隐忧日重的中国房地产市场

    SOHO中国董事长潘石屹认为，政府的土地政策正在让房价高企的问题更加恶化，而不是减缓。

    潘石屹一改平日心情很好的样子，原来露出牙齿的笑容现在绷得紧紧的，眼周的笑纹也若有若无，不似平日明显。

    SOHO中国是大陆最大的房地产开发企业之一，去年在接受《南华早报》采访时，作为这家公司掌门人的潘石屹，对政府旨在给房地产市场降温的宏观调控政策还不以为然，觉得这些政策对他的生意影响不大。但现在形势已经变了。

    “两年前，大家都说房价太高了，必须采取措施控制住，”他上周说。“但政府的政策已经起了反作用，房价比没调控的时候涨得还快。”

    在他看来，根源在于中国的投资者选择面太小了。官方数据表明，至2月底，15万亿个人存款躺在银行帐上。这个数额足以把现有的1万亿房地产销售额提高15倍，若是把银行贷款也算进去，甚至可以达到50多倍。

    “那还不包括卖给公司、机构还有外国人的房，”他说。“为什么房价降不下来？因为购买力有那么强。”

    这才真正触及到潘最近烦恼的原因。

    “解决这个问题的一个办法，是增加房屋供应，所以政策上最要紧的是增加土地供应，”他说。

    地方政府获取土地，然后卖给（像潘这样的）开发商，他们再建造高档商品房，由此而引发的社会不安定，是中央政府极敏感的事情。近年来，越来越多的抗议活动，基本都是因为这个过程不透明，而且常常涉嫌腐败。

    政府已经做出努力，使得土地出售的程序变得更透明些。但世邦魏理仕（CBRE）的董事总经理黄大为先生（David Wong）认为，因为政府更加倾向于把土地拍给出价最高的投标方，而不是愿意给更多回扣或跟政府关系最硬的开发商，所以地价一直都在上涨。

    去年初，中央政府尽力阻止房地产市场的投机行为，当时温家宝总理曾言，政府要用好房地产市场的两个闸门：一个是土地，一个是资金。

    “关上土地供应的闸门会引起地价上涨，这可能是他始料未及的，”潘说。

    第二个闸门对于SOHO中国倒不是个问题，因为它的现金流非常好，没有从国有商业银行贷款，潘还说，公司取消了在香港上市的计划，因为公司不需要新的资金注入。

    虽然他对政府减少土地供应叫苦不迭，但他还是承认，这个国家快速而不平衡的经济发展，也带来了一个严重的矛盾：随着全国房价一路攀升，空置房也大幅增加。

    其中部分原因是投资者对于预料得到的资金收益已很满意，因此觉得没有必要降低租金以迎合市场期望；还有一个原因是实际上的二手市场还没有形成，业主出售多余住房有困难。“政府应该努力开发一个透明高效的二手市场，”潘说。

    他认为，正是繁琐的房产转让程序，和为了阻止投机行为而采取的高额交易税收，阻碍了健康的二手市场的形成。

    在中国，直到接近90年代末才允许个人购房，这也是二手市场销售不活跃的另一个原因。在此之前，在计划经济下，人们都由单位分配住房。

    许多居民还不知道他们所居住房屋的产权属于谁，因此买卖二手房更加复杂。

    围绕着土地所有权的种种迷雾，在中国高层领导中引起了激烈的争论。全国只有一小部分土地，而且仅限于城市里，才可以拿到房地产市场上出售或购买。绝大部分土地归集体所有，然后租赁给农民，从八十年代初期开始，农村就实行了包产到户责任制。　

    潘本人出身甘肃农村赤贫家庭，他说，让农民拥有其土地上的财产，对于解决中国日益扩大的贫富差距非常重要。

    “允许农民以土地为抵押获得贷款，并卖掉土地赚钱，这种改革会大大提高农村居民的生活水平，”他说。

    在北京正在进行的激烈争论中，这样的改革已被暂时搁置，部分原因是因为害怕贱卖土地会把大量的农民逼入进一步的贫困之中。

    “这是21世纪，不是大清朝，”潘说。“现在，农民们没有土地所有权，相对城市居民是处于弱势的。”

    在本周的博鳌论坛上，潘不太可能直截了当地呼吁全国范围的私有化，但他会批评政府的土地政策是在恶化而不是缓解房价的过度高涨。

    “政府必须重新平衡房地产市场的供求关系，”他说。“他们可以把土地给我们，这样我们可以为市场多提供房源。”

    潘石屹和他的夫人张欣于1995年创立SOHO中国有限公司。他们的项目成为城市的地标建筑，很受欢迎，也为中国大陆当代建筑风格的形成做出了贡献。