论坛现场

　　我觉得旅游地产很多人，表现出两种特征。一种是狂热，还有一种就是保守不敢接受。我认为总的来说是刚刚开始，蛋糕刚刚开始的过程中发酵的过程肯定会伴随着一些混乱这是很自然的。

主持人王维波：旅游地产在中国处于一个初级的起步阶段，它对相关产业的要求是不是会越来越高？

王岩：这个问题实际上刚才几位老总提了很多了，特别是旅游和地产一定要分开谈，我想正是回答了你这个问题。目前来看旅游要有自然环境，地产是地、是房要居住，有机的结合起来称之为旅游地产。地产商开发项目的时候要经营，同时做酒店，都是自己经营，物业管理等等都是自己做，这些要求肯定是越来越细，越来越独立。

　　接着刚才几位老总说的观点我觉得受益匪浅。从整个中国的旅游地产他们都谈了很多，我仅仅是在北京旅游地产中做别墅项目，现在刚刚开始摸索，我想这个市场是我们被动的被推向了这个市场，当大腕都在做非常知名、非常宏观的市场的时候，因为像北京的老总都去外地，非常优美的风景区去做，有的项目已经成型了，这是旅游地产中的高端产品。对于凌总代理的酒店式公寓，虽然说总价非常低它的单价实际上也是非常高的，是一种投资，所谓投资就不是老百姓能消费得起的，它还属于高端产品。整个旅游地产发展也是从高端开始发展的。

　　刚才张总说的是2001年已经正式开始大家炒作这个事情，我是从去年开始拿的地，我们也感觉到了这个市场被动的被推向了旅游地产，但是我们仅限于在北京，严格说我们是北京的旅游地产，给北京人准备的，给在北京居住的人准备的。这个概念是纯粹的度假概念，可以说从旅游地产大概念中我们可能更加提前进一步要细细分了，要度假，我们的概念别不是想让所有者每年去住一天、住两天、住一个月，我们是希望你每周都去。

经纬时代总经理凌一准

　　近几年产权式酒店的发展，这个发展已经是很成熟了，我曾经在一个很小的餐厅里吃饭。有一对50岁左右的中年夫妇，他说我走了好远看到一个酒店式公寓，每年交5万块就行了，他也在逐步接受旅游地产的概念，只不过他是第一次接受。举个例子买经济适用房，我记得天宏集团开发的回龙观项目都排号，反反复复经过这几年，大家都知道经济适用房都是有产权的。

　　通过偶尔碰见这对夫妇的谈话，就是说在北京旅游、度假已经深入人心了，我想这个代表是很普遍人群的呼声，而不是说我要去国外甚至更远的地方去度假。他就是指的是北京的郊区，我想北京在中国来讲是属于大城市了，北京的市场对旅游地产还是应该是首当其冲，应该也发展起来，除了发展自然景观外我想北京郊区它也有一定的度假资源，首先旅游不能仅仅限于山、水之类的，还有一些比如北京的平谷，平谷相对密云和怀柔来讲不太被人注意，平谷是以果园著称，它的桃树已经达到了22万亩，这也是一种资源。桃花节今年平谷区旅游局的推广力度也非常大，前天桃　花已经怒放。这也是一个非常好的旅游资源。

　　就目前北京郊区的旅游地产，可以说带引号的旅游地产已经发展的相当成熟了，所谓的农家院就是典型的代表，他们已经有执照了，每个区域都要发执照的，是很正规的规范性管理。甚至在平谷有一个非常偏远的山吧据说中央电视台也有去拍摄。这就说明对地产和旅游的需求已经发展到要结合在一起的时候了。我想旅游地产实际上严格来讲还有一个细分，怎么度假。度假就不是旅游了，我的观点是你旅游要去很远的地方，每年可能去几次。我们现在在北京、平谷、密云大量开发度假地产，你每周都可以去真正实现5＋2。

　　咱们再讲讲常规的别墅，开车要很远，要在那儿买一套大的别墅去那儿居住要去那儿5＋2，就是他的经济水平需求水平已经发展到了这个程度，他们是有这样的欲望要有这样的生活需求。我们首家在北京做出以100平米的别墅推向市场让更多的消费者，更多群体能够接受，我们体口号是“为高质人群解决的度假生活”。

主持人王维波：刘博女士对旅游地产也有很多研究，他也是跟张总几年前在海南一起去掏过金的人。

刘博：很遗憾今天来晚了，张总、黄总精彩的演说没有听到。刚才那几位老总讲的非常好，我本身也不是做旅游地产的。我们公司也不做旅游地产，可是我觉得旅游地产整个发展前景从我本人角度来讲我觉得非常看好。就是说旅游地产首先这种形态，经济形态它是地产业发展到一定程度或者基本上在开发的过程中达到了一定的饱和度，在边缘产生的一个新的市场。我觉得它的商业模式也确实非同于我们常规的房地产开发，它主要是以经营这样的形态为主线。

　　从地产商作为投资人，转化成一个经营者，我觉得在投资这个概念上我觉得是一场革命，因为它把单一的产品转化成长期经营的东西，他需要投资人在这个行业里有较高的水平。而且从事旅游地产的投资人可能对整个自然资源和人文资源的整合能力也要求比较高。因为旅游的概念它第一是文化，第二是纯自然的资源。如何把这两者结合起来？而且在整个经营环节中有自己独特的东西，这是旅游地产走向成功的一个必须要具备的条件。

　　就是说从自然的角度来讲，我觉得中国的自然资源是非常丰富的，比如西藏这个地区除了它超自然的，在国外所不具备竞争力的，比如它的生态环境，它的自然高度等等，雪山等等。这些东西以外它还有中药的东西，这些独享的资源能跟地产结合起来，它节变成了一种新的商业模式，它就摆脱了房地产从开发投资、到卖房子赚钱的过程，它变成了一个长期的东西。实际上它是一种提升，我认为它是一场革命。

　　另外旅游地产最有生命力的东西还是文化地产，就是一个国家文化的主线。比如中国北京具有千年文化历史的古都它经受了这么多文化的积淀，像颐和园、故宫它都是世界文化遗产，经过包装整合以后它卖的不是门票，卖的是中华民族5000年文化的精神。我觉得在地产旅游行业里最有前景的，我看好的是历史文化遗产。可能现在黄总现在在整合的西北的，还有红村，我觉得非常有眼光，因为这确实是历史文化遗产，世界文化遗产。他把几千年的文化整合包装以后，卖门票，我觉得旅游地产对一个发展商来说确实是要求要有一定眼光的。他把一个国家的、民族的东西最后整合包装成企业长期受益的东西这个发展商一定是有眼光的。

　　把人的消费心理和这个投资有机的结合起来，我觉得这点发展商是比较有眼光的。所以前景从这个角度来说我是非常看好的。

张宝全：我补充一点，我觉得刚才讨论里有两个词，一个是峰值度假，一个是产权式酒店。产权式酒店是对消费者进行出售大家共同受益。峰值度假是消费者，峰值度假应该是一个集团比如一年买多少天，在一个固定的物业里你可以随意选，你可以获取多少的度假时间。峰值度假的形成需要很多为它提供的物业，这样的物业有产权的也可以有非产权的。峰值度假我觉得可以作为一个物业的形式加盟进来，这需要我们有很多这方面的政策的配套。这种政策的配套完备以后，有了法律保障，我觉得它是两方面都能做到。那么我们的峰值度假和产权式酒店才能共同成长起来。

世外桃苑总经理王岩

嘉宾主持张向东：现在从旅游局来说，酒店这行业要细分的话不应该算地产。我们谈旅游地产更多的是带有产权出售的比如说张总的红树林，如果说是旅游地产的话应该不是属于这个范围，现在很多包括国家旅游局，把好多旅游定位地产很有意见。我们说的旅游地产，应该说比较细分的是带产权的投资的那种，就是产权式酒店。这又涉及到一个旅游和度假的问题，咱们是叫旅游地产还是度假地产？这个也是有争论的。因为旅游是一个短时间的东西。比如今天我在海南呆几天，三天以后可能去广州了。

凌一准：这是对业态的鉴别。

嘉宾主持张向东：对于中国人的产生思想来说，作为一个中国人他不是为自己活着，小时候为父母活，老了以后为自己的子女和下一代的人活着，我觉得这种情况下，中国传统思想的情况下，你们各位觉得度假地产，无论是老人或者是成人，或者是小孩去一个地方住半个月，或者是一年半载，觉得这种情况会不会蔚然成风，因为这个涉及到未来度假地产的发展。这个对度假地产有影响吗？

张宝全：说到以后中国人会不会像外国人一样带着全家去到哪里独家3、4天或者一个星期，我觉得这一定是个趋势。刚才我讲了，中国人现在正在从传统的生活形态向一个新的生活形态转移。我们以前传统的生活形态就是为了挣钱、养家，我们今天主要是为了生活，这就有很多面了。你自己的生活、你和家人的生活、你和朋友之间交往的层面的生活。从国家来讲，国家经济发展是非常快速的，包括现在尽可能的把公共假集中起来放了很长，这样会使我们这种旅游度假的时间延长了，这样旅游度假经济也可以通过这个方式促进起来。所以我想这一定会成为未来的一个趋势，正因为按照这样的判断，按照现在的经济来看，我们现在为这个经济所做的准备太欠缺了。这种准备度假就涉及到房产，因为度假是需要住下来的，但是旅游不需要。比如红村，如果说哪天把村民的房子弄出来大家去住住，这样发展我想会更好的。我想将来周边会起一些新的产权式酒店之类的。我想旅游度假最最重要它能够兴起的原因它还是企业经济的到来旅游是最典型的企业经济的代表。

　　当一个人目前开始对旅游文化追求的时候已经进入了一种精神和文化的追求。我想这个发展的势头会非常快，非常迅速，这就是到一个观念和时机到来的时候中国的市场是非常大的，一旦起来会非常厉害的。所以为峰值度假这样的一个经营项目或者经济形态能够出现的话我们需要能够提供这样的酒店，这样的酒店并不是五星级酒店，所以峰值度假是面对大众的。针对大众的消费就是一般的酒店，包括将来我们个人自己购买的一些物业，或者你自己在哪里建起来的。我觉得这样的一种方式其实也给中国人带来了投资机会，必然给我们将来的旅游度假带来多层面、多元化消费的可能性。

黄怒波：关于旅游度假的问题现在应该这么看，它是处于一个旅游边缘化的概念。但是世界旅游组织界定实际上它是把度假放在旅游这个大概念下。什么叫旅游呢？当然包括度假了。在美国欧洲的界定一般说除了工作以外的目的地离家80公里以外的都叫旅游。中国有过界定，大概原来界定是100公里还是200公里，但是这些都不重要了。大家已经意识到了除了工作以外，到一定的距离之外都算是旅游了。这个概念就解决的到底了旅游地产还是度假地产里了？这样的话可能概念是不容易出现很多冲突的。否则讲度假地产可能还有别的地产。

　　在这个趋势上，刚才几位老总讲的非常或。现在实际上意识形态其实在生活方式里已经不重要了。比如互联网、交通、方方面面的解决，人们的生活方式已经不再具备很多的民族色彩和艺术形态色彩了。可能在欧洲或者美国兴起一种生活方式，中国不一定模仿中国也会兴起，就是它的经济已经走在了这个平台上了，经济改变了人们的生活。这个我们看到的是，如果现在在美国或者欧洲发生的，也可能它一定会在中国发生。比如说很简单的例子，所有人都穿西装，西装不是中国的服装，这就是国际上生活方式普遍认同的标准。像旅游地产这样的，或者产权式酒店也好，峰值度假也好，这种方式在中国一定会有一个高潮的到来这是我的一个很大的判断。这个方面实际上还有一个大的决定性，就是中国的南北差异特别大，这种遥远的地域差异和文化差异，给旅游地产以后的高潮来到提供了一个巨大的潜力。人们为什么跑到西藏去就是要看看那儿的旅游，中国这么大的国家具备了这么大的机遇和市场。

　　所以我想旅游地产在中国还是刚刚起步，还不能提到泡沫这个程度上来。

主持人王维波：比如第二居所或者异地购房它属不属于旅游地产的范畴？

黄怒波：严格的讲第二居所也有区别，有的第二居所比如在上海可能他在那儿有工作，这我认为就不应该是了。但是他如果为了度假，比如我就在海南有一个别墅，这肯定是属于旅游地产了。当然有一个区别了，旅游地产实际上要强调它的经营性。可能很多酒店，酒店业简单的不能划到旅游里面去。在这些方面我想是经营性的、还是出售产权式的这个要区别开。

刘博：刚才说了产权酒店？我觉得这个问题这么看，其实解决了两方面的需求。一是观光旅游，就是我们刚才说的可能跟产权没有关系的这种模式。就是说我到这儿是短暂的停留，不需要在这儿长期的逗留我可能不必要在这儿置业，我也谈不上产权不产权的问题。第二点，异地投资不能纳入到旅游地产的范畴。因为它是一种投资，当你拥有了一定的资产的时候，你这种投资是没有区域的定论的。不能说我是北京人只能在北京买房子，不能到其他地方买房子。我觉得各方面的需求就像黄总说得，中国地域非常辽阔，每个地域纬度所处的生态环境、人文等等都是不一样的。比如说我就是很喜欢南方，我可能到南方置业，但是不未必就考虑到每年必须要住的，他也许是投资的心理，也许是兼有度假的概念，这个东西是很难界定在旅游地产的范畴。

　　另外我觉得中国人现在开始越来越注重生命的质量和生命的价值。这个觉醒也是人精神层面的觉醒，这个觉醒可能会带来消费观念的变化，这个变化可能会对旅游地产有一个非常大的促进和推动。人的生活质量高，无非这一生就是用时间和空间构成的，一个人除了在一个地域里呆了一段时间以外总是想走出去看一些文化和自然的东西。把它纳入到旅游资源里统一整合，那我觉得这个东西就变成的一个很系统的东西。旅游业是一个产业链。

嘉宾主持张向东：我想问刘总一个问题。您一直是在北京这边是文化地产的倡导者，咱们今天的话题是旅游地产，提到泡沫大家就会想到地产，我想问旅游有没有泡沫94年以前海南的旅游经济跟目前的旅游经济有什么区别？第二个问题，刚才说了文化，海南我不太熟悉，谈文化好多地方都打文化牌，也是为了旅游业。比如山东的有一个迎莲节，那时候人非常非常多，像曲埠那个地方就是有一个特殊的节日，然后整个一年就去了，这样的经济会不会是一种泡沫。

刘博：海南10年前发生的不是旅游泡沫是经济泡沫，海南经济泡沫的主要的特征是什么呢？它制造了一个虚无的市场。比如说海南当时的房地产炒的非常高，张总比较了解这个历史。为什么呢？实际上是没有真正需求的支撑，而且这个利润的环节是人为做起来的。不像北京房子卖到1.5万，但是成本确实各个环节都是真实的，需求也是真实的所以没有泡沫。

　　再谈第二个问题旅游地产的泡沫，我觉得旅游地产它只是一个概念，它只是经济形态发展到一定时期出现的一种地产形态。你不能把它看作一个经济形态，它只是一种协定而已，就像现在人讲房地产有泡沫，我觉得房地产的泡沫也不是说你说有，就有，你说没有就没有的问题，是市场需求所定的。有需求我认为就是符合经济规律的。经济是由市场需求定的。

嘉宾主持张向东：我想问旅游经济有没有泡沫。

黄怒波：旅游经济它是我们国家应该说最传统、最容易进入的一个产业经济，这个经济不会发生泡沫，泡沫产生就是虚无的投机性产生的。旅游很难进行投机行为，因为景区就这一个，这个人占了别人就进不来了。这个行业不太容易产生为投机目的而进行投资的目的，这里要找出商机要说找出它的文化含量。没有一个国家打击旅游经济，因为它是最容易的行业，劳动最密集型的，对劳动的要求是最低的，但是对社会的效益反应是最快的。比如说先开一个酒店，这肯定需要很多员工，如果海南有10座这样的酒店，中低层的劳动力就不够了，所以全世界没有一个国家对旅游经济进行压制。在最初级的经济形态里，一般不会产生泡沫。大量的就是股票、证券、房地产这些利润非常巨大的行业。所以我想旅游经济永远也不会产生泡沫，它最大的危险可能就是不可抗力、像战争、突发事件。

　　酒店业到2008年这个阶段可能会大量的上来，08年以后可能有一定的箫条期。旅游经济不会有泡沫的出现。

张宝全：我个人认为什么是泡沫？一个是供大于求，还有一个是供应脱离需求。所以我想旅游经济也好，旅游地产也好，现在需求发展很快，我们的供给是远远跟不上。第二供应脱离需求就是做一些莫名其妙的东西没有人消费。我觉得旅游地产大部分还是在自然的状态中形成的，它不像城市的房地产，城市的房地产就是找一块地盖一个房子有可能供应特殊需求的，结果做出来根本对不上号可能卖不出去，因为供应脱离需求太多了形成泡沫。所以我觉得旅游地产或者旅游经济不太可能出现这样的情况。因为旅游它是体验经济，它的核心是自然资源和人文资源，是围绕人们的体验价值构成的。它是在自然的状态中逐步形成的。

　　但是也有在另一个地方带着这样的观念通过庞大的投资来实现的比如拉斯维加斯它是完全通过资本的行为重新营造以娱乐为核心的，构成的这样的一个特殊的度假包括博彩形成的这样一种东西。像这样的形态中国不大可能，所以中国的旅游地产和旅游经济总体还是在自然的状态中，依据不同的自然资源和人文资源逐步发展起来的。现在的问题是我们不能很系统的整合我们的资源。我觉得特别是我们在经济开发过程中，最大的甚至有时候破坏人文和自然资源这个要特别注意，这可能会伤害一个城市的价值。人文资源一个城市也是一样有没有人来玩儿，就是有这样的资源但是没有很好的整合。

　　比如我上个礼拜去了南州，去了天水，到那儿以后我觉得真可以用非常难过这样的词来形容。因为我是91年去过天水，我最难过的是什么呢？就是天水的人把老街道，他们认为是落后的象征，他们就千方百计的想用非常廉价的东西掩盖它。我觉得最典型的就是拿垃圾把我们的文化毁掉了。我到那儿是住天水最好的酒店，在一个高速公路的时候堵了，我下了车进了酒店的时候，我看了一下那块街，我觉得很奇怪，那个街上我看到的安徽了码头墙、江浙一带的骑廊，这不是北方建筑所具备的东西。第二天早晨我判断这原来是一条老街，现在这个街都是现代的房子贴上瓷砖，在外面做了一些木廊这些根本不是北方的特色。后来一了解这个阳光街是老街，全部拆迁了，后来我去了一个地方，这一小段进去看了以后，其中有一个明代的建筑。柱子非常非常好看，但是显然没有保护，尽管如此我觉得那个建筑也非常非常美，可是真正这样的建筑没有几个。

　　你能看出来这个城市的人民，他不知道它的城市资源是什么，我觉得如果这些能够保留下来，能够给这个城市未来带来多少钱？没有人考虑。现在大家都把这些建筑搞成廉价的现代的建筑，这是让我难过的地方。我看了他们那儿的西黄庙，现在正在修，我最担心的就是把我们的“真古董拆掉了”。我又看到个戏楼这个戏楼按照原样保存的话，你可以看得出来一、二百年前，天水的人是怎样生活的？其实建筑是我们生活的一个化石，结果把这个都给毁了，我回来以后真的感觉很痛苦。所以旅游地产也是一样的，千万不要廉价的现代的概念，满足现代人意中感官上的低层面的需求来营造。我认为旅游地产的本质就是企业经济，就是自然和人文。这样一种东西给我们的精神、愉悦，通过这样的质感给我们带来的愉悦这是我们体验经济的核心。

　　所以我想正因为中国旅游经济没有很好的发展，所以我们很多城市在自己为了追求简单的工业指标把很多资源毁了真的太可惜了。我去了天水城10几年存在的天水城我想现在已经不存在了，这种文化不可再生时间给你留下的质感、时间里存在的空间不是有钱能造出来的。

嘉宾主持张向东：请问凌总和王总，在你们两个项目里你们的产品是有一定的相似的地方，从你们二位的推广和介绍的产品理念有点不太一致。凌这边主要是理财、回报的角度出发的。王总的产权别墅讲究的是5＋2的生活理念，就是享受这样的生活。就是平民5＋2的生活。想请您二位详细介绍一下地

凌一准：旅游度假这是一个很好的消费方式，我刚才讲到了峰值度假到国外是很成熟的，到了中国产权式酒店变成了投资，我想旅游业还会发展，但是产权式酒店是滞后还是超前这是一个值得探讨的话题。根据我们的理解，中国的广大消费者因为经济发展的历程决定了他对钱的使用还是带有比较强的增值、保值的目的。不同的产权酒店可以带来不同的附加值享受。比如我举两个例子，一个是天下第一城，是在香河，它是在一个土地上通过大量的资金造一个差异化的景观，投了30亿，然后是九门、整个完全复古，3600多亩。这样的项目做出来之后，老百姓还是带有一种投资的目的购买它。购买的同时获得一个附加值的享受，也就是说可能有几天在这个地方进行度假、消费，投资的同时获得一种消费。这是中国的传统文化给我的熏陶和感染，就是它不是完全承载历史的信息，但是提供了一个近似的环境。这种感觉也是一大奇迹也是表现了现代人对中国古代文化的尊重。再有一个我们在良广大街推的一个项目，这个酒店买的话你所获得3－10天的免费入住这两个附加值是不一样的。

　　我先不去分析购买者的目的是什么，但是所有的投资者都不会在一个产品里购买，为什么？就是因为他觉得他想获得不同的附加值。这个意义就表达了一种趋势就是旅游度假的趋势，可能也是未来发展的主流。

　　再一个我想谈的问题，我想补充一点，无论是投资型的酒店，产权式酒店一定是投资了，峰值度假也是带有投资行为的。我10年前买一个房间5美金，20年后变成500美金它也是带有投资性的，只是风险性不一样。可能现在市场所接受的，我们认为它还是偏向于对产权未来所带动增值效益为基础，连带有旅游度假这样的消费或者享受。这是我们认为在现阶段未来的时间内的发展趋势，我们是以这种消费和推广的方式去进行。现在很多产品可能也讲回报率，这样的产品可能也是另外一个分支。我想可能就是渠道不一样吧，可能对市场认识不太一样。

　　再一个买产权酒店也好还是峰值度假也好肯定是有投资的意识的。理论上这些都是存在泡沫的可能性的，我们给多的是给客户提供更安全的保障。第二点，作为我们顾问公司来讲要对业态进行详细的研究，就是你买酒店的时候不要看它的土地成本。真正决定它值多少钱是未来经营的时候它的现金流。

王岩：我的意思是，因为我们的产品确实不太一样。我们的产品推出的理念和概念不是本着大家的热点去做的。实际我们很自然是被动的被推出的，举例子像小公寓一样。市场发展到那种程度了，某一个项目同样的面积可能卖不动了可能改小就有人买了，是被动发展的。市场需求是年轻人需求越来越高，他们的收入很少，他们的需求就是买这种产品。实际上我们这种产品严格来讲不是从旅游业变化里的，我们纯粹的就是地产，我们只不过是利用了旅游了。

　　说到这儿，再说说我们认为旅游地产的概念。一个就是自然，旅游地产利用的就是自然环境，要么就是挖掘文化产业。现在我们在平谷、密云开发小别墅真正的小独栋我们的文化概念比不上九寨沟、平遥这些地方。自然环境也比不上三亚，但是我们只是提供别墅生活，提供人们对居住需求的一种生活方式。我想这个东西今天把我邀请到这儿，上升到旅游层面了，因为我们这个期间也做了一些旅游的概念，因为我们本身世外桃苑是处在平谷区旅游区的核心，我们是在地质公园内没有任何的项目被开发，因为那个地方不允许再批地了。周边所有的平谷的旅游景点都在这儿。我们是利用了旅游价值我们做的是纯粹的小别墅居住，我这儿投资的概念比较小，是提供的需求方式。

　　刚才张总编提到，有没有人说经常性的在那儿居住一段时间，实际上我这个产品里已经很明显的表现出来了，我的项目去年销售已经入住了。经过这次桃花节，已经有购方的三分之一业主在那儿居住，居住了两个周末，是全家在那儿居住。很明显大家对这个需求是有了，我们调查密云和怀柔5000人第一平米的别墅那是很贵的，是另外一个消费层次。这些别墅都是什么人住呢？都是一些年龄偏大的人居住，他们每周5天在别墅2天在城里生活。已经达到了这种生活水平，只不过是市场上没有人一一列出来，证实他，实际上已经有了，而且是在逐步的加大。

　　随着北京规划的发展，高速路的发展到2008年每个郊区县的县城都能通到高速路直线路程都能保证一个小时。目前到平谷要一个半小时高速路通了以后要保证一个小时，一个小时这种旅游，更多的发展我想他就是去居住，这是他一种生活方式。而且通过我的推广我更多的接触到了一些自由职业者有电视台的主编、也有一些在家自己写作的人士，包括我那个项目附近就有一个画家村。很多人在那个山上购买了自己的居所。我们这个是正式的商品房的开发，其实小独栋别墅的它是一种发展的需求。转回旅游泡沫的主题，我想旅游地产是发展的。因为城里的别墅可以说100公里以内的房产已经发展的很成熟了，大家不得不往外走了。

　　为什么脚底下就有金子要跑到很远的地方呢？我们在100公里的地方做这个产品，我想也是因为这个旅游市场是发展的而不是泡沫。我想泡沫还是蛋糕，有没有泡沫，我有不同的观点。我想每一种产业的发展多少都会有泡沫，需求跟不上了就会有泡沫。01年以前一些旅游地产的项目也关门大吉了，这就是泡沫，它就是被市场、被时间已经证实了被淘汰出去了。当然更大的、更多是发展的，所以我的观点是旅游地产是发展的。随着我们真正的小独冻陆续的推向市场那么大家会看到真正的需求，因为我们已经真正的体验到了。

主持人王维波：旅游地产存在一些发展的瓶颈，请问黄总跟张总，比如产权分散会不会阻碍地产项目实现旅游化的障碍？

黄怒波：旅游地产另外一个功能或者它的产生的原因或者附加值就是提供新的理财方式、投资平台。这也有它的原因，咱们国家的投资手段品种太少，理财的品种太少，股市这么烂、利息倒挂。中国老百姓的储蓄率特别高，他们没有办法，到处在找投资平台。在产权式酒店也好、峰值度假卖会员制也好，为什么上那么多当，还有人加入？这还是有一种心理，还是投资的心理。在这个方面应该说现在在中国还谈不上分散的产权式至于旅游地产这个概念。因为中国现在很难目前形成一个主流，问题就存在诚信、和信誉和法制上。就是没有相关的法制规定出现欺诈行为的处罚条款都没有出来。绝大部分受众很难接受产权式酒店、峰值度假的概念。所以目前来说如果说制约旅游地产最大的瓶颈还是我们国家的相关立法和规章制度。还有就是针对这个产品公众认识的利弊的问题。

张宝全：我们今天看到很多峰值度假负面的东西，实际上峰值度假是非常适合中国人的，而且在中国是具有非常大的投资前景的。就是投资峰值度假和小费度假的人群，这个中国政府要关注，否则会制约我们国家的旅游经济的发展。比如有一些独立的或者零散的建筑，他现在不能进入投资领域，就像现在很多钱只能存银行，买股票不是培养我们的投资概念是培养我们的投机概念，买股票只能买涨不能买落，投资不是这样的。中国这么大，我想民间的资源和资本都很好，如果不能够通过一些政策系统化扶持的话使我们这些旅游地产的价值不能很好的发挥。包括我们不要看简单的发展商盖的楼，凡是有独立产权的或者多少年产权的真正通过法律方面的完善建立峰值度假的集团体系，把民间零散物业加盟起来，通过一个集中的经营机构对这些物业进行峰值独家的经营这是一个非常庞大的产业，也会对民间老百姓的房子有一个投资回报。另外使不同的需求者会从不同的需求层面得到满足。

　　峰值度假不仅仅是适合于国外而且非常非常适合中国，因为中国人太多，房子也多。能充分的把人这个市场和自己房子的物业，把它利用起来满足我们快速增长的旅游需要。我们利用现有的资源通过政策的整合形成一个产业，就会立马发挥效益。我觉得我们还是应该关注，真正地产商通过地产的开发，通过不同的行业发挥出来，真正旅游地产最大的发展还是在民间。

嘉宾主持张向东：刚才张总谈到中国人多，我这儿有不同的看法请教张总。中国人是比较多，但是能够享受旅游的人并不是很多。再一个中国目前的假日集中的就是五?一、十一、春节以外平时很多旅游景点是很冷清的您对这样的矛盾怎么看的呢？

张宝全：刚才主持人说中国旅游人不多，不对，是非常多。包括香港地区，亚洲经济风暴以后中国人去香港旅游是对香港经济发展的一个很大的支撑。我想应该说中国这样的旅游消费群体是非常非常大的。为什么一些地方很多东西就一下子就过了，不能很好的发展起来呢？我刚才讲了就是缺乏旅游文化。我们往往把文化认为就是一个形式，就是写个字，或者画个画，觉得这是我们当地的文化。其实文化是我们生活的方式和生活的形态。比如红村，它建筑的方式、居住的方式。比如建筑窗户都很小，很高，为什么呢？因为商人全国各地到处跑，老婆在家里，男人在外面，门太大不安全，这些文化都决定的建筑的形式。所以我们通过这些来看，是把我们的生活方式、形态都展现出来了。

　　比如我刚才讲了天水，他们往往是把一种文化互动当作文化对待，而把真正的文化就是我们的生活方式和情感方式不认为是文化。我希望消费的是不同，而不是共同。现在每一个城市如果都一样的话，你就觉得没什么意思了。所以不同的文化形态构成的不同的生活方式，不同的生活形态这就是我们的文化的本质。这种本质就是我们需要弘扬。

　　刚才说那儿有一个桃花节，如果仅仅几天热。我想假如这些东西通过一种方式，或者其他的方式的关联真正构成一个文化的链条这就变成文化的很重要的部分了。但是如果不能构成仅仅搞一个互动，互动的时候大家参加一下。比如说威尼斯、嘎纳它就是变成了会展经济了。法国嘎纳一个很小的小镇，它就是因为一个嘎纳电影节而闻名于世。嘎纳是从艺术角度来评判的，这样它也开始把这个小镇从电影节扩展到像地产发展，说明人家已经把它发展成为一种文化的链条了。它没有非常好的历史文化资源，它就是因为电影节而扩展的。所以我们中国旅游经济的兴起我们不仅仅要关注旅游地产的硬件建设，也要关注旅游文化的建设，真正的旅游文化不能解决我们的旅游地产不能发展好，旅游经济也不能发展好最后可能造成供应和需求的不对应。

　　旅游就是脱离我们的工作，脱离我们原来工作的形态，就是通过旅游获取一种新的感受，这时候我们需要找个地方度假放松心情。因为我们老在城市居住，这个城市给你提供的竞争、压力等等，所以你想忘却这些东西包括想消费一些跟城市不相干的东西。我希望通过这些把我的生活方式排斥出去，这完全是文化上的东西。如果我们这些不能解决的话光有皮毛没有本质。

　　所以我想简单讲贫穷的时候是要用财富的概念、物质的概念对待旅游。我觉得今天起已经开展返璞归真了，我做的红树林酒店它评了金枕头奖，比如说举个小例子，红树林酒店走廊没有空调都是通的。中国所有的酒店唯一的一座酒店在走廊里你能看到大海、看到山就是红树林酒店。特别是三亚这种地方是比较干燥的，只要有阴就很凉。红树林酒店就是让你在不同的角落体验自然、亲近自然。你能在房间里听见海浪声、看得见海，包括很多不朝海的房间我们都取消了，就是营造一种自然文化，你在我这儿度假的时候每一个细节我都尽可能的把这样一种自然的信念传达给你，我觉得它就是一种文化层面的缔造了。我们很多旅游物业刚才讲了用地产商的心态做，而不是用真正的旅游业的形态规律做它就会出现一种相背的局面出来。我们的酒店是在各种细节上满足旅游文化的营造。我们如果关注旅游文化的话，我们用这样的观点重新回看我们以前的东西，我觉得我们只是做了一种皮毛、形式上的东西，根本没有缔造我们的旅游文化。

凌一准：刚才谈到瓶颈问题，我补充一下。我觉得真正阻碍这个市场发展的瓶颈是缺少张、黄总这样的经营者。因为市场是需要品牌集成商。我感觉地产商做旅游，对旅游业而言是新试点。但是这里出现很多问题，如果开发商不能做到对旅游地产或者项目做一个很好的管理的话，这不仅给自己给所有的投资者都是一个风险。所以我觉得未来如果这个市场能够真正发展是需要有这样一批投资商应声而出的。

主持人王维波：今天到场的媒体朋友有没有什么问题可以提问？

问：我是来自清华大学紫光传媒的。因为地产是代表一种生活方式，而且是一种比较新鲜的体验的生活方式，它对区域品牌和区域城市形象推动这块请几位地产商讲一下自己的见解？

张宝全：我刚才讲城市资源是自然资源和人文资源。这两点是通过什么体现呢？首先通过旅游里来体现。实际上我们向旅游消费者就是卖这个。品牌的营造很重要，甚至于人文资源构成了城市的核心的竞争力也构成了这个城市的特点和特色。比如说像北京的长城也好、西安的兵马俑等等这已经成为这个城市一个历史文化项目，也成为未来人文资源的一种象征。还是讲现在很多城市特别是不发达的地区，偏远的城市正在把这个城市的历史文化项目正在毁灭的，我想3、5年一定会觉得这肯定是一个错误的和后悔的事情。

黄怒波：旅游地产尤其对边缘城市的品牌提升特别重要。像一线城市，像北京、上海这样它的品牌地位是别人不能比拟的。但是对于发展中的城市尤其是西部城市来说它恰恰拥有的优势就是旅游资源。如果旅游地产在这儿方面首先取得突破，这些突破可能将会给这些城市的品牌和城市竞争力带来至关重要的作用。

嘉宾主持张向东：还有谁要提一些问题？

问：刚才张总说可能会有两种泡沫。一种是供大于求，一种是供应脱离需求。我想请问现在在旅游地产里跟需求脱离的供给多吗？

张宝全：我认为目前旅游这方面的投资我个人认为跟需求脱离状况很小很小，往往是之前的。一个是中国人旅游的需求可能没有上来，刚才讲了可能是先发吧，发对了可能就是找到了很好的时机，旅游成为我们一种文化和需求的时候，包括旅游投资人也这种意识的时候，假如我10年前建红树林肯定不会建成现在的这样样子。所以我想目前来看，当然旅游市场真面临启动的时候，我们也开始按照市场规律运营的时候我个人认为，绝不可能出现这两种情况，就是供大于求或者供应脱离需求。但是这往往在市场刚启动、未启动，有这个意识了，想搬到中国来找不到很好的方式，这种比例从投资的总额来讲是很小很小的。包括像北方有一些这样的情况，一看到南方的项目很好，就到北方做，但是没有考虑北方的气侯原因。旅游文化的不成熟，简单考虑，他是没有针对北方的旅游特点进行改良或者考虑的话，他很可能以后运营的过程中会发现这样的情况。但是任何行业发展过程中前面一定会有先例或者先驱者，先驱者大部分可能是成功的，但是有一小部分也会给我们带来他失败的经验，这种经验也会促进我们行业的发展。

嘉宾主持张向东：：凌总的经纬公司，代理的是产权式地产？刚才这位记者的问题您在结合您的项目补充一下？

凌一准：我还是赞同张总的说法。拿我们这个项目举例。比如天下第一城它是一个旅游地产项目，这里有7、8个三、五星级的酒店，它前期经营还是比较困难。因为盖好之后它的人流、客流都会有一定的问题。后来我们探讨之后就是用产权的方式让人们享受投资受益的同时可以参与消费。这个市场达成以后效益马上产生了，人气带动人气那么就会越来越旺。天下第一城去年是开期第一年，开会的人数是全国最多的。现在比如说20国财团会议今年9、10月份在第一城召开。去年国际微观会议也在第一城召开。我们做的项目里，确实对项目的品质、它的发展的趋势还有市场的结合度要进行比较全面的评估。这是我们做的一个项目。

　　另外一个项目在朱市口大街，朱市口大街以前之所以繁荣就是因为也大量的外地人的存在，那儿以前有大量的旅馆，很多人在北京旅游就想住在二环以里，住朱市口改成两广地区以后人气打响了。很我外地人到北京还是希望住在二环以里，但是我们社会发展了城市发展了业态也应该发展。再做旅馆肯定是没有前途的，我们跟戴斯集团合作，做现在这个酒店，现在反馈就非常非常好。我们计划如果有3－5家酒店，酒店可能会吸引大量的外地游客，这样会带动周围的餐饮和消费的上升。首先要解决人从哪儿来的问题？我觉得我们做这个酒店的时候美国戴斯集团也非常专业，他对我们的市场调查报告进行了详细的审核，这样的前提下我认为市场跟需求接轨了，第一是有个市场需求。

　　第二，可以保证业主基本的利益。这个是要挂钩的。还有一个是卖水项目，我们现在卖水是卖温泉是水世界的资源，我们给业主提供另外一种形态你去香河享受中国传统式的度假，你在市中心的话你朋友来了可以在这儿免费入住。我们仔细分析两广大街有很多国营、企事业单位他们经常有商务往来，这些人来了以后安排在那儿住很有面子。我们这个温泉是提供另外一种形态，是根据投资收益的同时你能够享受到纯粹的温泉对水的享受和体验。

　　实际上所有这一切是要首先建立在市场需求的角度上，第二要建立在对业态经营、利润回报的本质预测这是一个基础。从我们现在接触的项目里还没有感觉到，张总说的供求脱离，以前确实出现过这样的项目，也不保证以后不出现，我们这儿还是规避了。

问：请问张总您刚才提到开发期权式地产遇到很多瓶颈，您能讲一下实际遇到的困难吗？

张宝全：我刚才说产权式地产开发有很多障碍不是指我在开发过程中遇到的障碍。中国物业法律定义很清楚的比如住宅70年比如旅游景区以居住物业为主的，我觉得它大部分不是按照我们现在国家的建筑性质，它不是商业建筑，而是民用建筑。那不可能拉进经营范围里，所以我们国家土地政策、房产政策很多地方跟国外是不一样的。国外很多地方是你自己住、还是做什么，都有一定的灵活度的。我们国家规定就是很死的，就是居住式的建筑想经营酒店这是不可能的。

　　酒店往往是好的中心地段才能批下来，峰值度假也好，产权酒店也好，我认为主要是针对一个城市的中等消费人群，并不是针对顶级消费人群。这样的话这个地段和价格不太相符合。我们为什么要根据政策来考虑呢？我们应该鼓励民间的人们把自己居住型的物业作为供给来经营。当然我们现在还是商务酒店，就是提供商务交际等等，这些都需要我们观念的改变和政策的改变。

　　包括像旅游这个行业在经营政策上的开放等等。另外北京现在有很多农家院，他们的效益都很低，没有一个模式把农家院经营起来。如果农家院都是加盟的话，你住的话我提供服务，我也可以把郊区、度假也可以变成一个峰值度假，对农家院院来讲它的经营效率也提高了，是通过现代企业的方式把我们的资源结合起来构成一个产业，这样就会有很好的发展。现在农家院加盟进来我觉得马上会面临一个障碍，就是允不允许许它经营包括工商等等这些方面我们国家还是缺少很多政策的出台的。

主持人王维波：我们的聊天感觉还意犹未尽，但是由于时间的关系今天聊天就到这儿，感谢媒体朋友的参加，也感谢网友的参与。再见！