，期房的风险实际上是在降低的过程当中，我认为还是买期房合算一点。

　　【莫春】：我们也是看到媒体记者当中形成了观点的交锋，因为《新京报》的张学东是认为买期房不合算，两大主流媒体的观点也是不一样的。

  经过四轮的PK，我想大家对于买期房合算，还是买期房不合算，可能自己心里都有一个谱了，因为我们经过两位嘉宾用历史的数字，以及详细的计算，给我们都算了一笔经济账，大家在选择期房的时候和选择现房的时候自己要做到心中有数。

  我还记得赵晓博士，就是国资委的博士，他曾经说过，房地产其实三分之一是宏观问题，三分之一是金融问题，剩下的三分之一才是房地产自己的问题，我们刚才通过两位嘉宾也是看到从宏观到微观都进行了盘点，今天由于时间的管理这轮的PK就要结束了，我们还在继续往上的投票，请银鹏介绍一下。

　　【银鹏】：目前为止投票的结果，仍然是正方占优势，占的比例是67.68％，反放是42.32％，稍微进一步的增强了我们的支持率。

  我们的投票还会一直开通，我们还有一周的时间跟进报道，网友可以继续投票，发表你们的观点，我们也会选择性的刊登出来，包括我们邀请的媒体也会对今天的PK进行后续的报道，请各位网友关注。

　　【莫春】：关于买期房合算还是不合算的PK现场就到此结束了，我们投票继续开通，希望搜狐网和焦点房地产网的各位网友继续关注这个话题，发表你的看法。

  我们也感谢两位PK的嘉宾，今天能够给我们带来这么精彩的理论，也感谢我们现场的媒体记者和北师大的学生，我们今天的PK就到此结束。谢谢大家！

　　【银鹏】：谢谢大家！请大家继续关注我们两周之后的下一场PK话题。