潘石屹自掏腰包6亿元CBD拿地谨慎对待公司融资--天水在线

　　在竞得朝外SOHO地块两年后，潘石屹再次在北京CBD地区受让了一个建筑体量为7.8万平方米的项目。这是SOHO中国自受让SOHO尚都项目以来，通过协议受让的最新一个项目。

　　据悉，此次交易涉及金额约6亿元。有消息称，该6亿元现金完全是SOHO中国自掏腰包，并未动用银行贷款，这占到了其自有现金流的1/3。

　　事实上，这笔交易早在今年4月初就已签订转让合同，但由于合作方不愿过早公布，所以业内虽有传言，但均对内情不详。

　　据了解，此次SOHO中国受让的新项目位于朝阳区光华西里，该地块规划用途为商业和写字楼。地上建筑面积约为5万多平方米，地下约为2.7万平方米。

　　完成此次交易后，SOHO中国当前的土地储备增加到近22万平方米。虽然此次拿地可以暂时缓解SOHO中国对土地的饥渴，但并不能改变SOHO中国在土地储备方面面临的尴尬局面，其目前最大的发展瓶颈仍是土地储备。

　　此前，SOHO中国仅剩下朝外SOHO项目尚待开发，该项目体量为14万平方米。如以去年该公司的营业额计算，SOHO中国综合实力在北京的地产公司中位于前列，但其项目储备量与综合地位远不相称。

　　“潘石屹在策略上的谨慎是导致SOHO中国如今面临土地瓶颈的一个重要原因。”一位接近潘石屹的人士表示，作为SOHO中国的联席总裁，潘石屹主要负责拿地、战略规划等业务。此前，由于过分担心囤积土地会导致公司债务风险累积，其在增加土地储备的战略判断上一度发生错误，以致如今增加开发项目储备的成本风险和门槛都有较大提高。

　　而据SOHO中国内部人士透露，潘石屹在意识到上述问题后，也开始加大主动寻地的力度，但效果不佳。

　　从2004年底开始，SOHO中国经历了两次在CBD区域拿地失意的事件：京广桥西南角的一个20余万平方米的项目，在签约最后一刻搁浅，新恒基后来居上；而位于朝阳剧场附近的一个地块的转让洽谈中，SOHO中国最终也未能与急于增加上市业绩的首创置业洽谈成功。

　　“但SOHO中国目前在拿地方面并不是很着急。潘石屹判断今后市场上将会有更多优质的地块和项目出让，但当前土地价格仍处于高位，所以他并不急于出手购买。”上述人士对记者说。

　　另一方面，潘石屹在拿地问题上的谨慎作风也在SOHO中国的融资举动上有所体现。

　　一般来讲，“现金为王”是企业的黄金法则，企业通常会利用信贷等财务杠杆来保证公司运营中现金流的充裕。

　　目前房地产市场仍处与宏观调控的微妙时期，虽然有迹象表明银行信贷有放松的趋势，但多数房地产企业的资金链依然相对紧张。此时，SOHO中国在拒绝使用银行贷款的前提下，拿出1/3的自有现金买地，此举显得有些反常。

　　对此，潘石屹解释称，贷款在宏观经济环境好的时候是正面杠杆，当环境差的时候就会演变成负面杠杆。因此直到目前为止，他的公司没有一分钱的贷款。

　　“对我来说，首先要花掉的钱是自己的存款，目前我们自有资金还比较充裕；其次是预售款，因为不需要支付利息；第三是用国内商业银行的贷款；第四步是借助海外基金来筹资；最后才是上市。”他表示，“当第一笔钱没有花完的时候，我就不会考虑采取第二种方式；第二种方式没有用尽时，我也不会采取第三种方式。”

　　但仅仅依靠自有资金拿地，在土地“招拍挂”、地价不断上涨的时代已日渐行不通。而潘石屹把银行贷款仅仅作为购地资金辅助选项的理念，似乎已限制了SOHO中国获地的视野和能力。对于SOHO中国而言，这或许成为变成一个需要其反思的问题。

　　有外部分析认为，从长远看，SOHO中国要做大，还是要对当前小而安全的经营路线做出调整，通过银行贷款、信托或私募等方式，适当地增加外部资金在公司经营中的支援力度。显然，对于稳健的SOHO中国而言，拓宽融资渠道无疑是其增强实力的必要选择。　