第二十四期   北京的CBD欢迎CCTV的开工
                          ——2004年9月10日潘石屹在SOHO小报网网聊实录

　
潘石屹：大家好！我们下午的聊天开始。

中国房地产目前最大的问题是没有真正完全的市场化

有余：2004年秋季房展会于昨天开幕了，新盘三十多家推出，现场人气依旧很旺，在宏观调控后的房展依然火爆，人们对房地产的信心依然很足，您怎么看这一现象？
潘石屹：我参加了2004年秋季房展会的开幕式，人气很旺，绝大部分都是买房者，看得出整个市场对北京房地产的信心还是很足的。

老木：潘总有没有抽空光顾近日国贸房展？展会上已具有较大市场影响力的成熟商业区推出"产权式商铺"，您认为会对建外SOHO商铺产生冲击吗？
潘石屹：依据中国的法律和政策的规定，房子的销售只能按套。任何产权式的销售，都是没有法律保证的，包括产权式的酒店。

一脚踢进空门：现在总有人在喊"北京的房地产市场有泡沫了"、也有人在喊"北京的房价太高了"……可是房展会上仍然人山人海，每个人的脸上都写满了期待，似乎从眼神中就能看到买房子的欲望，通过房展会可以看到北京的房地产市场依然火得一塌糊涂，对开发商而言这就是动力，潘总，您在房展会上转了那么久，同意这个说法吗？
潘石屹：在昨天的房展会上，大会安排了一个论坛，我们几个人挤进去，讲完论坛又挤出来，在展览会上没有停留，可是我感觉到了人山人海。

再现张三丰：9月9日北京秋季房展在国贸位开帷幕，你在开幕仪式上讲了话，能说说你讲了什么话吗？
潘石屹：我讲话的主要内容是，北京房地产目前最大的问题不是泡沫、不是冬天来了、不是过热，而是没有市场化，没有真正的市场化。土地要市场化，新房子的交易要市场化，二手房的交易也要市场化。只有市场化了，北京的房地产才能健康的发展。

再现张三丰：据报，银监会针对房贷风险将颁布房贷风险指引，意图进一步加强风险控制，这是不是意味着以后的房贷会大大被限量限速呢？
潘石屹：银监会最近出台的指引，总体来说是一个非常市场化的文件，八成按揭，商业贷款等原则问题没有做大的修改。它只是要求所有的商业银行按照商业的原则去办事情，自己去判断风险，自己去判断收益。这才是市场的办法，才能真正使商业银行市场化。计划经济的办法，行政命令的办法就是一刀切，让你这样做或者那样做。计划经济的做法，从来没给银行带来收益，或者是呆帐的降低。只有用市场的办法管理，银行的呆帐才能降低，收益才能提高。

我无后座力：根据目前统计今年上半年北京房价走势可以看出，2004年北京楼市房价非但没有降，反而出现"涨声一片"的局面，上半年北京楼盘销售的平均房价比去年同期上涨了3％，这并非老百姓所愿意看到的。后8.31时代的来临是否意味着房价还得上涨？
潘石屹：今年年初，我就预计到中国的房地产价格要上涨，但是没有预计到涨得这样厉害，涨幅这样大。如果没有新的政策出台，今年下半年房价还会上涨。

我无后座力：从上世纪80年代后期土地的市场价值被发现后，土地出让日益成为地方政府获取财政收入的重要渠道。这一现象好还是不好？
潘石屹：市场经济就是不断的发现价值，然后去实现价值，这是好事情，这是市场经济发展的必然结果。

我无后座力：著名经济学家、北京大学经济学院教授萧灼基对北京吸引海外投资者提出5点建议，包括打破垄断、充分国民待遇、政策运作透明、规范的推出机制、信息对称。你有什么好的建议？
潘石屹：最重要的是要有一个稳定的、连续的政策环境，好让商人自己去判断他在市场上投资的风险。

我无后座力：胡锦涛总书记近日在四川考察时强调，要充分认识到当前宏观调控取得的成效还是初步的、阶段性的，影响经济健康发展的深层次矛盾和问题还没有得到根本解决，宏观调控的任务依然十分繁重。宏观调控的时间越长对房地产的影响是否越大？
潘石屹：房地产深层次的矛盾就是要进一步的市场化，土地市场已经市场化了，二手房市场能不能建立起来，能不能消除重重障碍，让它彻底的市场化。个人住房按揭贷款也要市场化、证券化。

我无后座力：有网友引用了马克思的一句话评价房地产市场。"最大限度地榨取劳动者的血汗是资本家的本质。一点没错，这也是当前房地产市场暴涨的本质。"你怎么看这位网友对房地产市场的理解？
潘石屹：这种说法都是很古老的说法，邓小平南巡讲话之后，好象这些姓资姓社的争论就少多了，现在哪个行业不是市场经济，不是商品经济。如果要套用上面这段话的话，不光是房地产行业，什么行业都可以戴上这个帽子。

我无后座力：8.31使房地产从业人员人才市场上提前发出的"就业恐慌"信号。你估计除了开发企业外，还有哪些跟地产有关的会受影响？
潘石屹：随着8.31大限，房地产的从业人员都比较恐慌，因为一些没有过关的项目使原来的就业人员没有了就业的机会。但我认为这只是一个调整，北京的房地产市场发展空间很大，需要各个方面优秀的人才。房地产的从业人员也不要太紧张，调整期很快就会过去。

步行者：上海的新天地是一个集保护与开发于一体的项目，做得比较成功，潘总对新天地有何评价？
潘石屹：上海的新天地是一个开发的项目，跟保护没任何关系。

我们会一直往前走，不会停下来

永远护着你：请问潘总，SOHO·尚都会在什么时候正式开盘？请问有没有确定开盘定价？
潘石屹：SOHO·尚都拿到预售证可以正式开盘的时间大约在11月份。

再现张三丰：读了你写的"我的思想转了一个圈"后，想想从开放民主的建外SOHO到自然主义的SOHO·尚都，试问你对SOHO的发展和创新到底会落在什么位置呢？
潘石屹：我们会一直往前走，不会停下来。

老木：建设部近日对中国房地产及住宅研究会等四单位擅自举办行业性评比活动进行了通报批评。 潘总如何看待行业评比？并在这一问题上对公司有关部门有何要求？
潘石屹：现在的评比确实是太多，太乱。最好的办法就是政府不要管，尤其不要以下发红头文件的方式去搞评比，通过市场建立可信的品牌，建立权威，这需要一个过程，一开始可能乱一点。经过市场的考验，情况就会好多了。如果坚持用政府管的办法，用发红头文件的办法，这种评比的混乱可能会持续更长的时间。

再现张三丰：在SOHO尚都开盘销售时，你还会用99朵玫瑰（销售员）销售吗？不会精简吗？
潘石屹：销售SOHO·尚都时，我们会从已有的销售人员中挑选60名到80名去销售。

再现张三丰：SOHO尚都的样板间也是彼得·戴维森设计的吗？
潘石屹：是彼得·戴维森设计的。

由南向东：最近在一些公开场合，行业内的一些重磅人物都对SOHO中国的发展模式表示赞扬。今天回过头看，公司02年以后采取的市场应对措施都很正确吗？你怎么看？
潘石屹：一个公司的发展，一定要量力而行，要基于市场的发展，而不要基于银行的贷款、个人的喜好。如果回顾SOHO中国这几年的发展模式，这可能是我们的一些经验。

由南向东：你说过公司的生命力在于创新，末位淘汰制度已经实行五年了，这期间公司的内部环境和外部环境都发生了很大变化，你觉得公司的销售制度需要进一步创新吗？
潘石屹：末位淘汰制实行五年了，但是我们基本上时时刻刻都在调整这种制度，最近新星出版社要出一本关于末位淘汰制的书，详细总结末位淘汰制实施五年来对周围带来的一些变化。

有余：从精装修到SOHO再到SOHO·尚都，潘总您的产品在不断的求新，SOHO·尚都的精装写字楼又成为您打开市场的金钥匙，您能对这种新产品的发展有什么看法？
潘石屹：我们在SOHO·尚都的设计中采用的一些突破，包括写字楼的精装修，都是基于我们以前的经验教训，是对以前错误的修正。

一脚踢进空门：潘总，您写"我的思想转了一个圈"主要出于什么目的？这书会在别的地方发表吗？
潘石屹：两星期前我利用一个晚上写了这篇文章，是给《SOHO小报》写的，挂在网上后有许多人点评、转载，这次我会和网上聊天的内容一起发给大家。

有余：在售的建外SOHO、SOHO·尚都以及即将推出的CBD－01项目将考验贵公司的人员储备，请问潘总，对于贵公司的战斗力您是想继续扩充还是内部挖潜？
潘石屹：我们的销售团队主要是靠末位淘汰制来优胜劣汰，我们会不断的加入新鲜的血液，让那些疲惫的，已经不适合销售的人员去从事别的工作。

一声叹息：潘总，您表示早不欠银行钱了，但前两天市国土资源局公布的房地产开发项目中建外SOHO却是榜上有名，问题出在哪？和公司的目前资金状况有关联吗？
潘石屹：我们公司现在没有银行贷款，更不会出现把楼房全抵押出去的事情。我了解清楚后下一次网聊告诉大家。

yinyin6340：潘总，您说您的主要任务是盖房子，然后把他们销售出去，目前在拿地问题上占了您多少精力呢？
潘石屹：最近我大概有三分之一的精力放在了寻找土地上。我希望这种情况很快的结束，把我的主要精力放在建房子和销售房子上来。


CBD第五块地黄了，以后我们是通过"招拍挂"的方式取得项目

有余：CBD第五个项目黄了以后，您下一个项目是不是锁定在北边的"奥林匹克花园"？您对这个项目很感兴趣还是现阶段没有找到更好的项目？
潘石屹：我对奥林匹克公园的项目很感兴趣，我们正在与他们接触，进一步的了解。

再现张三丰：你在CBD的第五块地黄了后，面临的是8.31后的游戏新规则，你希望是从过关的项目中获得新地块呢？还是希望通过"招拍挂"从政府手中获得未过关的项目呢？
潘石屹：CBD第五块地黄后，我们主要是通过"招拍挂"的方式取得项目。

再现张三丰：北京商务中心区管理委员会首次向媒体确认，截至目前，北京CBD区域内还有8个地块可待开发，占地面积约17公顷，不知你计划要拿到几块地？
潘石屹：我们等待CBD管委会和土地储备中心把这些地推出，如果价格合适，我们可以考虑。

再现张三丰：日前，建设部公布的《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正令中重申：交房后90天内应发房产证。你从行业的角度分析这个规定能做到吗？
潘石屹：最高法院在年初曾邀请我参加了与40天办证有关的司法解释征求意见的会，按照目前的情况，90要办完证是不可能的，需要改进的地方是：政府应该加大办证机构的人员，缩短办证的周期和时间，对一个购房者来说，90天之后拿到房产证也是不短的时间了，可是按照目前政府机构的设置，还是非常困难的。

再现张三丰："8.31"后，政府将对收回的土地都采用"招拍挂"的形式吗？你认为目前所有的政策和相关部门能顺利实施"招拍挂"吗，你对政府职能部门的操作有没有顾虑呢？
潘石屹：招拍挂的政策是一个好政策，让土地公开交易，对所有的房地产发展商一视同仁，认钱不认关系，这就是市场。但是目前政府各个部门之间还不够协调，公开招拍挂的土地，还要走政府的立项，政府的部门还要开发权，这些都是不协调的地方。政府应尽快把这些问题协调起来，否则将会对房地产市场出现很大的影响。

再现张三丰："71号令"改写了游戏规则，对楼市起到促进作用，政府通过招拍挂使土地供应由"无序"到"有序"。你认为政府会按照市场的正常需求有序的供应土地吗？
潘石屹：8.31之前所有房地产发展商的心态是"独上高楼，望断天涯路"。8.31之后，许多房地产发展商是"为钱消得人憔悴"，缺钱。在8.31之后，政府是有这个能力按市场的需求供应土地的。当然这要协调好当前土地部门和别的部门协调处理好关系，能把土地推出来，不要过多的受立项、规划、开发权的掣肘。

我无后座力：部分奥运场馆将有改址的可能性，如果改址，原址将如何处理？新土地的获取是否如同房地产项目一样呢？
潘石屹：奥运场馆不可能改址，奥运场馆周围的商业土地会和别的土地一样采用招拍挂方式。

老木：建设部新的商品房管理办法把办理产权的时间界定为交付后90内，开发商大都表示反对，您怎么看？
潘石屹：反对没有用。对购房的客户，90天之内才给房产证不是一个太短的时间，重要的是让政府的制证部门加快时间。

女孩：潘总：在上期聊天中您说"我们对奥林匹克公园里的项目有兴趣"，现在您有目标了吗？
潘石屹：我们正在寻找目标。


外国优秀的建筑师来中国进行设计是件好事情

一江春水：昨天《新京报》发表评论员文章，称外国设计师在中国中标的设计方案为"实验建筑"，不仅安全上存在隐患，而且与北京整体风格无法调和，同时也大大的挫伤了中国建筑师的信心，您同意这一观点吗？
潘石屹：我不同意这种看法。

由南向东：世界最著名的建筑展览之一，威尼斯建筑双年展9月12日将在威尼斯开幕，其中包括中国国家大剧院在内的12个中国建筑项目将在主题展亮相，这些目前中国各地新的标志性建筑都是出自国外设计师或事物所之手。请问潘总：对"实验建筑"涌入中国这个现象怎么看？
潘石屹：张欣带着我们的同事，这几天正在参加事情威尼斯双年展，外国优秀的建筑师来中国进行设计是件好事情。

一江春水：双年展参展的中国项目没一个是纯中国设计师独立完成的，难道这不是中国建筑界的悲哀吗？您怎么看？
潘石屹：这是中国开放的象征，我们应该为全世界所有优秀的建筑师来为中国人设计、来为中国人工作而感到高兴。

一江春水：国博方案选定德国设计方案，库哈斯和赫尔佐格的设计被淘汰，您对选定的方案有何评价？
潘石屹：我还没有看到新的方案。

山中万户侯：库哈斯在今年举办的第十五届世界文化奖新闻发布会上说，中国的政府拥有很多资源，电视台、书店等既不是民间的，也不是纯粹政府的，是中性的东西……在北京，许多东西拥有多重性质。您如何解读这段话？是不是说，中国政府的钱很好，而民间的相反？
潘石屹：库哈斯是一个很有思想的设计师，对当今全世界设计的影响起着举足轻重的位置，有点像中国的梁思成，是建筑的理论家，理论很多，盖的房子不多，但每盖一个小房子，都要出一厚本书。我没有读过他的这段讲话，也不知道他要表达什么意思。

步行者：SOHO中国有自己雇用的建筑师，律师和会计师等专业人员吗？还是每个项目都行其他的专门公司来做？
潘石屹：SOHO中国聘用的都是专业的公司。律师事务所是中伦律师事务所、会计师事务所是毕马威会计事务所，建筑事务所就比较多了，有国内的，也有国外的。


北京CBD欢迎CCTV的开工

再现张三丰：以建外为背景的广告层出不穷，但现在有许多摄影人和广告公司在建外SOHO拍摄时却遭到物业保安的阻挠，要求他们到物业部交纳外景费并办理手续。对此你怎么看？
潘石屹：建外SOHO已经成为北京一个新的地标，许多公司都来拍广告，我们一律不收费，如果需要物业管理公司的配合和帮助，将会和物业管理公司协商。

蓝妹妹-在水一方：CCTV大楼9月21日要开工建设了，您的很多已建、在建和将建的项目都在CBD范围内，和CCTV大楼成为了亲密伙伴，您认为大的建设给您带来的影响是什么？是好还是坏？
潘石屹：根据确切的消息，CCTV大楼在本月的21号就是开工了，对CBD和周边的项目，无疑是一个非常利好的消息。CBD欢迎CCTV的开工，对我们在CBD中的几个项目都是好消息。

由南向东：央视的建造主要会给CBD区域带来什么影响？正面影响有哪些？负面影响有哪些？你知道即将开工的方案是否也经过瘦身了吗？
潘石屹：CCTV的开工对CBD的项目是绝对正面的影响。

再现张三丰：CCTV大楼于9月21日终于正式开工了！你会出席参加开工仪式吗？
潘石屹：他们没有邀请我去出席。

再现张三丰：央视东迁会不会恶化CBD的交通呢？会不会对CBD的建设造成不利的影响呢？
潘石屹：CBD的建设和CBD的交通建设是在同步往前发展，地铁十号线正在建设和通惠河北路马上就开始建设，这些主要交通干线的建设，将缓解CBD的交通。

有余：CCTV、BTV两大电视台东迁CBD，将吸引直接关联公司1000多家，间接关联公司3800多家，再过三四年，CBD会不会从金融商圈过渡为媒体商圈？
潘石屹：北京的CBD不同于别的城市的CBD，它汇集了许多高科技公司，如摩托罗拉、惠普，和与信息产业有关的公司，如CCTV、BTV。

我无后座力：建外SOHO最近经常在电视上露脸，据说许多摄影师在建外SOHO拍摄时遭到保安的阻挠，要求摄影者到物业部交纳外景费并办理手续。你怎么看收费？
潘石屹：我们不收费，如果是需要物业管理公司提供配合和服务，可能要跟物业管理公司付一定的费用，具体付多少费用，请与物业管理公司协商，物业关系公司是独立的，和我们没有关系。

蓝妹妹-在水一方：潘总，您统计过有多少广告是以建外SOHO为背景拍摄的？建外SOHO成为新北京的标志建筑，您的感想如何？
潘石屹：我没有统计过，但我看到的就不少，有汽车的，有洗发水的，有可乐的，还有在雅典奥运闭幕式上播放的奥运宣传片。

一脚踢进空门：彼得·戴维森设计的墨尔本联邦广场已经成为澳洲排名第一的旅游景点和地标性建筑物，甚至超过了悉尼歌剧院，"SOHO·尚都是彼得在中国的第一个作品，设计风格与联邦广场十分接近，放弃千篇一律的横平竖直，采用大胆的非对称建筑语言，在空间关系上强调丰富的变化和千差万别。整个建筑立面是由不规则折面构成，上面镶嵌着互相交织的几何线条，夜晚，灯光透过这些几何线条，组成别具一格的耀眼光带，为整座建筑勾勒出一幅靓丽的夜景。"我想问的是：潘总，您是否有信心将SOHO·尚都塑造成北京最有影响力的地标性建筑物之一呢？
潘石屹：我心目中的理想是能把SOHO·尚都塑造成北京的地标性建筑之一，也只能是之一，因为在CBD中其他一些优秀的建筑，如国贸三期、CCTV马上就要开工了，从体量和高度上说，SOHO·尚都是没法和这两个项目相比的。

一江春水：昨天下午6：00我路过华贸，门前的交通乱成一锅粥，其实，国贸桥下也好不到哪去，如此下去谁敢来华贸？您认为交通瓶颈问题对CBD项目的影响有多大？有没有良药和猛药医治？
潘石屹：西大望路的立交桥下和国贸立交桥下交通状况不是很好，尤其是早上上班时，人车挤在一起这可能与正在修路有关，修地铁的十号线，马上就要修通惠河北路。但是有一些小的措施可以采取，例如像国贸桥下面成了一个大的未售车辆的停车场，分布在国贸桥下，因为这个停车场阻碍了交通，许多行人不能通过。为此，我们曾向政府有关部门写过报告和建议，下一步我们还会不断的反应这个情况，提一些好的建议。

山中万户侯：您上月好像宣布过一个决定：凡带客户来SOHO写字楼租房并最终成交的中介代理公司，可获得额外追加半月租金的奖励。请问这种贴钱有效果吗？
潘石屹：这半个月的租金，300万人民币的投入,带来的效果非常明显。

kevin：最近建外SOHO签了不少写字楼，您认为主要成功在哪里呢？？
潘石屹：前几个月建外SOHO第一大道的两座写字楼是我们心头的两座大山，投资的客户占到70％，大家都希望在最短的时间之内租出去，市场在短期之内消化能力很有限，于是我们采取了一些积极的措施，例如多给中介佣金，除投资客户支付的佣金外，我们再加付半个月的佣金，总计起来大约有300万人民币，形势慢慢开始好转，尤其是最近几天，出租的速度明显的放快，最重要的是租金的价格在迅速的上调，每平方米每个月的租金大约上涨了两到三美金。一个月前那种互相压价、恶性竞争的局面，随着空置率的减少，明显在改善。我们将在10月1号实施最低的限价，低于我们最低限价的，我们将不付这半个月的奖励佣金，也不给销售人员计算业绩。

一脚踢进空门："当中国的老百姓还生活在毛坯房里的时候，SOHO中国就开发建设了北京第一个全精装修公寓的项目--现代城，当年北京的老百姓都知道现代城那两句经典的广告词：告别烦琐，迎来现代。""建外SOHO的白色已经成了北京最靓丽的一道风景线。"今天，几乎全国所有的住宅都实行了精装修的时候，SOHO·尚都再度引领潮流之先，又在北京率先推出了带精装修的写字楼。潘总，您和您的SOHO中国总是能推出最令人想不到的产品，使得公司能够以如此快的速度发展壮大，这种灵感是出自您一个人的吗？SOHO中国是否会以此作为整个公司的风格而长期坚持下去？
潘石屹：我们的产品一小部分是出自于灵感，更大部分的是对以前产品的总结。SOHO·尚都从产品的规划、设计中，吸取了许多现代城和建外SOHO的经验教训。

一脚踢进空门：建外SOHO已经成了北京最时尚的社区之一，有很多演艺界、体育界的名人都在这里购房，给建外SOHO增添了不少光彩，免费做了广告，而且他们之间还会互相推荐，潘总，您对这个问题怎么看，同意这个观点吗？您知不知道有哪些名人在建外买了房子？
潘石屹：作为房地产发展商，我们应该对自己的客户保密，这是我们的原则，这个原则已经贯彻到我们的各个部门，我们不能告诉我们的客户住在什么地方，这涉及到安全问题，也涉及到隐私问题。

潘石屹之网络精英版：据您所说"CCTV大楼，本月21日开工"，请问CCTV大楼最终的位置是在什么地方啊？
潘石屹：在CBD中，在我们CBD-01地块的对面。


强硬不是唯一的解决办法

一江春水：潘先生：您炒股票吗？昨天沪深股市跌破1300点，突破了心理线，创5年来新低，投资信心造重创，同时，银行存款率也创新低，这些金融形势可反映出什么？是否会间接地影响房地产业？
潘石屹：中国股票市场上的企业差，市盈率高，这些都注定了中国股票市场要下跌，是正常的。所有不合理的事情最后都要回归到合理、正常的水平。对房地产市场不会有太大的影响。

由南向东：俄罗斯北奥塞梯共和国发生的人质事件导致300多人死亡、其中一半是儿童。在"911" 3周年即将到来之际。作为危机公关的高手，假设您有机会面见普京、您会给他什么建议？
潘石屹：政治家应该有智慧把他们之间的事情处理好，殃及普通的平民和孩子们是最坏的结果。强硬不是唯一的解决办法，还有许多条路子可以解决问题。普京该看一看老子的《道德经》了。

由南向东：连日来，"粮油肉菜价格普遍上涨"的消息频频见诸报端，引起广泛关注。其实，早从去年10月份开始，类似的消息就不停地传出，粮、油、肉、蛋等农副产品价格涨了，成品油、煤、水泥等工业生产资料也涨了……这样"涨声一片"的局面到底是否正常？会不会影响到广大市民的日常生活？它是不是通货膨胀的前兆？
潘石屹：农副产品的价格一直太低了，正常的上涨是应该的。最近这些年，人们的收入在提高，农民的收入也应该随着提高，我不认为这是通货膨胀的前兆。中国有强大的制造能力，在未来一段时间，中国不可能发生严重的通货膨胀，甚至由于中国的存在，全世界发生严重通货膨胀的可能性都会减小。

我无后座力：建设部将在今年9月底全面开通一级开发企业、中介服务机构、物业管理企业及其相关人员网上公示系统。网上公示指哪些方面？
潘石屹：这是一个好办法，公开和透明就是最好的进步，最好是把那些犯了错误的黑名单也公示出来，可以提醒大家不要上当受骗。

再现张三丰：最近又有一股抵制日货的浪潮伴随亚洲杯足球赛结束而涌动，特别是清华等大学的学生，这是不是与近日在建筑设计上拒绝洋设计的行为和言论有一些相似呢？你怎么看现代部分中国人的这种心态呢？
潘石屹：我们应该有一个开放的心态，应该有一个宽容的心态。尤其是在2008年我们要在北京举办奥林匹克运动会了，要有友好的心态欢迎大家。

再现张三丰：8.31土地大限刚过，在市国土资源局网站的房地产开发项目抵押登记公示栏上发现北京红石建外房地产开发有限公司抵押了朝阳区东三环中路39号建外SOHO1、2、3、4、5、7、8、19号土地。你不是说过早就不欠银行钱了吗？这又是怎么回事呢？
潘石屹：我是在《新京报》上看到这则报道的，我把这个报道转给我们的财务人员，这里我声明的是，我们公司现在没有一分钱的银行贷款，也不存在任何抵押的问题，具体的情况等财务人员报给我时，我再告诉大家。

我无后座力：最近常在小报网上看到网友发布业主维权的消息，你曾经的项目好像也经历过业主维权，你怎么看业主的这一行为？
潘石屹：这是建立起来沟通的途径，让所有的业主充分的表达自己的意见，我们从这些意见中找到我们的不足和改进的地方，并且迅速的去改进。其实我们设计SOHO小报网的BBS论坛，也是这个目的。

再现张三丰：武汉二手房契税由2%调整为1%后，不少购房者闻风而动前来办理房屋交易手续，交易量出现翻倍增长。你觉得这个做法可否借来激活北京的二手房呢？
潘石屹：当然，高的交易费和契税是阻碍二手房交易的一个障碍。

有余：潘总，听说您的老朋友张维迎近期正在竞争光华管理学院院长一职，结果怎样？
潘石屹：张维迎是一名非常优秀的经济学家，一位优秀的老师，也是我和张欣的介绍人。希望他能为中国培养出更多的优秀人才。

我无后座力：雅典市政府的聪明之处在于他们并不急于建设奥运场馆，而是通过办奥运会，解决老百姓反映最强烈的、抱怨最多的问题。这个国家将老百姓放在了第一位。让人想起一首歌"老百姓是天，老百姓是地"，关系老百姓福利的东西搞好了，老百姓满意了才是最重要的。你认为呢？
潘石屹：本届的雅典奥运会总体来说是非常成功的。费用超出了预算，其中有五亿欧元是赶工费，时间来不及了啊。希望2008年北京的奥运会不要因为时间的问题多付赶工费，另外雅典奥运会加强了保安也花了不少钱。希腊作为一个1000万人口的国家，把这届奥运会办到这个份上，他们也确实是尽力了。

山中万户侯：当今中国正处于"晕旋"时期，日新月异的城市建设与高度繁荣的社会经济几乎离老百姓的受益越来越远，改革成果成为弱势群体的"心头之恨"（仇富），您的SOHO，是否已考虑到了民众的承受限度？
潘石屹：这几天我在看一本书叫《中国农民调查》，看完之后感触良多。但是中国的发展一定要有一部分先进的城市和地方去带动，只有日新月异的城市建设，对中国落后的地方也是一个很强有力的带动。发展是硬道理。从历史上看没有一个民族和国家的振兴和腾飞是只靠扶贫发展起来的。一定要发展。越看《中国农民调查》，越感到发展的重要。

有余：北京奥运新建场馆减至5个，"鸟巢"节约投资约2．5亿元，"水立方"，减少投资0．9亿元，潘总您对政府奥运投资缩水的问题怎么看？
潘石屹：如果仅仅是为了减少9000万的投资，我认为就没有必要这样反复了。修改的设计费、停工的损失就不少。我想一定还有别的目的，如优化改进设计等等问题。

狼来了：王府井百货大楼的红馆也推出了商铺项目,使用率仅有40%,最小面积为10平米,均价为8万元左右。看来大家都看到了商业的巨大市场,请问潘总小面积商铺是否会成为今后客户的投资热点?
潘石屹：作为商铺不一定要追求多高的使用率，最关键的是看这个商铺最终能为商家带来多大的营业额，带来多大的利润，这与人流的成分有很大的关系，与使用率没有太大的关系。

扁担：据说有的业主在收房后，不愿及时办房产证，在您那里有吗？他们怎么想的？
潘石屹：在现代城和建外SOHO都有这样的情况，有一少部分业主产权的概念还不是非常的清晰，他不认为房产证很重要，自己住不住在里面很重要。在今天商品经济的社会中，这种想法实际上是一个错误的想法，应该越早拿到产权证越好。

扁担：温家宝总理曾三次批示将大型购物中心和钢铁、水泥等一起列入国家宏观调控的重点清理对象之中。听说CBD将有SHOPPINGMALL出现。你认为CBD需要SHOPPINGMALL吗？这是否与政府要求的商业地产不能盲目发展要求相违？
潘石屹：北京的CBD中是不适合建设在美国郊区曾经出现过的SOHPPING MALL的。

有余：央行的例行报告说，上半年，全国商品房新开工面积增速继续回落，可能导致供需矛盾进一步加剧，推动房价的继续上涨。现阶段消化市场上房产存量的程度是不是房价涨幅的主要因素之一？
潘石屹：市场的供不应求一定是市场价格上涨的最主要原因。

九大山人：交通问题随着开发和入住到位,已经成为摆在大众面前的一个很大的难题；天通苑、回龙观的热销到如今的交通拥堵,是购房者没想到的,您能否预测一下CBD地区的交通会如何解决?
潘石屹：解决交通问题最重要的是城市规划，不要做成纯粹的住宅区，这样会加大城市交通的压力。要混合，在一个区域之内要有办公、居住、商业、教育、文化设施、体育设施，这是解决城市交通的唯一办法。

我无后座力：对于宏观调控，国务院发展研究中心宏观经济研究部副部长魏加宁说："政府必须约束自己的行为，管住自己这只'看的见的手'。"你怎么看政府的手？
潘石屹：目前政府的有些部门对市场经济的正常运作干预得太多了，这个是计划经济的后遗症，如土地已经按照招拍挂公开交易了，政府有些部门还在卡立项，卡开发权，这些都是应该改进的。


这些都是我应该做的

ad100：今天看了你在《新京报》上采访，你说有时不看书是最好的状态，那不看书你干吗？？
潘石屹：我的意思是人也要有一段安静的时间，让自己静下来，不要太忙。

老木：潘总，童年时代对你影响最大的人是谁？是你的父亲吗？
潘石屹：母亲对我的影响很大，那些年父亲经常在田地里干活，见面的时间很少。

山中万户侯：天水二中的校门在周围环境中十分显眼，十分独特，看一眼这个校门，再看看周围的动辄就有上千年历史的传统建筑，恍若时光倒流。这个校门的设计者是谁？要表达一个怎样的主题？
潘石屹：是我们公司的设计师安东尼奥和徐东昕设计的。

有余：从《我的思想转了一个圈》中我看到了潘总对家乡的那种眷恋和牵挂，是一种发自内心的淳朴感情，文中提到学生的读书条件改善了是您资助的吗？
潘石屹：这都是我应该做的。

ad100：谈谈路遥对你的影响？
潘石屹：路遥的小说对我的影响很大，每当我碰到困难的时候，看看路遥的小说，身上就有了力量。我的经历太像路遥小说中的主人公了。

一江春水：您喜欢去酒吧吗？好象您不嗜烟酒，是老婆管得严，还是一直如此？
潘石屹：在很久很久以前，我们家曾经因为抽鸦片烟破败了。所以我们的老祖先立下了一个家规，所有的人不允许抽烟，延续了许多代，一直延续到了今天。我从来没有抽过烟，这跟老婆管得严没有关系。

一脚踢进空门：潘总，网聊已经快一年了，这个活动现在得到了绝对的认可，尤其是在网络上，网友们非常期待每周一次的聊天，能直接跟您"面对面"交流，机会非常难得，而且很兴奋，那么您自己认为从网聊中会有什么样的收获呢？
潘石屹：每星期一个小时的网聊已经成为我生活中的一部分，从中学习了许多东西，建立起来了一个和我们的客户、媒体朋友、社会各界沟通的桥梁。

ad100：那个看上去很怪的天水二中大门是您改的把，请问是谁设计的，怎么联系他？？
潘石屹：与我们公司设计部的徐东昕联系。

山中万户侯：贾平凹先生曾经问一个老和尚成就大事的秘诀，答：心系一处，守口如瓶．可是我感到你心是系到一处的，却并不守口如瓶！
潘石屹：因为我不是和尚。

九大山人：做个名人,您感觉最要紧的是什么?
潘石屹：做一个名人也好，做一个普通人也好，千万不要把自己太当回事。

有余：潘总，听说有人正找您拍电影，是真的吗？
潘石屹：梅婷的老公鄢波要拍一部电影名字叫《阿司匹林》，梅婷演女一号，我演男一号，给我送来了剧本，我还没有认真看，明后天约好和他们见面，我要看一看我演这个角色合适不合适。


不是所有的餐馆都是麦当劳，SOHO中国走不一样的路

minicar：为什么万科进入北京11年了，却一直发展得不理想？您觉得主要原因是什么？
潘石屹：万科在全中国的发展是非常成功的，在北京的发展也是近几年的事情，我觉得在前几年，他们领导人的注意力和重点没有放在北京。

扁担：有消息说，对8.31未过的那些项目，在业界内部基本达成共识，原来是谁的还是由谁去拿。是这样吗？
潘石屹：我曾听两个房地产发展商这样跟我说过，但市场常常出乎人的意料，没有这么简单。

老木：万科和顺驰的发展之路对SOHO中国的成长有什么值得借鉴的吗？
潘石屹：万科在中国房地产发展中是一个成功的典范，但是SOHO中国走的路子是和他们完全不一样的路子。顺驰的发展，我本人认为还是有点太冒进了，冒进对房地产这个行业来说，将意味着非常大的风险，我对顺驰的看法一直没有改变，是九死一生。

我无后座力：一直以来，房地产界对顺驰的资金链、操作手段和企业道德诟病颇多，有关顺驰即将崩溃的传言也在房地产圈内散布多时。香港联交所在一片争议声中向顺驰敞开了大门。8月26日，顺驰提交的上市方案已经通过联交所的聆讯，这意味着顺驰的老板孙宏斌现在只需要考虑上市的时机和价钱了。对顺驰来说无疑是个重大的好消息。对不看好顺驰和孙宏斌的开发商来说会是怎样的心情？
潘石屹：我对顺驰的看法到今天为止一直没有改变，顺驰太冒进的发展模式，他们的前景是九死一生，这与上市和不上市没有太大的关系。

我无后座力：顺驰下半年的工作重点是"聚焦销售"，而不是疯狂拿地。虽然顺驰资金链依然绷得很紧，但孙宏斌并不认为一两个项目的操作不成功就会导致整个资金链断裂，"最多就是少拿一两块地，调一调而已。"万通董事局主席冯仑也认为顺驰说到底是一个开发公司，而且每个项目相对独立，"最坏的结果就是收缩，和德隆不同。"你认为呢？
潘石屹：不管什么样的公司的倒闭，都会给周围造成灾难，规模大的造成的灾难就大，规模小的造成的灾难就小，没有什么本质的不同。

老木：您打算把公司打造成什么样的公司？万科一样的？
潘石屹：不是所有的餐馆都是麦当劳。万科在中国发展的模式是要做成房地产界的麦当劳、肯德基，SOHO中国走的路子是和他们完全不一样的路子。

扁担：有报道称CBD甲级写字楼现在在死撑，中关村写字楼市降声一片。无论是夸耀5A的新派写字楼，还是自持血统高贵的老牌写字楼，今天都面临着市场的打压。似乎形势非常严峻。你持什么态度？
潘石屹：北京的市场无论是CBD还是中关村，都是缺写字楼的，缺商业用房的。我们看到的大量的公司挤在居民楼里面，写字楼的租金过高就是市场上面缺写字楼的表现。但是今天我们建的写字楼要改进、要进步，再不能重复五年、十年前的写字楼。房地产发展商在住宅的建设中不断的创新，不断的去适应市场。而在写字楼的设计建设中要陈旧得多，保守得多。


潘石屹：今天的聊天就到这里，再见！

　　主持人：谢谢大家踊跃提问，今天到此结束。祝各位周末愉快！