中房报与潘石屹聊地产：SOHO中国的路线之争--天水在线

　　我觉得更可行的是减少贷款的成数，如果银行以前提供7成，现在可以提供5成贷款，这样就把需求量降下来了。如果提高房地产公司的门槛，就会减少供应量，一个是限制供应，一个是限制需求，这完全是相反的两种手段。本来有100家房地产公司，现在门槛提高了，只剩50家公司了，这样供应量就降下来了。

　　中国房地产报：对SOHO中国这样的企业有什么影响吗？我们都知道，SOHO中国的资金来源主要是山西人的预售资金。

　　潘石屹：对我们没什么太大影响，我们公司的所有的项目都封顶了。如果要新买土地，只要量力而行就没有问题了。其实山西的客户也是最近两三年时间才多起来的，整个上升的幅度比较大。2001年之后我们没有一分钱贷款，所以对我们没有什么影响。

　　中国房地产报：您感觉明年的政策中，会有哪些关键词？90平方米肯定是一个关键词。

　　潘石屹：我个人觉得“90平方米70%”这项政策很难实施。因为还需要考虑一个合理性的问题。

　　中国房地产报：人们往往把我国香港、新加坡、日本的中小户型现状，作为反衬中国内地也可以这么做的理由，您觉得这个理由充分吗？

　　潘石屹：有可能不是90平方米，而是40平方米，可是这40平方米一定应该是市场的选择，你不能拿想象的东西去限制它。香港的户型特别小，日本的户型特别小，新加坡稍微大一点。可是我国香港、日本、新加坡的商品房政府没有限制，有可能是90平方米，有可能比90平方米还要低。

　　中国房地产报：深圳已经推出来很多带90平方米限制政策的地块了，执行效果好像还不错。

　　潘石屹：全中国的城市只有深圳这个城市例外，因为我太了解深圳了，曾在深圳工作过几年。深圳在上世纪80年代叫一夜城，好像是一夜建起来的。而其他的所有城市都有大量存量房，就是房改房，深圳没有。

　　北京、上海有大量的存量小户型，像北京存量房200万套，如果把二手房市场放开，这些房子就会很好地流通起来的。而深圳是整个在平地上建起来的，所以政策变动的话，对上海、北京冲击会比较大，对深圳就没有什么影响。

　　中国房地产报：您觉得明年可能会出台什么政策？

　　潘石屹：我觉得明年能够预期的政策，就是土地供应会放量。而且程序慢慢再完善后会以拍卖为主。另外，政府如果觉得房价压不下来，就会从银行按揭上面想办法。主要就是减少按揭成数。加息没有针对性，而调整银行按揭贷款的成数是极其有针对性的，就是说打击的目标很准确。另外，我能够看到的是，在产权关系、档案梳理上，放开二手房市场和公房市场。

　　新加坡资金印象

　　中国房地产报：对地产市场上很多来自新加坡的资金，您是一个什么印象？据说您和新加坡的一些商界高层都比较熟悉。

　　潘石屹：我熟悉的主要是新加坡嘉德置地总裁廖文良，他个人非常专业，而且非常勤奋。我记得七八年前到他（新加坡）家里吃饭，看到一层放了一个笔记本电脑，二层卧室里面放了一个小的电脑，后来他告诉我他要随时查E－mail的。

　　对市场的判断，我觉得新加坡的人更加全球化一些，一直在观察中国内地、中国香港的市场怎么样，他们整个的视野还是比较开阔的。

　　中国房地产报：我曾听说淡马锡他们资金特别的庞大，但是回报率要求不是特别大。

　　潘石屹：去年全球基金的回报率没有超过2%。新加坡资金主要看长线，进来的门槛低。对商人来说越高越好，对欧美来讲，整个资金回报率要比新加坡资金高得多。新加坡比较活跃的就是这么几家，Captal、GIC、淡马锡等等。对进入内地楼市而言，他们对选择一个合作伙伴往往比较挑剔。

　　中国房地产报：现在大家都在谈论地产基金在上海、北京购买几十套房子的故事，整个学术界和官员也都是比较惊讶，甚至有一种惊恐的感觉。在这种情况下出台了171文件，根据您的了解，这个地产基金在内地房地产市场到底是一个什么真实的情况？

　　潘石屹：我接触的都是真实的情况。像美林、GIC占首创20%多的股份……其他陆陆续续的，还有高盛，买的也不少。

　　根据我看到的现象，我有一个不太一样的看法，很多人认为这些资金进来是短线，炒人民币升值的，我是不同意这种看法的。我觉得炒人民币升值还用得着买一个物业，注册一个公司吗？好多人认为它们是热钱，热钱是来回跑的，可是我接触到的这些老板，我觉得他们看到的都是长线，有看好人民币升值的因素，但更多的是看好整个中国的房地产，中国的经济，看的是长线。这个看法我跟他们是一致的，就长线来说，中国的经济、中国的房地产是看好的。除了易宪容、谢国忠看淡中国的经济，觉得天要塌下来了，大家还是都看好中国经济的。

　　中国房地产报：但是，有一点也是需要注意的。在改革了二三十年之后，整个社会财富的集中程度很高。在一些中小城市，有限的购买力主要集中在住房公积金比较高的行业，这些行业往往是石油、电力、电信等等，其他阶层的购买力还是有限的，这样的话，很可能就会在住宅市场出现一个购买力是否是可持续性的问题。

　　潘石屹：现在关于贫富分化的问题，尤其是胡锦涛主席、温家宝总理他们都是反复地强调和谐。所以这个只要高层想到了，有办法调整就会解决。一个是要调整收入高的和收入低的，让他们相对平衡一点；另外一个还是要发展，只有在发展的过程中才能调整。

　　中国房地产报：像现在土地出现这么多的案例，有哪些因素解释这样的事情？

　　潘石屹：关键有一点，出现这些事情绝大部分在两个环节：第一个是土地出让的环节，第二个是银行这个环节。从规则来说，肯定是上面这两个环节的规则有问题。

　　第一，如果土地全部公开透明了，就不会有问题了。土地资产占到全中国国有资产的50%，制度本身留出了时间差，留出足够搞猫腻的空间，很多人就做了腐败的事情。所以房地产发展商在土地上面出现了腐败的东西，我觉得最主要的还是土地制度问题。

　　第二，骗按揭贷款，骗完贷款后放到不良资产里面等等。房地产发展商肯定也是有问题的，但是如果你银行里面全部商业化，里面制度透明、好的话就会好很多。

　　解决这个问题根本的办法就是把这两个制度搞得清清楚楚。假按揭就跟抢钱骗钱一样，这个我觉得是一个非常大的风险。如果房价涨的话，这个风险就暴露不出来，如果房价跌的话，这个风险就很快暴露出来。

　　中国房地产报：目前市场上还有哪些潜在的违规操作可能导致严重的金融风险？

　　潘石屹：另外一个最大的风险，过一段时间肯定会暴露出来的，就是保租销售。我给你销售一套房子，同时跟你签订一个合同，保证你有10%、12%的回报率。一般是两三年，最多的签20年。如果是时间比较短，风险就比较小，一旦变成15、20年的高回报率承诺，这就变成一个金融产品，跟销售房子没有关系，是非法集资。像北京某些项目就有这样的情况。

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