携手家化分享“海棠湾”

　　今夏一度沸沸扬扬的上海家化集团与李嘉诚暗中争夺的海南三亚“海棠湾”项目， 10月25日终于在上海光大会展中心初见分晓。和记黄埔、保利集团以及上海以家化为首的“上海联合体”，在“海南省介绍会暨项目签约仪式”上与海南省政府签订了关于开发“海棠湾”的意向性协议，主要涉及的开发内容为旅游配套设施和豪华酒店等。

　　据透露，该项目初步确定的一期意向性投资金额约为150亿元。但海南省政府招商办有关负责人透露，“具体的开发规划目前尚无定论”。而先前和黄传出欲在当地建造媲美中东迪拜“帆船酒店”的超豪华酒店，因此，业内人士估计，“海棠湾”项目的投资总金额或将超过1000亿元。

　　而浦东陆家嘴近10万平方米的黄金宝地——超级综合商业项目“竹园商贸区地块”下月最后花落谁家，亦是引发业内极大关注的一场好戏。坊间流传，在6月末进行的该地块的商务标开标会上，和记黄埔可能以46亿元夺得该地块。

　　当记者致电和记黄埔地产上海有限公司总经理佘耀庭向其求证时，他仍然以不清楚为由而三缄其口。

　　而业内人士猜测，虽然有意借机进军商业地产开发的上海百联集团，会放手一博，但此前一度失意浦东滨江地块竞标的和黄必然在此发力，最后胜出的可能极大。

　　虽然2004年和黄地产项目的营业额尚不到整个集团的4%，今年上半年地产及酒店业务只有34亿港元，看似不容乐观。所谓的业绩下滑，并没有影响到李嘉诚对内地楼市的“跑马圈地”兴趣。仅仅一年半，和黄在内地新增土地储备已经达到300万平方米。

　　“未来开发储备达到5年以上，以获得更稳定的收益”，和记黄埔地产中国事务区总经理谭健旭对和黄近期的土储斩获颇丰流露出志得意满。据和黄2005年中报显示，其在内地24个城市一共拥有42个地产项目。其中分布于12个城市的22项土地储备正是最近一年多来新增加的。

　　到2005年6月，和黄土地储备已超过600万平方米，这比2003年翻了整整一番还不止。年报还显示，2002年年底和黄的土地储备中，内地储备占72%；而到2005年，这一比例已经上升到93%。

　　北上南下、东举西进。回首今年上半年，李嘉诚在内地的攻城略地令人咋舌：2月，通过股权置换以2.6亿港元购得上海马桥住宅发展项目；3月，以3.472亿元人民币在成都温江拍得一幅37万平方米的“地王”；5月，以16.23亿元人民币进军武汉江汉区，拿下2幅总面积超过16万平方米地块；10月再斥资5亿元人民币收购重庆北部新区一幅土地，用以发展住宅及商用物业。

　　除了在中西部城市储备土地，和黄又将触角伸向环渤海湾地区。同在5月份，先是以1.84亿元人民币收购北京市昌平区占地约30万平方米的北新嘉园住宅项目，后又投资约10亿人民币，与天津市地下铁道总公司联合开发位于天津市营口道的一幅近2万平方米的土地。仅京、津两地，今年和黄便已豪掷近12亿真金白银。

　　内地的地产业务在和黄整体地产业务中的盈利作用已经越来越明显，和黄的地产重点正在转投内地。”和黄地产一位高管曾经向记者透露，单以纯回报率计，目前上海楼市的利润在亚洲仍属偏高，去除各项成本，写字楼每年纯回报率有5%～7%，住宅的纯回报率高达8%以上。

长线而渔

　　一个明显的变化是，近两年和黄所拿地块不再局限于所谓“中心城市的中心地块”，武汉、成都、西安、长沙等二线城市更受到李嘉诚的青睐，在巨大的潜在利润空间面前，与新鸿基、恒基等相比，和黄凭借老辣的眼光已经占尽了先机。

　　就和黄竞拍所得成都温江地块而言，记者熟识的一位新希望集团高层人士估计，以现在成都房价走势分析，销售价格即使是控制在3800元～4500元／平方米，和黄也应该有13.7%～25.3%的利润。“而这在成都南部新区区域价值提升中，显然还只是保守估计”，这位人士说。

　　他的判断是，“相对东部而言，由于不少中西部城市房地产没有细分成中高低端市场，物业开发结构上有欠缺，导致某些核心地段的高价值没体现出来，而如和黄经过香港市场多年磨练的港商，正好是做高档住宅及商业办公物业等高端产品的行家，就是瞄准这些极具升值潜力的地块来的。”

　　“鉴于内地二线城市经济发展潜力，预计未来2至3年楼市就会相当兴旺，楼价也比一线城市有更大的上升空间。”谭健旭表示。

　　上海世邦魏理仕物业顾问有限公司住宅部董事张青认为，虽然和黄等港资地产巨头内地的业务也存在动迁等方面的难度，但依托于强大的资金实力和长远发展的战略考虑，宏观调控对其不会带来大的波动。

　　“和黄随时随地寻找着机会，一旦有优质项目进入他们的视野，和黄往往会长远考虑，只要该地区的经济发展和人口的消费能力达到一定水平，项目的地理位置又适当，估算投资能带来合理稳定的回报，他们就会采取进一步行动。”张青如是评价。

　　不断涌现“楼市危言”、泡沫论甚嚣尘上之际，和黄此时的一连串动作确实有些出人意料。但出其不意似乎是和黄一贯的作风，其迅猛增长的土地储备，似乎正在重温70年代一举成为港府之外最大“地主”的惊人一幕。

　　而和黄自1992年涉足内地房地产业务亦是如此。近两年其在沪开发的一些项目，大多数是和黄在1997、1998年完成的土地储备。适时的亚洲金融风暴是上海房地产最为低迷的时期，大开发商无人愿意进场，而李嘉诚却一举在上海拿下了梅龙镇广场、四季雅苑及其毗邻的Regency Park、古北项目。

　　此后，和黄一直稳住不动，直到90年代末才开始盘整地块并逐渐启动项目，而这些地块此时的市值已远远超过当年批租的成本，李嘉诚如愿获得十分可观的土地增值及物业开发双重收益。

　　与内地企业的最大差异在于，和黄总是善于早期获取“边缘土地”，“圈而不发、坐待升值”的现象，在港资地产商并不鲜见。宏观调控带来的暂时性冷场，再次为李嘉诚提供了重操当年拿手好戏的契机。惯于“逆市而上”的和黄在如今楼市态势下的“豪举”，由此看来并不难理解。

　　中原地产研究及顾问高级经理关志康指出，10月中旬李嘉诚以高出起拍价近9成的94亿港元，竞得香港“何文田”豪宅地块；相比之下，和黄目前分布内地多个城市的投资，规模并不算很大，加上投入期可能分摊至5-10年，平均每年实际投资就更有限。

　　显而易见，坐拥强势资本的好处就是，用时间的代价令土地自然增值。和黄的每一步落子，早已想好了相应的后招。

　　“更关注中长期市场的发展，战略不受短期市场变化影响。”这是和黄地产中国事务部总经理谭健旭给出的说法。他的言下之意是，对和黄而言，现在土地储备远比发展项目更重要，时机更难得。

　　谭健旭表示，长实和黄在内地及海外开展的地产业务，将均从不同的入口，采取扩大投资组合的中长线投资策略，而且“这种策略取向将会是持续性的资本扩张”。

　　重兵屯集内地的拓展计划才刚刚开始。5年、10年甚至20年，对于和黄而言都等得起。