邓智仁：跟烂尾楼的亲密接触

　　主角名片：房地产策划、娱乐双料明星

　　事件：与烂尾楼的缘分

　　郁闷指数：★★★★

　　影响指数：★★

　　房地产江湖上奇人异士很多，邓智仁就是其中很有意思的一个。邓智仁是京城楼市策划代理行当的开山鼻祖，大家都知道他的很多策划代理方面脍炙人口的故事，比如通过代理万通新世界广场一炮走红、与潘石屹之间的发生“挖人风波”。但是，很多人却忽略了让邓智仁郁闷的一个现象———也是一个很有意思的现象：邓智仁与烂尾楼的缘分。

　　1992年邓智仁到内地发展，他接手的第一个项目就是玫瑰园。作为其中的一任玫瑰园主人，他对玫瑰园关爱有加，精心照料，在项目的销售上使出浑身解数，但几经折腾后，邓智仁耗尽资金依然无力回天，玫瑰园也因此陷入烂尾并被法院公开拍卖，据说债主多达105个，债务总额高达10亿元之巨。

　　1999年底，邓智仁被聘为中国第一商城的总顾问，他一手导演了“现代城挖人事件”，这让第一商城名噪一时。但是，虽然有营销策划高手邓智仁的助阵，但第一商城还是因为种种原因导致纠纷不断，项目停工停售，业主要求退房，期间还出现了开发商打人的“流血事件”。2002年7月，法院终于宣布第一商城价值5000万元的房产被冻结。至此，第一商城陷入了“烂尾”困境。

　　邓智仁还介入过北京银都中心的开发。银都中心很久之前就开展赴港招商工作，但进展不顺利。2001年左右，银都中心已经搁置了三四年，被当时的媒体列入北京著名的“烂尾楼”行列，有消息说是投资方资金出现问题。期间，一度传出邓智仁接手销售策划的消息，传说他为此还融资上亿元，但不久就没了下文。

　　《地产SHOW》点评：有网友戏称，“怪了，有烂尾楼的地方，怎么都能看到邓智仁的身影？”看来是把邓智仁跟烂尾楼划上了等号，这样理解，邓先生当然郁闷了。不过，邓智仁跟烂尾楼的缘分确实很深啊，不知是否真的有联系？哈哈。

　　顺驰中国：充满疑惑的上市迷局

　　主角印象：地产江湖上的一匹黑马，短短两三年间，搅乱了行业格局，围绕着它的是是非非讨论一直没有平息过。

　　事件：上市落空

　　郁闷指数：★★★

　　影响指数：★★

　　早在二三年前，就传说顺驰要上市。2004年是顺驰讨论去香港上市最热闹的一年。有报道这样描述：就在一片瞠目和疑惑的目光中，顺驰集团控股的顺驰中国控股有限公司于2004年2月19日与汇丰银行签订上市保荐人协议，正式启动香港上市之旅。

　　按照其计划，顺驰本来在2004年六七月就应该在香港联交所上市，但是上市时间却被一再推迟。对此，顺驰方面的解释是"香港联交所和国内的审查方式有很大的不同"。到2004年底，虽然已经通过聆讯，但顺驰的真正掌门人孙宏斌却又主动提出：“顺驰不打算上市。”理由是：“香港资本市场的情况没有达到我们的要求。”这个时候，在人们印象中一直在为上市努力的顺驰主动放弃了上市。

　　据说，孙宏斌有关顺驰上市的最新言论是：顺驰置业计划于2007年在纳斯达克上市。这已经是顺驰提到的第三个上市目标了。

　　对于顺驰中国上市的努力以及暂时放弃上市，众说纷纭。有分析师认为，房地产企业上市需要一定的土地储备，从这一点而言，顺驰圈地的目的就是为了上市做准备，顺驰大规模圈地就是为了上市，而只有上市成功，顺驰才能有足够资金支付收购这么多土地的费用。

　　有某些业界人士这么认为，顺驰中国在全国大举圈地，很可能有不少土地出让金没有交清，致使其销售状况无法进入财务报表，令它没有机会上市。还有人认为香港证券市场审查比内地A股市场更加严格，以目前顺驰的状况，成功上市机会不大。

　　《地产SHOW》点评：此事背后的奥妙究竟怎么样，也许只有少数当事人才明白。上市愿望的落空，是否会给企业的核心高层带来一定程度的郁闷？相信会的。以后顺驰将怎么走，这应该是业界非常关心的话题。

　　荣丰不顺心 华润遇尴尬

　　“郁闷”易生病，“郁闷”也是药，没有“郁闷”，地产如何成江湖

　　荣丰2008：

　　屡现争议，怎能顺心？

　　主角印象：当年，荣丰2008主打青春路线，走小户型的路子，在前几年的地产江湖上掀起了一场销售风暴，让市场侧目。

　　事件之一：建材争议

　　郁闷指数：★★★

　　影响指数：★★★★

　　据报道，2005年6月底，有100多名荣丰2008非常空间的业主去看新房。结果，爆出了这么一条消息，某名身高体重并不特别超常的业主，用力猛跺房间隔层楼板时，楼板竟然被踹破了一个大洞，这让业主们大惊失色。

　　于是，业主们又试了另外两间房，发现同样只需要踏两脚，楼板便会破碎，而这样的房间在本期推出的C3、C4、C5三栋里共有1000多间。有业主说，“事先没有任何人通知我们业主更换楼板材料，而且像这种质量的楼板，我们怎么敢住进去？”

　　7月2日，广受关注的“楼板事件”还出现了升级的迹象，这天有一百多位业主来到荣丰2008非常空间，强烈要求开发商履行合同，更换楼板。

　　对此，荣丰2008的开发商表示：就所选用材料，有施工单位和材料供应商出具的国家权威部门检测报告，该报告称检测结果符合国家标准；公司处理该事情的态度是积极的、开放的、开诚布公的，业主跺楼板时候施工过程尚未完毕，有几个业主同时跺的现象；欢迎和支持广大业主在施工过程中给予严格的监督，同时楼板楼梯装修完毕后也请业主严格验收，并且欢迎业主聘请专业机构进行检验。

　　《地产SHOW》点评：“清官难断家务事”，也许要等有关部门出来给说法了。但对于荣丰2008的开发商来说，这样的事情经过媒体报道之后，确实要郁闷很长时间的。

　　事件之二：斗殴风波

　　郁闷指数：★★★

　　影响指数：★★

　　据报道，2005年3月25日，军事博物馆个人购房展示交易会上，荣丰2008的参展人员与北京华润置地房地产经纪公司的员工发生冲突，结果华润经纪的部分员工被几十名黑衣人持棍棒围攻。据说，事件的起因是因为"荣丰2008"在现场音响声音稍大，引起旁边展位上的华润经纪不满，有华润经纪的员工去把音箱转向，从而在最后引发出流血冲突。

　　对于此事，有报道这样描述：有二十几个身着黑色西装留板寸的男子，手持器械从“荣丰2008”的展位上冲过来，将部分华润员工一顿暴打。不过也有另外的报道称，“仅通过在冲突中受伤的华润经纪以及军博房展组委会来了解情况，还不能完全最终确认打人的黑衣人是受荣丰公司指使。”

　　《地产SHOW》点评：虽然事情已经过去，但这件事情所造成的负面影响却不易消除，对于荣丰2008来说，未免有些尴尬。有业界人士为此呼吁，要减少楼市里的斗殴现象。

　　海晟名苑：前期投入化泡影

　　主角印象：位于京城使馆区一带的高档楼盘，开盘时候的销售势头很猛烈。

　　事件：被迫更名

　　郁闷指数：★★★★

　　影响指数：★★

　　几年前，在东直门桥头西北角的位置树立着巨幅广告：“使馆旁边的家”，这是“使馆新城”的广告，极为醒目，但在一夜之间，这块已经被很多人知晓的广告牌消失了，出现的是“海晟名苑———一切与国际同步”的形象广告所取代，粗粗看去，二者之间没有任何联系。但事实上，这两个广告主角却是同一个楼盘，这次，他们遭遇了一场更名风波。

　　据说，业内人士认为“使馆新城”的案名是成功的策划，可以从案名中直接表示位置所在，整个宣传策划相当成功，纷纷为“使馆新城”改名“海晟名苑”表示可惜，更何况发展商还为次投入了巨额广告费，估计超过500万元，而新改的“海晟名苑”的案名，基本上没有延续原来的广告效用。

　　有报道说，海晟名苑的策划人童渊也颇为惋惜，原来他们都不知道“外交、使馆、大使”等称呼的使用权只属于国家的外交服务机构，认为在使馆区附近开发的楼盘可以使用“使馆”这个名词，后来才知道想获得相关称呼则需上述机构同意。不过，童渊也认为：“虽然不能叫这个名字，但是由于前期的宣传，谁都知道海晟名苑就在使馆区的旁边，名字不同，位置没变，区域价值是一样的。”事实也似乎证明了童渊的话，海晟名苑的销售颇为成功，是北京销售情况最好的高档楼盘之一，据说还有2位大使在此购买了房子。

　　《地产SHOW》点评：品质好的楼盘不会因为案名的变更而影响销售，但类似海晟名苑的情况，也是一种无奈感觉。在前期投入了巨大的人力物力之后，忽然有一天只好推翻重来，确实有些不够畅快。

　　华润集团：巨头也为名号混淆而尴尬

　　主角印象：地产航空母舰，是万科集团的大股东，在地产江湖名声赫赫。

　　事件之一：容易混淆的名号

　　郁闷指数：★★★★

　　影响指数：★

　　在3月军博个人房展会上，“北京华润置地房地产经纪有限公司”与另一房地产公司发生冲突的事件，引出了另一家与“华润”有关的房地产经纪有限公司，即北京华润房地产经纪有限公司，这两个公司企业字号十分相像，前者只比后者多了“置地”二字。因此事发之后，北京华润发表声明称，“北京华润置地”与自己不存在任何关系。

　　这个声明引起了业内好奇者的兴趣，有人为此进行调查，发现“北京华润置地”成立于1999年9月，注册的时间比北京华润房地产经纪有限公司要早不少时间。

　　《地产SHOW》点评：两个企业的字号相仿，自然是很郁闷的。对于大企业北京华润来说，这样的情况仿佛哑巴吃黄连，却又无可奈何。

　　事件之一：华润和华远分家

　　郁闷指数：★★

　　影响指数：★★★★

　　2001年，任志强辞去华润集团控股的华远地产的董事长职务，并将华远集团公司及其下属公司在华远房地产公司中所持有的全部股权(约占总股本的18%)转让给中国华润集团，华远集团在转让全部股权的同时收回“华远”的名称、标志及与“华远”形象有关的全部品牌。接着，任志强成立了新的华远房地产公司，完成了由经理人向老板“升级”的过程。

　　据说，在这次事件中，任志强很潇洒，还留下了一句个性发挥得淋漓尽致的话：我不玩了。仿佛一个赢家的架势。然而，对于华润集团来说，也许多少感到几分没面子，本来想通过收购万科，持有万科和华远两大地产品牌，组建一个华润系的地产航空母舰，但与华远这一分家，原来制定目的受到了不小的影响。

　　《地产SHOW》点评：这次分家，不能够说华润集团是输家，但是对华润的影响是显而易见的，此后几年，华润地产在北京基本没什么动静。

万达是非多 万科亦无奈

　　只有经历过“郁闷”事件，才能总结教训，进而取得新的成功

　　王健林：叱咤商业地产的郁闷

　　主角名片：大连万达集团董事长

　　事件之一：商业地产运作一度失利

　　郁闷指数：★★★

　　影响指数：★★★

　　据报道，大连万达在运作商业地产之初，仍沿用了住宅地产的做法———“产品出售”。万达集团在最初开发的10多个购物中心里，有11个项目是出售，而这11个项目中，有7个项目出了问题，长春、沈阳、长沙、济南等地的万达购物广场与业主的纠纷引起不小的震动。

　　王健林说，按照原先做的市场调查，购买商铺的50%是用户，50%是投资者，但在销售时发现，购买商铺的业主，80%是投资客户，这一点出乎自己的预料，有很多业主和租户进去以后，收不到合理的回报就跑了。王健林还说，任何一个商业项目，都需要二到三年的市场培育期，但小业主没有培育市场的心态和能力，在客户较少的情况下，业主就与我们打官司，就这样，万达和投资的小业主前前后后打了十几场官司。

　　对于这样的情况，王健林通定思痛，从而调整经营战略，将“只租不售”作为运营商业地产基本原则，通过与跨国零售企业的合作，实施主力店经营，并通过主力店带动小商铺。这样的转型让王健林推崇的商业地产模式取得了较以往更大的成功。

　　《地产SHOW》点评：几乎没有人从一开始就能取得成功的，大都是经历过失败，才能总结出失败的教训，进而取得新的成功。因此，假如万达的商业地产模式日后取得成功，那么此前的失败仅仅是一次短暂的郁闷。

　　事件之二：关于足球的是是非非

　　郁闷指数：★★

　　影响指数：★★★★

　　有人这么评论：那个已经退出足球圈五年的王健林和他的万达足球队，慢慢变成一个神话符号，大连人怀念万达队，怀念王健林，怀念那段粗糙却充满真诚和激情的时代———像是启蒙时代的爱情。

　　据说，对于足球，人们一直在争论，到底是王健林抛弃了中国足球？还是中国足球抛弃了王健林？在万达集团退出中国足坛以后，有大连记者不无愤怒地说：“王总是被中国足协逼走了啊！”此中的过程很复杂，也有一些不明情况的球迷责怪王健林，认为他在推卸责任，不敢面对困难；不过也有人认为王健林通过足球取得好处之后，认为足球已经不能给他带来好处，干脆抛弃这项亏损的事业。

　　除了面对他人的非议，王健林经营足球事业也面临这样的郁闷：万达足球的知名度很高，但万达的主业是什么却很少有人能答出来，甚至有人以为大连万达就是一个体育经纪公司。

　　《地产SHOW》点评：地产巨头王健林确实很有能耐，虽然数次经历郁闷事件，特别是关于商业地产纠纷的郁闷更像一道致命的关坎，但王健林还是熬了过来。

　　万科青青家园：美意变成无奈

　　主角印象：在王石统帅下，万科是地产江湖最大门派之一，万科青青家园作为集团在北京的拳头项目，口碑颇佳。

　　事件：尴尬的阳光房

　　郁闷指数：★★★★

　　影响指数：★★

　　在新住宅里，用大块玻璃搭成的阳光房很透亮，这是万科青青家园奉献给业主的一大享受，也是当初销售房屋时的一个卖点。但是，从2003年四五月份起，就有部分业主发现，阳光房出现漏雨的现象。有报道称，一业主还用这样的语言来形容阳光房顶棚的漏雨情况：“轻时点滴不息，重时水流如柱。”有一些业主向物业管理公司报修数次，但还没能完全解决问题。

　　有媒体这样描述：房屋美丽的外立面，错落的结构在北京非常少见，但业主则说，正是这种少见的房屋设计导致很多业主饱受了房屋漏水之苦。业主认为，在阳光房的设计中，全部雨水都回流到靠近外墙面的排水槽，再通过排水孔流出。可是排水孔设计得过于细小，并略高于排水槽。这样，排水管排水不畅，且容易被泥土和树叶等杂物堵塞。

　　此外，小区的一些独特设计也会带来一定的隐患，比如楼上是露台、楼下是书房，或者楼上是花坛、楼下是衣帽间，这样的情况下，假如防水做不好，楼上浇花，可能楼下就滴水了。

　　据说，这样的漏水情况在小区里出现得并不少。

　　《地产SHOW》点评：作为一个大牌的开发商，万科的口碑很好，这足可让它列为业界最好企业之一。其实万科的本意是好，但百密必有一疏，在楼盘阳光房的设计上出现了小问题，怎能令它不郁闷？

　　中海雅园：物管纠纷很烦心

　　主角印象：知名度一般

　　事件：纷繁复杂的物管纠纷

　　郁闷指数：★★

　　影响指数：★★★★

　　中海雅园最初的物业管理公司是中海世纪物业管理有限公司。2001年6月15日，小区业主管理委员会经海淀区小区办批准成立，任期一年。从此中海雅园就卷入了纠纷的旋涡。

　　中海雅园业委会成立后，业委会主任胡某认为，中海世纪物业管理有限公司没有经过管委会的授权，属非法进驻，业委会将通过向社会公开招标的方式自主选择物业公司。经过招标，2002年2月，胡某代表业委会与北京金罗马物业管理公司签订了合同。但因为老物管没有退出，金罗马物管并未能进驻中海雅园进行物业管理。

　　接着，就围绕物业管理事件发生了一系列的诉讼案。

　　2002年6月，北京金罗马公司以中海雅园业委会为被告向法院起诉，要求法院判令被告履行合同。胡某代表业委会提出反诉，认为金罗马未进驻是属于不履行职责和中海世纪从中作梗而致，并要求法院解除其与金罗马签订的物业管理委托合同。在判决还未下来时，业委会决定由"均豪物业管理公司"接管中海雅园的物业管理。

　　2003年5月，胡某以业委会名义向法院起诉，提出中海世纪物业管理公司恶意阻挠新的物业公司进驻，请求法院判令被告排除妨碍。中海世纪公司则认为，原物业管理委员会任期已满，换届选举并未被有关部门批准，因此原业委会已不存在，无权代表业主。

　　2003年6月，北京中海世纪物业管理公司以胡某长期拒交物业费及水电费、采暖费等为由将其告上法庭。

　　2003年10月，胡某以政府不作为，未给其业委会换届选举审批登记，从而将海淀区某相关部门告上法庭。

　　当时有评论认为，官司一场场打下来，业主与物管公司之间的关系越来越紧张，但业主最希望解决的、引发最初争议的车位问题却因长期的对抗而陷入僵持局面。

　　《地产SHOW》点评：这仿佛是一场旷日持久的战争，但是并没有谁从中得益，楼盘形象也被严重影响。无疑，这让该项目以及项目的开发商都陷入了一场尴尬。