核心提示

    兰州房价是否过高？这个横亘在人们心头的疑问其实一直没有得到诠释。来自开发商与一些机构的论调总是和民间的声音相左，政府管理部门之间对此的认识也不统一。谁在预言着兰州楼市的未来走向？

    “黑夜有多黑，我就有多黑”，这不是什么人写的诗，而是许多圈内人士心知肚明的一个黑色幽默。它道出了房地产业许多人知其然而不知其所以然的财富“秘密”。相比北京、上海等一些发达城市，兰州的房价并不算高，但在老百姓眼中，房价已经让人感受到了一种过度膨胀的味道。

    兰州市房地产管理局认为“房价过高、投资过快等迹象在兰州表现并不明显”。而甘肃省建设厅上报国家建设部住宅与房地产业司的《关于落实国务院常务会议研究提出进一步加强房地产市场宏观调控八项措施的意见和建议》对兰州房地产的估计则是：“省会城市兰州商品房价格涨幅太快，一是房价高，二是销售缓慢”，“房价与居民收入形成较大的反差”。结论来自对同一个事实的分析和判断，而出发点却必须站在对众多阶层的利益考虑上面。

    预言还是代言？

    地产大佬潘石屹在“ＳＯＨＯ·尚都产品发布会暨‘后８·３１时代’主题圆桌论坛”上曾说过这样一句话——如果我们市场上的声音和媒体上的声音都是一个声音，这实际上是很可怕的事情。

    作为一个房产商人，潘石屹的话暗指什么？

    当“口水战”一浪接一浪地迎合着市场的单边走势时，有人笑了，而老百姓却显得更加无奈和迷茫。

    孙海江就在这种迷茫中不安地度过了一个冬天，又一个夏天。从工作到现在，孙和老婆省吃俭用才积攒下５万多块钱，一直嚷嚷着要买一套房子，可不断飙升的房价却让他感到无所适从，几乎超过了他能承受的程度。他说，买一套８０平方米的商品房，按每平方米２５００元计，就得２０万。按目前的家庭收入，每月只有２０００多元，就是不吃不喝，也得将近１０年的苦熬。他不解地问：这就是一个城市正常的生活和发展轨迹吗？

    在这个收入并不高的城市里，和孙海江一样的人群是多数还是少数？

    有人这样发问：鳞次栉比的高楼大厦到底为谁而建？

    然而，鼓吹房价上涨的声音依然在一些专家学者甚至颇有权威分量的人物口中不时出现。

    甘肃省社会科学院的王军锋告诉记者，希望房价上涨的大概有这样几类人：一是房产中介组织和有关人员，他们能从涨价中获得更加可观的操作利润，自然希望房价越涨越好；二是房地产开发商，这类人员关于房价上涨不可避免的论调已经屡屡见诸于报端，其意不言自明；三是所谓的专家，包括一些经济学家，他们极力鼓吹房价上涨不可避免，或许是出于对市场情况的真实分析而得出的结论，也不否认，存在替某个阶层代言的可能。他举例说，他有个同学在北京的某研究机构工作，每年都出去参加一些地方、行业举办的各种会议、论坛，收入很可观。最少出去三五天也有个万儿八千的，而且来回的费用全部由主办方负责。有些名气大的，收入就更可观了。拿人钱财，自然要替人“消灾”，对科学的严谨却在利益的“魔棒”下“放水”。

    目前有某学者提出的一个观点在房地产界非常流行，认为目前房地产市场的各参与主体都不希望房价下跌：大多数已经拥有住房的家庭显然不愿看到自己最大的不动产缩水；由于房地产业的产业链条长，对其它产业的拉动作用强，土地出让收入对财政的贡献度日益提高，地方政府对房地产业的积极性也就异乎寻常的高；银行担心房价下跌会产生数量巨大的不良贷款甚至引发金融风险，何况目前个人住房贷款还是银行的“优质资产”；税务部门也希望房地产快速发展，营业税、契税、增殖税、所得税也水涨船高；媒体、工程设计、建筑商、房地产中介等相关从业机构和单位都期望能从飞速发展的房地产业中分一杯羹；而作为房地产业各种利益交织点的开发商对房地产的态度更是毋庸多言。尽管这个论点遭到一些人的抨击，但其间所揭示出的一个利益心结却不能不让人们深思。

    据专家介绍，房屋的需求者可以分成两部分，一部分人是购房自住的，另一部分人则是做投资用的。因此，从投资角度讲，房地产其实是一种资产商品。而资产商品与其他商品有很大的不同，价格高低在很大程度上取决于买卖双方对未来收益的预期。而且，这种预期有一种“自我实现”的性质。房价越涨，越有更多的人预期看涨而入市抢购。抢购又促使价格进一步上涨，价格上涨，又进一步增强看涨预期……而媒体关于房价上涨的信息无疑会对这种预期起到推波助澜的作用。

    很显然，广大民众真正需要的是一种科学的、负责任的预言，而不是为某个利益阶层服务的代言。在信息不对称市场，其负面意义已不仅仅是单一市场的冷热关系。

　　购买力有多大？

    据甘肃省建设厅的有关资料显示，２００３年兰州市商品房平均销售价格为１８５８元／平方米，同比增长１３．０８％；２００４年兰州房地产投资和房价增幅更快，商品房平均价格达２２８２元／平方米，同比增加２２．８２％，涨幅在全国３５个大中城市中位列第七。如果把兰州市的房价与相邻省会城市相比，也显出虚高特点。２００５年年初全国３７个大城市房地产排行表明，兰州房价在全国排名第３０名，高于海口、乌鲁木齐、合肥、长春、呼和浩特、银川、西宁等城市，而兰州居民的收入则排名倒数第二，仅仅高于西宁。

    那么，兰州居民的收入又是如何呢？

    ２００４年，兰州市城市居民人均可支配收入为７３７６元，对比当年的房价，有人推算，如果购买一套１００平方米的商品房，一个三口之家的双职家庭每年收入２２１２８元，全部用于购房尚需１０年，即使扣除必须的生活等费用，最少也得１５年时间。按照国际经验，居民进入正常购房阶段时，一般住宅价格相当于居民家庭收入的３－６倍。目前，兰州市居民若购买８０平米的住房，其支出为居民家庭收入的１０倍，远远高于３－６倍的比例关系。

    对此，有人分析道，房价上涨，首先是土地减少，地价上涨，从而催生房价拔高。由于甘肃土地供给方式改革起步较晚，兰州市现售的楼盘其获得土地的时间较早，土地获取的方式多为划拨，因此土地成本占房价的比重很小。记者得知，２００４年，兰州市出让的土地共计１５７宗，１０９．２１万平方米，而通过挂牌、招投标、拍卖的土地仅仅６宗，宗数比不足４％，面积比不到８％。由于土地使用权取得的不易性，开发商为获取最大利润，基本按当前的市场交易价格来决定商品房的售价。而对这样的做法，有关部门却似乎找不出什么法律依据来进行有效规范和抑制。

    还有人分析，兰州处在两山夹一河的独特地势中，可供开发的土地越来越少，这无形中抬高了对以后房价走势的心理预期。而二级市场的不活跃也给一级市场带来了发展的空间。

    更多的人把房价上涨与近年来的建材涨价联系在一起，认为工程建设成本的上升加大了住房成本。

    反过来看，房地产的投资回报率究竟有多高呢？也许很多人回答不上来，只有开发商自己心知肚明。日前，福州市物价部门在全国率先完成对该市市区商品房社会平均成本的测算工作，并向媒体公开发布了测算结果：福州市市区商品房平均开发成本约２１６０元／平方米，社会平均利润约１４００元／平方米，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的２０％、２５％和１４％左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的４１％左右。

    数据一经发布，即在当地房地产界引起极大的震动。有关人士对此评价说，其意义就在于成为第一个用准确的数据向房价虚高黑幕开战的范本。兰州房地产业的投资回报率数据我们无从得知，但从比上年增长４８．１５％的投资额来看，资金流向似乎颇能说明问题。据甘肃省统计局数字表明，２００４年，兰州市商品房开发投资增速呈历史最高水平，全年累计完成投资达４４．６亿元，在这个巨大的资金流向上，不能不说明利润的诱惑是一道泄水的阀门。

    短缺与过剩的怪象

    房地产过热与否，学术界经常使用房屋空置率一词来衡量，而衡量的结果却出现一个怪象：短缺与过剩并存。

    喊涨的理由是基于我国的住房空置率是下降的，下降就意味着不存在泡沫，不存在泡沫就表明一切都很正常。

    然而，泡沫不仅是空置率居高的“专利”。国内外就有许多活生生的例子，日本的房地产市场在上世纪８０年代可谓是牛气冲天，“土地不败”观念深入人心，日本六大城市的地价指数，在上世纪８０年代的１０年间上涨了５倍，在泡沫鼎盛时期，据称其地价市值总额高达４０００万亿日元，相当于美国地价总值的４倍，土地单价为美国的１００倍。可惜好景不长，１９９１年以后地价暴跌，房地产市场崩溃，遗留下来的坏资产在银行账簿上至少高达６０００亿美元，日本从此陷入通缩深渊。香港房地产价格从上世纪７０年代开始进入长达２０多年的上涨期，但在１９９７年达到顶点后，三年之内房地产价格平均下跌了５０％以上，港人财富蒸发了２．２万亿，平均每个业主损失２６７万港币，负资产人数１７万人。

    有资料显示，上世纪９０年代初期，海南的房地产泡沫，则属于典型的房屋空置泡沫。泡沫最终给海南留下了４５０多万平方米的空置商品房、报建面积１６００多万平方米的“半拉子”工程、２万多公顷的闲置土地和５００多亿的积压资金。房地产投资从１９９３年、１９９４年连续两年超过５７亿元，一下子跌到１９９８年的８亿元，开发企业从高峰时的５０００多家，最后剩下不到１０％。

    持续的高房价，表面看来只是房地产一个行业的问题，其实质是现阶段各种矛盾冲突的综合反映。对于大多数老百姓来讲，住房显得短缺，可对富裕阶层来讲，房子已经是过剩。一部分人不仅有房住，而且不是一套两套，他们希望通过房子的增值来实现财富的膨胀梦想。而普通的贫民阶层在持续走高的房价面前只能望房兴叹。

    翻开每天的报纸，我们都能看到一个个新楼盘开张的信息，也同时被灌输着楼盘几乎无一例外遭遇“哄抢”的精彩场面。可几个月过去之后，开发商却在为售楼不到三分之一而苦恼。真象还是假象，老百姓显然已经不是三岁的孩子。

    当房价超出了人们承受能力的时候，质疑也会超出房价本身。不可否认的是，近年来官员腐败链条的末端总会牵连上房地产的身影。他们的诘问更多的指向社会财富分配的不公平。政府某部门的一位干部不无感慨地指出，令老百姓难以忘记的是，１９９８年国务院在“关于停止福利分房的通知”中曾提出，房地产开发应以经济适用房为主，走租、售并举的路子。可是这些年来的实际情况远远偏离了当初的设想，“经济适用房”没有为主，“新房出租”的路子几乎被堵死了。形成的结果是：政府要发展“速度”，城市要“形象”，开发商要“利润”，有钱的人要“豪宅”，炒家要“涨价”，银行要住房贷款的“安全”，只有老百姓面对房价“一声叹息”。

    甘肃省工商联的一位人士分析说，贫富收入差距过大而导致的购买力相差悬殊是造成“过剩与短缺并存”的直接原因，其折射出来的是我国房地产业乃至整个经济社会发展过程中的深层次矛盾。而要化解这个矛盾，必须通过改革的手段，使房地产业真正成为经济发展的重要支柱。也只有这样，我国的房地产市场才会迎来一个规范、健康而繁荣的明天。