中房报与潘石屹聊地产：SOHO中国的路线之争--天水在线

　　想象一下这样一个企业，手里有超过15亿元的现金储备，银行对它任何可能的借贷都慷慨大方，有一个庞大、历经考验的销售和包装团队，公司背后则跟随着一群忠实的投资客户，当然，还有足够吓走任何一个战略投资者的零土地储备。

　　这样的情景在SOHO中国的内部正在引起什么样的讨论甚至争议呢？事实上，我们得知，在今后如何进一步做大的问题上，SOHO中国内部正在出现一个路线之争。主张规模化的人士认为，公司的业务应该进一步深入北京、天津、上海等主要的经济中心，这也是很多全国化志向的公司的做大之道。而另一主张则认为，SOHO中国应该按照它过去的成功经验走得更远，那就是继续坚守一隅，深耕项目，从而做强。

　　潘石屹站在哪一边呢？他踌躇不前的顾虑是什么？他的选择其实也是同类型企业面对的问题，这构成了我们设问的理由。

　　1963年，生于甘肃天水

　　大学毕业后分配到国家石油部工作

　　1987年起开始在深圳和海南开始自己的房地产开发生涯

　　1995年，与妻子张欣共同创立SOHO中国有限公司

　　在土地问题上，

　　现在是黎明前的黑暗

　　中国房地产报：就SOHO中国目前的状态而言，很多人会想到提一个问题，资金充沛而没有土地储备，这样的公司不受基金和股民的青睐。在这种情况下，其他公司可能会想一些出路，比如异地扩张，您如何看待这种做法？

　　潘石屹：SOHO中国在发展的过程中有几条线：销售、建设、设计、财务状况、土地。现在来看，SOHO中国是一个木桶，设计、销售、财务、工程管理都是比较长的板子，最短的一块板子是土地，缺地制约着我们下一步的发展，这就牵涉到我们对土地的战略是什么以及到底我们怎么看中国的土地市场。

　　检讨我们对土地的战略，实际上要回到2002年。从2002年开始，我们就认定我们取得土地的战略就是用公开交易的办法，如果不公开的话，我们要在下面通过转让取得土地也完全是合法的转让，该交的税都交，该办什么手续就办什么手续。但这个时候土地市场中有很多灰色的地带，我们的战略是不去牵涉灰色地带，因为这很容易出现问题。有可能会出现纠纷，有可能出现各种各样的问题，有可能会成为“8·31大限”遗留的问题，这是我们2002年一贯坚持的原则。

　　中国房地产报：当时这个战略争议大吗？

　　潘石屹：当时的争议不大，因为没有土地的后果还没有暴露出来！大家觉得走正道是对的。结果没有想到，到2004年“8·31”之后，第一批北京公开“招拍挂”的土地非常少，而且四环之内的土地只占10%的份额。这个时候我们公司随着销售的进展，土地的问题就成了个特别大的矛盾。这个问题暴露出来后，灰色的地带我们要不要走？如果不走的话，我们就可能会饿死。可是，经过反复的思想斗争，我还是坚持走这样一条路：公开交易的路，完全透明化、合法的路。任何一点灰色的东西都不搀杂到里面。你看高官的落马，大的腐败案件等等，几乎都是出现在灰色地带，搀杂到这种情况里面，无论对个人还是对公司风险都是非常大的。事实上，现在“8·31大限”的地也有好多麻烦和不明晰的地方。到今天为止，尽管我们没有地，我还是非常坚信要走阳光下的路。对未来的土地市场，我的感觉是现在就像黎明前的黑暗一样，虽然难熬，但黎明总是会来的。

　　中国房地产报：在下一步如何拿地、如何扩大业务上，我们了解到，SOHO中国内部似乎存在两条路线的争议。您比较倾向集中于北京，另外一个看法是，类似阳光100的那种规模导向，异地扩张。您是如何对待这两种观点的？

　　潘石屹：原来我比较懒，觉得到外地不熟悉。最关键的是，原来取得土地需要很长的时间，取得一块土地要和地主方商谈协议，土地局跑土地证，规划局跑规划许可证，可能需要一年时间。而通过“招拍挂”拿地是一个最好的办法，你一举牌子，政府形成的法律文件就完成了，可能需要一个月时间就解决了。

　　从区域上来说，原来我们集中在北京，现在我们把范围拓宽，我们可能去上海，可能在天津，可能在北京CBD以外的区域，这就是我们取得土地的想法。

　　中国房地产报：去外地发展的话，SOHO中国目前的人才、销售经验和团队积累能够保证您在其他地方取得类似的规模吗？

　　潘石屹：过去的10年时间，很多房地产公司进步都很快。但大家都忽略了对商业、写字楼的研究，很少人研究人在办公时的行为是什么样的，人办公时怎么样才能舒服，基本上所有的写字楼，不管是对中国人还是外国人，只要是销售的写字楼都是毛坯，不装修的，就跟七八年前的住宅市场是一样的。但我们全都是装修的，而且是精装修，公共空间和办公空间都是装修好的。我们在过去七八年的时间对商业和写字楼有一些研究，这方面应该是我们的长项，所以我们不管是到上海、天津，还是偏重这方面的产品——以写字楼、商铺为主。

　　中国房地产报：对区段的选择有什么要求？有没有考虑过，在去天津、上海，或者到其他一个新的市场时，是否会选择一个当地的企业作为一个战略伙伴？

　　潘石屹：我基本还是主张在成熟的区域做项目，对新区域的选择我们还是非常慎重。我们觉得城市的发展是一个自然的成长，你拔苗助长会有问题的。在开发时，还是我们自己做，这样做决策会比较自由。

　　点评公司战略

　　中国房地产报：您对阳光100应该比较熟，而它的模式和你的截然相反。作为一个在二三线城市扩展业务的典型公司，您怎么评判它在发展的过程的一些问题和经验？

　　潘石屹：易小迪本人来说是整个阳光100主要的思想。他的指导思想有这样几点：第一，他要做的楼盘规模要大。他常常跟我说，小楼盘你就是做好了也是一个错误，比如说，如果在户型的设计和定位上，你只要有一个错误很可能就弥补不回来了。而大的区域开发，你可能前面的价格定位低了，户型不对了，以后还有机会可以慢慢调整。

　　第二，以做住宅为主。住宅对区域的要求不是非常敏感，所以在城市、郊区都可以。因为你要做一个大盘放在城市中心基本上没有可能，城市中心也没有那么大的地。

　　第三，他主要针对年轻人，所以是青春、简约的企业文化。他与南方的房地产发展商做得豪华的、贴金贴银的项目完全是两种路线。

　　另外他做的楼盘价格偏低，在当地来说价格可能不低，但同外地比起来就会觉得很低。总体来说，他做得还是非常成功的。

　　中国房地产报：您觉得这种企业的硬伤是什么？有没有什么建议可以改变一下？

　　潘石屹：至于硬伤，我原来有点担心他这样大规模地开发，耗土地，一旦市场波动，可能就会导致整个资金链出问题，实际上这是我三四年前对阳光100的担心，现在来看，这个风险已经过去了。因为过去几年时间，全国各地可供应、可开发的土地非常少。因为整个的土地价格都在涨，房价也在涨，所以他的这个困难应该已经过去了。

　　中国房地产报：大规模地扩张，进入一些整个市场需要培育的城市的话，会不会有一些扩张中的资金风险显现出来？

　　潘石屹：我觉得资金的难关易小迪已经渡过去了。他这样一个公司一年的销售额基本上五六十个亿，稳步地增长几年时间后，就可以整个地转动起来。

　　中国房地产报：谈一谈其他的公司，过去的三年里还有哪几个公司走得比较稳当？

　　潘石屹：还是万科，他整个的设计是一套，物业是一套，品牌、工程等都是比较稳当的。规模做得大的像富力、珠江等等可能走的是大规模扩张的路线。

　　政策解读

　　中国房地产报：北京提出强调一个旧的文件精神，房屋不封顶停止放贷，您怎么看这个情况？

　　潘石屹：这个文件把整个资金门槛提高了，会让一大部分企业的日子非常难过。我不太明白这个政策出台的目的。如果一部分企业没法做了，就更影响供应量了，房价会上涨得更快。

　　中国房地产报：据说目的是为了限制不良贷款上升比较快的问题。

　　潘石屹：最不良的贷款是假按揭。现在防范金融风险应该防范假按揭，假按揭的取得一定有银行的配合，这个才是真正的风险。如果我们调控的目的只是要抑制房价的话，就要适当地增加供应量，减少需求量。

本新闻共2页,当前在第01页 [01] [02]