专访SOHO中国董事长兼联席首席执行官潘石屹先生--天水在线

地点：北京SOHO现代城办公室
访问者：投资部 Looi Lai Kiew; 住宅服务部 Chris Yeung，
时间： 2006年3月23日

    SOHO中国所开发项目的客户中约40%都是回头客，潘石屹即是SOHO的标志，代表着SOHO的形象，有这样一位领军人物，为公司省去了很多市场推广的费用。

    潘操着方言，属于老派人物，他来自甘肃，但是他的孩子们说着流利的英语。潘并不看好与外商合资形式的合作，他说文化的差异注定了矛盾的产生。他举了几个例子，80年代曾有个台湾商人在进入香港市场时失败了，也有欧洲人在试图打入美国市场时遭遇失败。他说这些合资方在期待收益的同时，只是简单地把资金投了进去，而没有考虑由多方投资而产生的运作困难。

    潘认为对位置选择的敏感性是房地产项目开发成功与否的关键，厚厚的市场报告只能反映冗长的宏观数据，但却不能代替商业敏感性。这正是外国人不能完全了解本地市场的原因，他们感觉不到不同待选地点间的细微不同，例如王府井和西单商业的吸引力是不同的。在潘看来，相对于建筑和材料，位置才是最重要的考虑因素。潘认为香港开发商偏爱位于CBD核心区外的天安门地区。然而，作为一个潜在的房地产开发地块，该地块紧邻古代的皇城，潜在的开发度低，外国人喜欢天安门附近的北京饭店，尽管那是一家国营的老饭店，而且那里的食物并不美味。

    潘说，在走过了第一个十年后，他对SOHO中国未来10年的发展计划已经心中有数。他深刻地了解到，随着中国经济的快速发展，高速成长的房地产业需要大量的资金和人才。SOHO中国曾经准备在香港和纽约证券交易所上市，而且在当时已获得批准，但是他感到公共上市公司不总是等同于更好的产品，虚报帐目和财务报告中的欺骗行为也屡有发生，而且考虑到当时美国入侵伊拉克对中国房地产业可能带来的影响，SOHO中国在这两个证交所上市的计划被束之高阁。当我们问到，他是否还会在将来考虑公司上市，潘只是回答道，至少现在不会考虑SOHO中国上市的问题。我们相信，在未来条件成熟的时候，他会重新考虑他的上市计划。

    潘认为在财务方面，利息和中国商业银行的贷款利率是房地产开发成功的决定因素。虽然潘的SOHO中国是中国近几年的三大纳税大户之一，他并不像他的同业一样急于快速扩张，他希望公司能够健康地稳步成长。在潘看来，未来形势很难看清楚，特别是未来的三年。

    我们问潘石屹是否能分享他的计划，除了商住两用（SOHO）和度假产品（海南博鳌蓝色海岸项目和长城脚下的公社）之外，SOHO中国还将推出什么样的新产品？他说还在计划中。

    潘认为办公空间本应有着生活气息，就像一个博物馆，既可以让人放松，也可以适于工作。他还以库哈斯的中央电视台新址设计和Prada的设计为例说明简约的设计中融合了生活和风格。

    潘最近受朋友的邀约，在电影“阿司匹林”中饰演了一个角色，不过他好像没有计划在电影表演上投入很多的时间。他喜欢在博客上自由地发表观点，而非出现在电视中。

    在潘看来，穷人和富人能够和睦相处。他说我们应该同情处于贫穷和弱势地位的人们，而不能轻视他们，他们不应该因为他们的处境而受到责备。潘认为一个城市应该保持开放，而不能用保安和围墙划分界限。他把这个观点和他的SOHO概念联系起来，推崇富人和穷人可以在一个空间里相处，自由往来。而在香港，有着专门的富人区，高档的度假村、俱乐部，加上昂贵的会员卡，彰显着他们的社会地位。

    潘相信我们所有人都有一颗慈善的心。当被问道什么类型的慈善活动最吸引他，潘说“教育”，他强调了女童的教育非常重要，因为她们会是下一代中国人的母亲，相对父亲而言，母亲和孩子在一起的时间要更多。潘认为教育方式、价值观念和思维过程是极其重要的。

    潘完全不受SOHO现代城和建外SOHO项目变化的影响，他聘请国际建筑设计师，设计他的建筑，因为他相信一座优秀建筑的基础设计应该是完美的，但是他期望他的建筑可以使北京人和他们的生活习惯个性化，成为一种生活方式的象征。例如，租户们喜欢玻璃窗上张贴各种五颜六色、奇形怪状的广告（SOHO现代城的设计师是崔恺，建外SOHO是由享誉世界的日本设计师山本理显设计的），使原本干净整齐的玻璃窗变得五花八门，潘认为这反映出了生活的动感，这正是他渴望在他开发的项目中所推广的风格。租户们多为新兴的高科技公司，即使有人退租，也会马上有新的租户，所以他的SOHO项目都能达到98％以上的出租率。在他即将推出的SOHO尚都项目，一座惊人的、充满多变几何形状的玻璃大楼，潘已经为五花八门的广告做好了准备，尽管这些广告的粘贴会破坏澳大利亚建筑大师Peter Davidson的超酷玻璃外立面。除此之外，潘还说SOHO项目稳定的高回报率和高出租率的记录验证了他的产品正是市场需要的。他的SOHO现代城项目在短期内就出现了热销，尽管当时还被建筑工地包围、周边环境还不成熟，这一切都证明他开发的项目的内在价值。

    在商铺项目方面，潘考虑到出租流量是商业项目的核心“生命力”，老租户的离开为新租户腾出了空间，周而复始，保持了商铺空间的活力。在设计商铺项目方面，他哲学地引用了山本理显的“民主”风格，没有地标性设计，也不是一个大型购物中心，每个铺面的设计都是相同的，就像每个人都是平等的一样。