实况报道:“走进街区街区现象”主题论坛--天水在线

“走进街区街区现象”主题论坛
　　近来，北京市场上涌现出若干主打“街区”的楼盘。对于“街区”，有人认为是开发商炒作的概念，有人认为是商品房市场从关注产品到关注社区的必然趋势。为此，我们准备对街区现象进行关注。
　　为此，2005年11月10日，《精品购物指南》联袂搜狐焦点房地产网举行了“走进街区街区现象”主题论坛，就北京市场上目前的“街区”现象进行讨论。
　　对此次“走进街区街区现象”论坛做了全程直播，以下为现场实况。
▲ 论坛话题
　　一、什么是“街区”？
　　二、“街区”为什么会在今年流行？
　　三、对于房地产和业主生活两方面，“街区”是价值是什么？
　　四、“街区”要真备什么样的要素或者表现形式？
　　五、“街区”是不是一个概念？
　　六、市场上是否存在“伪街区”？
　　七、相对国外成熟的“”形态，北京市场上目前的“街区”发展需要什么样的改进？
▲ 论坛嘉宾
　　中国城市规划研究所居住区规划研究所副主任赵文凯
　　今典集团　董事长　张宝全
　　沿海赛洛城　总经理　胡斌
　　万年地产　副总　黄玺庆
　　上古经纪　董事总经理　吴江
　　论坛主持人：《精品购物指南》房地产事业部主任　佟峥
▲ 现场速递－－“走进街区街区现象”论坛图文实况

《精品购物指南》房地产事业部主任佟峥主持论坛

　　【佟峥】今天特别高兴几位老总到我们报社来共同讨论街区这个话题，这个话题决定的时间很快，周一开选题会的时候，突然意识到北京很多楼盘都有街区的理念。包括今天早上我和黄总也说，我是在一个普通的小区居住，黄总是在小镇风格的小区，社区的感觉从建筑到人文到街区的环境，总体感觉特别不一样，很微妙。

　　【佟峥】我也感觉街区存在不存在，对社区的升值和保值是不是会不一样。今天是精品购物指南主办，同时请来搜狐焦点网进行直播。今天请来的嘉宾是中国城市规划研究所居住区规划研究所副主任赵文凯老师；今典集团董事长张宝全先生；高盛集团总经理胡斌先生；万年花城总经理黄玺庆先生，上古房地产开发公司董事总经理吴江先生。其实对于我们市场来讲，街区、社区提了很多区的概念，关于街区是不是会有一些专业的术语或者是很严格的界定。赵老师作为专业的专家，再就是可能走过全世界很多的国家，对于街区有很多的看法，你能不能先谈一下。

中国城市规划研究所居住区规划研究所副主任赵文凯

　　【赵文凯】刚告诉我这个题目也没有什么准备，实际上街区这个问题可能我研究得还不如在座各位老总看得多，如果是你的项目专门要做街区这个概念研究得就更多。从我接触的一些东西，我感觉到街区这个概念的出现，不是偶然的，有一个比较现实的因素，就是说城市交通的需要，路网太稀这是北京交通的一个问题，所以城市规划上面，北京规委一直要求加密路网，这是一个城市的现实因素，所以就造成了实力比较强的开发企业土地规模比较大，必然要被市政道路分割，必然是这样的。在这样的情况下，怎么样能够体现项目的规模的特点，它的资源的整合力度，用街区的概念是比较合适的。

　　【赵文凯】从街区来讲是从国外来的这样一个东西，在国外经常讲哪个街区，哪个街区，我们以前做过国外和国内居住区的对比研究地做过这类的研究，刚才在办公室里面简单地沟通了一下，我也顺便理了一下思路，简单一点，基本上我想街区这个概念包括两个优点，也就是说我们可以去借鉴，充分发挥的。一个优点就是在于它的人性化；第二个优点就是在于它的价值提高。人性化这一方面，我觉得街区这个概念它首先要求空间要有比较强的开放性和融合性，来增加人相互之间的交流。比如说像我们现在很多的小区，用围墙围起来，为了物业的安全。围墙就割断了很多的东西，包括心理上、社会上、人文上的这些东西都被割开了。第二方面实际上在土地价值上面也需要开放，比如说一般小区围墙封住以后，小区院子里面商业机会就比较少，只能在它的周边做商业。相反可以看到建外SOHO它的做法是一个街区的做法，它把空间全部开放，和周围的城市空间融合在一起，所以它每一栋楼下面全都是商业，它把价值做到最大化。所以街区应该讲对于一些位置比较好的地段，对于刺激商业价值也是有利的。我先说这些，各位老总也都说一说。

　　【佟峥】当时做一个选题，张总最有体会，北京市场从最初关注户型，再就是塔楼还是板楼，再注意到社区，是不是意味着北京从产品层面到人文层面的转变。现代城是青年比较重的社区，苹果城是商业的风格，吸引的人群非常鲜明，包括沿海做了很多的规划，非常有街区的理念。可能宣传是一方面，更多是基于对产品层面的一种调整，这一点我们也没有搞清楚。

今典集团董事长张宝全

　　【张宝全】其实这个变化也说明房地产市场的成熟，市场的成熟关键是消费者的成熟。从关注买房到真正开始关注买生活，因为肯定是生活在街区，而不是生活在房子里面。街区实际上是多元化生活方式的一个载体，说建筑是生活的容器，那么街区就是生活方式的一个载体。我们希望什么样的生活方式或者是什么样的生活形态，不是你家里的房子决定的，而是整个街区。所以在今天，从关注房子，关注材料，甚至于关注地段重新回过来就是关注我们生活，你选择一处房子并不是选择房子，而是选择生活，其实是这样一种趋向。

　　【张宝全】第二我觉得对于街区的关注，也和我们城市化、城市的发展是关联的。未来城市一定是文化多中心，是以某一个街区，或者是以街区特色为中心形成一种比较独特的生活方式，就是多元化的需求所致，也是我们后来所说的人们越来越富裕了，越来越需要个性化的生活需求，通过不同的生活形态或者是生活形式把我们对生活的购买，通过街区的特征来形成交易。有一些街区我们可以看到把城市未来的形态可以看得出来，我个人认为苹果里面就是文化不同当中，它可能就是一小点，整个国贸东南就会以苹果这样的特征，辐射到周边，包括后现代等等，形成一种现代的生活形态。北京市的规划，从我的角度来看，我觉得真正规划比较完整的地方，就是国贸东南角，那边原来都是工厂，是北京最后一块拿过来出让开发的。另外就是北京市城市规划里面也是唯一一块区域整体出让规划的，这一块规划已经吸纳香港、日本、东京现代化给我们带来的城市拥堵，所以规划里面有很多的特征，就是多密路网，每150米就一条路，但是路不是很宽，如果路宽车速就快噪音就大，所以他们就路不是很宽，路网很密，同形成单行车道的方式。像30米这样的街道，从街区来讲它的意义完全不一样，像30多米的街道才是一个街区的干道，这边和那边要有呼应，比如说我们看到尤其是有一个街区很失败，就是平安大道。平安大道两边盖了很多带有中国传统色彩的房子，原来的意思就是想做成两个街区可能会很好，但是违背了街区基本的特征，一个是路太宽，变成城市干道以后把两边隔离开了，就不能形成街区的气场。我做苹果街的时候研究很多，一般就是6米至12米，既让两边分得很开，但是同时这边和那边的人互相能够看得见，这样形成一种街的气场，最重要就是体验商业时代。人们买东西，买一件衣服并不是御寒的需要，只是自己的一种习惯，更是精神层面的消费而购买，根本不是物质层面的消费而购买。

　　【张宝全】现代街区最大的特点就是混合，这是和以前不同的。以前街区不是混合为特点，而是以一个中心向周边辐射。而现在街区不管是核心区还是其他的区，城市多中心以后每一个都是城市小街区，所以混合成为我们街区非常重要的特征。这种混合就对我们介入形态提出很高的要求。我觉得大家都已经知道个性化商业时代的到来，但是忘了体现我们个性化商业时代建筑，如果建筑不能承载是建筑不能成为我们多样化生活或者是多样化商业供应的载体还不行。以前有一个巨库是最典型的，就是想老瓶装新酒，还是传统的商业建筑，把时髦的概念引进去就以为能够满足现在多元化带有体验式的商业，这是不对的。苹果商业街出了一本书，从街铺、院巷就是体现商业时代，它的混合特征要从建筑形态承载，如果建筑形态不能承载，你的容器如果不对那么就装不去，这就是现在所说的商业街区和商业建筑最大的误区。我个人认为传统的商业建筑在中国都已经饱和了，甚至严重过剩，而真正符合我们新的城市发展多中心网络化的微型的，带有一种混合色彩这种多元化、多元生活这种特色的街区商业建筑可以说在现在还是非常欠缺的。在这方面我觉得最成功的例子，或者说中国在这方面最开始的标志，其实就是在上海的新天地。上海新天地最典型就是用一个30年代中产阶级的建筑，这个建筑含有的时间带有的人文特色，加上现代商业构成体验的质感，所以能够在上海传统商业非常强大的地方，能够打败南京路，能够打败延安路，我认为这是在中国精神体验上最重要的标志，包括后来北京的三里屯等等。但是他们都是用历史的人文把商业引进来以后带来最大的问题就是对环境的破坏，包括北京的三里屯等等也好。这需要我们在一个城市商业文明发展过程当中就是怎么从旧的城迹里面创造新的。像我们的会所，就是把一个新的建筑构造新的人文，再装上新的商业，就构成新的人文景观，其实我们现在的城市或者是现在的街区最最需要的就是这个。这和我们城市发展模式不一样有关，以前的城市是自然形成的，街道也是自然形成的。比如说大家愿意到这里买羊肉，都来买羊肉，就形成羊肉一条街，你做羊肉片，我做羊肉馅，随着时间慢慢沉淀就留下来了，包括我们到羊肉一条街，卖羊肉已经不重要了，但是这条街以前生活形态可以感受到很多。

　　【张宝全】今天我们都是成片开发，整体开发，我们经常是一条街从这一头到那一头用的材料都是一样，把一条街人文色彩给淡化了，但是这些是偏偏在体验商业时代要不得的东西。就是传统商业建筑在今天已经遭遇强大的危机，但是我们是否意识到这个问题。我想今天讨论街区，我觉得提高可能是觉得重要，确实是非常重要，这里面说起来很玄妙，但是我自己认为我们的产品开发过程当中，如果不真的关注所谓的个性化商业，体验商业，个性化商业载体，你怎么把自然和人文营造进去。我们在98年可以看到有很多都是造出来的，搬来老石头，老木头来，甚至弄假的树，假的流水，假的小桥，但是为什么不能造点真的流水，真的树，真的景观。文明最高的一种标准就是人和自然的和谐，这种和谐就是中国文化所讲的“天人合一”，没钱的时候就追求金碧辉煌，有钱的时候一定是追求自然。在现在的环境中怎么样把街区赋予不同的人文特色，这是我们今天必须面临解决的，否则我们不可能达到街区混合状态或者是文化的多元，也不可能符合今天人多元化的需求和需要。谢谢！

　　【佟峥】现在大家很少关注产品，更多关注价格方面的问题。也许有人认为是相对比较技术层面或者是比较细微的问题，我们虽然有感觉，但是感觉没有那么明晰，整个中国转轨当中非常微妙的结点，比如说体验式经济，包括刚才所说的混合。

　　【张宝全】还有新奢侈主义，新奢侈主义以后小资就会很强大，土财主可能就会很弱小。精神和财富的力量已经成为价值观最重要的东西，其实在街区里面也是一样。

　　【佟峥】刚才两位讲了半天，没有说到底什么是街区，我们能不能界定一下街区是什么样的理念，什么样的东西才能称作街区，比如说街区、街道有什么区别？

　　【记者】我们发起这个选题的时候，这一段的感觉，我们原来都叫小区，或者是叫什么街，但是这一年来街区的叫法越来越多，说街区的呼声越来越高。前一段又做了开放与围合的PK，我这个人比较喜欢钻牛角尖，为什么现在大家都开始叫街区？街区是新产生的概念，新造的概念还是本来就是一种建筑形式，而现在我们把它提出来或者是赋予新的内涵，我觉得这是令我们比较模糊的地方。

　　【赵文凯】我记得在2000年的时候，我参加编居住区规范那时候就有这个问题，提到小区组团三级，各方都提很多的意见，说我在城市当中尤其是旧城改造根本做不到你这样的规模，在那个时候我们也是做了这个解释，就是很多概念是混在一起了，在国外说这个就是街区，但是有的时候又是指几个地块，城市的道路分割成那样一块地这是一个街区，一般都是这样说，中文的翻译我个人意见就觉得有一点问题，要是说结合我们过去传统的中国城市里面用，它应该是一个街坊的意思，有多少户人共用这么一块土地。很多的临近的这些地块，他有共同的功能趋向或者是人的文化倾向，他有共同的场所，有相互的关系，这个区域可以叫做一个街区，就是用街坊和街区对应开。相对于我们居住区来讲，过去我们提的小区组团这个东西，它不是一个空间概念，而是人口概念，所以这里面就有一点打架了。因为我们开发的一些项目，开发出来都叫某某小区，这是一个地域的概念，某某一个项目，某某一个地域才叫小区，但是国家是集中多少人以上的区域叫做小区，这么多人口比如说能支撑一个中型的商业，这个商业又能满足1万人基本的生活要求，按照配套的需要分成不同的等级，什么样的等级配套什么样的东西。比如说我们居民需要运动场，但是这个区域里面只有200户人，建了运动场是亏损的，那么怎么办？我必须要集中1万人以上，我才能够支撑得起我一个运动场地，按照这个要求是按照人口规模划分成三个层次，配套的东西有大的，有中的，有小的，不同类型也能满足不同的基本要求，是这样一个概念。从这个概念应该说街区和过去所说的小区概念是没有冲突的，一个是规模概念，一个是空间概念。

　　【赵文凯】刚才张总说的非常好，它是一种生活的形态。像目前的新都市主义和80年代以后城市规划方面的思潮和建筑思潮，都是要打破过去现代主义一些信条，那个时候要明确功能划分，比如说我这一块地是居住用地，它就是单纯的住宅，它需要商业服务，旁边那一块地是商业用地，没有住宅，只有商业，这是《马丘比丘宪章》提出来的意义。因为过去混合以后主要是工业和居住这些东西的混合，在城市当中发展很多有污染性的重工业，产生很多的问题，也是工业时代的城市提出这样一种措施，就是功能分离，做功能分区。进入了后工业时代和信息化时代的时候，实际上工业污染问题是比较小了，跟城市人生活矛盾比较小了，相反人多元化的需求在传统的现代主义城市规划和建筑设计的模式下难以满足，所以有了后现代主义，是最早打出旗号来恢复传统，恢复人文的思潮地所以我想对街区的理解来讲，因为我也没看到对街区怎么定义，但是我感觉它和社区一定是有一定关系的。像在中国的情况来讲，这样一块地往往都是一家开发商来完成，即便请不同的设计师每一个设计师做一块，造成非常丰厚的建筑景观，它仍然是人造的，不是历史沉淀下来的东西，所以在这种情况下，它的街区的概念和国外街区概念肯定是有一定的差异，我们怎么样去引导他，通过空间的塑造来提供一些场所引导人的行为，也吸引有共同价值观的人选择这样的房屋来居住，在这生活，我觉得可能最核心的内容，可能就是张总所说的生活模式。生活模式基本上能确定人的阶层等等社会属性这些特征。

　　【赵文凯】还有一个街区就是空间上的特征，就是开放和交流。治安开放到什么程度和街区是有一定的矛盾，有一些做法是小范围局部的封闭，我主要的空间还是开放性的，其实这样的项目是很多的，像万科最近做的项目都是这样，把中间一条主街是开放的，把后面的东西封闭起来。随着技术的发展，我们监控的手段我觉得是可以使得这个社区更开放，提供给多人活动和交流的空间，不同的空间不光是提供物理性的活动场地，确实有很强的心理引导。刚才张总也说到街道的尺度，要说到这种技术层面，确实是内容太多了。打一个比方街道怎么能够亲切，这在城市规划、城市设计里面有很多的国家做过研究。比如说日本做过实验，也就是说24米距离是一个界限，是人看得清对方表情的一个界限，小于这个距离的时候，人就容易交流。所以像这些东西怎么在项目当中去运用，这都是开发商，像张总这样不光是对经营，对社会的东西都比较有激情的，像怎么推动社会的发展。比较有水平，有责任的开发企业和一些专业的研究机构，充分的合作，把研究的内容放在他的项目当中，我想可能效果会非常好。现在确实有很多街区的概念，有的受到现实条件的约束，必须在你的小区里面不得不开几条市政路，不得不叫街区，但是空间质量是不是高质量的，是不是会比封闭的大院更坏，就是穿越的道路有没有妥善的处理确实是很关键的问题。所以刚才说到街区的概念，就是两点，一是社会层面角度来讲有共同价值观的，第二就是在空间上相对是集中的，有它的核心空间，有它的边界，也有它的标志。因为对场所是有一个定义，五个要素，入口、通道、中心、标志、边界，具备这些东西，这样一个空间，同时它是开放的，能够满足人交流的这样一个空间，我想从这两个角度是不是可以这样给出一个定义。

　　【记者】谢谢赵老师，赵老师讲完以后，我对街区的认识清楚了很多，也提高了很多。我原来觉得是咱们发展到一定的程度必须要有这样一个概念，现在看来可能不是，当我们生活发展到一定层次，人文需要到一定水平的时候，它对于新的住宅规划一种理念，一个根本性理念转变很重要的概念。

　　【张宝全】我觉得什么叫做街区？我刚才想了半天，我突然发现我没有想明白地我觉得有一个词对照来看就能想明白—街道，街区肯定不等于街道，但是街道肯定是街区的一部分，我们经常把街道和街区混合在一起，街道是为人和车留下的交通空间，并且在交通空间具有交易功能，就形成各种商店等等。但是街区的时候含有街道，但是它也是一个空间区域，这个空间区域是一个完整的，就是能够具备相对完整生活功能的这样一个区域，又是承载着这样具体的街道里面，我觉得是这样一个范围。层次多元化和微型化，我们以前卖羊肉就是卖羊肉，但是今天的街道不一样，承载其他的功能，像娱乐、交际，当这些功能都具备的时候，就不像刚才所说的这边是工艺区，这边是城区，像回龙观、望京，应该有娱乐的地方，工作的地方，但是尽管他有街道，是以居住为主体的，没有形成今天意义上的街区概念，而是传统意义上的街区概念。所以我们今天更关注的街区，在今天城市化的发展前提之下和我们所讲的城市网络化多中心，重新关注我们自身的生活。所以对于我们的街区，就是以街道为主体的空间区域内能够具备我们今天生活相对完整功能的的街区。

　　【赵文凯】刚才说到需求，我倒想起来人需求的五个层次，最下面是生理的，安全的，可能我们居住需求选择也是这样，过程强调安全，强调物业管理，现在可能是交往这个层面。也就是说这个城市人整体的经济水平在提高的时候，人对居住空间形态就有新的要求。

　　【张宝全】交往、娱乐、消费、居住、安全，只有功能齐备才是街区的概念，如果只卖一样仅仅是一个街，或者是一个道。

　　【佟峥】胡总、黄总、吴总是楼市的思想者，其实咱们都是街区混合型街区文化的实践者。大家说一说。

　　【胡斌】我们经过对于楼盘的实践谈一下，从张总的苹果22苑街，黄总的万年花城，吴总代理的后现代城，再到我们沿海塞洛城，我们是按照美式做的规划，刚才提到这个题目就是什么是街区？从我们个人的角度，按照大家比较通俗的概念去说，其实街区从物理形式的表现是一种城市住区，它和我们乡村的别墅，园林式的山水住区，我觉得跟他们是有一点区别，我们PK一下，上一次我们和吕大龙PK，虽然是说PK，还是剑走偏锋，我们说的是城市住区，吕大龙在言语里面提出街区是类似穷人住的地方，他觉得山水式的住宅才是居住的最高境界，其实大家都是剑走偏锋了一下，其实也没有PK起来。我觉得在人居住生活里面有一个非常有意思的事情，就是人总是讲轮回，有的时候自己在日常生活当中司空见惯的事情，回想起来才是真正美好的。我们哥几个很多都会回想起小时候玩的玩艺，我看到街区论坛的背景画选得非常好，我们仔细看一下背景画，又有赵老师提到的这样一个尺度，就是房子和房子之间房距不是像我们一拉就是60、70米，但是北京有间距的规划要求没有办法，但是在很多开发商的广告上说我们楼间距100米成为卖点，但是这种大的间距对于人文的生活是一种破坏。所以你看这张图，因为我们比较直观一点，楼和楼之间在合理的尺度上。再就是街，实际上是人和车混流的，机动车和路边的停车，还有摩托车，非机动车，人，所有的居民坐在马路边上，有的时候我们去丽江、云南那边买，感觉在丽江小街道上，一个戴老花镜的老人在那坐着，非常休闲，这就是一种生活。包括刚才张总所说没钱的时候建造金碧辉煌，有钱的时候是非常享受自然，享受亲近的这样一种生活形态，所以我觉得在沿海塞洛城，我们当初打造的时候，很多模型参照就是这张图的背景，包括我们很多街区效果图做出来也是这种形式。

沿海赛洛城总经理胡斌

　　【胡斌】我们说城市住区，再回过头看一下城市。刚才说到人的五大需求是很容易得到满足的，和刚才所说的郊区化的山水住区有很大的区别，那个时候你要驱车很远进到城里面买生活配套，文化娱乐的消费，当我们在消费层面上在城市上是很容易得到满足的。当这个人挣到钱以后，当然大家都不是把钱压在箱子里面的人，大家都要享受物质和文化的消费，所以对于生活不要理解成简单的购物，也就是刚才张总所说的街区不是街道，街道可能是两边有一点店铺，我有钱可以做等值交换，购买一些商品，我觉得这是购物行为，这不能说明我们城市整个生活的全部，其实我们在生活里面大家发现这主要是一种消费，而且这种消费对于年轻的人群来说，在消费里面是文化娱乐消费又在我们娱乐消费里面又占很大一部分，其实大家现在都是衣食无忧，你找到工作满足你自己基本的生活需求，满足你的生存需求，我觉得这已经不成为我们的问题了，我们现在主要是享受一种档次，一种品位。在这里面我们每一天去看一些地方，大华影院，还有海淀剧院，再看看我们双安对面的华兴影城，就看这些人平常到8小时以外的时候，都在进行文化娱乐的消费。更享受精神层面，在你这个城市人的心情是非常自由，非常开放。

　　【胡斌】像东方新天地，我们也不讲上海新天地，我们就看一下我们的东方广场、东方新天地，我们在里面逛的时候都是很休闲，很随意，心情得到足够的放松，这个时候的人，我觉得是非常自然的一种人。当我们上班的时候，在老板眼光面前我们其实都是蛮不自在的，下班的时候一定要放松一下。所以我觉得对于街区在规划设计或者是在北京，或者是全国社区的打造方面，我觉得它应该是在做房地产一种升级版，而这种升级版是一种回归。我们以前很多阶段里面都是讲盖几栋楼，中间又把园林、绿化等做得很好，但是真正忽视了生活业态。比如说在我们沿海塞洛城已经做出来一条街，很多消费者和我们很多朋友过去看了以后觉得很有感触，觉得这就是我们需要的一种生活。在这里面有美容美体，有小的影城，有酒吧，当8个小时工作以外不用呼朋唤友跑到很远的地方，不用到三里屯，也不用到方庄去吃饭，很便捷的在2公里之内就能够让文化娱乐的需求，应深的放松找到地点，这从PK的角度来说，我觉得这是郊区住宅没有的。另外在城市发展至少现在房子比以前盖得更漂亮，当坐在飞机俯视这个城市是非常多样化的，形式是非常丰富的。而以前大家在做房地产的时候，在做小区的时候，或者是做一个社区的时候做的是很单一的，在我们塞洛城旁边很多的房子都是一模一样的，我们从网上也看到很多人对街区的概念理解是住宅加上底商，我觉得真的不能一句话来说明整个街区的建筑形式，就是社区打造首先从建造形态上面是非常多元化的，所以在我们塞洛城里面我们有4层的住宅是跃层的，也有6层带电梯的，一梯两户，也有18层一梯五户塔楼形式，也有一梯三户16、17层板楼，看上去建筑形式是非常多样的。以前在房地产我们也想省一点钱，设计师如果是建一样，有30％的重复设计系数，有重复设计系数，设计费也可以省一些，但是我们觉得在设计费上花的钱是值得的，我们在设计的时候难度是可想而知的，每一栋楼和每一栋楼是不一样的，阳台等等都不一样，这在我们建设设计上面提到了很大的难度系数，但是做出来的东西大家很喜欢，看上去不是千篇一律的东西，这是物理形态。核心就是你在这里面体现的是什么？体现了一种生活的形态，让你住在这里面亦商亦住，按照现在最流行的话就是“和谐社区”，回归到这个词当中，在前一阶段非常流行的一个词，所以里面一定是和谐的业态共存。

　　【胡斌】我非常喜欢精品这一张背景画，我希望在整个沿海塞洛城打造里面，街的里面真的是随便摆一把椅子，不愿意在客厅或者是家里呆着，就在街上享受暖洋洋的太阳，享受街上人来人往。今天焦点也在做直播，也可以回答网友的问题。也就是无街区的安静和有街区的喧闹的冲突矛盾怎么解决，有一些街必须需要商业，如果没有商业住区会被人骂的，有人说我要享受安静，别有那么多的商业，但是真正住进去这也不方便，那也不方便，连打一瓶酱油还要开车出去，回过头还是骂开发商，所以他还是需要有商业业态。有了商业业态，商业是需要人流，是需要商气，需要人气，需要这种气场，和居住所需要的“双安”，即安全、安静，这两个是产生冲突和矛盾，在具体沿海塞洛城打造从几个方面解决。首先从规划上，研究一个城市，我们去美国、纽约、西班牙、马格里等很多的地方，居住区和人的商业生活互相是一种持对望的态势，所以我们把居住里面为了保证双安我们可以把它做成一个相对围合的街区，让你的公共空间在内庭院里面，就是老太太推着他的孙子里面晒太阳，小孩子在这个院子里面跳皮筋，但是门口有保安，让小孩在外面玩的时候家里人不用担心，这样保证我们的安全、安静，我们现在有很先进的手段可以保证。当你出了这个门走入非常自由开放的街道里面，这个时候在酒吧里面喝喝酒，心情非常轻松，再请一个小姑娘看看电影，我觉得从这个角度可以解决住区安静性和商业的喧闹。再就是通过商业的管理，北京有很多的要求，上面是住宅底下不能是餐馆，通过一些管理的方式大家就可以把商业很好管理起来。另外在这里面，在业态上我们做一些商业业态的整合，不是随便什么业态都能够进来，在小区里面比如说你住在楼上，底下是卖小包子或者是吆喝什么事，你也觉得是蛮烦的事情，我们通过一些规划方式，人流、车流比较大的地方，像超市，单独规划在一个区域里面，和住区保持一定的距离，我觉得可以通过很多规划的方式、建筑的方式，现在建筑材料门窗的保温、隔音、降噪性能非常好，在建筑材料的选型上我们也可以有很好的科技手段保证，别去装栏杆，保证安全性别装一个栏杆把自己封在房子里，我们有红外很多高科技保安手段都可以采用。

　　【胡斌】其实它的核心实质有的时候我们是增加了人和人交往空间。再回过头人想当初50、60年代没有那么好的科技手段，小区也不是建得那么漂亮，那时候物质水平也不是很高，但是那个时候可以说路不拾遗，夜不闭户，社会风气非常好，但是那个时候主要是人和人之间交往，空间距离比较近。现在你住在城市单元楼里，你的楼上楼下，你的对门姓什么干什么叫什么有的时候非常冷漠。在城市住区或者是街区里面是很容易形成人和人交流，比如说我和你们住对门，发现一个陌生人撬锁，马上就有无数眼盯着他，他想撬锁不可能，很多安全防范是靠社会性，靠人和人的交流形成一个很强的人文，我们在打造社区、街区是比较喜欢的东西，就是人和人交流的空间非常友善，把空间距离感打破了，让人非常自由的交流。

　　【董宛】刚才你提到的一些符号我代表网友反馈集中的问题来问你，第一点很多们问你，包括吕大龙说你做沿街商业，商业提高同时住宅价值就会提高，但是你刚才提到一些做法，比如说走开放式社区比较早的万科，商业都是在社区一进门的地方；第二就是你提到我们开放式街区局部还是用了围合的手段，具体在沿海塞洛城，你是整体封闭还是开放的，你和万年花城还是不一样，比如和城市规划路是不是有形的隔开。

　　【胡斌】我们是86万平方米，整体做出来是23个比较完整的居住组团，居住组团四周要不就是城市交通道路，次干道、主干道，如果是横向城市干道，纵向一定设计成我城市内街街区，它的尺度可能就是刚才赵老师所说的大概是在24米以内，这样可能是15米，单行道可能是7米。通过完全开放的城市道路和小区街区纵横比较密的交通路网，使我有可能在整个街区道路两侧设比较多的商业。商业价值主要取决于交通和人流，在商业的角度来说，在国内、国外对于商业的价值观判断还是有区别的，我们今天借这个机会也澄清一下这个概念。就是包括媒体，很多人认为商业和房地产开发一样取决于地段，但是实际上在国外，对于商业的判断真的不在于地段，商业于什么？在于人流。人流、人流、人流，包括美国很多的ShoppingMall都不是在很好的地段里面，按照我们所说都是在四环、五环以外，但是人流很大，保证它的商业。所以我们在整个住区的商业还是靠人流，商业的打造我觉得不是按起葫芦起来瓢的感觉，商业至少使生活的配套很便捷了，至少生活的便捷性对于居住价格有很好的提高，大家住在这里面，包括我们现在像塞洛城很多的朋友一样，我们年底之前发起一个客户带客户的活动，因为很多人住在这说这很方便，这很好，这样他就把他的很多朋友都聚集过来，这样都在这里，或者是以后聚会就在塞洛城里面，不用到处乱跑，我的住宅的价值你想是提高还是降低了。都是喜欢的东西，非常抢手的东西，非常关心的东西一定价值提高，谁都不理它，不叱它价值还会提高吗。

　　【佟峥】黄总是住在城市边缘五环外，自己做新都市主义大盘；而吴总是做美国后街这样一个项目，据我了解他住在三环边一个能看见国贸的房子里面，他自己说坚持要买在城里，在你们俩之间会存在一些自己居住形态上的差异，你们两个人能不能展开一场简单的PK赛。

万年地产副总黄玺庆

　　【黄玺庆】这是不同的选择，不同的喜好，首先我年龄比他大，可能喜欢安静一点，喜欢独处一些，年轻人喜欢热闹一些。刚才说到什么是街区，街区主语是区，重点是街。什么是区？按照古代文字的解释，它是收藏谷物的地方，把谷物放在这里面，所以在区可能是一个场所，既然说是谷物这个场所就不能不稳定，所以应该是相对比较稳定的场所叫做区。什么叫街区？这个场所是由几条街围起来，至少是一条街，一个区围合起来至少要有三条线，至少要有一条街，被围合起来的场所叫做街区。如果三条路围起来不叫街区，可能是路区，为什么叫做街区？就是人围绕着两土在走，两个土是什么？古代两个土就是围绕在里面，这是古代街区的概念，至少要有一条街的围合度。路是一个足一个各，街实际上排斥的是汽车，是以行人为主的，街基本上都是人在走，而路是一个足，一个各，谁的脚都可以走，汽车的脚也可以走，那叫路，不叫街区，什么叫做街区是这个概念。

　　【黄玺庆】社区是指物理属性，社是指社群性的居住区，也就是居住在这里的人有共同的文化归属，共同的归属感，但是现在在房地产开发过程当中，开发商会遇到困惑，我怎么样去加强我这个社区居民的文化认同感，发现很难做到，至少从社区这个概念很难指导他做出能够有文化归属感的硬件来。然后是开始想到街区，为什么加强文化归属感？刚才胡总也提到了，实际上是随着福利分房制度取消之后，过去单位分房形成单位的人居住在一起，从而单位文化或者是大院文化消失以后邻居是谁都不知道，老死不相往来，这样怎么让大家互相认识起来，真正形成邻居，就想到了美国街区这个概念，重点就在街上。英文实际上说明了街一定是混合的，要做成街区一定是这个概念。街是干什么？街的首要功能是商业，逛街买东西去，所以B就是商业的意思；L就是休闲的意思，更好的土地，但是是修耕的土地上休闲；O是开放的意思；C就是要有人群；K就是看，我们在这里非常好的交往。为什么街区开始流行，就是开发过程当中没有办法找到使我的居民有归属感的硬件设施形成这样的街。今年我去京都看的时候突然有一个概念，我说我明白了一个词，ABCD可以构成现在城市文明房地产开发，A是一个区域，一个区域的细胞是B，数个B可以组成一个社区，数个社区可以组成一个行政区，这是ABCD的概念，一定是有道理的。每一个B实际上本身的高度、宽度、长度是有一个合理的规模。刚才也说到6至12，我看塞洛城的街就是拿我的脚一个一个量的，大概是7个半B，6个宽。它的价值是什么？把社区按照街区开发，实际上就给这个社区的人们提供一种实实在在的生活方式。我说搞一个社区文艺团体，但是具体在那里承载物是什么？现在发现是街区，这条街主要排斥汽车文化，主要强调人本文化，人可以休闲，可以购物，可以在酒吧、餐馆里面聚会，从而人和人建立新型邻里关系，新的生活方式能够有效建立起来，否则没有物质载体，可能就有一条行政路，有一条马路就叫做街区了，这是为伪街区。只不过目前对于中国来讲，街区是一个很好的概念，是解决社区文化，解决社区成长的一个很好的物质载体，但是毕竟中国和国外不太相同，在国外的街区你不会感觉到零乱，车少人多，而中国的商场很难达到安静，因为中国单个购买的量太少，需要规模，另外中国人容易大呼小叫，可能更多要做建筑的屏蔽遮挡，像树林、喷泉等等，但是街区是一个很好的概念，随着社区的成熟街区概念会越来越被开发商采用，如果一个大盘不走街区，那么大盘进行封闭，对于城市就是一种灾难，对于交通堵塞就是灾难，未来大盘一定要这样开发，开放式社区，封闭式街区，街区是相对封闭，但是封闭的街区不意味着一定要有围墙，通过下沉广场、街道、绿植和外面的街进行阻隔，这是很好的开发模式。

　　【张宝全】上海中远一个小区是150万平方米，他是社区的概念，前后有2公里长，社区封闭挺好的，后来小区启动以后不行，没有办法后来就找公交车，在小区里面开两站，开两站以后就很方便了，满足人的交通、交际，尤其是大盘，更要把城市的功能完备，不完备根本不可能。

上古地产董事总经理吴江

　　【吴江】我PK一下黄总，因为我觉得没有黄总那么有文化，像我这种没有文化的人还是愿意住在城市里面，因为可以触摸到城市里面，有文化的人既能入市又能出市，基本上住在市外。99年有一个清水园，潘总就带我去看，在路上说了一句，说我在这个地方做项目就不知道客户群从哪里来，潘总更在意的是CBD的客户群。接着说一下街区的问题，以我个人的经验来说，实际上我住过两个南派开发商开发的项目，一个是万科，一个是富地，他们在门口会有很大的牌子，上面写着八个大字，私家地方闲人免进，我们没有文化的人就感觉到这个牌子很威武，住在里面就觉得很开心。但是实际上我们现在的办公室，包括现在代理后现代城，办公室就在里面，我们项目很早就提出街区的概念。街区有这样几个特点，比如说私家地方闲人免进，给人感觉你在社区里面生活被人看见很少，像万科以亲切面目表现给人的开发商，社区都有很大的围墙，这个围墙只是镂空的，让人们看见里面绿化很好，社区里面的人不会被打扰，我们叫做灰度空间或者是半开放的空间。而我们说全开放的空间，像苹果社区住户和三里屯住户是两类客户，三里屯就觉得受不了底下的人对他们的干扰，而苹果社区很有可能底下有一个酒吧或者是餐厅，他觉得很好，人和人的价值趋向不同，就会决定街区在某个方面实现的程度。像我们这种没有文化的人，住在私家地方闲人免进，但是如果你看到这种半开放的空间时候，实际上街区是完全把它打散，从灰色空间到白色空间，你的私生活就可以被人传诵，被人欣赏，或者是被人宣扬。它和社会的界面和生活的界面都是很生硬的，为了保护住户安全，虽然对小区的住户是很好的，但是对于外来的人是不好的。而街区在这方面是非常包容的，这是第一个问题。

　　【吴江】第二个问题再说街区的价值。刚才张总提到是生活方式的载体，作为生活方式的载体具有多样性的特征，在一个街区里面又是高度集成和抽象，我们的街区虽然承载很多的生活，但是这种生活虽然内在的表现，或者是它的业态可能会非常丰富，但是实际上所对待的人和他所表现出来那种精神上的价值是高度相同的，也就是非常明显的文化形象决定了所谓的建筑街区场所的价值。它的心里形象和文化形象我们觉得是比较高度抽象的。第二就是我们认为它具有一个更高的商业价值，像塞洛城、苹果、万年花城都做的很多街区的探索，这种街区的探索就让很多原来并不一定具有商业价值的地方，就具备了一些商业价值，而这种商业价值又和生活方式感觉是密切相关的。其实像刚才张总说得很好，CBD的东南部，我们觉得这是一个区域，还有朝青板块，这两个板块最容易产生街区住宅或者是街区的地方，因为目标客户产生非常明显的一致性，而且目标客户开放的心态和目标客户的生活方式表明和趋向是一致的。如果我们所有的楼盘都可以号召大家取消围墙就会成为示范街区，但是现在没有做到。虽然单个项目很大，单个项目可以说是街区生活，因为我们是在探索，另外很多建筑都是新建筑，自然更新替代还需要很长时间，所以我们实现的是街区生活，但是不能说已经相对形成很多的街区，这还是需要解决的问题。作为我来说觉得精品购物能够意识到这样问题，而且关注这样的问题，我觉得至少是一个比较好的方向。我觉得尤其是朝阳路和青年路，朝青板块和东南部路网密度差不多，规划很好，而且道路系统整个居住的客户的感觉也很接近。这两个区域里面应该会出现街区来承载这样一种生活。

　　【吴江】目前北京的规划，还有目前大量的城市改造所造成的影响，我们公司的分析我们认为就是布袋子效应。什么叫做布袋子效应？朝阳路到通县至少有1000平方米左右的住宅，但是他们都到华堂来消费，在华堂个区域消费是很好的，所有包括餐厅一是道路是最堵的，另外就是商场经营很好。亚运村北面也是一样，安立路延伸过去实际上一直到小汤山附近也有1000平方米左右的公寓，但是他们都会集中在亚运村华堂，飘亮和北辰购物中心消费；南城也是，以后集中在SOGO和新世界，这就是住宅商业配套不足的问题，也就是你的配套不能满足大部分客户日常生活需要。日常生活可能除了交流的价值可能是最高的价值，但是他基本生存价值，比如说我们吃饭，现在在CBD东南区吃饭已经好一点，原来可能还是要到CBD里面去。再说朝阳路和青年路也是一样，还是要华堂路往西，否则饭馆和配套就很差。但是你的街区出来以后，你的街区配套就会解决很多在社区里面、住区里面人生活的基本需要。所以这种基本的生活需要可能就需要一些好的建筑形态来配合，所以我们就看到无论是苹果12苑街还是我们自己的会所，还是胡总这边做的这条街，这种好的建筑形式就能够基本承载一个大家不需要跑到CBD感受到都市繁华又能够满足基本生活需求。还有需要带中心的建筑，可能就是一个吃喝玩乐的地方，业态可能是KTV、洗浴、歌厅，包括桑拿、酒吧等等这样的地方，不一定是华堂这样的地方，所有不方便在家门口的娱乐要到那里进行，这可能还会有精神中心的问题，无论是精神中心还是物质中心。所以从我们自己的角度来看，街区这种尺度，还有街区的这种出现，一定会是未来的一个方向。作为我们开发商来说，可能也会越来越多注意到在这个过程中间所有商业的问题和建筑形态的问题，因为底商实际上是不能承载街区价值的。

　　【黄玺庆】听了几位老总和专家的论述，我现在尝试对街区下定义，什么叫做街区？街区就是数条街或者是数条街与路围合成可供人活动的，并且承载了诸多街的功能的区域，这叫街区。那么街区又分成几类，可能有居住街区，可以有商务街区，还可以有商业街区。请大家指正。

　　【张宝全】我这样想，如果查字典也许就是这样说的，但是在今天要进行修正了，现在有很多的模糊性和不确定性，已经成为我们一个重要的特色和特点，所以我觉得刚才讲的物质形态上或者是具项上来看，但是它后面承载的东西完全不一样了。刚才只是说出一个表象，没有说出表象后面丰富的东西，刚才几位都说到后面的东西，我们今天关注的是后面的东西，同样一条街几百年、一千年了，现在已经有很多的变化。

　　【记者】街区确实是文化理念很深的地方，这个理念贯彻好了也许就能解决一些问题，像北京最麻烦的堵塞的问题，朝青板块交通最为严重从而出现问题，但是一旦生活街区能够承载娱乐或者是购物的功能话，可能交通堵塞问题就能解决。

　　【吴江】中国一直都是有街区的，建国50年又把街区消灭掉，之后还会形成街区，自然发展同类人居住在一起，具有同样精神追求和爱好的人居住在一起，和原来大家人为派分到不同区域的格局会打破，就会形成街区。我认为同样的价值观可能会产生同样的街区。

　　【黄玺庆】这一点我同意，就是清明上河图就是非常现代的街区居住图，只是后来大院单位文化把相同的人聚集在一起，这种文化消失之后没有新的街区文化补充。

　　【张宝全】街区和街道不一样，街区和商区也不一样的。街区一定是以居住为主的，商区完全是商业形态，而不是街区，我们今天讲街区，生活方式、文化，其实文化讲得很大，很抽象，文化非常简单就是我们的行为方式和情感方式，比如刚才胡总说带个小姑娘看电影，这种生活方式就构成了一种文化，我们需要什么样的生活，或者是需要什么样的行为方式，目的就需要在街区里面要有表现的地方，要有承载的地方，这些又构成一种文化，或者是一种特征。

　　【黄玺庆】这一点我要跟张总PK一下，我觉得街区是根本的，商业区是商业街区，住宅区就是有住宅街区，写字楼就有写字楼街区，只不过前面不同的定语是什么样的街区。

　　【张宝全】我再PK一下，刚才所说的功能商区，工业区，这是居住区以这样为特征的，但是今天到后现代已经完全打破了，以前的那种形式会增大城市交易成本，包括增大城市环保压力，也增大对城市整个环境的破坏，由于文明的发展我们很多已经标准化拷贝，比如说所谓的生活就是天客隆把生活集中了，不管是开在城市中心还是郊区，只是规模大小，像到麦当劳哪怕是到六环以外，跟城市中心的麦当劳是一样的，剩下来的在街区存在什么？除了这些就是个性化体验需求，这些都是为了生活的一种特征。另外我们今天研究的主要问题是什么？街区是在时间里面成长出来的空间，每一个空间对时间特征，就是特定时间里面政治、经济、人文、信息，我们今天在很短的时间里成长出来的，它失去了政治、经济、人文，如果都很单一化，正好跟我们今天是相违背的。我们今天老被困扰，老被困惑，当我们确认街区是我们生活街区文化载体的时候，我们究竟需要什么，我们需要什么样的工具，我觉得今天才是讨论街区最根本的原因，就是街区已经被现代化廉价的复制，丧失了原来街道在我们传统历史上发展带来的对人精神和文化特色的保留，怎么样现代重新恢复我们的传统和文化，这是我们今天讨论街区很重要的命题，就是重新重塑我们的街区，这是我们讨论最主要所在。

　　【黄玺庆】我们没有矛盾，我们都前进了一步就是居住街区，只不过要延伸以办公为主的商务街区、商业街区，既然是开发商的行为，我们现在的街区没有那么神圣，张总说的是历史沿革那些街有很深邃的历史文化内涵，我们现在街是我们养的，过去美人是养的，而现在有很多美人是打造出来的。在童年可能会粗糙一些，但是慢慢就可以形成很好的氛围。

　　【佟峥】本来我们做这个选题的时候，自己心里有一点犹豫，我们上午讨论完之后，我觉得有很深的背景，基于城市化的进程，再就是基于人的情感和人的生活情感的提升，包括房地产发展的一种必然，大家的鼓励也是让我们感觉做这个话题很有意义。在房地产市场比较浮躁的今天，也为房地产市场把一把脉，在此跟我们的读者和网友提一点建议，今后单纯比拼价格，比拼容积率的时代已经过去了，大家还是选择物以类聚、人以群分的理念来选择。明天我们会讨论综合形态的街区是不是转手价值能够得到相应的保留或者是体现，我们会找这方面的证据，有了更多的证据以后会把我们的建议告诉大家，原则成功成熟的街区可能比选择一些单纯的，以房子作为他的产品形态的社区来讲可能保值性更强一些，因为毕竟在国外很多这种经验都证明了不同的街区，不同属性的街区是城市发展的一种必然，我想我体会就是这么多，今天非常感谢大家，也感谢搜狐焦点房地产网合作伙伴，谢谢你们！