我市房产开发应关注的问题

　　近年来，我市房地产业的迅速发展，不仅改善了群众的居住条件，同时也为我市市容市貌的改变注入了新的活力，但我市房地产在开发过程中也出现了不少问题，需要引起业界足够的重视。
　　专家称，我市房地产开发中主要问题表现在：
　　1、商品房开发结构失衡，商铺供应过量。2004年商品住宅的开发由2003年的84％降为81．9％，写字楼开发由2003年的6％降为3．5％，商铺开发由2003年的9％上升为14．6％，增长了5．6个百分点。商铺的过量开发，形成供应量过剩，造成市场空置。这种现象以秦安和麦积最为明显。2004年秦安商品房年总开发量13．57万平方米，商铺开发4．76万平方米，占开发总量的35．1％，而市场销售量未超过30％。麦积区步行街繁华地段的渭滨商城、金都商城和正在建设中的锦园大厦，销售率也在30％左右。在商品住宅供应中，结构性矛盾依然突出，中低价位、中小户型的商品房和经济适用房比重偏小。二手房房源未能充分释放，有效供给不足，所占的比重也不大，仅为8．8％，很难满足大多数中、低收人家庭居民的住房需求。造成市场上经济适用房供不应求，二手房相当紧俏，商品房价格居高不下的局面。

　　2、开发企业融资渠道狭窄，缺乏发展后劲，资金来源结构单一，房地产市场资金对银行依赖度过高。
　　我市从事房地产开发的80多家企业，其中二级资质的只有1家，其余均为三、四级和暂定资质。开发商自有资金比例低，项目开发中能达到35％资本金的不到10家，大多数企业单纯依靠银行融资和商品房预售，同时由于大部分企业实力较弱，没有形成规模开发。

　　3、五县房地产市场发展不平衡，开发管理中问题较多。一是个别县前些年违规开发，既造成房地产税收流失，又形成大量已经销售的商品房因无开发资质和合法手续，老百姓办不上房产证。二是县城城市规划滞后。主要是在没有详规的情况下，先开发，形成建设上的失误，所建房屋给水、供热、排污难以配套；其次是只重视街面一张皮，见缝插针盖房子，县城规划没有住宅区、商业区的规划概念，建成的房子难管理，环境脏、乱、差。三是重开发、轻管理。主要是不重视房地产产权交易和管理。

　　4、县区住房制度改革难以深化，城镇职工住房需求、住房供应大受影响。一是国家在九十年代作为住房保障基本制度建立的住房公积金制度不能坚持，县区职工对商品房、经济适用房的购买力减弱。我市五县两区的住房公积金合在一起，还不如平凉市静宁一个县的存量。二是以中低收入家庭为主要供应对象的经济适用房，有两个县没有规划。     (天水市房地产管理局)