soho中国董事长 潘石屹
主持人：大家下午好，欢迎大家来到新浪聊天室，今天我们请到的嘉宾是SOHO中国董事长潘石屹先生。好多网友最近在您的博客上看到您发表的一系列文章，都是关于08年房地产形势和对“拐点论”的看法。现在已经有不少网友向您提出了问题，我们先从中间选择一个请您来回答。先请潘总跟网友们打个招呼。
潘石屹：大家好！各位网友好，谢谢新浪网给我们提供了一个见面和讨论问题的平台。各位有什么问题我们可以一起探讨。
准备人大提案让我很有压力
主持人：这儿有一个网友问您，马上要召开北京市人代会了，您作为新当选的北京市人大代表有什么样的提案？作为房地产开发商的代表，您的提案会集中在哪些方面？
潘石屹：这两天，人大让我们这一届的北京人大代表集中学习有关的法律，的确学习到了不少新的知识和法律。这是我以前不了解的领域。在人代会期间向人大提出议案是人大代表的主要工作。我这几天也一直在想这个问题，思考了几个方向：
一是北京市的城市规划如何才能更合理，尤其是有没有可能出台一些政策减少和消灭新建小区的围墙，从而解决北京交通拥堵的问题。从北京的城市发展来看，交通问题是关乎北京发展的大问题。北京目前的车辆和其他城市如东京、莫斯科相比并不算高。但交通状况却越来越糟，一个主要的问题是北京的围墙太多，封闭的社区、机关大院太多，阻断了交通。
二是普通老百姓的住房问题。解决普通老百姓的住房问题不能只依靠开发商当年新建的房子，因为无论是商品房、经济适用房还是双限房数量是非常有限的。能不能把二手房、存量房的市场启动起来，让一部分住不起新房子的老百姓住上旧房子？这样既解决了房屋空置的问题，同时也解决了房价高、普通老百姓买不起房子的问题。这就跟二手房市场的政策有很大关系。尤其是税收政策，北京目前二手房的税收太高了，超过了交易额的百分之十。
我想到的第三个提案方向就是北京的空气污染问题。北京的空气污染会影响到在北京生活的每一个大人和小孩，影响到每一个人的健康问题。如何才能解决北京的空气污染问题，需要政府，也需要全社会的努力。出台必要的政策对治理空气污染也是非常必要的。
其他的，也欢迎各位网友给我提出意见和建议，最好是有解决的办法。
主持人：有网友问潘总您为什么有兴趣参选人大代表，您的时间和精力允许您这样做吗？
潘石屹：的确，我当了人大代表之后，知道这项工作需要花费许多时间。2008年元月份大概需要用超过一半的时间来从事这项工作。但我认为这是值得的，这是一项很重要的社会责任，因为自己个体的发展和进步离不开这个社会的发展和进步。同样，社会的发展进步会带动我们每一个人的成长和进步，这两者是密不可分的。
第一次做北京市人大代表，有许多新的法律，新的知识需要学习。所以第一年可能对我来说花费的精力、时间会更多一些。许多媒体的朋友对我说，期待着我的第一个提案。所以，我心里也很有压力。为了做好这项工作，我想能够通过现代化的网络把我周围的人，把大家的力量，把网友的智慧全汇集起来，能够为北京市人大提出好的、有建设性的提案。
主持人：有网友提问说，如果真取消了封闭社区，那将来的新建小区是不是都不要封闭了？这样的小区安全问题如何解决？
潘石屹：这是一般人的误区，认为只有围墙围起来的小区，封闭的小区才是安全的，如果没有围墙的小区是不安全的。许多国家的经验证明，封闭的小区，各种犯罪率，例如盗窃、强奸这样的犯罪率都要比开放的小区高得多。因为越是开放的社区，犯罪分子越会在所有人的监督下，而一个封闭的小区只靠几个保安是监督不了的。联合国教科文组织在世界各地评选安全社区，其中参选的基本条件就是它必须是一个开放的小区，而不能是一个封闭的小区。封闭小区是没有资格参加教科文组织的“安全社区”的评选的。
主持人：有位网友向潘总提问：老潘您好，一直很关注您对中关村甲3号地的竞标，我相信如果您中标的话，一定会实现城市融合的理念，但是现在龙湖中标了，从网站上看，他们对这块地的定位是CEO官邸，空中别墅等高端物业，与现在的政策相背离，如果是这样，真的感觉不如您提出的开发理念。您对这块地的未来怎么看？
潘石屹：在我们10多年的房地产开发经历中，我们走访了许多城市，发现城市融合的理念是未来城市发展的趋势，只有城市融合了，目前城市遇到的问题，例如“穷人区、富人区”的问题，“贫民窟”的问题，“交通拥挤”的问题等等，都会得到缓解。但我不认为，在这块地上面做一些高档的定位是和城市融合这个理念相矛盾的。例如在一栋高楼中，屋顶可以做空中花园，销售给这个城市中最有钱的人，有好多景观，有宽敞的阳台，地下的几层也可以做成别墅，有院子，有花园。但一些不好的朝向，不好的楼层照样可以做中低档、小户型的房子。甚至可以让这些收入比较高的家庭司机、保姆住在一座楼里面，这样为他们的就业，为减少城市交通的拥挤都有很大的好处。
主持人：有网友提问：潘总您好，北京和天津之间开通了30分钟的直达快速列车，您认为这样会对天津以及北京靠近天津周边地区的房价产生影响吗？
潘石屹：从地域上看，北京和天津这两座特大型城市在华北平原上距离非常近，高速列车的开通把这两个城市的距离拉得更近，更吸引在一起了。这对这两个城市的发展都会造成非常大的影响，对这两个城市房地产的发展影响也会很大。房地产的开发主要是依靠城市的基础设施，尤其是交通。我们看到在地铁线附近的物业和远离地铁站的物业，因为大家居住方便程度的不同对房子的价格会有很大的不同。我相信天津、北京高速列车的开通将会改变这两个城市房地产的格局。
三年不买房的说法太武断了
主持人：有一个网友提问说：潘总好，您觉得2008年房地产形势怎么样，是“拐点”吗？
潘石屹：现在刚进入2008年，这一年大家都特别关注北京的房地产市场会不会出现变化，也出现了各种观点，我想应该从以下几方面来看。
第一、中国的经济、北京的经济会不会出现问题？如果经济大势出现问题，房地产市场也不会幸免。
第二、要看08年房地产形势，要看过去两年时间土地的供应量和这些土地供应到了什么区域。从这一点上看，过去两年时间政府公开“招拍挂”的土地量并不大。这意味着今、明年两年北京房子的供应量，尤其是五环内的供应量会比较少。
第三、要看政策和政策的实行情况。例如上星期国务院公布的“两年不开发的土地要收回，两年之内未开发的土地要收取20%的闲置费。”这就促使前些年做土地储备的房地产开发商会尽快地把土地变成房子，无形中增加了市场上房子的供应量，有利于平抑房地产的价格。
主持人：这个网友的问题是“最近市场观望情绪比较浓，请问潘总这种状况什么时候会发生改变？”
潘石屹：目前市场的观望情绪主要是来自于深圳、广州两个城市成交量大幅度下跌，再加上圣诞、元旦、春节前后每年的成交量都不会非常多，因为放假期间大家都在忙着度假。
我并不担心北京08年房地产总体市场情况，因为第一我看好北京08年经济的发展；第二，过去的两年时间，北京供应的土地不足，相对于当年销售面积来说要少很多。
主持人：潘总您在一篇博客里说，均价8000元/平方米以下的中低档房将出现拐点，我看您一直用“拐点”而不是说“降价”，请问这两者之间有什么差别吗？
潘石屹：为什么要用8000元/平方米这个点，因为我们分析了2005、2006、2007年这三年北京市房屋价格成交量的分布曲线，我们发现它们都成标准的对数正态分布图。而8000元以下房子的成交量在过去三年时间都超过北京市总成交量的50%，就是说，从4000—8000元/平方米这个价格区间是最值得关注的区间。在这个区间中其实也可以发现，07年供应的土地中有大量的低档商品房，也有大量的双限房，经济适用房，甚至在一些高档小区中配置了一定比例的廉租屋。这样，在2008年、2009年北京市房屋的供应中加大了中低档房的供应量。在供应量增加、需求量不变的情况下，它的价格就会受到抑制。至于用“拐点”还是用“下跌”，只是一个表达方式。我们最重要的是要看到这个价格变化背后实施的东西是什么。
“拐点论”谈论得非常多，有许多人不是看价格背后的供求关系，而是钻到高等数学中去找一阶导数，二阶导数的方法去谈“论拐点”。我认为这些谈论都是没有实际意义的，只是数学游戏。
潘石屹题词：
天水是我故乡，我一直通过天水在线关注着家乡。希望家乡父老乡亲们健康、快乐！
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