SOHO不等于商住两用楼--天水在线

　　10年前，潘石屹把SOHO（Small Office & Home Office，意即小型办公室、家庭办公室）这个国外概念引入中国，首创SOHO概念楼盘——北京SOHO现代城。之后，SOHO这个时髦词迅速传遍大江南北。一时间，各地冒出了大量打着SOHO旗号的跟风之作。在上海，从2002年第一个“SOHO时代”到最新的“海上SOHO”，短短3年，这种以“小型家庭办公”为卖点的楼

盘不下数十个。
　　
　　真正的SOHO产品很少
　　
　　“从严格意义上说，无论北京还是上海的SOHO楼盘，大部分充其量不过是商住两用楼，而非真正的SOHO产品。”五合国际建筑师尧建刚在采访一开始，就厘清了概念。
　　
　　尧建刚解释说，SOHO首先要满足的是居住需求，然后才是办公。它其实就是住宅，既不能也不需要注册办公。比如美国纽约的SOHO多位于中高档居住区，单套面积在150－200平方米之间，层高较高，空间自由度大，可随意分割一部分作为办公、会客厅等，既有居家的私密性又有办公的开放性。住户一般从事建筑、设计、艺术、自由撰稿等行业。此外，SOHO附近还要有完善的配套商务环境，“真正实现业主足不出户完成工作的梦想。”
　　
　　反观我国目前的SOHO产品，大多围绕着“SO”（小型办公室）做文章，“HO”（家庭办公室）的功能很不到位。购买者多为小企业和个人投资者，而无论是购买还是租赁，使用者都是用来办公的。“一提到SOHO，大家的印象就是小公司聚集地。SOHO现代城里没有超过30个人的公司，大多数为七八个人，有的只有三四个人。公司一做大，就会搬走。”尧建刚说。就连潘石屹自己也承认：“小公司是我们的主要客户，因为SOHO现代城给人的感觉不是一个居楼。”
　　
　　上海的情况也差不多。上海策源置业顾问有限公司高级分析师程果表示，上海第一批SOHO源起于烂尾楼的改造，面积在40-50平方米之内。由于政策的限制（居住物业内不能办公），除个别项目有煤气入户，绝大多数SOHO很难具备居住功能。即使有，也仅仅是在办公室内摆上一张床、配备一个电磁炉或微波炉而已。这实际扮演的是小户型办公产品的角色。
　　
　　真正的SOHO在哪里？尧建刚表示，北京的798工厂、上海的苏州河工厂区，业主多为艺术家，他们在一楼工作，二楼生活，周边有适合他们的职业环境，这才算得上真正的SOHO产品。
　　
　　SOHO是不是“鸡肋”
　　
　　尧建刚认为，SOHO产品正逐渐成为“鸡肋”。
　　
　　一方面，市场需求量仍然很大。由于SOHO产品的售价和租价低于办公楼，每年大批小型的成长型企业因为租不起商务办公楼，转向这种价格相对低廉的宜居宜商型物业。同时，随着上海现代服务业的大力发展，越来越多的咨询服务类企业也需要这样的办公场所。
　　
　　另一方面，由于上海限制对商住两用楼的开发，购买者买下SOHO产品后，一般不能在此办公或出租给其他公司办公，故投资回报率很难得到保证。同时，目前我国的自由职业者群体无论是数量还是购买力，都远不能支撑SOHO的发展。
　　
　　上海SOHO的未来
　　
　　陈果表示，为求发展，上海的SOHO产品应该在功能和分布上下功夫。
　　
　　其一，将“SO”和“HO”的功能融为一体。在增设公共会议室、提供商务秘书等商务配套服务的同时，完善“HO”的功能。比如最近出现的LOFT，通过加大层高形成复式空间，将生活区和办公区分离，即使没有煤气设施，也能增强居住的感觉。
　　
　　其二，产品多元化分布。以往上海的SOHO产品多分布在城市副中心或二类CBD区域，基本为中低档办公场所。而在市中心的一些区域，SOHO产品正在成为上海写字楼市场的一支补充力量，开发商不妨在这些地段提供满足目标客户需求的SOHO产品。