社会上有关中国房地产的各种各样的讨论、评说太多了，几乎让人眼花缭乱，没有人知道到底发生了什么事，竟让一个国家定为支柱型的产业不知何去何从。一个国家与国民生活密切相关的产业政策竟然出现了迷茫，面对各种不同利益和政策的冲突而不知所措了。每个人和每层政府、每个学者和研究机构、每个不同的国家管理部门都分别发出了不同的声音，以致让中国的城市居民也开始茫然、不知所从了。

　　先看看党的文件是怎么说的。从十四大到十六大，先是建立市场化的体制框架到实现完全的市场化国家。是否可以认为中国的经济体制改革的一个重要的基本特征就是承认计划经济的错误，要从完全的计划经济转变成市场经济的体制。尽管现实这个目标的改革期尚未完成，但实现市场经济的目标是不变的。似乎至今尚找不到一份党的文件在否定中国经济继续沿着市场化改革道路前进的方向，但为什么房地产的市场化却起到了众多的争议，并出现了大量否定的声音呢？是中国的经济制度错了，还是房地产市场化的方向错了？邓小平同志十多年前所说的不争论的问题，又重新开始了？

　　再看看国家的法律和文件是怎么说的。从1979年中外合资企业有偿使用土地开始，到宪法对土地限制性条件的修改；从1991年土地的有偿出让到房地产管理办法的实施；从住房制度的改革到中止住房实物分配，实现货币化的每步过程不都是在沿着从计划经济向市场经济过渡的方向实施的吗？房地产的市场化又有哪一条、哪一项违反了这些市场化文件的要求了吗？从国务院1998年的23号文件到2003年的18号文件不都明确了三种住房供给方式，其中最重要的就是商品房市场化的供给方式。明确房地产市场化发展的方向是非常清楚的事情，难道这个方向出了什么问题了吗？

　　中国改革的目标是清楚的，改革就是为了增加国民财富、满足人民群众日益提高的精神与物质需求，就是要实现包括住房达到一定标准的小康目标，就是要通过城市化解决二元结构的矛盾，就是要通过房地产的市场化发展加速和促进这一目标的实现。从扩大投资和扩大内需的角度，房地产业理所当然的应成为和已成为中国经济发展的重要支柱产业，而如今这一切似乎变了，起码变得让人产生怀疑了。

　　　一、房地产要不要市场化

　　就中国的整体经济体制而言，要不要市场化，是个过去有许多争论，但现在已被事实所证明和整体国民认识相对一致的问题。但房地产是否应市场化则还在不同的认识层面存在着许许多多的问题。尤其是当2004年中国部分城市和地区房价的增幅过快时，认为住房是居民居住权利的问题，认为住房应优先和重点解决低收入家庭的购买问题，甚至认为市场化竞争中应优先讨论企业公民的社会道理等问题纷纷出笼，从而出现了要否定房地产应进行市场化改革的强大呼声。

　　当中国政府努力争取美、欧等发达国家承认中国的市场经济地位时，这并不是一个要在某一行业中讨论是否应市场化的问题，也不是一个在市场化过程中尽管还存在许多未解决的问题就否定和怀疑房地产应完善市场化进程的问题，而是一个中国的整体经济政策的问题。决不可能在追求中国整体经济向市场化转化的过程中划出或保留某些领域或行业不进行市场化，也不可能在某些行业和领域不市场化的情况下，中国经济能取得长足的稳定的发展，其社会制度能实现双重人格制度下的改变。

　　中国只有一条路可以走，就是彻底打破计划经济的垄断而实现市场经济。

　　二、房地产该不该市场化

　　改革开放之前住房是以基本建设的方式，由国家决定积累与消费，用单一的财政或行政投入的计划分配方式先行分配到单位，然后再由单位完成投入后，将实物住房分配给所在单位员工。其分配结果是职工所在的单位或企业，或优先从锅中捞取了资源而无偿的解决了住房，或者无缘于享受这种资源而无法解决住房问题。同时不管是否能有住房分配都被住房问题而将人牢牢的锁在企业或单位的命运之中，终生无法解脱。

　　这种完全由国家负担的分配方式，并没有真正解决分配不公的问题。尽管是无偿的住房使用权分配，仍没有能解决公平问题和共享问题，也没有解决低收入家庭的住房问题。至1978年改革开放之前全国的城镇人均住房建筑面积为4.6平方米，甚至低于1949年的人均水平。

　　而市场化的结果则是有目共睹的，从80年代的半市场化开始，全国城镇人均住房面积在迅速增长，而1998年货币化分配之后更加速了这种住房条件的改善。尽管住房分配从无偿变为非分配的有偿，尽管市场化并不能完全解决公平和道德问题，但人均居住条件的改善，更多人(起码比住房分配机会更多)通过城市建设、拆迁补偿安置、危改、公助与自助结合、房改房购买、二手房交易和商品化购房等一系列市场化改革的进程，解决或改善了住房问题。个体消费已经占有了市场商品房95%以上的比重，也由此而解决了住房作为家庭所有财产的私有化问题和解决了城市公民可以脱离住房的约束而自由选择就业的基础性条件。

　　住房问题不再是由单位和企业决定，不再是由财政或行政拨款决定供给的数量，不再按工龄、职务而屈就于分配，完全实现了消费者根据能力的个性化选择。市场化之前与之后的变化早就告诉了中国和世界这一根本性改革的成效，难道这还有什么值得怀疑和动摇的吗？

　　至于市场化过程中还存在着土地的腐败问题，市场中非规范化的欺诈行为问题，产品结构的调整与选择问题等等都属于发展过程中逐步有待解决的事情，但这与该不该市场化没有任何关系。

　　就如国企改革开始出现大量职工下岗时一样，那时我国并未建立和健全社会性的失业、退养等保障制度，也出现了许多问题，在房地产市场化之后，同样由于尚未建立和健全全社会的住房保障体系一样，也出现了许多问题，但并不能因此而否定或怀疑市场化，这恰恰是所有争论的根源。

　　从双轨制过渡到闯物价关，中国从粮、油、蛋、菜的人民群众生活日用品开始到钢材、木材的生产资料，从吃饭难、理发难、做衣服难到充足的市场商品供给，那一项不是因为市场化才得到改善，又有那一样不是先要经历价格的暴涨并由看不见的手调节作用转而平衡，再由竞争过程而产品与服务质量提高，最终由产能过剩实现产业结构的调整以及产品价格的合理化。从低价的常用的生活用品开始到大件的家用电器，再到汽车进入家庭不都经历了这样一个尽管过程中有问题、有缺陷、有难关，但最终进入合理化的阶段性变化。城市居民过冬的大白菜就曾用和住房与人民生活密切相关的同样的理由，曾被严格的控制价格和定量供给，但并未收到好的效果。价格放开之后，则不但不用去冬储大白菜，连夏日和一年四季都可以吃上大白菜了。大白菜的价格成数倍的增长了，但人民群众却并没有因大白菜价格的增长而象限价冬存供给时有那么多的骂娘声了。

　　不是因为非市场化，不是因为大白菜的限价，而使人民群众的生活更好，相反是市场化的制度机制让农民的生产积极性提高了，让流通环节的服务提高了，让商品的价值被市场认可了。尽管人工成本增加了，尽管每个环节的费用增加了，尽管产品的价格增长了，但所有的人都从生产流通的过程中分享了利润，也同时增加了个人的收入，因此并没有引起社会的混乱和恐慌，反而使人民的生活质量提高了。放开了这些粮、油、蛋、肉等与人民生活息息相关的管制，市场经济同样能解决过去许多政府想下力气但无法解决的问题。政府放开市场之后，管的也许不再是市场中的限价和限量问题，而是菜篮子工程中的调动供给和扶持产业化生产与流通。再后就尽管大白菜是与群众生活利益相关的大事，也不再用政府操心了。

　　从大白菜的启示中也许能看见未来解决同样与群众利益相关的其他产品供给的影子，也同样能看到住房市场化的未来，无非要有一个闯关的过程和政府与市场的不同分工。

　　三、房地产市场化解决了什么

　　房地产市场化之后，首先结束了中国建国之后政府不收取土地租金的历史、结束了土地国有但不可私用的历史。这是国家从宪法修改开始的根本性体制的变化。土地地租不但成为了国家、政府财政的重要收入来源，也使土地成为了国家重要可变现资产的一部分。这部分提高的享受。土地的有偿使用是国家经济制度的重要部分，而没有房地产的市场化，则土地的有偿使用就变成了没有水作生存基础的死鱼。

　　没有房地产市场化，又何来住房分配的货币化。从1978年改革开放开始之后，中国政府就不断的进行住房制度改革的试点，力图将国家从承担住房分配的沉重负担之下解脱出来。先是房租、房管的改革，又是公房自助建设和公房房改价售房的改革，但最终都不能从存量改革中解决增量的问题。只有在市场化供给的基础上，才有可能实现货币化分配，并用市场化为基础的货币化的分配方式，既解决了存量的问题又解决了增量的问题。尽管这种货币化的分配方式并未到位，还是一种过渡，仍存在着工资中没有住房含量、住房补贴在工资之外、在个税缴纳基数之外和相当一部分人无法享受住房补贴的分配不公平，但起码解决了国家、单位必须承担职工住房责任的负担问题。

　　传统的经济启动靠基本建设和固定资产投资。但是国家的财力有限，顾了生产就没钱解决居住问题，先生产后生活的口号在中国喊了几十年，最终是生产没上去，生活质量反而下降。1997年的通货紧缩之后，则靠的是房地产的市场化吸引了大量的非国有投资再次启动了中国的经济，靠解决住房问题的市场化扩大了内需、满足了群众日益提高的物质消费需求，同时拉动了各种生产资料的生产、加工和服务。市场化解决了投资的来源问题，解决了商品的供给问题，也解决了消费需求和经济增长的问题。

　　市场化将住房从公共福利变成了私有财产，住房私有化同时在推动和促进市场进一步活跃。这种从动产的私有化变成不动产的私有化，才形成实质性的国民财富的积累与增长，才使国民原有的浮财生了根、落了地，使真正的对私有产权的保护成为现实，有了生存的基础。

　　中国的银行传统上都是不断的从居民的手中吸取存款，但却从来不为平民百姓提供贷款、不为居民提供金融服务。正式因为有了住房的市场化，才使银行多了条生财之路，降低了无抵押的信贷风险，并使“取之于民用之于民”成为现实。住房抵押的个人消费信贷在住房完全市场化的过程中成为银行界最低风险的优良信贷，也让所有的消费者可以充分的利用个人的储蓄，用提前消费的方式实现住房条件改善的梦想。这种双向的往来，不但促进了市场以良性发展，也推动了经济制度的进步。

　　中国贫穷落后的重要原因之一是城乡二元结构和二元结构带来的贫富差别。解决中国整体强大和农村脱贫的重要出路之一就是加速城市化的进程，扩大城镇对农村劳动就业的吸纳能力和城镇居住的安置能力，这就要加速城镇的改造速度和住房的建设速度。同样也是住房建设的市场化，为中国的加速城市化提供了基础条件。住房单位实物分配制是无能力、也不可能解决大量非农人口向城镇转移的住房问题的。只有住房的市场化才为城市化提供了机会和可能，也由于大规模的市场化建设才为上千万的农业剩余劳动力提供了建筑、保安、保洁、装修、建材生产与供应等多种就业与发财的机会，为他们长期在城镇工作、居住、生活提供了机遇。

　　市场化的生产过程、交易过程，不但为政府提供了大量的地租，同时提供了大量的税收。实物分配既不产生生产过程中、经营过程中、利润所得中的税收，同样由于没有交易的行为(包括一、二、三级市场中的交易)，也不产生交易的税收。近几年税收增长的速度、增幅都远远大于了GDP的发展速度与增幅，住房的市场化在其中发挥着巨大的作用。住房制度的改革对税收的影响远远不仅是税收的短期增长问题，而是一个长期持久的变化。

　　传统的分房制度将所有住房条件改善的希望都寄托于居民所劳动和工作的单位，不但没有对居住地点的选择权，也没有对住房条件的选择权。由于产权非私有，自然是给什么住什么，也不可能用心去装修、布置，更不会用心爱护和保养，所有人都盼望着尽快的搬家，而不是享受生活。但住房货币化、私有化和市场化出现之后，情况就发生了根本的变化，居民可以根据家庭收入的情况自由选择迁居了，可以搬的离工作单位近点儿，可以搬的离要照顾的父母近点儿，可以用旧房的二次交易以小换大、以旧换新，或者为子女的入学从大换小或卖后租房而增加收入，也可以子女独立分家而与父母分住。住房的市场化才使这一切住房条件的改善成为了可能，成为了不是由领导安排生存的环境，而是自己选择生活的方式。尽管有不少人对中国的住房市场化提出各种不满，但请问有谁是在住房市场化之后的居住条件更差了吗？可以说没有。但是却有更多的人因此而改善的更好了。重要的是住房市场化使更多的或所有的人可以有了决定自己命运的选择权，有了改善住房条件不依赖于他人的希望。住房市场化让中国的城镇居民的生活与居住条件得到了改善。

　　也许市场化中也有大量的投资与投机的行为。这一点也成为许多人反对市场化的理由。但投资与投机行为是市场化的必然产物，只要有市场化的资源配置原则，只要存在着商品的稀缺性，那么就必然存在着利用这种供求关系而形成的投资与投机行为。

　　中国的改革开放之后第一次对刑法的修改就是取消了投机倒把罪，那么法律上都承认和允许了商业活动中的投资与投机行为。资本市场的开放，使股票买卖中有了大量的投资和分不清投资与投机的行为，为什么商品房市场中不允许有投资与投机呢？或者更多的人不反对投资，因为投资使有风险的决策行为，投资才能解决有房可租的三级市场，解决买不起房的家庭的居住、生活条件的改善。却反对投机，认为投机使破坏市场的不劳而获的行为。其实在任何市场交易中的投机都是一种就业和劳动，都要拿出本钱来承担风险。如果是无本生意，那么岂不是所有的低收入者都可以通过炒房而解决住房问题，又何提房价过高和增长呢？既然是有本生意，那么又何来投机呢？当房价下跌时，不是要承担卖与租的风险吗？之所以炒房的投机者大多发了财，恰恰是因为市场化的程度发展还不够，供不应求的现象仍为市场中的主要矛盾。其他稀缺商品的供给如此，住房市场也如此。投机是市场化的特有物，而投机行为则在于商品的供求关系和预期。任何投机者都不会在供过于求的市场中去冒险拿本钱买进，再利用差价升高卖出去盈利的风险的了，投机也要考验人们的眼光和选择能力。

　　如果投资和投机能让更多的国民发财，增加国民的财富，不正是国家发展经济造福于民的目的吗？如果说更多的投机用的是银行的钱增加了中国金融的风险，那这与市场经济中是否有投机行为无关，只是银行作为企业行为的决定，贷款放出获取银行的利润是银行的本质的企业行为，正当业务。而贷款的对象是投资、消费或者投机是银行的判断问题，或者也是银行的投机行为。金融风险并不是因为投机而形成的，如果有也一定是银行自身的管理问题，决不能将银行的管理所造成的问题变成市场和投机行为的罪状。请核证一下，银行所有的风险与坏账中是住房的投机行为贷款多还是非住房投资行为的贷款多，就足以说明了。

　　房地产市场化不但拉动了中国经济的增长、扩大了居民的消费、改善了城市面貌与居住条件、拉动了与之有关的众多产业的发展、扩大了就业、提高了国民收入、创造了财富、百利而无一害，可以说市场化解决了中国经济发展的根本问题，住房的市场化也同样。

　　四、房地产市场化不能解决的问题

　　在完全市场化的发达国家中，市场经济不是可能的，同样在中国非完全市场化的国家中有缺陷的市场经济更不是万能的。但这并不是市场经济的错，并不能因为市场经济不是万能的就反对市场经济，尤其是除了市场经济之外，找不到一种比市场经济更好的发展经济的体制。市场化因素之外同时有大量的非市场化因素的影响。

　　中国的房地产市场化也不是万能的。

　　首先国家的土地制度决定了土地资源一定是国家垄断的，并且是不可能按市场原则配置，一定是权力价格，源头垄断的权力价格，这是市场化的缺陷。

　　其次是金融政策与资本市场的垄断制度，也是非市场化的，因此不可能有完善的房地产或说住宅金融政策，这是经济改革过程中尚未解决的问题，这也是市场化的缺陷。

　　在中国的房地产或说住宅产业市场化的过程中尚有着严重的缺陷的情况下，中国的房地产市场一定会存在着许许多多的问题，但这些问题都不是市场化的罪过。

　　尤其是将低收入家庭的社会保障性住房问题和社会公平与道德的问题归罪于房地产的市场则更是可笑的。

　　房地产市场化并不等于应能和应去解决本来就不属于市场经济范畴之内的问题，这些问题与市场经济无关。

　　任何一个完全市场化的国家都同样在市场经济运行的体制之外，建立了一套特殊的社会保障体系作为国家维护市场经济制度的保障。用立法和财政的转移支付弥补市场经济的不足，或解决市场经济无法解决和不应由市场经济解决的问题，包括：失业、退休、退养、救济、医疗、教育、国防、公共服务以及低收入家庭住房的保障。中国也不例外。

　　实物福利分房时不需要建立住房的社会保障体系，只要有救助就够了，因为分房时不论收入。就如同计划经济时所有的人都没有失业问题一样，不用建立失业保障；所有的人都公费医疗也不需要医疗保障；所有的人都有单位包的退休、退养，就不用社会的保障。但市场化之后这一系列问题就出现了，改革之后有了五保体系，但恰恰尚未建立完整的住房社会保障体系。

　　一是福利分房基本解决了大多数原有城市家庭的住房问题，尽管不能说条件很好，但有房住的基本保障解决了。公房房改的私有化率占到了存量房总量的68%，租赁公房的比例约为17.2%，商品房私有化比例约为13.1%(2003年数字)。

　　二是货币化分配提高了相当一部分家庭的收入和购房能力，这部分家庭可以用市场化或经济适用住房的购买解决住房问题。

　　三是出台了政府给以政策性补贴、免收地租的限价经济适用住房政策，在增量上提供了带有社会保障性的住房。

　　四是早已建立了用住房公积金盈余作为资金来源的廉租房建设、收购、租金限价和租金补贴的廉租房制度和最低住房标准限定的救济制度。

　　上述这些制度基本保障和解决了绝大多数城镇家庭的住房问题，包括原有家庭、新增家庭和家庭分裂而提出的新增住宅的问题。

　　遗憾的是这些零散而非系统化的各项政策各自独立运行，并且没有立法保护，于是编织出了一张有密有疏、漏洞巨大的覆盖网，让国家的财政转移支付(砖头和人头的补贴)大多数没有落实到应补贴的低收入家庭，却从不该漏的地方漏到了不应享受补贴的家庭之中，而让政府背上另一个不合理的财力支出巨大但收效甚低的包袱。同时缺少了对高于应享受国家补贴的标准，又无力购买商品房的中等收入中收入偏低的家庭解决住房问题的辅助手段(如贴息、贴租的辅助保障)。结果政府没少花钱、没少费力，却因为制度不健全、不完整，不但未能有效的提供对低收入家庭的住房保障，反而给市场经济中的商品房带来了更多的责任不清的麻烦。

　　正由于政府在社会住房保障体系建立上的缺位，没有分清市场与非市场的责任，结果被市场和舆论拖着鼻子走，不得不错位的将更多的精力放在解决市场中的问题上，本末倒置，而出现了今天所面临的莫名其妙。

　　完整的住房供给体系应是中等偏上收入的家庭完全有能力靠市场化的方式解决住房问题，这部分人应占到城镇总数的70%以上(除收入之外，原有的公房福利分配也是住房，并且是置换住房的资产与收入)；中等偏低收入的家庭应用贴息、贴租的方式由政府辅助他们在商品房市场中解决购买与租赁住房，这部分家庭约为10—15%；低收入家庭用购买或租赁政府砖头补贴政策建立的住房，最低收入家庭用补贴或租赁廉租房的方式解决住房问题；特别困难的家庭用政府救济的方式解决住房问题。如有住房社会保障的立法，自然就要堵住那些漏洞，而让政府的钱用在该用的地方。

　　五、市场化之后的市场

　　当1998年住房货币化改革之后，虽然还有实物分配的政策滞后性，真正的实物住房分配的最后一顿晚餐实际在2000年4月才结束，但自1999年之后市场开始发生了重大的变化。

　　1)非国有投资迅速的向房地产市场转移，国有投资的比重从1998年的33%在五年时间内下降到了2004年的11%。商品房的建房比重从1990年的20.4%平均每年增长1%到1998年的29.7%，迅速上升到2003年的58.6%，每年以平均5.78个百分点增长，是1998年之前的5-6陪的增长速度。形成了由基本建设方式的建房向市场化投资的建房转化和投资替代。投资方式、生产方式与消费方式的转换恰恰是市场化的基本特征。

　　2)1998年之后个人消费成为市场中的主要消费群体，城镇个人购买商品房占全部商品房销售面积的比重由64%上升到2003年的85.2%，其中个人购买商品房住宅的比重则迅速上升到96.4%，消费行为理性的城镇居民个人已成为我国房地产市场主导性的消费主体。

　　3)住宅商品化建设投资高速增长。1998—2003年之间全国城镇住宅投资年平均增长13.1%，但房地产业住宅投资平均增长则为26.6%，超过住宅平均投资的一倍，并且房地产开发中的住宅投资比重占城镇住宅建设总投资的比重从48.3%上升到84.9%，五年中上升了36.6个百分点。

　　4)商品化住宅竣工面积高速增长。1990—2003年全社会住宅竣工面积年平均增长仅为3.2%，仍保持较低的增长水平，城镇住宅竣工面积年平均增长仅为9.3%，也低于同期GDP增长平均值。但1998年之后房地产业住宅竣工面积高速增长，1990—2003年平均增长18.55，且主要集中于1998年之后的增长。

　　5)银行个人住房抵押消费信贷高速增长。1991年之后，国家与银行陆续出台了大量支持个人消费信贷的相关法律与规定。同时政府出台了大量对住房消费减免税费的支持，降低了交易成本，促进了交易的放量，因此个人消费信贷出现了急速的高增长。从1998年的426.2亿元上升到2003年的11779.7亿元，以平均每年27倍的高速增长。个人住房信贷占信贷投资总额的比重从1998年的0.55上升到2003年的7.4%，2004年继续增长，活跃市场的同时也降低了银行的不良贷款率。

　　6)虽然国家实行了减免税的优惠政策，但由于市场化的交易量增加，基本建设的无税分配变成了商品房的有税生产和有税交易，因此税收不但没有减收反而高速增长。特别是房地产业的投资增长拉动了相关产业的投资增长和商品交易，有了住房的同时也拉动和刺激了购房者装修、家具、购置大件商品消费，甚至汽车消费，进一步扩大内需的同时活跃了相关市场的发展，增加了生产与消费环节的税收增长，连续多年税收和财政收入增长保持高速和高增长率。

　　7)市场化结束了换房的历史，让房改房和商品房可以在市场中重复的再次流通，让住房从单位所有维持生存的棲宿之地变成了个人的家庭财产，一种可以流通变现、变换的物，不再是束缚人流动的威胁，而是服从于人的必要流动的附属条件。从发达国家二手房交易量大于一手房交易量的5—7倍的情况推导，中国尚处于总量不足的高速建设阶段，二手房恰恰是住房升级置换的基础条件，因此二手房必须在市场化的推动中高速发展。1998年之后可以看见中介公司如雨后春笋大量出现，二手房交易量从零开始高速的增长，促进了存量住房的流动，部分地区的二手房交易量(套)已大于一手房市场，大部分发达城市的二手房交易量每年保持30%以上的增速。二手房交易已成为改善居民住房与消费的重要途径。

　　8)由于市场化的转换，不断的扩大了生产能力、扩大了建设就业，同时后期的物业管理市场化也安排了大量的就业，市场的交易同时拉动了第三产业的服务，市场化解决了大量的就业。办公与商业房屋的市场化更为中小私企和非公经济创造了条件，因此而安排和解决的经营与就业条件就更宽广了。

　　可见，房地产市场化的过程中已引起了整个中国的经济基础的变化，引起了经济制度的变化。

　　但同时也因此而带来了投资的过快增长和煤、油、电、运等能源的紧张。然而投资的调节是市场化的资源调节的必然结果，而能源的进展则是非市场的制约结果。在中国尚未完全市场化的阶段，要解决的恰恰是改革非市场化的垄断部分，而决不是限制已推进的市场化改革进程去适应于非市场化的能源市场。不能本末倒置的让市场化进程的成果倒退回计划经济的体制之中。