潘石屹：辞旧与迎新，回首与远望

文 • 本刊记者 冯嘉雪 

　　近三年开始，每逢过年，潘石屹都给自己布置了一道新课题——反思，过去的一年中都发生了哪些大事，这些看似有关又或无关的事件之间有何关联？新的一年中，潘石屹和他的SOHO中国，又将何去何从？

　　回顾2008年，潘石屹的心情颇为复杂。2008年3月一席“未来100天内中国房地产企业将发生剧变”的言论，让他一下遭到众多业内同行的“围攻”，在他们看来，本来从2007年开始，中国的房地产的住宅市场就已经徘徊不前，而老潘在这种艰难时刻还提出“百日剧变”的理论，简直是“自我唱衰”。

　　而到了当年6月，潘石屹进一步表示，“下一步我担心会爆发房地产行业的信用危机。信用对一个行业来说比一切都重要，对于房地产行业来说，避免发生信用危机是现在的当务之急。”

　　尽管潘石屹当时只是针对中国的房地产市场，但这番预测却与2008年下半年美国由次贷危机引发的金融危机形成巧合。对中国房地产市场的洞察，潘石屹解释，“因为我处在市场的第一线，对于房地产市场的波动、客户购买力的变化都是最先体会到的。”

　　虽然美国的次贷危机与中国市场远隔重洋，但潘石屹很早就意识到这个问题的重要性。在雷曼兄弟公司申请破产保护后不久，潘石屹便和妻子一同前往金融风暴中心——纽约，向华尔街的基金经理们请教相关问题。在他看来，只有倾听市场一线人士的感受，才能搞清这场金融危机的来龙去脉。“前几天我又去了一趟纽约，这两天时差还没倒过来呢。”2009年1月9日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹在接受《中国新时代》采访时说。

　　然而，这场祸及全球的金融危机会对SOHO中国产生多大的影响，他们的“危”与“机”又是什么？潘石屹说，这些是他“天天想、连做梦都在想的问题”。然而关键在于，时至今日这场危机已经发展到了哪一步？对此，他还没有能力做出判断。“所以我只能小心翼翼地、非常谨慎地部署SOHO中国未来的战略和以及每一步策略。”

　　不过，让潘石屹感到庆幸的是，他在4年前制定的转型战略让SOHO中国受益至今。据记者了解，2007年，SOHO中国的预售收入是40亿元，而2008年，仅三里屯SOHO一个项目的预售收入就已将近70亿元。

　　此外，另一件让潘石屹颇感欣慰的是2008年末国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中很多新政策正是潘石屹一直呼吁解决的问题。

　　在2007年当选北京市人大代表后，潘石屹就提交了关于促进二手房交易的提案。2008年一整年，他都在为此呼吁。在潘石屹看来，目前房地产市场最大的问题是流通的问题。启动房地产市场，最根本的就是要让房子流通起来，因此他提出取消第二套房限制、减少二手房税费等建议。

　　此次《若干意见》的出台，让老潘“不知道是喜还是悲”，“唯一遗憾的就是这些政策要是能早一点实现就更好了。如果在2008年初就把这个政策推出来，中国的房地产状况以及很多中国老百姓的居住状况都将好得多。”

　　现在，潘石屹正在准备另一份关于将商业物业出租税降回到5％的新提案，他希望此举能降低北京市写字楼的空置率，让商业零售恢复活力，也帮助更多的小企业度过危机。

　　辞旧中回首

　　2008年北京奥运会的召开，令中国举国上下一片欢腾，然而期间SOHO中国的两个项目也相应受到了影响。

　　2008年4月初，北京市建委就提出从7月20日到9月20日，各施工单位停止土石方工程、混凝土浇筑等作业，混凝土搅拌站原则上也暂停生产。同时，为了全面推行施工安全标准化管理，到6月30日之前，北京市所有建设工程施工现场必须达标，确保实现建设工程扬尘污染控制的目标。

　　如此一来，处在北京CBD核心位置的光华路SOHO、地处东二环和东三环之间最繁华地段的SOHO北京公馆就不得不停工长达3个月之久。

　　一年中，建筑行业施工的黄金季节原本就只有9-10个月，奥运会不仅让原本处于建设关键阶段的光华路SOHO、SOHO北京公馆被迫停工数月，还直接导致SOHO中国2008年的中期财务出现亏损。

　　2008年9月18日，SOHO中国发布年中财报，其2008年上半年的毛利润率达到61％，较2007年末的55％有显著提高。然而按照相关会计准则的规定，尽管当时SOHO中国的预售金额已达到66亿元，但由于在建的两个项目尚未完工，按照相关规定其预售收入不能被计入中期财务报告中，因此SOHO中国的中期账面出现了1.46亿元的净亏损。

　　在年中公告发布的第二天，潘石屹就发表了一篇致SOHO中国全体同事的信，信中老潘一方面肯定了SOHO中国在2008年市场低迷的大环境下，超额完成了销售任务，同时还提醒SOHO中国的每位同事切莫“骄傲”，“骄傲是我们最大的敌人，一旦骄傲的种子在我们心头萌芽时，我们就会犯错误。”

　　另一方面，潘石屹也表示所有SOHO中国的员工没有理由失去信心，与外部市场一样变得无目的地惊慌。同时，他还号召所有员工共同节约：“我们要在每一个环节节约，节约每一分钱，节省资源和办公成本。这不只是一个经济的成本问题，而是反映我们的世界观和生活态度。在国内乘坐飞机，我建议大家都坐经济舱，从我做起；上班能跑步来的就不要骑车；能骑车的就不要开车，从我做起，公司后勤部门要为持这些新的生活态度的员工安排好更衣室和淋浴间。”

　　这两件事一前一后，很容易就被联系在一起，潘石屹的公开信很快就被个别媒体演绎为“SOHO中国上半年亏损过亿，潘石屹称尽量骑车上班”。对此，潘石屹颇感无奈，“其实我们的公告都已经解释得很清楚了。可那次正好赶上我们出年中财报，他们（媒体）就认为是因为SOHO中国没钱了才要节约，两件事硬要扯在一起，非常牵强。”

　　在潘石屹看来，随着危机的临近，节约是每个人应有的态度，在这样一个特殊阶段，他更有义务提醒所有员工注意节约。

　　在潘石屹发出节约号召之后，SOHO中国的各个部门就开始行动起来，例如过去是各个部门分别订阅报纸，现在则改为临近部门共同订阅。此外，潘石屹与SOHO中国的另外6名高管过去是分别订阅香港以及海外地区的报纸和杂志，现在也改为一起订阅，然后互相传阅。此外，在节省快递开支、降低无线通讯话费等方面，SOHO中国也推出了种种细致的举措。“现在的形势很严峻，希望大家能同舟共济。”潘石屹说。

　　迎新中远望

　　在经历了奥运期间项目停工、年中亏损的事件后，下半年在金融危机的传导效应下，国内各行业也开始受到不同程度的影响，潘石屹深感生存之不易。

　　因此，在2008年 11月“光华路SOHO”获得最后一个证件《竣工验收备案表》，以及12月SOHO北京公馆如期建成后，潘石屹特意以公开信的方式向相关同事表达了谢意，而这在之前是从未有过的。

　　2008年，像大多数中国的上市公司一样，SOHO中国的股价也一路滑落，在接受记者采访的当天，SOHO中国的股价就一直徘徊在3港元左右。而2007年SOHO 中国在香港联交所主板上市的当天，其最高股价为每股10.2港元，收市价为每股9.55港元。

　　“股价下跌对我们公司当前的运营没有什么影响。”在潘石屹看来，股价只是股民间进行交易的价格，“到目前为止，SOHO中国的现金流没有问题。”首先，SOHO中国握有100亿元现金，远高于银行借款，处于净现金状况，这在目前房地产行业中并不多见；其次，公司负债率很低，2008年中期银行借款对净资产的比例不到30％，远低于地产行业的平均水平；第三，公司还持有大量的应收预售款项。

　　2008年，三里屯SOHO的销售业绩让潘石屹着实高兴。对于SOHO项目的热销，潘石屹一度分析认为，SOHO中国主要面向的客户是中小企业，中小企业有活力、成本低、转型快、效率高，未来是以互联网为平台的世界，它们的发展空间也更大。因此在经济不景气时，SOHO中国写字楼的出租率仍然会接近100％。

　　然而，金融危机的影响一波接着一波，经济学家也普遍预测2009年才将是企业最难度过的一年。当记者问潘石屹，2009年SOHO中国的客户购买力是否也将受到影响时，他肯定地回答，“影响是比较大的。”不过，潘石屹又紧接着补充，这不仅是SOHO中国将面对的难题，也是全房地产行业将面对的问题，其实现在没有哪个行业能“独善其身”，各家企业都会不同程度地受到金融危机的影响。

　　而就建筑行业而言，随着各种原材料价格的巨烈波动，其建筑成本也会发生变化，照此趋势来看，SOHO中国在2009年是否也会相应调整销售策略？对此，潘石屹的回答是“没什么大的调整”。对于销售策略这样一个内容丰富且十分敏感的问题，潘石屹当然不会提前公布答案，但是他自有一番自信的理由。

　　“任何企业在危机到来之后才考虑调整的问题，那将是非常困难的。作为一个企业家最重要的一点就是未雨绸缪，一定要考虑如果有一天危机来了，我将如何应对。”潘石屹说，例如，住房城乡建设部在2008年11月时明确表示，将在未来三年投入9000亿元建设保障性住房，这意味着今后将有700万套的保障性住房被投入市场。“在这种情况下，房地产开发商就要尽量少做普通住宅，否则你将面对很大的压力。”

　　早在2006年7月，随着朝外SOHO作为SOHO中国第一个非住宅项目的立项，潘石屹就对外宣布，SOHO中国已全面放弃住宅开发，将完全专注于商业地产项目。

　　今天看来，民用住宅最容易受到相关政策调整以及宏观经济波动的影响，而SOHO中国由于在4年前实现了转型，因此才在2008年躲过一劫。

　　“从2008年的战果来看，我们是非常乐观的。但是对于未来，我就不敢说了。”尽管SOHO中国目前的现金状况还算可以，但谈及2009年的形势，潘石屹表现出谨慎的态度。

　　在采访结束后，记者拿到这样一组数据，2008年，SOHO中国的开工面积约为130万平米，而2009年的开工面积将约为110万平米。

　　难忘之年

　　2008年就个人而言，母亲的去世是让潘石屹最刻骨铭心的一件事。这个瘫痪在病床上34年的老人，给潘石屹留下最深的印象就是“善良”，“虽然妈妈离去，她把我们家人、亲人和乡亲们的心却拉得更近了。”

　　在潘石屹母亲去世5个月后，他又回到了老家甘肃天水，2008年12月17日，由SOHO中国基金会为当地贫困农村小学生捐建的卫生间正式落成。