第二十九期     我们今年的纳税额应该是全国房地产公司中的第一名

建外SOHO预计今年给政府交税2.99亿元

--------2004年 11月5日潘石屹在SOHO小报网网聊实录

 

潘石屹：大家好，今天下午的聊天现在开始。

 

少谈价格，多关心和创造价值

潘石屹认真回答网友提问

再现张三丰：听说你在接受记者采访时表示：央行加息后，房地产业将受影响，可能使购房需求减弱，房价下跌。对于房地产开发商，如果负债率高达70%—80%，可能面临被淘汰出局的危机。你是不是认为央行加息，实际上是重新定了一个门槛，谁能跳过去谁就跳，跳不过去就关门呢？

潘石屹：央行加息后，媒体的反应很强烈，也很集中。我所有的言论以SOHO小报网上聊天为主，我看了一些媒体的报道，上面写我讲的如何如何，实际上不是我讲的话，有许多是误传的，以讹传讹。

 

再现张三丰：社科院金融研究中心专家易宪容昨天在接受记者采访时说：“目前尚无法揣测央行下一次变动利率的具体时间和幅度，但是可以预测的是，人民币开始进入加息通道，今后半年内人民币利率有望再次提高0.25个百分点。”你对他的预测有什么看法？

潘石屹：央行用加息，减息的手段来调控经济，我们是欢迎的。但下一步，什么时候具体加息，是由中国人民银行根据中国的经济情况来决定。我想其他任何人都也不知道，应该再加多少次息，更不会现在就预测准，要加到10％。

 

夕颜：许多媒体报道说您认为加息后房价要跌，您如何面对？对于“开发商操纵数据”这一说法您怎么看？

潘石屹：一位经济学家说房地产发展商在操纵数字，我不同意这个看法。房地产发展商没有能力去操纵数字。房子的销售的数字，是要根据房地产商与客户签订的契约去房管局登记。也要根据这些数字，去纳税，办房产证，办银行的按揭。登记多，或者是登记少，首先不干的是客户，其次税务局、银行、房管部门也不会干。所以我认为，开发商操纵数据这一说法，是不成立的。

 

蓝妹妹-在水一方：近来有一些报纸记者乱用您的言论，你有没有想过用法律武器来解决？

潘石屹：两个多月来，我给自己订了一条戒令，就是不要谈房地产的价格。在我们大谈价格时，更应该关心价值，对我来说要少谈价格，多关心和创造价值。但是我也看了许多媒体冒我的名话说，说我说的房地产价格又涨了，房地产价格又跌了。我想这也从一个层面反映出来，其实大家对价格太关心了。

 

夕颜：《北京青年报》评论这次加息：“抛开政府公布的统计数字不说，单是依据北京市民的亲身体验就不难了解，北京某些地区的房价正在以疯狂而诡秘的方式连续爬升，一年多的时间里，西四环某些楼盘的价格上涨了30%。这种非理性的上涨势头是0.27的加息能够压得住的吗？不光普通公众感到忐忑，恐怕实行宏观调控的政府也没有把握”。您是如何看待这段话？

潘石屹：北京的房价在去年一年上涨幅度比较大，我想主要是因为供应量不足，或者是因为人们对供应量的预期不足。0.27％的加息能不能起到作用，主要要看市场的反应。

 

再现张三丰：日前，建设部政策研究中心主任陈淮和国务院发展研究中心金融研究所副所长、博导巴曙松在重庆接受了当地媒体的采访。他们就当前房地产市场的宏观调控、开发商融资困难和房价的走势等重要问题做了表示：房地产市场没有低迷，房价还要涨20年。请问你对此是否有同样看法？

潘石屹：我在网上看到了巴曙松了一篇文章，说他没有说中国的房价要涨20年，说他的原话是说中国的房地产还会再发展20年，我同意中国房地产还会再发展20年的说法，至于这20年内，房价涨涨跌跌都是正常的事。我们看任何一条股票变化的曲线、房地产价格变化的曲线，都不是一条直线，是锯齿形的。

 

蓝妹妹-在水一方：国家的这次加息，让很多贷款买房的人突然有了一种恐慌，不知道国家要加息到什么程度，而且贷款时没有考虑到加息的问题，请问潘总，您认为加息会到什么时候停止，以这种方式来解决房地产过热的现象正确吗？

潘石屹：什么时候加息，什么时候停止，这个很难预计。加息会抑制经济和房地产的过热。

 

 SOHO尚都商业街的设计非常独特

SOHO尚都模型

蓝妹妹-在水一方：SOHO尚都的样板间什么时候做好？可以参观吗？

潘石屹：SOHO尚都的样板间大约在11月27号左右对外开放。

 

邦德三只眼：央行宣布加息，请问潘总尚都的销售策略会不会受到影响？

潘石屹：央行的加息对SOHO尚都的销售不会产生影响。

 

夕颜：SOHO尚都什么时候开盘？

潘石屹：预计在12月份。

 

加冰可乐：潘总：您能透露一下SOHO尚都的具体开盘时间及价格吗？看模型这个建筑非常有冲击力，不知投资潜力如何？

潘石屹：SOHO尚都是我们总结了现代城，建外SOHO的经验，主要为投资者设计的一种投资产品。我们在SOHO尚都采用了分户式空调，减少了客户未来物业管理费、空调费过高的压力。也采用了精装修的写字楼，使我们的产品变得更有利投资，使它的空置期尽可能缩短。

 

我想我是海：请问老潘：SOHO尚都的预备销售力量大概是多少?请用数据表明。

潘石屹：SOHO尚都用120人销售，销售额25亿人民币。预计明年上半年完成。

 

地产大亨：现在大家都把目光转向SOHO尚都，可建外SOHO的人气还是不旺，对尚都的销售会有影响吗？

潘石屹：建用SOHO的人气一星期比一星期旺，一天比一天旺。近三十万平方米的物业，突然交付使用是需要一个过程才能形成人气，但过去半年时间人气增长很快。到今年年底，我想有很旺的人气了。

 

蓝妹妹-在水一方：SOHO尚都商业部分有5万平米，在朝外区应算规模很大的商业群了，不知潘总如何运作，类似建外SOHO 16条商业小街这样有特色的定位吗？

潘石屹：SOHO尚都商业街的设计是非常独特的，不是简单建外SOHO的重复。具体的设计图，我们会马上在网上公布。

 

大人物：尚都的设计方案定下来没有？能否介绍一下进展情况？

潘石屹：SOHO尚都的设计方案很早就定下来了，在8月31号的时候我们已经将政府批准的设计方案与大家见面。现在施工图的设计工作已经结束，马上进入施工建设阶段了。

 

九大山人：很多公司楼盘销售有个内部优惠政策，SOHO尚都的销售，您是否考虑过针对公司内部员工政策?

潘石屹：我们对公司内部的员工购买我们自己的房子有优惠政策，SOHO尚都也不例外。

 

夕颜：SOHO尚都的销售员招得怎么样了？他们的平均学历一般是什么？

潘石屹：SOHO尚都的销售人员的招聘正在进行，要不要采用销售人员是由销售副总监和销售总监去决定的。我和我们公司的人事部门，不介入这次招聘。

 

夕颜：SOHO尚都还将继续采用末位淘汰制么？对这个制度是否会有修改？

潘石屹：SOHO尚都继续采取末位淘汰制，这个制度在我们公司已经实施了六年的时间，在这六年中，每隔三个月都要修改一次，在SOHO尚都销售过程中我们也不例外，会不断的修改完善我们这个制度。

  

《幸存者游戏》每一个故事都是真实的故事

销售改变命运——《幸存者游戏》新书发布

看看：《幸存者游戏》什么时候能在书店买到？现在预计销售情况会怎么样？你觉得这本书有可能在数万种新书中受到读者格外的青睐吗？

潘石屹：这本书是新星出版社出版的。他们预计销售状况会不错，第一天就有书商订了15000本。实际的情况怎么样，要看未来一段时间市场的反应。我们希望新星出版社出版这本书，能让他们赚点钱。

 

阿松：这本玫瑰新书里把SOHO中国的末位淘汰制度细节予以公开，不会担心别人杜撰了去？您的末位淘汰制是否也在不断的完善当中？

潘石屹：我们不担心别人学习，其实在市场中大家都是在不断的互相学习。

 

看看：第一天就订了一万五千本《幸存者游戏》？这本书的总印数是多少？会再版吧？

潘石屹：听新星出版社说，第一次印刷了25000本。再版不再版，要看市场的反映由他们决定。

 

蓝妹妹-在水一方：有网友怀疑您在11月2号的活动中，主要是为了卖书，而招聘销售员只不过是个幌子，请问潘总，这是真的吗？

潘石屹：二号的活动，我们是三个内容放在一起做，新星出版社推销《幸存者的游戏》这本书，我们公司做建外SOHO销售的总结，并招聘新的销售人员，不是以招聘销售人员为幌子，我们也没有必要打这个幌子。

 

因思旧客京华：请问潘总：您是如何看待北京大学龙平老师评价《幸存者游戏》是“中国房地产销售业的圣经”这句话的。

潘石屹：说是中国房地产业销售的圣经，这句话过奖了。但这本书，真实的记录了过去六年时间，我们公司在实施末位淘汰制的时候遇到的问题，取得的成绩，我们的经验教训以及反对者、批判者的声音。

 

因思旧客京华：记住您的大名，还是因为听说SOHO造就了一批百万富翁，《幸存者游戏》都是销售员讲述的一个又一个的故事，为了能够吸引眼球达到宣传的作用适当的夸张是必要的, 我想请问《幸存者游戏》的可信度有多少?

潘石屹：《幸存者游戏》里每一个故事都是真实的故事，每一个人都是真实的。

 

有余：《幸存者游戏》中收录的销售员和配合销售相关部门的员工并不是全体都有，是书中版面的影响还是有遗漏？

潘石屹：这是编辑做的决定，是编辑采访了销售人员以后做出的选择。

 

lyn0205：请问潘总，您的前助理写了一本关于您的书，《潘石屹：永远不做大多数》。您讲过不怕他揭内幕，因为所谓的商业秘密，今天还是秘密，明天就不是了。您真的无所谓吗？难道不怕您的商业对手就此抓住您的一些把柄？

潘石屹：商业里面没有什么秘密，当时可能认为最核心的机密，万万不能让人知道的事情，比如标底，等到开标之后，就没任何价值了，就不是秘密。

 

伊人：您准备何时为公司设计和工程人员出书？

潘石屹：我们准备明年出一本《我们的建筑是如何建成的》。

 

 我们公司应该是今年全国房地产公司纳税第一名

SOHO公司销售金牌完全按照奥运金牌比例制成

大人物：建外SOHO现在销售的情况如何？听说已有数字出来了？能否介绍一下？

潘石屹：建外SOHO的销售除了七期还没有拆迁之外，七期的拆迁要到明年才开始，其它的销售已经差不多了。超过了97％，余下的房子很少。现在在北京市房管局销售额是69.96亿元人民币。

 

看看：建外SOHO的销售情况那么好，一定又给国家交了不少税吧？能透露一下数字吗？凭借这个今年还能坐上第一纳税大户的交椅吗？

潘石屹：去年建外SOHO给政府交的税是1.7788亿人民币，今年建外SOHO已经交给政府的税金是2.684亿人民币，预计今年可以给政府交的税金是2.993亿人民币。今年我们预计比去年的交税增长了68％，去年我们是全中国交税第二名，第一名的房地产公司是深圳华侨城房地产公司，交税1.99亿人民币。我想2004年，我们应该是中国房地产公司纳税额第一。但我们交税的原则是不欠政府一分钱的税，也不给政府交一分钱的过头税。实事求是。

 

yingtao：听说在国家税务总局公布的行业纳税排行榜中SOHO中国是全国第二，北京第一，请介绍一下具体情况！

潘石屹：这是去年的事，今年我想我们公司应该是全中国房地产公司交税第一名。

 

九大山人：选用香港地铁公司作为四期物业公司,您是否有引进外来管理经验的想法?

潘石屹：我们是把所有的物业管理公司放在同一起跑线上的，去竞争。现代城有两家物业管理公司，通过竞争，互相学习，互相提高。建外SOHO，我们也想以中心公园为界找两家物业公司，形成一个竞争的局面。有利于为我们的客户提高物业管理的质量和物业管理收费的合理。

 

clysyjd：潘总，您认为现阶段的开发风险主要在哪里？？

潘石屹：现在在北京开发房地产主要的风险是在于农业耕地的冻结，许多项目如果用地是农业用地的话，要转换成建设用地，将存在着一个很大的风险。其次的风险是拆迁，就我所知，许多项目因为拆迁而搁浅了，其中一个非常大的项目，已经拆迁了几百户，但最后剩的不到十户，近两年时间一直没拆走。他们的老总很着急，也影响他们上市的业绩。今后能够看到的一段时间，这个项目有没有拆迁户，拆迁户能不能顺利的拆迁，是房地产开发最大的风险。相反，市场的风险我觉得比较小。

 

蓝妹妹-在水一方：最近小报网上有个网友给您发难，提了一些很实在的问题，您怎么看待这件事和这些问题的？

潘石屹：我们欢迎客户来投诉，欢迎通过各种途径来投诉。网上也是客户投诉的一个途径，他们提出的问题，我们都会及时安排我们的客户服务部去沟通、去解决。

 

因思旧客京华：网友们时不时地就可以在新浪＼焦点＼搜房等大的网络媒体中找到你的大名．毫不夸张地说，你对社会热点问题的分析已经成为＂专家剖析＂的代名词．可是您却冷落北京市房地产交易网，对该网站限期填报的楼房数据信息视而不见．试问：是您对该网站的不屑一顾使然抑或是销售数据有假？我是否也可以理解成所谓的建外ＳＯＨＯ的热销不过是一个假象？

潘石屹：我们最重视的网站就是北京市房地产交易网，我们所有的数据，都是按照他们的要求及时填报的。在过去的几年时间，我们与北京市房地产交易网的配合是非常好的。

 

因思旧客京华：为了扼制开发商隐瞒销售数据，制造热销假象，９月，市建委在市房地产交易管理网上进行预售商品房楼盘标的建立和补录．１０月２８日市建委公布了逾期未完成建立楼盘表数据信息的项目名称及开发企业．其中包括了苹果社区、富力城、金地国际花园等项目，潘总您大名鼎鼎的建外ＳＯＨＯ竟然也榜上有名．您能否解释一下原因。

潘石屹：我们所有的数字都及时提供给了北京市建委下属的北京市房地产交易网www.e-fdc.com。我们有专职的同事负责此事，建外SOHO所有的销售数据都如实的、及时的给政府申报了。不存在任何隐瞒的事。

 

蓝妹妹-在水一方：被呼吁已久的“透明买房”终于从10月1日起实行，自此消费者可以从网上查询商品房销售信息。这意味着开发商将提供真实与准确的数据，再不能虚报销售数字来欺骗消费者。对消费者来说是件好事，但不知开发商们是怎么看的?

潘石屹：公开房地产发展商和项目的数字，对消费者、对市场都是一件好事情。但是这件事情做了几个月，却迟迟没公布出来。如果是北京市政府能够实施网上购房，这所有的问题，都会迎刃而解。

 

一级方程式：您觉得您的公司与其他房地产公司的最大区别在哪?

潘石屹：在于我们的产品，在于我们每一次推出来与众不同的产品，也与我们以前所开发的产品不同。

 

再现张三丰：本市又将有一批污染企业即将实施搬迁，它们是：北京电磁线厂、北京阀门四厂、北京市工艺木刻厂、国营北京长城仪器厂、北京星海钢琴集团有限公司所属位于朝阳区黄木场6号北京钢琴厂、大兴区西红门黄陈路8号北京民族乐器厂和东城区交南大街140号北京管乐器厂。上述企业搬迁原址都将部分或全部土地出让，你会考虑竞买这些地块吗？

潘石屹：我想这些土地腾出去，政府都会用招拍挂的办法把这些土地出让出去，我们很留意这些土地。

 

flyingcat：建外SOHO销售员放假期，谁来负责业主们的租务事宜？

潘石屹：现在我们所有的销售人员、租务人员和市场部的员工都放假了。今年以来，他们都非常辛苦，为了帮助公司卖房子，为了帮助业主租房子，他们基本上没有星期天，没有节假日，这次专门给他们放两星期的假，休息休息。等放假回来后，再帮助我们业主租房子、和销售SOHO尚都。

 

阿根廷：随着现代人消费观念的转变，越来越喜欢度假，这样正符合了蓝色海岸建成时的理念，随着市场的不断好转，请问潘总在新的一年里有没有大力推广蓝色海岸的计划？

潘石屹：明年我们还会加大力度推广博鳌蓝色海岸。总结过去两年的经验教训，我们将主要与一些大的旅行社、航空公司一起合作，包括境外的。

 

可口可乐：潘总如何看博鳌的前景？

潘石屹：博鳌是中国人度假的好地方，尤其是在冬天。

 

邦德三只眼：任志强夸你，“今天的小潘已经不是昨天的小潘了！”请问潘总，你认为你近几年最大的进步表现在哪几个方面？

潘石屹：任志强骂我、夸我都不重要，最重要的是我们自己要盖出好房子，并且把这些房子卖出去，要让我们的客户满意。

 

clysyjd：几次在市规委遇到潘总，每一个项目的规划都是有您亲自跑吗？？

潘石屹：每个项目都跑，而且跑了不止一次。

 

 

没有那么多的资产，就不要打肿脸充胖子

 

看看：年底到了，又是铺天盖地的评选活动，据说福布斯已经率先推出了大名单。请问，您榜上有名吗？在什么位置？您怎么看这件事？

潘石屹：我看了福布斯的网站，我没有上榜，因为我的资产与他们可以上榜的最低要求还有很大的差距。

 

flyingcat：据新浪网的新闻，据说潘总不愿上福布斯富豪榜，若福布斯将您排在榜内，将会对福布斯进行法律诉讼。是这样吗？

潘石屹：福布斯杂志在调查我们情况时，我们给予了积极的配合，公布了我们许多数字和我们的资产状况。我的财富和资产，远远不够上富豪榜，我不愿意打肿脸冲胖子，自己给自己找罪受，如果是我真有那么多的财富，能够排上福布斯的富豪榜，我也非常高兴。在福布斯对我们调查之后，为了慎重起见，我们给福布斯杂志发了律师函，律师函的内容，我不是非常清楚，我没有看过这份律师函。

 

一级方程式：福布斯榜昨天出炉，您榜上无名，但SOHO中国今年纳税2.7亿元以上，这怎么解释？

潘石屹：对一个房地产公司来说，赚两块钱，交一块钱的税，自己的股东留一块钱。去年，红石建外房地产公司，只交了1.7788亿人民币的税，就已经是北京房地产行业中排列第一名了。但这距福布斯排行榜几亿美金还有一个非常大的差距。

 

一级方程式：您是一个喜欢与媒体交流的人，但对“胡润”榜及福布斯榜则非常谨慎，这是为什么？

潘石屹：实事求是，没有那么多的资产，就不要打肿脸充胖子。没有钱就不要争着上，有了钱也不要争着下。

 

 媒体不能左右民意就对了

HOWARDS END

大人物：老潘，布什当选美国总统，克里失败，你觉得这说明美国人民什么样的政治倾向？

潘石屹：美国人民选择谁做他们的总统，是美国人的自由选择，也是上帝的选择。

 

看看：上次您说不喜欢战争，所以支持克里。但是现在布什连任了，您有没有觉得失望？

潘石屹：我对美国的情况不是很了解，只是从媒体上面看到了一些报道。无论谁做美国总统，都是美国人民自己的选择。但我从媒体上看到，美国选总统的过程，也是总统和人民互相沟通的过程，让总统了解美国的人民。

 

看看：中国人一般讲究“敏于行讷于言”，但是看美国大选，从头到尾都是布什和克里的言辞锋机，您觉得中国的传统观念是不是有待更新？到底哪一类的人容易获得成功？您本人属于哪种类型？

潘石屹：要把自己想明白的问题表达出来，是一种能力。要想成功，我想一定要具备这个能力。昨天我看了克里和布什的讲话，他们讲得都很好，我应该向他们学习。

 

一级方程式：美国主流媒体都公开支持克里，而布什却当选了，可以说在美国似乎媒体不能左右民意，您怎么看待这一现象？

潘石屹：媒体不能够左右选民的民意，这就对了，这就正常了。媒体只能传递信息，人民的意志应该由人民自己去决定，而不是由几个媒体的主编去左右。

 

一级方程式：《时尚健康》下一期做您的封面，听说写您的文章名叫“八戒”，这里是指哪八戒呢？

潘石屹：戒手机，戒上网，戒维生素，戒汽车等等，一共是八戒。我提出戒一天不要吃饭，只吃水果。但主编不同意，认为一天不吃饭是不健康的。

 

大人物：听说你喜欢看《商道》，你喜欢的原因是什么？

潘石屹：我很喜欢《商道》中主人公林尚沃对做生意的态度，对金钱的态度。所以我曾推荐《商道》这本书给大家看，《商道》这本书封底的推荐词第一条就是我写的。

 

 

潘石屹：今天的聊天就到这里，谢谢大家。