与以前海外地产销售略有不同的是，目前大家更为关注的是与国际资本领域的合作。不论是中国地产周，还是亚洲地产节，更像是民间自发的一场“外交”活动，都在努力汇集全球投资者的目光，让地产商与全球房地产金融公司进行“零距离”接触，达到资源利用的最优化，并努力使有效资本与有限土地资源得以优化配置。

又一场路演

　　2005年十一期间，潘石屹、冯仑、刘晓光等人去纽约参加“投资中国，投资未来—2005房地产金融峰会”，这次的主题是国内发展商与国际知名大型基金公司进行对接洽谈。

　　据这次主办方基强联行北京办事处投资经理吕行介绍，参加纽约中国地产周的有27家房企，主要来自北京、上海两地，包括天鸿、首创、当代、万通、中坤等，美国方面参与此次对接的基金公司有雷曼兄弟、摩根士丹利、花旗、第一波士顿、罗斯福基金等。

　　吕行表示：“此次金融峰会基金方面参与方包括摩根士丹利亚太区总裁、麦戈里银行大中国总裁、花旗集团董事、第一波士顿四大董事之一，他们都直接主管其基金在中国房地产方面的投放。”

　　有分析人士认为，这会加快海外基金进入中国的步伐，同时也将加快国内房地产企业优胜劣汰的速度。中原地产华北区域总经理李文杰表示：“此次国内开发商与海外基金的对接，更多程度上更为国际资本进入中国建立通道，是一种战略合作的前奏。”但也有业内人士认为，此次纽约之行形式大于内容，只不过为海外资本进入中国拓展通道。而参与此次金融峰会的开发商则大多否认与基金对接的主要目的是融资，他们表示更多是处于企业品牌国际化的考虑。

　　因为目前大开发商都在加紧地储备，这需要大量资金，而银行融资又越来越困难，因此目前不少开发商在为以后融资拓展渠道。业内人士表示：“尽管不可能在短时间内进行合作，但与境外基金接洽，对大开发商来说也不失为一条未雨绸缪之策。”国际知名的房地产服务及投资管理公司戴德梁行助理董事岳峰钢表示：“中国地产周几乎每季度都会举行一次，与国际金融机构洽谈，是想建立一种融资通道。现在因为很多地产项目具有国际性，他们不能放弃周边的力量，这是值得提倡的，但这并不能代表整个北京市场。”仲量联行认为，虽然房地产市场存在不确定性和风险，但是依然吸引着全球的潜在投资者，亚洲及中国依然是今后世界相当一段时间的投资热点。

集体盛宴

　　从今年4月底开始，中国地产项目海外推广活动一个接一个，4月30日至5月7日，北京阳光上东的开发商，首创置业一行16人，应美国纽曼房地产学会、纽约总商会的邀请高调赴美，会见美国纽约等城市的高层房地产人士，并考察在美国投资开发房地产的可行性。2005年5月20日，搜房全球机构组织了上海华府天地、九间堂、西郊庄园等15个代表性楼盘，在香港举行大规模的“上海国际地产日”活动。从6月12日开始，凤凰城在美国旧金山销售近50套，欧美地区的首次推广销售总额超过2亿，而后，香港?中国国际地产周启动，围绕“中国名牌?国际营销”的主题，全面展现内地房地产市场的现状和发展前景，塑造内地房地产市场的国际化品牌和企业，以强势传播向香港乃至世界各国展示中国名盘项目，中国地产开始集体海外大路演。

　　这种直接面对海外消费者的方式有先例可循。华润置地的凤凰城在美国和英国一共销售了120套；荣尊宝国际俱乐部公寓在美国和加拿大的成绩也达到100多套。这种效果显然鼓舞了开发商，而组团参展“轰动式”的规模效应也为开发商所看重，再加上组团展销从费用上更加经济，使得参展的开发商不在少数，而入团者多为高档楼盘。

　　几年前，上海很多楼盘参与了海外销售，当时上海商品房呈现快速发展的态势，海外购房者购买商品房的比重持续上升，来自台湾、香港地区和境外人士购买商品房数量明显上升。上海作为国际大都市的地位和形象，吸引了越来越多的外籍人士、港澳台同胞，但因为这部分投资者对上海的房地产市场还不太了解，通过举办海外路演，汇集上海高档楼盘面向际市场各个层面进行推广，为上海高档房产开拓了广阔的推广渠道和外销通路。经过过年发展，从港澳台地区到北美，从简单地销售房子到与金融公司合作，这种风潮和态势越发渗透。

　　是什么压力迫使企业走向海外？高力国际分析，很多高端房产的发展商对拓展境外营销渠道充满期望。这种销售途径的突破，同当前宏观经济形势密不可分。中国政府一系列房地产调控政策，短期内直接影响了国内房地产市场的人气，带来市场的观望气氛，引发地产发展商有“走出国门开拓市场”的需求。而且这种风潮正在愈演愈烈，更多的地产企业和中介结构似乎都收拾行装，准备赶赴这场盛宴。

　　内地房地产已经不仅仅是内地市场，投资价值吸引了来自全球的置业人士。内地的城市化进程、旧区改造、移民动向等多种因素，增加了内地房地产的发展潜能。中国作为全球新的经济增长地区之一，现在中国和亚洲其他国家和地区越来越重视彼此间信息的沟通、思想的流和业务的广泛合作。在此背景下，也有很多人将这一轮“国际化”浪潮归咎于地产新政造成的内需市场萎靡，迫使企业拓展海外市场，“国际化”意味的规模化和高资金要求也是地产企业不得不面临的选择。

零距离碰撞

　　即将举行的CIHAF2005亚洲地产节，把主题定为“城市精神，亚洲商机”。组委会与海外媒体展开了广泛的合作，精心安排立体式的海外媒体宣传通道，并确定把亚洲地区高端商务人群为核心目标，以广告、通讯、专题报道等多种形式全方位推广。

　　中国房地产改革最早从上世纪90年代外销房开始，但是那时候外销房没有销售困难，在外向市场还没有完全打开之际，1998年内部市场全面开放。除了极少数高端项目之外，国内消费的恢复性释放使得外向市场存在意义不大。依赖银行贷款的众多项目公司不存在规模和资金问题的问题，也就不需要面临海外销售和融资。可是现在，国内市场需求渐趋饱和，加上开发商一直难以解决的金融困境，尽管多数开发商不承认有资金链上的困难，在这个转折点上，他们主动走出国门，向海外主动伸出橄榄枝，至少是一条途径。优秀开发商主动“走出去”，在进一步拓展高档楼盘的海外销售渠道同时，继续寻找国际资本的合作。

　　吕行预测，中国房地产金融即将迈向一个全新的阶段，地产商、城市经营者将快速获取金融服务的信息和合作机会。他认为从今年圣诞节到明年5月份将是海外基金在中国充分选择项目的时间，到明年六七月份则将集中开展合作。吕行分析认为，今年年底将是很多北京开发商的一道门槛。“北京部分项目价格存在虚高现象，这些项目一般仅通过外部包装来支撑高价格，但实际上并没有在品质及内部环境等方面下真工夫，因此价格高于周边项目不少，很难维持下去。而这些项目往往通过银行资金运作，到了年底，需还银行贷款，所以很有可能降价销售，并由此进入恶性循环。”吕行认为，到明年初，宏观调控后市场回归理性，房产行业优胜劣汰的现象将更加明显，届时海外基金将大量进入中国市场。