第二十六期   最担心的是我们的公司变成了可口可乐、麦当劳

——2004年10月15日潘石屹在SOHO小报网网聊实录

 

潘石屹：大家好！前一段时间又是过节，我又是拍电影，好长时间没有在网上和大家交流。

 SOHO·尚都的销售没有任何问题

 老猎人：潘总，SOHO尚都准备什么时间开盘，大概的价位是什么？如果尚都的认购像建外开盘那样出现抢购时您有更好的解决方案吗？

潘石屹：SOHO尚都开盘的时间初步定在11月底，价位还没有定.十月底我们会根据市场的调查出来一个参考的价格。通过销售人员的反映，他们认为SOHO尚都的销售没有任何问题，因为量不大，他们的信心都很足。

 

老猎人：潘总，从现代城到博鳌到建外，有很多人一直跟着您，并且也都赚到了钱，您在SOHO尚都对这些人有什么特殊的照顾吗？

潘石屹：我们会对我们的老客户，大约有5000户，不到6000户。如果是要购买SOHO尚都的话，我们将在价格上给予优惠。优惠的比例在本月末出来。

 

房子说：近期客户装修时，有的租户无法按正常时间通过物业管理公司的消防审批，刻意拖延并收取好处，导致租客无法在正常面租期内完成装修，此种现象潘总是否知道，如果属实将如何处理？

潘石屹：前一段时期是建外SOHO出租的高峰期，现在进入了装修的高峰期，我们发展商和物业管理公司都会竭尽全力配合我们的租户尽快的完成装修和入住。如果哪个环节有拖延，并想通过拖延谋取好处，请及时向我们或物业管理公司的领导反映。我们一定及时的去处理。

 

再现张三丰：听说你利用“十·一”长假率公司高层赴澳洲考察，不知此举是否与你马上开盘的SOHO尚都有联系？

潘石屹：国庆期间我们去澳大利亚，一方面是度假、考察，另一方面，更重要的是落实了SOHO尚都最后的澳方设计工作。SOHO尚都的设计工作已经完成，我们对Peter他们的设计很满意。下一步是SOHO尚都的建设和销售工作了。

 

蓝妹妹-在水一方说：请问潘总，您对于今年成为销售冠军有把握吗?

潘石屹：没有把握。原来我们预计SOHO尚都的销售额会为我们公司今年销售额有所贡献。但是，我们在SOHO尚都的规划、设计工作中花费了比较多的时间。我们希望这个项目前期的设计中做的尽可能完善，不要留下缺憾。所以SOHO尚都的销售额预计算不到今年的销售额中去了。

 

潘石屹之网络精英版说：熟读周易的您认为您以及您的企业目前到了乾卦的哪一步了？是“九四，或跃在渊，无咎。”，还是“九五，飞龙在天，利见大人”，如果是后者，如何避免“亢龙有悔”?

潘石屹：是乾卦的第二爻。九二：见龙在田，利见大人。

 

央金玛说：潘总我就问一个问题——朝外SOHO什么时候开盘，ZAHA的方案确定了吗？

潘石屹：朝外SOHO（是CBD01地块）的方案和开盘时间都没有确定，我们目前的注意力都集中在SOHO尚都上。

 

乔达摩说：如果物流港、尚都、朝外加上建外七期几乎同时进行，会对公司资金、人力造成压力吗？

潘石屹：我们会安排好我们的人力、资金，从目前来看没有任何的困难和压力。

 

女孩说：SOHO尚都有样板间吗？您准备什么时候给她揭开面纱？

潘石屹：SOHO尚都样板间在11月20日建成。

 

邦德三只眼说：潘总你好，SOHO尚都的销售目标是多少？

潘石屹：SOHO·尚都的销售额大约是25亿人民币左右。

 

老猎人说：潘总，建外SOHO中心有一个很大的绿地，什么时间建？是您掏钱建吗？您觉得它会建成什么样？

潘石屹：是我们出钱，由政府来建设并管理，明年建成。

 

老猎人说：潘总，您能说说您对尚都的项目怎么看吗？

潘石屹：SOHO尚都的位置是非常好的位置，前期的规划设计工作我们是已经尽了百分之百的努力，市场的反映要看市场形势，今后的工程质量我们会严格把关，争取再做一个精品。

 

一脚踢进空门说：世贸国际公寓二期已经动工了，而且物业类型和体量都和SOHO·尚都差不多，怎么样才能有效避免这样两个“邻居”之间的可怕竞争？

潘石屹：我们公司的产品和其它房地产公司的产品有很大的区别，我们从来不担心在市场上面有“邻居”之间可怕的竞争，只有产品同质化才容易引起这的竞争。

 

 

SOHO中国具有转折意义的11月

 

再现张三丰说：11月对SOHO中国来说，面临一个转折，月初，建外SOHO售罄；月底，SOHO·尚都拉开帷幕。不过，我觉得这个转折并不是简单的旧项目结束新项目开张，而是SOHO中国一个新的飞跃历程。不知你是怎么看待的？

潘石屹：我们希望每一个新的项目都让我们公司上一个新的台阶，无论是产品的质量，设计和我们整个员工及团队的素质，都希望迈向一个新的台阶。过去几年时间，回过头来看，我们一直是这样做的。现代城、长城脚下的公社、博鳌蓝色海岸、建外SOHO，每一个新项目都是我们进步的里程碑。

 

蓝妹妹-在水一方说：11月初，建外SOHO偃旗息鼓，11月底，SOHO尚都拉开帷幕。请问潘总，11月SOHO中国员工的主要工作是什么？会不会面临裁员？

潘石屹：我们的销售队伍在建外SOHO的销售中立下的汗马功劳，这两年来一直处在非常紧张的工作状态。11月份可以让员工放松放松，休息休息，我们还要举行一个盛大的销售人员表彰大会，表彰那些在建外SOHO销售过程中为公司做出贡献的员工。

 

再现张三丰说：听说建外SOHO约1800位客户，购买了2300余套房子，其中前150位客户投资金额均超过1000万元（前15位客户超过4000万元），请问投资SOHO·尚都的客户会不会就在这些大客户中？

潘石屹：从以往的经验来看，购买现代城的大客户绝大多数都购买了建外SOHO，我想建外SOHO的大客户中也会有一部分人继续的购买SOHO尚都。因为他们有真实的体会，购买我们的房子值不值，能不能赚钱，比别人用语言告诉他或看广告要直接的多。

 

女孩说：“建外SOHO偃旗息鼓、SOHO尚都拉开帷幕”您能介绍一下建外SOHO的销售战果到底如何吗？

潘石屹：建外SOHO销售的不错，两年来建外SOHO一直是北京的销售冠军，去年建外SOHO的项目公司从事建外纳税额是全国房地产行业第二名，全北京房地产行业第一名，这就是战果。

 

老猎人说：潘总，最近第一大道租赁情况怎么样？第一大道出租又有什么政策出来？

潘石屹：第一大道的出租情况非常好，这要感谢公司的租务部和全体销售人员，以及与我们合作的房地产代理公司的努力。从本月起，我们将实施最低限价的政策，本月的最低限价是每平方米每月18美金。我们预计11月份最低限价应该提到19美金，12月份的最低限价提到20美金，我们这样做的想法是不打价格战，使投资第一大道的客户能够得到满意的回报。

 

 

给99朵玫瑰出书，也是对他们优秀的成绩的一种肯定

 

潘石屹之网络精英版说：夏日狂欢节已经成功落幕了，请问潘总，此次历时几个月的活动到底给SOHO街带来了多少的成效？以后是否还会有类似活动？

潘石屹：夏日狂欢节马上就要结束了，总体来说还是非常成功的，给建外SOHO带来了人气，提高了建外SOHO的知名度。在短短的半年时间，建外SOHO能够达到今天这样的效果，与举办的夏日狂欢节是分不开的。

 

再现张三丰说：建外四期马上要交房了，不知你对四期的物业管理公司确定下来没有？

潘石屹：四期的物业管理公司很快就会确定下来，等确定下来以后我会告诉大家。

 

再现张三丰说：好象下月初你公司要对外售书了，是新的99朵玫瑰吗？我们怎么才能获得呢？能有幸见到书中的玫瑰吗？

潘石屹：我们将在下个月出一本我们销售制度和销售员的书，总结这些年的销售经验，取得的成绩，对参加销售的优秀销售员也是一种肯定。网友们如果是想要这本书，可以和我们SOHO小报网联系。

 

潘石屹之网络精英版说：潘总，请问购买您建外SOHO房子的人中有没有人是买来自己住，而不是纯投资往外租的，这个比例大概是多少？

潘石屹：建外SOHO的房子中自用的和投资的目前各占一半。

 

阿松说：大家对新书的封面和名字《52周赚够100万》存在很多异议，觉得太过拜金，您怎么看这本书?会有所调整吗?

潘石屹：今天中午我们已经把书的名字调好，最后定的名字叫做《幸存者游戏》。

 

狼来了说：有消息说，此次建外收官后销售部将有近三分之一的销售员被淘汰，是真的吗？

潘石屹：建外SOHO销售时间长了，有一部分销售员已经疲惫了，销售工作不是人生的一个终生职业，对那些疲惫的，没有力气再往前走的销售员应该让他们换换工作，去干别的。当然，对那些精力还很旺盛，很投入的销售员，我们将转到SOHO尚都的销售当中去。

 

kevin说：潘总，贵公司对代理行的奖励行为虽然可称赞，但奖励的额度是不是少些了呢？

潘石屹：我们认为这个额度是恰当的，随着建外SOHO出租市场的成熟，我们的奖励也将会取消。

 

乔达摩说：建议潘总给SOHO中国公司工程、财务、人事等部门也写本书——99片绿叶

潘石屹：我们一直准备为我们的工程师们出一本书，写写我们的项目是如何设计和建成的，及其建筑质量是如何保证的。

 

一脚踢进空门说：潘总，据说您要给建外SOHO的项目销售个人冠军颁发金牌什么的？是真的吗？

潘石屹：是真的，给我们建外SOHO的销售冠军颁发金牌。

 

老猎人说：潘总，您曾说过您认为您的公司是您见过的效率最高的公司，那您对您的员工的要求是什么呢？他们为什么会有这么高的办公效率呢？

潘石屹：员工之间要团结，办事要有效率，不要互相扯皮，公司的决策不能走弯路。全公司围绕着两件事，建房子，卖房子。只有建房子和卖房子这两个中心，其它的都不是中心，这样的话公司的效率就会高，对社会的贡献就会大。

 

房虫说：潘总，随着地价的上升，利润空间在减少，您如何应付高成本的公司运作费用，是减薪还是裁员！！！

潘石屹：我们公司员工的工资、管理费用，在我们总的成本和销售额当中占的比重很少，我们不存在减薪的问题，也不存在裁员的问题。

 

邦德三只眼说：冯仑说他们在尝试把公司从香港模式朝着美国模式转变，请问SOHO是属于什么模式？请比较一下你跟冯仑企业文化的差异性，谢谢。

潘石屹：SOHO中国的开发模式是中国的模式，既不是香港模式，也不是美国模式。

 

老猎人说：潘总，您有专门的公关公司吗？您用于广告的费用是多少？目前房地产商都在大力做广告，您怎么看？

潘石屹：现代城推广费用（包括广告费用）占整个销售额的0.9％，建外SOHO的推广费用（包括广告费用）占销售额的0.7％，我想这是同行中最低的比例了。

 希望《阿司匹林》可以去参加戛纳电影节

永远护着你说：请问潘总，最近是不是一直在忙拍片，进展怎么样？感觉什么样？

潘石屹：电影已经拍完了，用电影的术语说就是杀青了，感觉很辛苦，拍了几个通宵，终于赶完了。

 

房子说：电影已经进入剪辑阶段，不知道何时能完成？能与观众见面？很期待您的演技展现。

潘石屹：大约在明年的春节前后。

 

潘石屹之网络精英版说：请问您拍摄《阿斯匹林》里面是否有和梅婷的激情戏，亲密到什么程度，是否可以和网友们谈谈？

潘石屹：《阿斯匹林》是一部都市的言情剧，这部电影很含蓄，没什么激情戏。

 

潘石屹之网络精英版说：《阿斯匹林》已经成功封机了，请问您以后还会再拍摄别的电影吗？如果不拍了，这部影片的意义就太不同了，又是您的处女作，又是您的封山之做，是否要包装起来典藏限量发售呢？

潘石屹：《阿司匹林》这部电影拍的成功不成功，我还不知道，以后要不要拍的事情我就更没想了。最后所有的评价等观众去评判，在这个戏中每个现代都市人都可以找到自己生活的一部分。

 

老木说：老潘，您参加拍电影后，对拍电影有什么感想？

潘石屹：拍电影很辛苦，小时候看电影觉得很好玩，很热闹，这次拍完电影以后才知道后面是许多人要付出非常辛苦的劳动。

 

由南向东说：潘总，电影拍得怎么样？里面的台词是您自己的声音吗？需要后期配音吗？

潘石屹：是自己的声音。

 

再现张三丰说：你有没有想过通过拍摄这部片子而获个什么百花奖、金鸡奖啥的？

潘石屹：导演是从法国回来的，我想他更愿意把这个片子拿到戛纳去。

 

深呼吸说：请问潘总将来还会接拍电影吗？

潘石屹：现在还没有想。

 

一脚踢进空门说：老潘，电影都拍完了，你是怎么评价梅婷、鄢波夫妇二人？

潘石屹：梅婷、鄢波他们两人、剧组的所有人都是非常勤奋。他们两人非常低调，也很聪明的人，他们不张扬，不是我们想象中的大明星。对名、对钱不是那样的在意，我想这样的人是会拍出好电影的。

 

房子说：您都是“通宵”时间拍戏么？会不会和工作有冲突呢？您怎么安排工作和拍戏？

潘石屹：拍电影期间和工作是有冲突。所以我是通宵去拍，尽可能不要耽误工作。

 

ad100说：你看了王家卫的《2046》了？还有陆川的《可可西里》？有和评价？？

潘石屹：这两部电影我都没看，据说《可可西里》拍的很好，很感人，我抽空一定去看看。

 

一脚踢进空门说：老潘，您觉得梅婷漂亮吗？

潘石屹：梅婷本人长的很漂亮，可是在电影中脸上画上了许多雀斑，头发也做的很怪。漂亮 的标准不一样，对不同年龄的人也不一样。

 

阿松说：要是阴差阳错您获得奥斯卡最佳男演员奖，您想说点什么?

潘石屹：这不可能，想也是多余的，浪费时间。

 

阿松说：阿司匹林中您的戏服好象就是您本人日常的穿着的衣服?没有换吗?

潘石屹：没有换衣服。

 

非非说：潘总，《时尚健康》给张朝阳拍了一组很性感的照片，你会不会也尝试一下?

潘石屹：《时尚健康》找我，也要给我拍上一组，我没有答应，并不是怕脱了上衣，而是觉得太有点学张朝阳了。我给他们出了一个建议，做另外一个选题，这个选题的名字叫“八戒”，八戒才是一种健康的时尚。

 关于房价的事情我就不发表意见了

 蓝妹妹-在水一方说：美国《纽约时报》不久前指出，中国的房屋的空置率已超过国际警戒线，同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂。请问潘总，您认为中国已经进入房地产的泡沫经济时期了吗？

潘石屹：几年来不少的学者、经济学家都说中国的房地产要到冬天了，有泡沫了，过热了，到了崩溃的边缘了。但是我认为这几年房地产发展是很健康的，目前中国的房地产市场不是泡沫，不是过热，急需解决的问题是要真正的市场化，彻底的市场化，土地要市场化，新房子的交易要市场化，二手房的交易也要市场化。

 

老猎人说：潘总，今年年初您发表的《2004年北京房地产将要发生的事情》中说北京的房价2004年一定会涨，到今天预见已成现实，请问潘总北京明年的房价会怎么样呢？

潘石屹：关于房价的事情我就不发表意见了。

 

蓝妹妹-在水一方说：请问潘总，面对CBD的交通问题，而且您的四个项目（包括未建的两个）都在这一区域，你有没有自己的交通解决方案。目前的交通状况，是否会影响您的销售

潘石屹：目前CBD的交通状况不是很好，因为几条主要的交通干线还没有完成，而且在CBD建筑工地的车辆多，建筑工地的工人多，都是造成交通状况不好的原因。可是建成后的CBD，随着这几条主要干线的实施，情况会有所改善。

 

蓝妹妹-在水一方说：请问潘总，目前，银行业普遍收缩按揭业务提升高价房首付比例，这一政策对您开发的项目的销售有多大影响？

潘石屹：最近我看到的银监会的指引，并没有提到首付款的比例，而是根据每一位购房者情况，由具体的商业银行去确定。这个指引是市场化的做法，再不是一刀切的做法。我们欢迎这样的政策，对我们开发的项目销售没有影响。

 

minicar说：您对房地产业大规模定制这种提法怎么看？

潘石屹：在目前的政策和房子预售政策下，房地产发展商做定制是很困难的。

 

再现张三丰说：被称为“好看难建”的央视新大楼已在9月22日动工。除了“侧面S正面O”的奇特造型外，央视新大楼的安全也一直备受关注。国内许多专家仍认为大楼设计过于复杂，全楼先天性倾覆力巨大，抗冲击破坏力差。你对此怎么看？

潘石屹：去年冬天CCTV大楼的设计师来北京参加专家对结构的评审会，我见到了他，他很高兴告诉我专家的评审会结束了，CCTV大楼的安全性通过了。

 

再现张三丰说：近日从北京市规划委员会获悉，《北京城市总体规划(2004—2020)纲要》已经修编完成，11月将向国务院报批。北京2020年的规划蓝图是建立西部环保产业，东部发展新城。这表明CBD规划是不是完全定稿了，不会再有增减的变化了？

潘石屹：北京CBD的规划是北京市批准后报请国务院批准的，我想不应该有什么变化。而且现在一大部分都已经开始建设。

 

老猎人说：潘总，您对选项目有什么要求，有机会可以替您找地吗？您会给信息费吗？

潘石屹：现在要找地唯一的出路是通过政府的招拍挂，中间人介绍的机会越来越少，这都是几年前北京的做法。

 

再现张三丰说：近日有消息传出长江实业、和记黄埔高层人士联袂考察顺驰，在市场上引起了各界的猜测。市场人士普遍认为，双方此次进行接触的人员级别相当高、考察时机正选在“顺驰控股”筹备在香港上市期间，考察背后可能隐藏着双方计划进行股权层面合作的深意。对此你有何评论？

潘石屹：房地产发展商的老板互相走动走动是很正常的，但是我想长江实业不会投资顺驰。

 

再现张三丰说：9月20日建设部在向部分新闻单位通报中特别提到，“部分开发企业利用政策和市场信息不对称，恶意炒作，造成局部地区、个别项目房价短期内非正常上涨”。 其中主要就是指以你为代表的开发商。对此等言论，我想你应该有话要对大家说一说？

潘石屹：我能说什么呢？我就不说了。

 

再现张三丰说：摩根斯坦利分析师谢国忠日前发表的研究报告中指出：中国房地产业可能会出现重大调整。目前中国紧缩政策的成效有限，投资依然过热，所以任何进一步的紧缩措施都可能造成房地产市场出现重大调整。触发的因素可能是加息措施，且在年底前加息的可能性非常大。你感觉他的预测有多大的可能性？

潘石屹：两年前谢国忠就说中国的房地产出现了严重的泡沫，现在又来了，我认为中国的经济通货膨胀不是最大的问题，最大的问题是就业，失业率不能太高，人人都要有饭吃。当然，人民币升值的压力，我认为还是很大的。去英国、美国、澳大利亚，花英镑、美元和澳元，感觉和人民币一样，而且人民币越来越值钱。

 

一江春水说：建筑规划馆模型中的金地和万达怎么与现代城对面在建的不一样，规划中模型靠长安街一侧还各有主楼，可根据实地情况，已经没地方盖了，您知道内情吗？

潘石屹：还要建，还有地方建。

 

ad100说：你看了黄如论的商业项目了么？有何认识？

潘石屹：我还没有去看，我一定抽空去看。

 

老猎人说：潘总，微软前总裁盖茨在清华演讲时被问道他对公司最担心的是什么？他说：他很担心他的公司不能像可口可乐那样长久！这让很多人吃惊，您怎么看盖茨的回答？您最担心公司的事情是什么？

潘石屹：我最担心的是我们的公司变成了可口可乐，变成了麦当劳，永远没有创新，几十年生产一样的糖水，一样的汉堡包。

 

一脚踢进空门说：据说在第五届北京朝阳国际商务节上建行北京分行与京泰集团签署银企合作协议，将向京泰集团在CBD的建设项目——北京物流港提供15亿元人民币的授信额度。请问潘总，这是否意味着SOHO城项目离具体实施又更进了一步？作为京泰的合作方，对于SOHO中国公司这也应该是一个值得关注的消息吧？

潘石屹：京泰集团是一家很有实力的公司，作为我们的合作伙伴我们非常的放心，但这个消息我还没看到。

 

一脚踢进空门说：潘总，您有没有兴趣从政？

潘石屹：没有兴趣，也没有能力。

 

 

胡润排行榜就是一个娱乐榜

 

一江春水说：前段时间小报网闹的挺欢，结果把不同政见者给轰走了，您怎么看？小报网上有没有民主的气氛？

潘石屹：我们是怕惹麻烦，所以我们SOHO小报网站的原则是不反动，不黄色，希望大家能够理解。在这两个前提下，什么都可以谈。

 

东北一家说：潘总：今天的《新京报》上刊出您对胡润榜的看法，哪您认为您在胡润榜的排名应该在何位置？

潘石屹：胡润排的富豪榜，我看更多是一个娱乐榜，娱乐大家。不可能非常的准确，因为他的人手也很有限。我没有那么多钱，我离他最低的标准还差十万八千里。

 

再现张三丰说：上月你出席并主持了新浪网举办的房地产论坛：探究CBD围城现象。同会的还有很多CBD的大盘老总，不知你们最后对CBD的围城现象探究出什么结论来？请说一说？

潘石屹：CBD是一个中央商务区，应该把商人请进来，把工程师请出去。

 

女孩说：《SOHO小报》给读者寄了一份调查表，反馈如何？

潘石屹：读者反馈的情况很多，许多读者都给我们提出了宝贵的意见和祝愿。

 

阿松说：您喜欢喝咖啡吗?钟情什么牌子?

潘石屹：我不喝咖啡。

 

一脚踢进空门说：有媒体评价老潘：“说自己想说的话，穿自己想穿的衣，走自己想走的路，盖自己想盖的房子，这是老潘心目中的自由。”您是否认同？

潘石屹：这是我说过的话。

 

主持人：谢谢大家的光临，祝各位周末愉快！

潘石屹：今天的聊天就到这里，再见！