“住宅商用”概念不灵了

　　写字楼式住宅兴起于自2002年“住宅禁商”解封后， 这些物业属于住宅性质，却纷纷以“宜商宜住”的写字楼公寓形象出现。由于地理位置多数位于天河北、珠江新城、老城区的东风路、环市路等黄金地段，又具有临街性质，对于寻求低成本办公环境的中小企业极具吸引力。其售价也高于同地段的住宅，开发商、投资者和企业三方都对这种“住改商”楼盘青睐有加。

　　但随着今年5月1日起的禁止住宅商用政策实行，商务式、宜商宜住式公寓型住宅已受到较大冲击。尽管“禁商令”对现有的“住改商”物业的影响尚未显现，但此类物业的租赁前景已经蒙上了一层阴影。中介人士纷纷预计此类物业的整体租金将短期内下降，投资者的热情也会因此减退。

　　另外一方面，不少在建在售的商务公寓也出现了短期的停滞。海珠区昌岗路某在售投资性公寓5月份开盘时认购极为火爆，售价高达6000元／平方米，而日前该项目负责人在接受记者采访时也坦言，近期售楼部已经很少出现企业买家，投资者也开始观望，倒是附近的艺术人士因其工作室无须工商登记未受到政策影响。据了解，珠江新城区域的几个商务公寓项目短期内的销售同样不甚理想。

　　 弊端不少难有作为

　　住宅商用是一把“双刃剑”。某商务公寓负责人表示，写字楼公寓通过商务概念提升住宅的价值，住宅的贷款成数比写字楼高两成、又享受1.5％的契税优惠和贷款利率优惠，管理费更是远远低于写字楼，符合中小企业控制成本的要求。而且近两年新推出的写字楼公寓普遍以公共会议室、商务中心及提供管家式服务作为卖点，商务环境甚至超过了不少乙级写字楼的水平。

　　而住宅商用的固有弊端是无法克服的。某开发商表示，对企业而言，由于“住改商”楼盘及商务公寓为住宅用途，不仅电话、网络等基本配备不及写字楼，在用电负荷、电梯及停车位使用等方面往往是超负荷运转。对于投资客来说，物业长期的超负荷运转也大大降低了住宅硬件配套的使用寿命，折旧期大为缩短，不利于物业的保值增值。

　　而住宅商用的致命缺陷在于，有关部门对于私自改变房屋用途的“住改商”并没有明确认可，仅仅对由于历史原因已经形成了商业气氛的“住宅商用”有所松动。今年以来，北京、上海已经明令禁止“住改商”或为“住改商”设置极高的准入门槛，定位于中小企业的写字楼公寓只得另觅卖点。

　　或被公寓式写字楼取代？

　　“禁商令”冲击了商务公寓市场，却成为中低端商用物业的绝对利好。中原地产分析人士称，今年是广州地产的“写字楼年”，两年内将有上百万平方米的写字楼巨量入市。而广州市目前拥有数十万家中小型企业，是广州市写字楼的主要用家。住宅禁商后，这批庞大的用家回归写字楼市场，有相当一部分企业将选择与商务公寓定位几乎相同的公寓式写字楼。

　　本月初开始接受意向登记的越秀城市广场就是公寓式写字楼走俏的典型，该物业北塔以公寓式写字楼为卖点，使用分体空调，可24小时办公。每个单位还配有独立洗手间，整栋楼使用公共会议中心。据介绍，该物业目前已经登记了五六成，中等规模企业对北塔公寓式写字楼格外中意。与越秀城市广场类似的公寓式写字楼在天河区的普遍租价在60—70元／平方米左右，比“住改商”项目高30％以上。

　　据了解，越秀、天河两区内不少中小企业正积极寻找合适的公寓式写字楼，中原地产写字楼部表示近期每天都有几百个求租电话。越秀城市广场负责人表示，早期公寓式写字楼在广州已占据了1／3以上的创业企业市场，新建公寓式写字楼由于档次和价格都有大幅提升，面向的客户群体也开始转向成长型中小企业。

　　有业内人士分析，目前广州的写字楼客户群体已经分化，甲级以上写字楼通常面向国内外大型企业总部，公寓式写字楼将主要吸纳中小规模企业。相比豪华写字楼，公寓式写字楼的营商成本大幅降低，特别是管理费可低至10元／平方米以下；而在公用设施配套等方面，又强于兼顾住宅功能的商务公寓。公寓式写字楼因此有望成为中端写字楼市场的一股新势力。