破解房地产税收管理困局
兰州市地税局推行房产税收“一体化”纪实
近年来，随着市场经济的快速发展，房地产业已成为我省重要支柱产业。但在住房市场急剧扩大、房价飞速上涨的同时，这一行业所缴纳的税款却与年年翻番的交易额形成巨大反差，税收流失相当严重。
如何规范房地产行业的发展，税收杠杆该如何拨正房地产行业的发展轨迹？2006年4月，兰州市地税局房地产建筑安装业税收管理分局成立，对房地产税收进行属地化、专业化和社会化管理，拉开了破解房地产税收困局的序幕。
房地产行业是近年兰州市发展最快的行业之一。据兰州市统计局《兰州市房地产市场形势分析》数据显示，兰州市房地产市场交易额以每年翻番的速度递增。
1996年，全市房地产市场交易额为2123万元。1999年交易额已增长到13.4亿元，2000年又增加到22.5亿元。2005年，不含三县、红古区和三个开发区，兰州市房地产交易额达到54.85亿元。然而，兰州市高度地产经济发展的速度，与税收增长的速度却并不同步，巨额税收在不断流失。
2005年，兰州市地税局开展了以房地产建筑安装业为重点的税收专项检查，共检查房地产建筑安装企业227户，其中查出有问题的企业132户，违法面高达58.2%，查补税款1.1亿元。
兰州市房地产行业之所以税收流失严重，房地产企业故意偷税、逃税是重要原因。兰州市地税局专项检查结果显示，房地产企业偷逃税款的手段层出不穷，房地产开发过程中的每个环节都有偷逃税行为发生。
在专项检查中，税务部门发现，房地产企业普遍存在的问题包括：一是税务登记信息不准确，给税收监管设置障碍。
一些企业在发展过程中发生注册地址变更、办税人员更换等，均未按有关规定进行变更登记。二是企业从自身利益出发，对收取的售房预收款和银行按揭款不进行纳税申报或少申报，将挤占税款后的资金用于流动开发经营，或用于弥补企业注册资金的不足，使一部分税款从“挤占”变为“偷逃”。三是企业财务管理混乱，纳税意识不强。
同时，在现行税收管理模式下，由于房地产企业分别由不同辖区的税务所管理，房地产企业又大多跨区开发项目，税务部门很难及时到位对其进行税源监管，也给房地产企业偷逃税款造成了可乘之机。另外，加上当前社会综合治税机制尚未形成，在房地产开发各环节中，政府相关部门协税、护税意识不强，使房地产行业管理处于条块分割状态，信息不畅、执法标准不统一，很难形成执法合力，最终造成税务部门对房地产企业税收监管的盲区。
房地产建筑业市场的运转，一般要经过土地转让、建筑施工、房地产开发销售、二手房转让等几个环节。每一个环节，都要涉及不同税目的税收管理；而每一个环节，也都涉及不同的行政管理。如何能变条块分割为“天下一统”，如何能使房地产税收“应收尽收”？
根据国家宏观调控政策要求和兰州市房地产市场发展实际，经省、市地税局充分调研，2006年4月，在兰州市成立房地产建筑安装业税收管理分局，借鉴外地的经验，大力推行税收“一体化”管理办法，积极探索“属地化、专业化、社会化”三位一体的管理新路子。所谓“一体化”，简单地说，就是通过房源控制税源。哪里有房源，哪里的政府部门在为企业和个人办理相关行政手续时，就必须先验证企业或个人是否依法缴纳了税款，实行“先税后证”。通过部门配合、环节控制，便实现了房地产建筑业诸多税种间的紧密衔接，税收征管漏洞得以堵塞。
牵住了“牛鼻子”，激活了整个兰州市房地产业税收管理局面。截至11月底，全市共征收房地产行业地方税收3.12亿元，比上年同期增收1.2亿元，增长63.7%。
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